【導(dǎo)讀】項目所處的高新區(qū)始建于1988年，1991年3月被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。經(jīng)過十年建設(shè)，該區(qū)形成了一區(qū)多園的管理模式，初步形。但由于初始規(guī)劃的局限性，該園區(qū)內(nèi)尚無與園區(qū)建設(shè)相適應(yīng)的生活。的開發(fā)建設(shè)，正好填補這一空白。景觀較差，豐水季節(jié)水流較急，景觀良好。用地內(nèi)有部分廠房和舊民房需要拆遷，逐段完成，且不影響我司的分期開發(fā)計劃；體育公園正在建設(shè)中。日前完成該路段的建設(shè)并確保通車，紫荊西路元華路東側(cè)路段正在建設(shè)中。及肖家河神仙樹段的治理。元華路東側(cè)有部分舊房（已列入拆遷。汽車由電纜廠發(fā)車，經(jīng)天府廣場后穿行蜀都大道開往西部的金沙汽車客運站。及內(nèi)容要求及時配套到位。線，元華路的北段已埋設(shè)Φ300供水管線。伏架空供電線路，元華路現(xiàn)無供電線路。纜廠大門口附近，電纜廠目前正在使用。

　　

【正文】 開樓盤劇增，增幅和增量均創(chuàng)歷史記錄，相反購買力的增漲卻依然緩慢，經(jīng)濟(jì)形勢不容樂觀，普通百姓收穩(wěn)定性較差。 ●優(yōu)質(zhì)大中型項目撞車，面對面競爭異常激烈。深圳萬科集團(tuán)和大連萬達(dá)集團(tuán)，是中國海外的行業(yè)直接競爭對手，它們分別圈地 1500畝左右，開發(fā)面積約 50萬平米，各自設(shè)計戶數(shù)均達(dá) 9000— 10000戶。 ●政府對購房者利益保障加強，對發(fā)展商限制條款增加；加上成都行政部門對房地產(chǎn)銷售方式或廣告語應(yīng)用保守檢查加強，開發(fā)商，銷售商的行為限制增大。 ●二次購房人數(shù)增加，對物業(yè)的選擇更具專業(yè)性和濃郁的個人色彩，更為挑剔；成都市場偏愛價格戰(zhàn)，滯銷就降價，導(dǎo)致價格環(huán)境不穩(wěn)定。 ●二級市場的不活躍在一定程度影響了一級市場的成交。 ●開發(fā)商更加成熟，規(guī)劃、設(shè)計、廣告、行銷方式等方面的競爭進(jìn)一步加強；新聞媒體的增多和讀者群體的分流將削弱單一廣告的效果，廣告競爭的激烈也同樣降低了廣告的效果，促銷難度加大 。 （ 3）有利因素 ●政策的利好因素較多，總方向是擴(kuò)大內(nèi)需，放松銀根，刺激消費，利息有再度調(diào)低的可能。住房信貸規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，手續(xù)進(jìn)一步簡化； ●西部大開發(fā)的背景，全方位促進(jìn)成都市場的繁榮，就業(yè)機(jī)會增加。 WTO的臨近，入世對市場的刺激增大； ●放寬戶口限制，刺激外地戶口購房熱情；房屋二級市場活躍后，將產(chǎn)生更多的二次購房階層； ●城南“富人區(qū)”已深入人心，居住城南已成為成都人的一個夢想，城南成熟社區(qū)地產(chǎn)、房產(chǎn)升值十分明顯。 ●高新區(qū)實施的人才戰(zhàn)略在一定程度上將會刺激城南房產(chǎn)項目的消費和社區(qū)整體素質(zhì)提高。 . 市場分析 【中海名城】項目策劃書 Page 38 of 51 38 同類物業(yè)對比分析 樓盤名稱 銀都花園 中華園 麗都花園 位置 位于新光北路與二環(huán)路的交匯處，東臨人南立交橋 位于二環(huán)路與人南路的交匯處，西臨銀都花園 位于二環(huán)路外，東臨肖家河 發(fā)展商 成都銀都發(fā)展有限公司 成都武海置業(yè)有限公司 成都置信實業(yè)有限公司 發(fā)展規(guī)模 建筑面積為 20 萬平方米 占地 220 畝，總建筑面積約 20 萬平方米 占地 320 畝，總建筑面積約 26 萬平方米 項目類型 多層、小高層 多層、小高層 多層、小高層 單位面積（ m2） 130— 133 266— 290 183— 276 136— 168 250 戶型 3 2 