【正文】 力”，加快實(shí)施工業(yè)興市、城市帶動(dòng)、人才強(qiáng)市“三大戰(zhàn)略”，突出打造十大產(chǎn)業(yè) (鏈 )集群、招商引資、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、建設(shè)節(jié)約型友好型社會(huì)“四大重點(diǎn)”，全力建設(shè)系統(tǒng)“九州”，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，力爭(zhēng)提前全 面建成小康社會(huì)。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 ： 60： 。按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的總體要萊鋼中海城策劃報(bào)告 15 求，緊緊抓住增加農(nóng)民收入這個(gè)重點(diǎn)，堅(jiān)持以工帶農(nóng)、以城促鄉(xiāng)、工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村。 (二 )加快推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變，構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展新體系。著力提高服務(wù)業(yè)占生產(chǎn)總值的比重，加快完善公路、鐵路、港口等基礎(chǔ)設(shè)施，推動(dòng)電源基地建設(shè)。加大對(duì)口幫扶力度，全力突破陽信、惠民，促進(jìn)北部地區(qū)快速崛起。積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級(jí)。完善科技投入機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)和管理，不斷優(yōu)化創(chuàng)新環(huán)境。完善公共衛(wèi)生疾病預(yù)防控制和醫(yī)療救治兩個(gè)體系，加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院建設(shè)，規(guī)范村級(jí)衛(wèi)生機(jī)構(gòu)，全面推行新型農(nóng)村合作醫(yī)療，提高衛(wèi)生安全應(yīng)急和保障能力。 (六 )加快建立公平保障機(jī)制， 促進(jìn)和諧濱州建設(shè)進(jìn)入新階段。完善收入分配制度，調(diào)節(jié)部分社會(huì)成員收入差距過大的問題。積極發(fā)展節(jié)水型農(nóng)業(yè)，加快城市供水、排水管網(wǎng)更新改造，全面推進(jìn)節(jié)水型社會(huì)建設(shè)。加快行政管理體制和事業(yè)單位改革，逐步建 立起新型管理體制。 濱州市自 20xx 年以來，經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)入新一輪增長(zhǎng)期。 房地產(chǎn)業(yè)在較短的時(shí)間內(nèi)迅猛發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步的有機(jī)結(jié)合點(diǎn)，有力地推進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程，促進(jìn)了城市的可持續(xù)性發(fā)展，集中展示了城市文明和現(xiàn)代生活。 住宅投資占全房地產(chǎn)開發(fā)投資比重05000010000015000020xx002000年2001年2002年2003年2004年2005年0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元） 住宅比重 萊鋼中海城策劃報(bào)告 20 （數(shù)據(jù)來源：濱州統(tǒng)計(jì)年鑒 20xx 統(tǒng)計(jì)公報(bào) 20xx） 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額 億元比以往的投資大幅上漲，但占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重仍然較?。?%）。隨著購房者需求檔次的提高、發(fā)達(dá)城市開發(fā)和營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)的引入，也會(huì)使濱州市的房地產(chǎn)開發(fā)水平逐步提高。 