【正文】 積 11000一層街鋪 8000超市 3000n 總商業(yè)建筑面積 40490n 總商業(yè)建筑面積占總面積的 %155確定商業(yè)均價二n 商業(yè)總銷售額 （元）（商業(yè)中心三層自留） B地塊為： ? 街鋪為： 2970*20230+2970*10000=89‘100’000? 商業(yè)中心為：7000*18000+7000*10000+7000*5000=231’000’000? 內(nèi)街為： 2550*16000=40’800’000 A地塊為： ? 街鋪為： 8000*20230=160’000’000? 超市為：1500*18000+1500*10000+1500*5000=49’500’000 A+B=570’400’000 元n 可售商業(yè)建筑面積： 40490n 均價 =570’400’000/40490= 元 /平米156設計提示 → 體現(xiàn)價值第三部分 設計提示 → 體現(xiàn)價值157設計提示 → 體現(xiàn)價值o 概念設計創(chuàng)作源泉o 依據(jù)發(fā)展商要求o 依據(jù)價值論證及項目定位推導過程及結論o 旨在體現(xiàn)我司提煉總結的項目六大價值點o 從建筑規(guī)劃角度對項目的理解158概念設計與創(chuàng)意o 商業(yè)產(chǎn)品建議n 結合二層街鋪不易銷售、租金　低的現(xiàn)實，結合街鋪易銷易用　的特性，獨創(chuàng) “ 坎式街鋪 ” 。n 根據(jù)周邊缺少休閑廣場和體育配　套的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在主力商業(yè)樓頂建立休閑運動廣場。n 結合項目周邊 1公里范圍內(nèi)尚無大型超市的特點，在商業(yè)業(yè)態(tài)方面考慮以大型超市帶動項目其余商業(yè)部分。n 項目前的排洪渠對影響負面影響大，沿排洪渠部分規(guī)劃一條停車帶，解決商業(yè)部分的停車問題。159坎式街鋪示意圖二樓商鋪一樓商鋪 車庫地面街道空中走廊創(chuàng)作思路 調(diào)查發(fā)現(xiàn)街鋪二層售價盡為一層鋪位的 60%；項目周邊商業(yè)人流量大，商業(yè)環(huán)境擁擠，盡可能的增加街鋪前的商業(yè)配套面積非常重要關于車庫的停車安排問題 進車出車線路分開在二旁，寬約（ 3*2） 6米，停車位有 9米，足夠停車。在車庫旁有通道讓人直接進入街道住宅160項目規(guī)劃示意 — 街鋪 +主力店內(nèi)街商業(yè)中心商業(yè)中心 街鋪街鋪街鋪商業(yè)中心商業(yè)中心161項目規(guī)劃示意 — 街鋪162商業(yè)和住宅的全盤考慮o 從整個項目來考慮商業(yè)人流、車流和住宅部分的人流、車流o 從整體上考慮商業(yè)人流、餐飲、廣場等對住宅部分的影響，把影響降到最低163第四部分　補充論證 → 提升價值項目市場定位 → 提升價值164工廠現(xiàn)況工廠現(xiàn)況教差，外立面、樓頂要翻新電話咨詢珠海市規(guī)劃局說：珠海以前沒受理過廠房改新產(chǎn)業(yè)或商業(yè)用途的申請，也不會考慮。165工廠情況分析o 紅色工廠可再利用價值最大，但其大門方向要重新規(guī)劃，該建筑離路面坡差近一米o 紅色廠房位置為　商業(yè)價值最大區(qū)　　該處較不合適做單面狹長的商業(yè)在項目前期可做辦公樓 ,后期可做商業(yè)管理用房 166工廠情況分析　　　 　工廠整體形象較差 ,改變使用功能得重新裝修，和改變里面人流、物流通道?！　　　≈苓吺忻駥I(yè)區(qū)總體印象不好，改變用途很難改變傳統(tǒng)印象?！　」S在地塊中的位置不利于住宅規(guī)劃布局工廠改邊用途受限條件多167　　A 　 　 工廠改成家居生活館補充論證168前山裝飾建材分布圖三臺石路商圈逸仙路商圈本項目169物業(yè)名稱 一層外街 一層內(nèi)街 二層 三層 四層財富時代廣場 110—150 100 50—55 29 29世邦裝飾廣場 均價 150一 層 內(nèi)街一樓75—80 一 層 內(nèi)街二樓20—30 40—60 20—30 ——友邦建材城 80—120 —— 未出租 —— —— 商業(yè)二層以上租金都很低，并且該位置離建材商圈教遠，做家居廣場能否順利銷售是本案最大的問題。建材商鋪租金水平表170家居生活館論證o 前山的建材商業(yè)非常發(fā)達，為華南區(qū)域最大規(guī)模之一。市場容量有限，競爭激烈。o 未來建材商業(yè)放盤量大。