【正文】 了開(kāi)發(fā)時(shí)序，如望?；▓@將在項(xiàng)目二期推出別墅，望湖花園將在項(xiàng)目三期開(kāi)發(fā)別墅，水韻花鄉(xiāng)也于項(xiàng)目四期開(kāi)發(fā)別墅。濱中嘉園 多層、商業(yè) 20 萬(wàn) 一期銷售 60% 老城區(qū) 東方雅苑 多層 共 100 多套 已售 70% 老城區(qū) 潛在供應(yīng)項(xiàng)目： 樓盤名稱 產(chǎn)品類型 規(guī)模（ ㎡ ） 銷售進(jìn)度 分布區(qū)域 望海花園 多層、高層、別墅 30 萬(wàn) 欲 9 月底開(kāi)盤 新城區(qū) 中海豪庭 高層 13 萬(wàn) 剛開(kāi)始認(rèn)購(gòu) 新城區(qū) 望湖花園 多層 、小高層、別墅 10 萬(wàn) 認(rèn)購(gòu) 階 段 ，開(kāi) 盤 時(shí) 老城區(qū) 萊鋼中海城策劃報(bào)告 30 間待定 ? 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，從供應(yīng)量來(lái)看，市場(chǎng)供應(yīng)量劇增，加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 20xx 年濱州年末的人均住房使用面積在 平方米。建立健全住房規(guī)劃設(shè)計(jì)審批制度、市場(chǎng)準(zhǔn)入制度和質(zhì)量監(jiān)理監(jiān)督制度。住宅投資一直占到全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重 70%以上。而西區(qū)的開(kāi)發(fā)也無(wú)疑會(huì)成為濱州發(fā)展的強(qiáng)勁動(dòng)力。濱州市政府把全部的精力都投入到了西區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)中。 新城區(qū)： 東起渤海十一路，南至南外環(huán)路，西到渤海十八路，北至新 220 國(guó)道（北外環(huán)路）。在濱州人們對(duì)于房地產(chǎn)的追求還停留在自住的狀態(tài)。 房地產(chǎn)供需 （數(shù)據(jù) 來(lái)源：濱州統(tǒng)計(jì)年鑒 20xx 統(tǒng)計(jì)公報(bào) 20xx） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資健康發(fā)展。由于政府采取了一系列擴(kuò)大內(nèi)需 、鼓勵(lì)投資的政策，這將有效地刺激了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者 對(duì)未來(lái)的預(yù)期。實(shí)施綠色通道、平原綠化、沿海防護(hù)林、荒山荒灘等綠化工程，建設(shè)與保護(hù)海洋生物、濱海灘涂濕地等自然生態(tài)系統(tǒng)，力爭(zhēng)到 20xx 年，城市建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到 35%，城鎮(zhèn)人均公共綠地面積 10 平方米。按照中央建設(shè)和諧社會(huì)提出的“民主法治、公平正義、誠(chéng)信友愛(ài)、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處”總要求，建立健全保障人民群眾經(jīng)濟(jì)、政治和社會(huì)利益的機(jī)制。 (五 )加快發(fā)展繁榮社會(huì)事業(yè)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展新跨越。抓住黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì) 區(qū)建設(shè)的機(jī)遇，大力發(fā)展高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)和綠色產(chǎn)業(yè)。繼續(xù)實(shí)施工業(yè)興市戰(zhàn)略，以“ 1238”工程為總抓手，鞏固提升優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、做大做強(qiáng)優(yōu)勢(shì)企業(yè)，引進(jìn)開(kāi)拓新興產(chǎn)業(yè)、做高做好新興企業(yè)，全力打造十大產(chǎn)業(yè)鏈。地方財(cái)政收入超過(guò) 98 億元，力爭(zhēng)達(dá)到百億元，年均增長(zhǎng) 25%以上 。20xx 年，濱州市城市居民家庭的收支情況是：全年家庭總可支配收入平均為 元，人均可支配收入為 元；全年家庭消費(fèi)支出平均為 元，人均消費(fèi)支出為 元。