房地產(chǎn)的發(fā)展是帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原動(dòng)力之一。 從短期來看，低密度的多層、別墅依然是開發(fā)的主流，這是由濱州巨大的土地供應(yīng)量所決定的。 為了便于分析比較，將濱州的住宅市場(chǎng)進(jìn)行區(qū)域劃分： 根據(jù)濱州市傳統(tǒng)的地域劃分，結(jié)合濱州新規(guī)劃，對(duì)濱州市的區(qū)域進(jìn)萊鋼中海城策劃報(bào)告 22 行劃分： 老城區(qū)： 東起新 205 國(guó)道（東外環(huán)路），南至南外環(huán)路，西到渤海十一路，北至新 220 國(guó)道（北外環(huán)路）。 萊鋼中海城策劃報(bào)告 23 區(qū)域狀況 老城區(qū)狀況 濱州老城區(qū)是比較典型的平原中小城市的豆腐塊格局，由東西走向的 8 條 黃河路和南北走向的 11 條 渤海路分割形成，路網(wǎng)間距為 500 米。所以開發(fā)建設(shè)相對(duì)較少。所以近期老城區(qū)的依然會(huì)保持項(xiàng)目供應(yīng)。濱州地區(qū)發(fā)展的空間還是非常大的。 雖然濱州政府對(duì)老城區(qū)不舍得割舍，希望能與新區(qū)一同繁榮，但是由于老城區(qū)的改造受到拆遷成本的抑制，及富人 必然西移 的影響。雖然 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重有所下降，但是 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā) 投資仍然比 20xx 上漲 %。 濱州市近五年房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售額情況 計(jì)量單位：萬元 年份 商品房 住宅 寫字樓 商業(yè)用房 萊鋼中海城策劃報(bào)告 26 1999 2443 2443 0 0 20xx 6548 5873 0 675 20xx 12045 8393 210 3065 20xx 21958 15902 0 6056 20xx 27685 26350 228 1107 20xx 29364 28652 232 2509 20xx 29452 28674 235 3028 濱州市近三年房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售面積情況 計(jì)量單位：萬平方米 年份 商品房 住宅 寫字樓 商業(yè)用房 1999 0 0 20xx 0 20xx 20xx 0 20xx 20xx 20xx 以上顯示， 20xx 年商品房銷售面積達(dá) 萬平方米，銷售額達(dá)29452 萬元，較 20xx 年有明顯的提高，分別增長(zhǎng) %和 %。 普通住宅園林較簡(jiǎn)單，一般以草皮冬青為主；物業(yè)管理非一般低于 元 濱州市市場(chǎng)導(dǎo)向是按照“市場(chǎng)導(dǎo)向、總量控制、以銷定建”的原則，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，穩(wěn)步發(fā)展商品房，搞好危舊住房改造。 總之，濱州市未來經(jīng)濟(jì)預(yù)期良好，城市房地產(chǎn)開發(fā)也有很大發(fā)展空間。 當(dāng)?shù)鼐用竦淖》壳闆r 現(xiàn)在濱州的居民住房以自有房和公房宿舍為主，而商品房由于起步較晚，所以相對(duì)較少 。 20xx 年濱州的人均年支配收入 元。 瑄 嘉名都 多層、高層、花園洋 房、別墅 27 萬 一期銷售 80% 老城區(qū) 現(xiàn)代城 多層、商業(yè) 23 萬 二期在售，銷售較 緩 新城區(qū) 華天 在客群資源有限的條件下，新城區(qū)供應(yīng)量劇增， 加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。宣嘉名都，且僅推出 7 套單位以試探市場(chǎng)。 ? 銷售進(jìn)度方面，今年 18 月濱州市商品房平均 銷售速度為 萬平方米 /月。 瑄 嘉名都 53房、 91— 93兩房、123— 150 三房、 164— 180 四房、 252—360 復(fù)式 三房、四房 123150 三房 戶型種類很多，多達(dá) 20 多種 華升 客群對(duì)戶型設(shè)計(jì)的敏感度較低，對(duì)價(jià)格、地段、規(guī)劃的關(guān)注程度更大。