復(fù)式 復(fù)式 .3 4 2 別墅 戶數(shù)、車位 947 戶、 947 個 768 戶， 768 個 408 戶（首期 0 容積率 綠化率（ %） 59 40 75 現(xiàn)樓價（元 / m2） 4200 4000 3800 一次性付款折扣率（ %） 5 5 入伙時間 2020 年 10 月 2020 年 9 月 2020 年 10 月 銷售率（ %） 前三期為 100%，四五期為 60% 一、二期銷售率為 100%，目前銷售率為 85% 一、二期銷售率為 100%， 目前銷售率為 90% 物管費（元 / m2/月） 2 裝修標(biāo)準(zhǔn) 清水房 清水房 清水房 小區(qū)配套設(shè)施 約 7000 m2的中央廣場，大型會所，游泳池，網(wǎng)球場，可視對講監(jiān)控，專線上網(wǎng)，多媒體電視監(jiān)控等 大型中央花園，大型會所，網(wǎng)球場，游泳池，可視對講監(jiān)控，專線上網(wǎng)，多媒體電視監(jiān)控等 約 100 畝的麗都公園， 8000 平方米的水面循環(huán)過濾，大型會所，網(wǎng)球場，游泳池，可視對講監(jiān)控，專線上網(wǎng)，多媒體電視監(jiān)控等 小區(qū)賣點 小區(qū)突出強調(diào)： 小區(qū)規(guī)模大，品牌好，前幾期的銷售率達(dá) 100%；立面設(shè)計好，錯 落有致； 小區(qū)環(huán)境做的非常漂亮，綠化率大，容積率小。 小區(qū)突出強調(diào)的是： 小區(qū)規(guī)模大； 以復(fù)式和別墅為主； 小區(qū)立面設(shè)計錯落有致； 綠化率大，容積率小， 小區(qū)突出強調(diào)的是： 品牌好，是成都市高檔小區(qū)的代表； 環(huán)境很漂亮，超小容積率，超大綠化率； 立面設(shè)計豐富； 價格合理； 物業(yè)管理井然有序。 小區(qū)評價 小區(qū)突出的特點是： 小區(qū)環(huán)境做的相當(dāng)成功，已成為成都市高檔小區(qū)的代表之一； 小區(qū)配套齊備，基本達(dá)到智能化標(biāo)準(zhǔn)； 3：小區(qū)立面別致，錯落成趣。 其缺點是： 戶型面積偏大； 與周邊高檔 小區(qū)相比，其價格偏高。 小區(qū)突出的特點是； 小區(qū)規(guī)模大，屬于高檔小區(qū)； 一家一個獨立車位的設(shè)計很吸引人； 小區(qū)立面設(shè)計錯落有致； 小區(qū)配套較齊備。 其缺點是： 戶型面積過大，目標(biāo)市場定位單一； 立面色彩搭配欠佳； 小區(qū)環(huán)境較周邊高檔小區(qū)的環(huán)境差。 小區(qū)突出的特點是： 環(huán)境幽雅、舒適，變不利為有利，將環(huán)境作成最大賣點； 容積率低，綠化率相當(dāng)大； 具備高檔小區(qū)相應(yīng)的配套；與周邊小區(qū)相比，其合理的價格占據(jù)優(yōu)勢； 將環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展提高到一個高度； 物業(yè)管理形式多樣，生動有趣。 其缺 點是在戶型設(shè)計上欠佳。 【中海名城】項目策劃書 Page 39 of 51 39 樓盤名稱 錦官新城 位置 位于人南立交橋與二環(huán)路的交匯處 發(fā)展商 岷江新希望房地產(chǎn)開發(fā)公司 發(fā)展規(guī)模 占地 418 畝，總建筑面積約 38 萬平方米 項目類型 多層、小高層 單位面積（ m2） 122— 185 209— 326 戶型 2 3 4 2 復(fù)式 戶數(shù)、車位 2140 戶、 2140 個 容積率 綠化率（ %） 58 現(xiàn)樓價（元 / m2） 4180 一次性付款折扣率（ %） 10 入伙時間 2020 年 3 月 銷售率（ %） 一期為 100%，二期為 85% 物管費（元 / m2/月） 裝修標(biāo)準(zhǔn) 清水房 小區(qū)配套設(shè)施 10000 平方米的中庭生態(tài)廣場，大型會所，大型歐式游泳池，網(wǎng)球場，游泳池，可視對講監(jiān)控，專線上網(wǎng)，多媒體電視監(jiān)控等 小區(qū)賣點 小區(qū)突出強調(diào)的是： 規(guī)模大，綠化率高； 專業(yè)人員星級家政服務(wù)； 24 小時緊急醫(yī)療救護(hù)系統(tǒng)開通； 立面新穎、別致。 