但與全省平均 GDP19970 元 相比還有一定差距。公路密度 65 公里 /百平方公里。從濱州驅(qū)車 1 小時(shí)可到濟(jì)南空港， 3小時(shí)抵達(dá)港城青島，當(dāng)日往返首都北京。 萊鋼中海城策劃報(bào)告 7 第一部分 市場(chǎng)分析 濱州市城市及經(jīng)濟(jì)概況 房地產(chǎn)業(yè)的特殊性、復(fù)雜性及開(kāi)發(fā)周期的長(zhǎng)期性，導(dǎo)致了很多因素萊鋼中海城策劃報(bào)告 8 都可能對(duì)其發(fā)展產(chǎn)生影響。根據(jù)項(xiàng)目的指標(biāo)，我們確定項(xiàng)目 的 定位，由此我們確定它 的主力客戶群是上流階層。中海城項(xiàng)目策劃報(bào)告 20xx 年 10 月 萊鋼中海城策劃報(bào)告 2 目錄 前言 目錄 第一部分 市場(chǎng) 研究 城市 以及經(jīng)濟(jì) 概況 城市概況 交通狀況 狀況 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 城市經(jīng)濟(jì)以及發(fā)展分析 萊鋼中海城策劃報(bào)告 3 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 房地產(chǎn)供需 第二部分 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目土地現(xiàn)狀及周邊情況 SWORT 分析 第三部分 項(xiàng)目總體發(fā)展策略 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 萊鋼中海城策劃報(bào)告 4 開(kāi)發(fā)思維及策略 第四部分 項(xiàng)目定位 目標(biāo)消費(fèi)群定位 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目的核心 第五部分 項(xiàng)目推廣與銷售策略 銷售策略 推售原則 銷售階段安 排以及銷售目標(biāo) 第六部分 推廣策略建議 推廣總體策略 核心戰(zhàn)略 重點(diǎn)戰(zhàn)術(shù) 常規(guī)戰(zhàn)術(shù) 萊鋼中海城策劃報(bào)告 5 推廣語(yǔ) 推廣階段劃分 整體推廣策略 推廣費(fèi)用預(yù)算 前 言 自我司接觸濱 州 中海城項(xiàng)目以來(lái)，給我們的第一感覺(jué)就是在這里將萊鋼中海城策劃報(bào)告 6 有一個(gè)高檔豪宅即將誕生，項(xiàng)目的每一項(xiàng) 指標(biāo)都令我們興奮不已，無(wú)論從開(kāi)發(fā)商的品牌還是項(xiàng)目的區(qū)域特點(diǎn)，再至 項(xiàng)目的規(guī)模，在整個(gè)濱 州 市場(chǎng)上將會(huì)成為 一個(gè)熱點(diǎn)。他們對(duì)生活彷徨、思考。因此，為了能夠真正把握濱州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，并且準(zhǔn)確預(yù)測(cè)其發(fā)展前景，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策的認(rèn)識(shí)是至關(guān)重要的。濱州市系黃河三角洲的中心城市，也是黃河三角洲的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。即使相比周邊經(jīng)濟(jì)水平比其低的幾個(gè)城市，比如東營(yíng)、德州，濱州的城市建設(shè)也比較落后，有很大提升空間。全年人口出生率為 ‰ ，死 亡 率‰ ，自然增長(zhǎng)率 ‰ 。今后一個(gè)時(shí)期的指導(dǎo)思想為堅(jiān)持以鄧小平理論和“三個(gè)代表”，全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，緊緊抓住本世紀(jì)頭二十年的重要戰(zhàn)略機(jī)遇，以跨入全省先進(jìn)行列為目標(biāo)，進(jìn)一步增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力和體制機(jī)制活力“兩大動(dòng)力”，加快實(shí)施工業(yè)興市、城市帶動(dòng)、人才強(qiáng)市“三大戰(zhàn)略”，突出打造十大產(chǎn)業(yè) (鏈 )集群、招商引資、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、建設(shè)節(jié)約型友好型社會(huì)“四大重點(diǎn)”，全力建設(shè)系統(tǒng)“九州”，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，力爭(zhēng)提前全 面建成小康社會(huì)。