盛世春秋 2200 多層、花園洋房 老城區(qū) 時(shí)間盛世春秋以及尾盤階段的麗景新園項(xiàng)目，售價(jià)超過 20xx 元 /平米；高層萊鋼中海城策劃報(bào)告 34 住宅作為新興事物成為市場(chǎng)“香餑餑”，如市場(chǎng)上唯一在售樓盤至尊門第銷售均價(jià)高達(dá) 2500 元 /平米，價(jià)格創(chuàng)濱州新高，且銷售火爆。 小結(jié)：濱州住宅市場(chǎng)總體價(jià)格水平不高，地段、配套、規(guī)劃熱然是影響價(jià)格的主要因素，新城區(qū)價(jià)格明顯低于老城區(qū)價(jià)格；受市政規(guī)劃的影響，以及高檔樓盤的帶動(dòng)，新城區(qū)價(jià)格有所攀升，但整體升幅不大。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，特別是外地開發(fā)商引進(jìn)專業(yè)代理公司加盟，使各樓盤在營(yíng)銷推廣中創(chuàng)新包裝手法，注重塑造項(xiàng)目形象，特別是在售樓處包裝上，由最初簡(jiǎn)單的“接待室”向功能分區(qū)合理、布置品味、彰顯樓盤品質(zhì)等方向發(fā)展，在一定程度上，預(yù)示了濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)和營(yíng)銷逐步走向?qū)I(yè)和成熟。 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)將簡(jiǎn)約化的異國(guó) 文化生態(tài)融入到小區(qū)的每一細(xì)節(jié)之中，景觀設(shè)計(jì)中充分挖掘水的魅力，小區(qū)內(nèi)有 萬平方米的愛琴海廣場(chǎng)， 300 米長(zhǎng)的歐式風(fēng)情商業(yè)街， 600 米萊茵河畔景觀長(zhǎng)廊，兩大景觀廊道，四大主題公園，營(yíng)造出清新典雅的地中海式風(fēng)情社區(qū)。 價(jià)格分析 均價(jià) 1800 元 /平米，在整體價(jià)格水平不高的濱州市場(chǎng)上，屬于區(qū)域內(nèi)較高售價(jià)樓盤。 ? 至尊門第 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 該項(xiàng)目位于渤海十六路和新立河西路之間，南鄰黃河二路，北臨黃河四路，并與市政府大廈隔音樂噴泉廣場(chǎng)相望，總建面積約 27 萬平米，建筑類型包括多層和高層，共 1075 戶。 戶型分析 大戶型設(shè)計(jì)，首期推出均為三室，面積為 115— 152 平米，一梯兩戶，戶型比較方正，功能布局合理， 270 度弧形落地飄床，通風(fēng)、采光較佳。其選擇傳播途徑比較廣泛，廣播、電視、報(bào)紙、戶外等均有投放，廣告效果測(cè)評(píng)中只有齊魯晚報(bào)良好。 客群分析 目前 ，該項(xiàng)目一期累積客戶主要以當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)以及駐濱州的外埠企業(yè)團(tuán)購為主，輔之以少量拆遷戶。 推廣分析 該項(xiàng)目的推廣主要以戶外及促銷活動(dòng)為主，如銀座附近廣場(chǎng)上進(jìn)行樓盤展示，并優(yōu)惠 1 萬元，效果良好。 客 群分析 作為濱州口碑較好的高檔住宅小區(qū)，其目標(biāo)客群來源廣泛，行政事業(yè)單位、大中型企業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主等構(gòu)成了主力客群。 銷 售狀況 目前為現(xiàn)房銷售，小區(qū)入住率僅有 40%，所剩房源不多，均為大戶型，預(yù)計(jì)今年年底結(jié)盤；沿街商業(yè)將要推售，約有 10多套，面積可自由分隔（注：商業(yè)體量較少，在商業(yè)項(xiàng)目中不萊鋼中海城策劃報(bào)告 41 再單獨(dú)列出）。 客群分析 該項(xiàng)目屬于濱州較為高檔的樓盤，目標(biāo)人群主要針對(duì)二次置業(yè)，客群來源為機(jī)關(guān)事業(yè)單位、大型企業(yè)單位中層以上領(lǐng)導(dǎo)、以及部分私營(yíng)業(yè)主，有一定積蓄，高穩(wěn)定收入，有較高的購買力。 萊鋼中海城策劃報(bào)告 42 銷售狀況 高層帶電梯住宅在濱州屬于新事物，比較受市場(chǎng)推捧，但該項(xiàng)目剛開始內(nèi)部認(rèn)購，尚未開盤。 