項目對面露天的建材市場 項目最近的建材市場建議做補充型業(yè)態(tài) 家居生活館171珠海現(xiàn)有項目o 揚名廣場家居廣場n 位置：老香洲揚名廣場（吉之島）四、五層n 占地面積： 5500㎡n 租金： 5070元 /㎡ 管理費： 2535元 /㎡n 入駐商家：華師傅 顧家沙發(fā) 童話森林 迪士尼 美力家 古倉n 開業(yè)時間： 2023年 9月份經(jīng)營情況差172潛在競爭項目項目名稱 世邦國際裝飾廣場 4號廳規(guī)模 建筑面積： 75000平方米( 4號廳建筑面積共有 17萬平方米)地理位置 珠海市前山路（立真燈飾旁）離項目開 發(fā) 商 世邦房地產(chǎn)公司業(yè)態(tài)特征 家居建材店。經(jīng)營業(yè)種主要有 陶瓷、瓷器、室外園林用品、衛(wèi)浴、五金、櫥柜、木門、木地板、燈飾、整體衣柜、家具、窗簾、飾品。另有辦公區(qū)，中傳倉儲、地下停車區(qū)。主要商戶 招商未啟動工程進度 挖地基開業(yè)時間 未知備注 世邦國際裝飾廣場為前山第一家大型建材商場，也 是珠海規(guī)模最為龐大的建材市場。4號廳定位為 “ 旗艦家居 SHOPPING MALL總代理大本營 ”本項目世邦廣場四號廳夏逸庭院建材街173前山潛在商業(yè)項目分析項目名稱 夏逸庭院建材街規(guī)模 建筑面積：約 10000平方米地理位置 逸仙路開 發(fā) 商 珠海市匯基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司業(yè)態(tài)特征 建材街工程進度 2023年 7月開工開業(yè)時間 未知備注 舊村改造。為傳統(tǒng)夏村建材市場的中心。建材類商業(yè)：174商業(yè)布局規(guī)劃三外街鋪內(nèi)鋪商業(yè)中心家居廣場175布局原因o A地塊商業(yè)人流量大，但消費力差．做坎式街鋪可以有效吸引人流，滿足現(xiàn)有需求和Ａ地塊的住戶生活需求。o B地塊做開發(fā)時周邊各住宅小區(qū)將陸續(xù)入住，周邊中高端消費需求大增。o 等Ｂ地開發(fā)時，做商業(yè)中心條件成熟。o 可以在靠近世邦四號廳部分做家居廣場，增加商業(yè)面積，提升價值176o 根據(jù)前三步的考慮建議商業(yè)規(guī)劃如下：o A地塊紅色部分做坎式街鋪o 面積為：（ 185+160+200） *15*2=16350㎡o B地塊紅色部分做坎式街鋪 176*15*2=5280㎡o B地塊內(nèi)街 150*15=2500 ㎡o B地塊黃色部分做商業(yè)中心街 18000㎡（三層）o B地塊藍色部分做家居廣場 10000㎡（二層）商業(yè)布局規(guī)劃三177確定商業(yè)規(guī)模三o 建筑指標（平方米） 總規(guī)劃用地面積 .n 總建筑面積 341188n 地塊 A n 地塊 B n 地塊 B商業(yè)面積 35780 坎式街鋪 5280 商業(yè)中心 18000(三層 ) 家居廣場 10000 內(nèi)街 2500n 地塊 A商業(yè)面積 16350n 總商業(yè)建筑面積 52130n 總商業(yè)建筑面積占總面積的 %178確定商業(yè)均價三n 商業(yè)總銷售額（元） （商業(yè)中心三層自留） B地塊為： n 街鋪為： 2640*20230+2640*10000=79’200’000n 商業(yè)中心為：6000*18000+6000*10000+6000*5000=198’000’000n 家居廣場為： 5000*18000+5000*10000=140’000’000n 內(nèi)街為： 2500*16000=40’000’000 A地塊為： n 街鋪為： 8175*20230+8175*10000=245’250’000 A+B=702’450’000 元n 可售商業(yè)建筑面積： 52130n 均價 =702450000/52130= /平米179B 　 　 工廠改成 創(chuàng)意工作室補充論證180改成創(chuàng)意工作室論證o 珠海文化產(chǎn)業(yè)市場巨大n 文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文化旅游業(yè)、動漫產(chǎn)業(yè)和相關文化產(chǎn)業(yè)四大板塊在內(nèi)的三十個文化產(chǎn)業(yè)項目進行了簽約儀式，總簽約金額達七十二點五二億元。n 總投資１５億元人民幣的中國（珠海）民間千藝城，是集休閑、旅游、體驗、娛樂為一體的文化藝術場所。n 投資４．９億元計劃在斗門建設動畫科技園的亞洲傳奇有限公司。 n 香港享有盛名的首部３Ｄ電腦動畫的制作單位香港特思數(shù)碼有限公司、永泰信息技術集團等將進入珠海市場。n 將建文化博覽為主題的 “ 華夏之光 ” 珠海文化博覽城。n 將建以書畫為主題的寶典園文化村。181已建創(chuàng)意園區(qū)o 南方文化產(chǎn)業(yè)園n 由教育部高等教育出版社規(guī)劃投資３９億元、占地３７萬平方米的南方文化產(chǎn)業(yè)園已落戶珠海金鼎。