按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的總體要萊鋼中海城策劃報(bào)告 15 求，緊緊抓住增加農(nóng)民收入這個(gè)重點(diǎn)，堅(jiān)持以工帶農(nóng)、以城促鄉(xiāng)、工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村。著力提高服務(wù)業(yè)占生產(chǎn)總值的比重，加快完善公路、鐵路、港口等基礎(chǔ)設(shè)施，推動(dòng)電源基地建設(shè)。積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級(jí)。完善公共衛(wèi)生疾病預(yù)防控制和醫(yī)療救治兩個(gè)體系，加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院建設(shè)，規(guī)范村級(jí)衛(wèi)生機(jī)構(gòu)，全面推行新型農(nóng)村合作醫(yī)療，提高衛(wèi)生安全應(yīng)急和保障能力。完善收入分配制度，調(diào)節(jié)部分社會(huì)成員收入差距過(guò)大的問(wèn)題。加快行政管理體制和事業(yè)單位改革，逐步建 立起新型管理體制。 房地產(chǎn)業(yè)在較短的時(shí)間內(nèi)迅猛發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步的有機(jī)結(jié)合點(diǎn)，有力地推進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程，促進(jìn)了城市的可持續(xù)性發(fā)展，集中展示了城市文明和現(xiàn)代生活。隨著購(gòu)房者需求檔次的提高、發(fā)達(dá)城市開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)的引入，也會(huì)使濱州市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平逐步提高。 從短期來(lái)看，低密度的多層、別墅依然是開(kāi)發(fā)的主流，這是由濱州巨大的土地供應(yīng)量所決定的。 萊鋼中海城策劃報(bào)告 23 區(qū)域狀況 老城區(qū)狀況 濱州老城區(qū)是比較典型的平原中小城市的豆腐塊格局，由東西走向的 8 條 黃河路和南北走向的 11 條 渤海路分割形成，路網(wǎng)間距為 500 米。所以近期老城區(qū)的依然會(huì)保持項(xiàng)目供應(yīng)。 雖然濱州政府對(duì)老城區(qū)不舍得割舍，希望能與新區(qū)一同繁榮，但是由于老城區(qū)的改造受到拆遷成本的抑制，及富人 必然西移 的影響。 濱州市近五年房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售額情況 計(jì)量單位：萬(wàn)元 年份 商品房 住宅 寫(xiě)字樓 商業(yè)用房 萊鋼中海城策劃報(bào)告 26 1999 2443 2443 0 0 20xx 6548 5873 0 675 20xx 12045 8393 210 3065 20xx 21958 15902 0 6056 20xx 27685 26350 228 1107 20xx 29364 28652 232 2509 20xx 29452 28674 235 3028 濱州市近三年房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售面積情況 計(jì)量單位：萬(wàn)平方米 年份 商品房 住宅 寫(xiě)字樓 商業(yè)用房 1999 0 0 20xx 0 20xx 20xx 0 20xx 20xx 20xx 以上顯示， 20xx 年商品房銷售面積達(dá) 萬(wàn)平方米，銷售額達(dá)29452 萬(wàn)元，較 20xx 年有明顯的提高，分別增長(zhǎng) %和 %。 總之，濱州市未來(lái)經(jīng)濟(jì)預(yù)期良好，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也有很大發(fā)展空間。 20xx 年濱州的人均年支配收入 元。 在客群資源有限的條件下，新城區(qū)供應(yīng)量劇增， 加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 ? 