【正文】 、辦公、住宿多動能于一體的城市新型商業(yè)中心。 招商策略 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 業(yè)態(tài) 范圍 賓館 以上海、江蘇、浙江，國內(nèi)五星酒店管理公司為主要目標 寫字樓 以淮北當?shù)仄笫聵I(yè)單位，外來投資、經(jīng)營企業(yè)為目標 餐飲 面向安徽省內(nèi)大型知名餐飲企業(yè)為主要目標，以安徽、江蘇、浙江等地的地方特色餐飲店家、國內(nèi)品牌快餐、特色美食為輔目標 休閑娛樂 安徽省內(nèi)知名休閑娛樂企業(yè)為主要目標，江蘇、上海、浙江 等地商家為輔目標 ? 招商范圍 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) ? 按照項目不同功能組團 ， 分階段 ， 分不同主題 ， 統(tǒng)一蓄水 ， 集中去化； ? 注重當?shù)厥袌龅莫毺匦?， 消費群體的地域性； ? 注重使用形象與文化推廣的營銷理念 ， 強化體驗式營銷； ? 利用渠道 ， 縮短中間差 ， 加強數(shù)據(jù)庫營銷； ? 商業(yè)推廣 “ 六力模型 ” 的靈活運用 推廣策略 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) ? 委托專業(yè)商業(yè)管理機構(gòu)進行統(tǒng)一管理； ? 注意前期招商、銷售執(zhí)行人員與后期商管隊伍建設(shè)的延續(xù)性； ? 商業(yè)管理制度、章程制定的后續(xù)性； ? 商館與物管的有效分離； ? 店家需要持續(xù)性的商業(yè)培育與輔助經(jīng)營； 商管策略 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 項目各區(qū)塊面積（不包括寫字樓 320層） 樓層 可售部分經(jīng)營面積（不包括酒店裙樓） 可售部分經(jīng)營面積（包括酒店裙樓） 7層 1250 1250 6層 1250 2050 5層 1250 2050 4層 1250 2050 3層 6550 7350 2層 8450 9350 1層 11550 12450 總計 31550 36550 投資回報問題 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 多元化經(jīng)濟效益測算 根據(jù)前期市場價格初步評估，本項目可售商業(yè)面積 17樓層均價（ 12樓層價格包括商業(yè)街內(nèi)鋪加權(quán)計算后價格區(qū)間 ,3樓以上按照住宅 /寫字樓 /公寓售價為參照標準） （具體投資回報測算將在后續(xù)對應(yīng)合作的工作成果中體現(xiàn)） ： (1)商業(yè)設(shè)施銷售總收入 （包括 2號樓） 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 項目一期總建筑面積為 ，除去寫字樓、展覽中心、會議中心與酒店 720層住房，列入可銷售的商業(yè)經(jīng)營面積為 ，若包括寫字樓則共計可列入銷售的商業(yè)面積為 ，由上表可見，本項目一期可售商業(yè)設(shè)施銷售（不包括寫字樓部分）總收入在 左右，若包括寫字樓，則可實現(xiàn)完全銷售金額最大值為 +=。 項目可實現(xiàn) 的銷售額 （ 寫字樓部分另算 ） 。 濟南國際會展中心建筑面積 15萬平方米，分為 A、 B、 C、D、 E五個區(qū)。 是集合展覽、會議、商務(wù)、餐飲、娛樂、住宿于一體的多功能現(xiàn)代化國際展館，除去會議外，用于舉辦展覽會、展銷會以及綜合晚會、頒獎典禮、時尚活動等。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 我方在本項目中承擔的工作及責任（一） ?項目策劃 ?宏觀房地產(chǎn)市場調(diào)研 ?城市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研 ?項目功能定位及業(yè)態(tài)劃分 ?項目樓層劃分及商戶落位 ?動態(tài)市場調(diào)研 ?市場研究分析報告 我們的策劃將確保項目定位符合市場實際需求 ?開盤前策略性檢討及修正 ?開盤活動策劃 ?訂立各銷售階段的目標及促銷活動策劃 ?市場定位報告 ?營銷推廣報告等等 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 我方在本項目中承擔的工作及責任（二） ?