小區(qū)評價 小區(qū)突出特點是： 小區(qū)立面設(shè)計新穎； 小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)體貼周到； 小區(qū)規(guī)模大，綠化率高，具備高檔小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。 其缺點是： 小區(qū)環(huán) 境較周邊高檔小區(qū)差； 與周邊同類型小區(qū)相比，其價格偏高； 以別墅為主，其目標(biāo)市場狹窄。 【中海名城】項目策劃書 Page 40 of 51 40 同期物業(yè)對比 樓盤名稱 成都花園 萬科城市花園 金沙花園 位置 位于市西二環(huán)路外浣花風(fēng)景區(qū)內(nèi)，清水河畔 發(fā)展商 萬達(dá)集團(tuán)與成都市青羊區(qū)政府和市統(tǒng)建辦聯(lián)合開發(fā) 發(fā)展規(guī)模 占地 1300 畝，總建筑面積約 120 萬平方米。 項目類型 多層、小高層 單位面積（ m2） 戶型 戶數(shù)、車位 容積率 綠化率（ %） 60 預(yù)期樓價（元 / m2） 入伙時間 預(yù)售時間 2020 年 9 月 裝修標(biāo)準(zhǔn) 清水房 小區(qū)配套設(shè)施 40000 平方米的休閑廣場， 190000 平方米的花園廣場， 18000 平方米的大型規(guī)劃會所，中央空調(diào)，游泳池，網(wǎng)球場，游泳池，可視對講監(jiān)控，專線上網(wǎng)，多媒體電視監(jiān)控等。 小區(qū)賣點 小區(qū)突出強調(diào)的是： 規(guī)模巨大，是成都市目前為止最大的小區(qū)； 小區(qū)綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，擁有占地 285 畝的花園廣場， 4 萬平方米的休閑廣場； 中央空調(diào)； 新穎的建筑材料； 配套齊備，已達(dá)歐美先進(jìn)國家水平，實現(xiàn)家庭安全智能化 、家庭通訊智能化、物業(yè)管理智能化； 建筑模式豐富多樣，呈現(xiàn)出高低錯落、層次分明的立體視角效果。 【中海名城】項目策劃書 Page 41 of 51 41 我們根據(jù)以上的市場調(diào)查中可以得出以下結(jié)論：一個樓盤是否優(yōu)秀？是否熱銷？絕不是單方面的優(yōu)勢所決定的，它是各方面的綜合價值所決定的，在【中海名城】項目上，我們盡量的回避市場環(huán)境和項目周邊環(huán)境所帶來的不足，盡可能的轉(zhuǎn)換成優(yōu)勢，從項目的規(guī)劃中開始，避免高容積率、綠化面積過小、戶型單一、動靜不分、定價不當(dāng)、配套不齊全、景觀樓層朝向差、浪費面積過大、建筑外立面缺乏美感、付款方式不靈活、宣傳不 到位等等一系列問題。要使購房消費者感到真正的物有所值，做到高檔精品的實質(zhì)再加上推廣的策略和變通，那么消費者就一定會認(rèn)同。 本項目優(yōu)劣勢分析 項目優(yōu)勢 （ 1） 公司形象佳、品牌好 。中國海外集團(tuán)公司是中國的房地產(chǎn)巨頭、海外上市公司，作為對業(yè)界的影響是十分巨大的，中海外一貫的風(fēng)格是穩(wěn)重和務(wù)實，以一絲不茍的專業(yè)精神保證房屋的建筑品質(zhì)和局部的精雕細(xì)作。初入成都地產(chǎn)界，經(jīng)過到位的宣傳，讓消費者、大眾對中海外的實力及對公司有更多的了解，使客戶堅信房屋在質(zhì)量、物管和入住時間上有堅強保證。 （ 2） 小區(qū)內(nèi)外綠 化環(huán)境和清新的歐式風(fēng)格 。溶入“天府之國”的巴蜀文化，深刻的理解和挖掘其歷史文化內(nèi)涵，作到真正的“中西合璧，自然融合”。