戶型分析 戶型面積適中，為 90— 150 平米；戶型設(shè)計(jì)一般，有暗室（或暗衛(wèi)）。 銷售狀況 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，整體銷售狀況良好，上月售出 38 套單位，所推房源基本售畢，預(yù)加推 6棟。分三期開發(fā)，先期開發(fā)多層、小高層，別墅最后開發(fā)。 戶型分析 萊鋼中海城策劃報(bào)告 45 戶型面積涵蓋 85— 90 平米的二室、 128— 140 平米的三室以及面積在 300 平米左右的小高層復(fù)式，其中主力戶型為三室；戶型設(shè)計(jì)方正、合理。 ? 時(shí)間 戶型分析 戶型設(shè)計(jì)多樣化，共有 20 多種戶型，面積涵蓋 53— 93 平米的一室一廳和兩室兩廳兩衛(wèi)、 131— 150 平米的三室兩廳兩衛(wèi)、 164— 357 平米的四室兩廳兩衛(wèi)、五室兩廳四衛(wèi)。 推廣分析 該項(xiàng)目面市較久，目前沒有廣告宣傳，僅在老城區(qū)繁華處樹立戶外廣告。國(guó)際廣場(chǎng)，其作為輻射濱州市的商業(yè)綜合體，首推一層銷售較好，二層一般；與中海城可類比項(xiàng)目有麗景新園，該項(xiàng)目商業(yè)為小區(qū)配套商業(yè)，目前小區(qū)入住率約 30%，但商業(yè)尚未推售；市場(chǎng)上早已推 售的項(xiàng)目如羅馬現(xiàn)代城，銷售基本停滯，其他含有商業(yè)的樓盤如水韻花鄉(xiāng)、望?；▓@等，均將商業(yè)放在后期開發(fā)推售。總建面積 26 萬，規(guī)劃有商業(yè)步行街、超市、家居、酒店、公寓等多種類型，是集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的商業(yè)綜合體，分為 ABCD 四區(qū)，一期開發(fā) A、 D 兩區(qū)共約 8 萬平米。 價(jià)格分析 一層：街鋪 15000— 18000 元 /平米，內(nèi)鋪 10000 元 /平米；二層 4000元 /平米；三層： 20xx 元 /平米。 ? 時(shí)代生活廣場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 位于新城區(qū)渤海十七路與黃河七路交叉口，東鄰渤海十六路，南接黃河六路，北靠黃河七路，占地 萬平米，建筑面積 6 萬平米，由 A、B、 C、 D、 E 五區(qū)即五棟相對(duì)獨(dú)立的樓座組成，引進(jìn)新加坡式新型商業(yè)組合，打造時(shí)尚購物、生活休閑為一體的新商業(yè)形式。 價(jià)格分析 均價(jià) 4000 元 /平米，具體價(jià)格未出。如果針對(duì)商業(yè)投資人群，由于均不利于商業(yè)資金 回籠 。 地塊四至圖 項(xiàng)目土地現(xiàn)狀及周邊情況 本項(xiàng)目地塊位于濱州西北部被后宋、南宋、大尚家、大河于等村落所環(huán)繞。項(xiàng)目以南為黃河十二路，尚未開通；項(xiàng)目以西為渤海二十路，自黃河十二路以北段，目前只是一條小馬路（鄉(xiāng)村 舊路），路寬 45 米 。 SWORT 分析 現(xiàn)狀分析 濱州 有得天獨(dú)厚的自然風(fēng)光和豐富的人文資源，濱州近幾年來在經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)上都取得了極 大的發(fā)展。 地塊方正，規(guī)劃設(shè)計(jì)可發(fā)揮空間較大。 濱 州 樓市一路高走，擁有極龐大的購房人群，投資者也對(duì)樓市充滿信心。 ，商業(yè)街將會(huì)給業(yè)主帶來極大的方便。 項(xiàng)目離市中心有一定距離，目前公交線路不多，住戶必須有私家車，會(huì)縮小了目標(biāo)客戶的范圍。 目前在濱 州 市場(chǎng)上，還沒有在售的別墅項(xiàng)目，這應(yīng)該會(huì)使項(xiàng)目的一大機(jī)會(huì)點(diǎn)，因該利用這一時(shí)機(jī)迅速推向市場(chǎng)時(shí)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在。 —— 做到建筑產(chǎn)品、會(huì)所配套、功能配套、景觀配套個(gè)性化、差異化、人性化、人文化，盡最大努力提高產(chǎn)品的性價(jià)比，以達(dá)到從眾多的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出。 萊鋼中海城策劃報(bào)告