項目推廣 ?樓書 /折頁 /平面圖 （ 戶型圖 ） ?海報 /宣傳單張 ?生活手冊 /客戶通訊 ?售樓處硬件 /工地包裝 ?價格表等銷售現(xiàn)場及物料的創(chuàng)意及設(shè)計等等 我們的推廣將確保項目營銷符合目標消費者實際需求 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 我方在本項目中承擔的工作及責任（三） ?項目銷售 ?現(xiàn)場控盤 ?客戶接待 /樓盤及戶型介紹 ?談判逼定 /合同簽約 ?購房手續(xù)辦理 ?銷售出擊等等 我們的銷售將確保開發(fā)商項目運作資金要求 注：銷售人員工資及提成，銷售現(xiàn)場辦公費用等等均由我方承擔。 。 我們以多年從事房地產(chǎn)全程營銷的精英團隊，確保有能力與開發(fā)商共同面對并解決任何市場風險共同成長。同時擁有 平米的露天展場，是目前中國最大的國際標準展館之一。 A區(qū)為商務(wù)酒店、購物區(qū)，有 233間客房、 8個不同規(guī)模的餐廳和 1個大型超市。 寫字樓由于其特有的培育期長的特點，銷售周期將適應(yīng)延長 1年。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 根據(jù)項目物業(yè)構(gòu)成 、 體量 、 地理位置等因素 ， 項目一期預(yù)計 24個月銷售完成： (2)階段回款額 階段 周期 推貨范疇 推貨量 階段目標（萬元） 資金周轉(zhuǎn)期 110個月 2層迎街鋪為主 。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 銷售招商問題 主力店招商先行 ,全面招商銷售同步 “主力店先行招商，圍繞主力店形成不同主題的功能組團，迅速鎖定投資與經(jīng)營類目標客戶，定向拜訪，壓縮信息傳播層級，并將市場性招商與主力店招商結(jié)合，以招商成果帶動銷售” 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) ? 主力店招商拉動銷售 ， 部分商鋪帶租約銷售； ? 圍繞主力店形成功能組團 ， 階段性 、 組團式 、 分主題式推貨 ， 強力蓄水 ， 集中銷售； 銷售策略 購物商業(yè)組團 餐飲商業(yè)組團 辦公組團 酒店組團 商住兩用樓組團 本案 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) ? 依據(jù)市場蓄水情況 ， 另用運用平面 、 垂直等多種劃分方法 ， 盡量保證整體銷售去化速度平穩(wěn)而快捷 ， 主力店先期持有 ， 后期適時整體轉(zhuǎn)讓或分割銷售 ， 非主力店限制性分割銷售 ， 邊租邊售 ， 租售結(jié)合； ? 對于高樓層鋪位以主力店商戶租賃與辦公樓租售相結(jié)合； ? 賓館裙樓根據(jù)開發(fā)企業(yè)資金情況適當考慮銷售； ? 辦公用房 （ 包括寫字樓 ） 總量較大 ， 且后入市場 ， 建議將寫字樓變更為商住兩用樓 ， 減少風險； ? 價格策略應(yīng)依據(jù)通常慣例 ， 實行低開高走等靈活策略展開 。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 結(jié)合市場 ， 首先分析項目存在的問題及應(yīng)對解決策略 項目規(guī)模大，資金壓力高 先期以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品推貨，在營銷推廣中炒作本案地標性商業(yè)群落概念，在合理的范圍內(nèi)作高單價，并注重不同功能群落中高樓層主力店的導(dǎo)入，以維持整體業(yè)態(tài)的穩(wěn)定性，為后期經(jīng)營作保障； 開發(fā)企業(yè)對項目期望過高 客觀對待項目操作難度，遵循商業(yè)地產(chǎn)客觀發(fā)展規(guī)律，產(chǎn)品形式新穎，市場接受需要過程 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 產(chǎn)品市場需求風險巨大 借助目前的投資風潮，在出讓部分面積以保證整體業(yè)態(tài)穩(wěn)定的前提下，進行其他鋪位面積的銷售 商鋪投資市場不成熟，屬于初級階段，投資者非理性成份較多； 項目產(chǎn)品規(guī)劃問題重重，不合理設(shè)置導(dǎo)致大量鋪位商業(yè)價值降低，優(yōu)質(zhì)鋪位數(shù)量有限，主體商場不但內(nèi)鋪，包括沿街商鋪的銷售困難重重； 