小區(qū)內(nèi)部環(huán)境結(jié)合濱河公園，房屋立面和戶型平面美觀合理，配套商業(yè)街和即景小品等，使小區(qū)成為名副其實的精品小區(qū)，小區(qū)在二環(huán)路與三環(huán)路之間，周圍無重工業(yè)生產(chǎn)區(qū)，因此該小區(qū)能真正做到“鬧中取靜”的效果。 （ 3） 區(qū)域位置優(yōu)越 ?！局泻Ｃ恰课挥诔啥几咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)、毗鄰成都城南“富人區(qū)”，交通便利，到市中心、機(jī)場僅需 20 分鐘左右，地塊緊鄰成雅高速路，到峨眉、樂山、雅安極為快捷。 （ 4） 周邊環(huán)境良好，自 然人文濃釅。 地處成都高新區(qū)神仙樹，神仙樹由來已久的歷史傳說為【中海名城】增加自然文脈的血液。大環(huán)境已是成熟的高尚生活社區(qū)。高新區(qū)市政設(shè)施到位，公共娛樂活動場所配套齊全，緊靠項目東 200 米左右即是一座現(xiàn)代化的新型體育公園，實現(xiàn)了“運動就在家門口”的鍛煉需要。大中專院學(xué)、華西醫(yī)院、金融、郵局等都近在咫尺。 （ 5） 銷售政策優(yōu)勢 ?？衫庙椖吭诘馗咝聟^(qū)人才戰(zhàn)略的實施、結(jié)合西部開發(fā)的政策和區(qū)域【中海名城】項目策劃書 Page 42 of 51 42 經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)勢，在購買力方面有較大優(yōu)勢。 （ 6） 智能化 。 考慮到所在區(qū)域為高新區(qū)以及住宅發(fā)展趨勢，智能化將是賣點之一。 自然、綠化 環(huán)境，區(qū)位位置優(yōu)勢，智能化，售優(yōu)勢，公司實力品牌是宣傳的重點。 項目劣勢 （ 1） 三期項目較缺乏整體性。分期開發(fā)與市政配套較難協(xié)調(diào)，電纜廠及鐵路支線把二、三期分隔開來，加上用地北面 44 畝地尚無法使用，使小區(qū)雖位于高新區(qū)，又似乎相對隔離。 （ 2） 三期地塊的北面及一期地塊的西北面，在景觀上存在不可避免的缺陷。由于電纜廠搬遷的可能性很小，所以緊鄰電纜廠樓宇的銷售面臨極大的困難。 （ 3） 公司在西南部地區(qū)尚無先期項目，品牌及市場信譽短期內(nèi)尚無法深入人心，為彌補這一缺陷，前期宣傳費用及廣告費用會很大。 （ 4） 項目位于元華路以南，而紫金 苑、大世界商業(yè)廣場以及銀都花園等一些中高檔項目與該項目有一定的距離，四周沒有好的物業(yè)來襯托，使得該項目顯得異常孤立。因此在 VR 導(dǎo)引上需要下一定的工夫。 （ 5） 項目面臨其它同期、同檔大型中高檔小區(qū)有力競爭，特別是萬科城市花園、萬達(dá)的成都花園，以及官新城、麗都花園 期等，所以在尋求自己獨特的賣點上困難較大，公司需高度重視在營銷上的創(chuàng)意和投入。 項目賣點分析 項目賣點是為今后的宣傳炒做、銷售推廣找到靚點和說辭，也是項目本身特別耀眼的地方，我們的目的是找出項目的賣點，將之“放大”。根據(jù)對該項目的分析和 周邊、同類樓盤的對比分析，歸納出該項目的賣點： （ 1） 公司品牌實力是一大賣點。這就可以讓購房者相信開發(fā)商的實力，達(dá)到放心的購房目的。該項目又是在成都發(fā)展的第一個項目，所以當(dāng)然會注重公司品牌的前期效力。 （ 2） 小區(qū)內(nèi)外環(huán)境、配套等。小區(qū)內(nèi)外環(huán)境的渲染主要體現(xiàn)在周邊與體育公園毗鄰、濱河公園與小區(qū)連成一體；以及地處城南“富人區(qū)”的區(qū)域優(yōu)勢；建筑風(fēng)格和規(guī)劃特點等。 （ 3） 精品戶型，戶戶有景。“蝴蝶飛進(jìn)我的家”，在規(guī)劃設(shè)計上如果考慮到了戶戶有景的話，這將是一個不錯賣點。 【中海名城】項目策劃書 Page 43 of 51 43 （ 4） 購房的優(yōu)惠政策。結(jié)合高新區(qū)人才戰(zhàn)略的實施，我