n 進入產(chǎn)業(yè)園的有藍色暢想發(fā)行集團、動漫制作及網(wǎng)絡遠程教育、中國傳媒大學與高等教育出版社全面戰(zhàn)略合作協(xié)議等項目。建成后的南方文化產(chǎn)業(yè)園將成為珠海市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭之一。 n 教育動漫、教育資源平臺、國際文化產(chǎn)業(yè)研究院、國際圖書版權貿(mào)易中心、南方特色新形態(tài)教材研發(fā)編輯出版基地等項目將落戶園區(qū)。 182改成創(chuàng)意工作室論證o LOFT概念盛行n 把工廠和倉庫，變成最有個性、最前衛(wèi)、年輕人最喜歡住的地方 n LOFT最顯著的特征是高大而開敞的空間，上下雙層的復式結構 n 廠房里高大的窗戶和空間滿足了藝術創(chuàng)作的需要，而且廠房廉價的房租也不會給他們并不寬裕的生活帶來過大的壓力。 n 藝術家在廠房提供的大空間中，自由構筑各種生活方式，在那里創(chuàng)作行為藝術，或辦畫展、雕塑展。廠房的大空間和多種可能的使用方式吸引了大量的藝術家聚集，然后逐漸引來了藝術的追隨者聚集。 n 消費群體： LOFT是同時支持商住兩用的樓型，所以主要消費群體包括個性上的和功能上的。作為功能上的考慮，一些比較需要空間高度的，；作為個性上的考慮，許多年輕人以及藝術家都是 LOFT的消費群體，甚至包括一些 IT企業(yè)。 183改成創(chuàng)意工作室論證o 珠海藝術家 9號倉 n 2023年底組建，位于吉大南山工業(yè)區(qū)第 9號倉庫。n 2023年元月，擴建后面積超過 1500平方米，共有 20多間工作室，駐倉與非駐倉各類藝術家超過 20人。n 9號倉的倉源都來自于民間各個不同層面，同時也容納了多種樣式的藝術形態(tài)，成為珠海民間最大的自發(fā)式藝術創(chuàng)作實驗場所。創(chuàng)意工作室租金低，售價很難提升184　　C 　 　 商業(yè)形態(tài)－－公寓補充論證185珠海公寓狀況o 珠海公寓價格調(diào)查項目 價格（元 /平米）誠豐銀座 7200金莎公館 6400九洲假日 6500尚都 6000C派公寓 7000晴朗明珠 4500186公寓論證o 珠海的商務公寓可以做到注冊公司地址o 目前珠海市場上公寓項目較多，已經(jīng)基本達到飽和狀態(tài)，未來競爭壓力將更大。　　　開發(fā)公寓盈利能力相對較差187　　D 　 　 商業(yè)形態(tài)－－寫字樓補充論證188珠海寫字樓狀況o 珠海的經(jīng)濟發(fā)展是非?？焖俣矣泻艽蟮臐摿Α 企業(yè)景氣指數(shù)為 ，比上期升 ，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況保持良好的運行態(tài)勢，表明珠海市絕大多數(shù)企業(yè)經(jīng)營者對全市宏觀經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展信心十足。o 珠海每月新注冊成立的企業(yè)數(shù)量非常多，大多數(shù)企業(yè)剛剛起步的階段。市場上對寫字樓的需求量大。189珠海的寫字樓狀況o 在分布上，吉大最多，香洲、拱北次之，前山最少；o 價格上，吉大最貴，拱北次之，然后香洲，最后前山； o 價格上，吉大最貴，拱北次之，然后香洲，最后前山；o 周圍環(huán)境上，吉大最好，拱北次之，香洲、前山最差o 項目旁的永晟五金建材城寫字樓部分均價： 5000元 /㎡?！　　　　　　　　　　　　　　　≌w售價、租金水平處于全市最低190案例o 華業(yè)大廈　地處前山翠微，是集商業(yè)和辦公為一體的寫字樓，首層為商鋪，本身是毛坯房，配套有有線電視系統(tǒng)、寬帶、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、火警自動報警系統(tǒng)、飯?zhí)?、地下車庫、會所等，可租可售，由自己的物業(yè)公司負責管理，附近有一些小吃店、購物中心、超市。 空置率為 30%，且租金水平較低。o 臺商協(xié)會　在前山翠微附近不多的寫字　　樓中，其附近交通方便，到珠海市區(qū)以　　及西區(qū)都有公交線路，本身租金、售價　　合理，物業(yè)管理費不高，配套設施比較　　完善。 雖然市場有一定的需求，但贏利能力較低191　　E 　 　 商業(yè)形態(tài)－－酒店補充論證192北京酒店o 三星級酒店o 酒店首層：設有中餐廳、西餐廳 。o 酒店二層：敞開式歌舞大廳；擁有 33間豪華KTV包房濕蒸、休息廳、酒巴、美容院。o 酒店三、四層：面積為 400多平方米的桑拿房、 24間豪華裝修的桑拿按摩房。o 酒店五層：設有足浴按摩中心 。o 平時開房率３５％193大金山酒店o 標準間 /單人間： 138元o 豪華標準間； 178元o 3人間： 198元o 商務套房： 228元o 60間o 平時開