本案地理位置屬于新城區(qū)，周邊商業(yè)設(shè)施不成熟，遠離傳統(tǒng)商業(yè)街，屬于商業(yè)生地，投資 /消費市場認知度低，商業(yè)培育期周期較長； 建筑規(guī)劃應(yīng)嚴格遵循商業(yè)規(guī)律，盡量變更目前的一些產(chǎn)品設(shè)置問題，如拆除或盡量減少廣場水幕墻，擴大門臉與迎客面，提升鋪位價值 優(yōu)質(zhì)品牌傳播對本案起到至關(guān)重要的作用 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 產(chǎn)品組合與當?shù)厥袌霭l(fā)展規(guī)律有偏差 產(chǎn)品市場傳播時規(guī)避不利因素，利用項目自身的多功能設(shè)置，將 “ 淮北首席商務(wù)交流中心 ” 這一高端商務(wù)交流的新概念傳播與市場，對項目高端這一概念的操作上作足文章，化劣勢為優(yōu)勢 本案為政府主導(dǎo)下產(chǎn)生的另類產(chǎn)品 開發(fā)企業(yè)在此背景下追求利益的最大化，在全部銷售的前提下，本案維持優(yōu)質(zhì)運營，難度較大 本著嚴謹務(wù)實的態(tài)度，遵循商業(yè)地產(chǎn)的客觀規(guī)律，對于資金的快速回報與后期穩(wěn)定的商業(yè)運營把好度量，即租售比例的劃分，初期 10個月內(nèi)建議以7： 3的租售供貨量對外，中后期以“ 帶租約銷售 ” 模式去化面積，以保證本案從 “ 產(chǎn)權(quán)所有 ” 到 “ 限定業(yè)態(tài)商業(yè)運營 ” 的穩(wěn)定性過渡 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 產(chǎn)品組合與當?shù)厥袌霭l(fā)展規(guī)律有偏差 在推廣中，強化項目整體主題定位的市場傳播，大量采用體驗式營銷，培育中高端市場對項目的認知度，對于各個功能板塊更是要求突現(xiàn)其主題，同時建議開發(fā)企業(yè)對于休閑、餐飲、娛樂等主力業(yè)態(tài)持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，以便于樹立投資者信心與項目的業(yè)態(tài)穩(wěn)定；高樓層物業(yè)在初期適時考慮以租賃方式出讓給主力店，并同時銷售，邊租邊售 項目規(guī)模大，產(chǎn)品組合復(fù)雜，優(yōu)質(zhì)鋪位少，并存在大量難消化的高樓層物業(yè) 首期產(chǎn)品不可售面積較多，直接影響整體資金回籠 建議將寫字樓變更為商住兩用樓，集合商務(wù)辦公、高端人士住宿等功能，并根據(jù)時勢因時而變，調(diào)整市場傳播策略 寫字樓市場培育期較長，對資金的迅速回籠不利，且項目周邊正建入 “ 帝景翰園 ” 等寫字樓先入為主，搶占高端商務(wù)寫字樓市場； 不 可售 或部分保留 單員的處理 酒店商務(wù)與會展中心的互動關(guān)系； 寫字樓 /商住兩用樓與高檔購物、餐飲、酒店裙樓休閑娛樂互動關(guān)系； 商鋪投資者利用展覽館、會展場地的關(guān)系； 廣場經(jīng)濟的挖掘； 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) ? 實現(xiàn)開發(fā)企業(yè)對項目資金回報的要求； ? 實現(xiàn)項目、開發(fā)企業(yè)品牌價值的市場提升； ? 項目在大部分銷售的前提下，通過條款限定，盡可能實現(xiàn)項目商業(yè)業(yè)態(tài)、功能的整體控制與可持續(xù)性優(yōu)良運營； ? 將項目建設(shè)成為淮北市乃至皖北區(qū)域內(nèi)展現(xiàn)現(xiàn)代城市發(fā)展風采的高端商務(wù)休閑、會晤中心。至 2022年主城區(qū)人均零售（包括餐飲業(yè)）營業(yè)面積要達到 1平方米。地上主層 18層，地下 1層。只租不售。 ? 項目地址：相山南路 ? 開發(fā)商：淮北宏基房地產(chǎn) ? 物業(yè)費： /平方米 ? 銷售：情況非常好，截至 07年 5月完成 90%以上面積的銷售 ? 租金：如 170平米辦公房，月租金成交價 4500元 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) （二）裕安大廈 ? 項目地址：相山路與惠苑路的交匯處 ? 目前進度：預(yù)計 07年下半年開盤 ? 目前報價： 沿街商鋪（共 3層）：一 F15000元 /平方米，面積為 30200平