銷售進(jìn)度方面，今年 18 月濱州市商品房平均 銷售速度為 萬(wàn)平方米 /月。 客群對(duì)戶型設(shè)計(jì)的敏感度較低，對(duì)價(jià)格、地段、規(guī)劃的關(guān)注程度更大。盛世春秋以及尾盤階段的麗景新園項(xiàng)目，售價(jià)超過(guò) 20xx 元 /平米；高層萊鋼中海城策劃報(bào)告 34 住宅作為新興事物成為市場(chǎng)“香餑餑”，如市場(chǎng)上唯一在售樓盤至尊門第銷售均價(jià)高達(dá) 2500 元 /平米，價(jià)格創(chuàng)濱州新高，且銷售火爆。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，特別是外地開(kāi)發(fā)商引進(jìn)專業(yè)代理公司加盟，使各樓盤在營(yíng)銷推廣中創(chuàng)新包裝手法，注重塑造項(xiàng)目形象，特別是在售樓處包裝上，由最初簡(jiǎn)單的“接待室”向功能分區(qū)合理、布置品味、彰顯樓盤品質(zhì)等方向發(fā)展，在一定程度上，預(yù)示了濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)和營(yíng)銷逐步走向?qū)I(yè)和成熟。 價(jià)格分析 均價(jià) 1800 元 /平米，在整體價(jià)格水平不高的濱州市場(chǎng)上，屬于區(qū)域內(nèi)較高售價(jià)樓盤。 戶型分析 大戶型設(shè)計(jì)，首期推出均為三室，面積為 115— 152 平米，一梯兩戶，戶型比較方正，功能布局合理， 270 度弧形落地飄床，通風(fēng)、采光較佳。 客群分析 目前 ，該項(xiàng)目一期累積客戶主要以當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)以及駐濱州的外埠企業(yè)團(tuán)購(gòu)為主，輔之以少量拆遷戶。 客 群分析 作為濱州口碑較好的高檔住宅小區(qū)，其目標(biāo)客群來(lái)源廣泛，行政事業(yè)單位、大中型企業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主等構(gòu)成了主力客群。 客群分析 該項(xiàng)目屬于濱州較為高檔的樓盤，目標(biāo)人群主要針對(duì)二次置業(yè)，客群來(lái)源為機(jī)關(guān)事業(yè)單位、大型企業(yè)單位中層以上領(lǐng)導(dǎo)、以及部分私營(yíng)業(yè)主，有一定積蓄，高穩(wěn)定收入，有較高的購(gòu)買力。 戶型分析 戶型面積適中，為 90— 150 平米；戶型設(shè)計(jì)一般，有暗室（或暗衛(wèi)）。分三期開(kāi)發(fā)，先期開(kāi)發(fā)多層、小高層，別墅最后開(kāi)發(fā)。 ? 時(shí)間 推廣分析 該項(xiàng)目面市較久，目前沒(méi)有廣告宣傳，僅在老城區(qū)繁華處樹(shù)立戶外廣告?？偨娣e 26 萬(wàn)，規(guī)劃有商業(yè)步行街、超市、家居、酒店、公寓等多種類型，是集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲為一體的商業(yè)綜合體，分為 ABCD 四區(qū)，一期開(kāi)發(fā) A、 D 兩區(qū)共約 8 萬(wàn)平米。 ? 時(shí)代生活廣場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 位于新城區(qū)渤海十七路與黃河七路交叉口，東鄰渤海十六路，南接黃河六路，北靠黃河七路，占地 萬(wàn)平米，建筑面積 6 萬(wàn)平米，由 A、B、 C、 D、 E 五區(qū)即五棟相對(duì)獨(dú)立的樓座組成，引進(jìn)新加坡式新型商業(yè)組合，打造時(shí)尚購(gòu)物、生活休閑為一體的新商業(yè)形式。如果針對(duì)商業(yè)投資人群，由于均不利于商業(yè)資金 回籠 。項(xiàng)目以南為黃河十二路，尚未開(kāi)通；項(xiàng)目以西為渤海二十路，自黃河十二路以北段，目前只是一條小馬路（鄉(xiāng)村 舊路），路寬 45 米 。 地塊方正，規(guī)劃設(shè)計(jì)可發(fā)揮空間較大。 ，商業(yè)街將會(huì)給業(yè)主帶來(lái)極大的方便。 目前在濱 州 市場(chǎng)上，還沒(méi)有在售的別墅項(xiàng)目，這應(yīng)該會(huì)使項(xiàng)目的一大機(jī)會(huì)點(diǎn)，因該利用這一時(shí)機(jī)迅速推向市場(chǎng)時(shí)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在。 萊鋼中海城策劃報(bào)告