【正文】 o 前山的建材商業(yè)非常發(fā)達(dá)，為華南區(qū)域最大規(guī)模之一。n 結(jié)合項(xiàng)目周邊 1公里范圍內(nèi)尚無大型超市的特點(diǎn)，在商業(yè)業(yè)態(tài)方面考慮以大型超市帶動項(xiàng)目其余商業(yè)部分。超市 2550n 地塊 A商業(yè)面積 商業(yè)中心 5940341188n 地塊 A148o 根據(jù)前三步的考慮建議商業(yè)規(guī)劃如下：o A地塊紅色部分做坎式街鋪o 面積為 :(185+160+200)*15*2=16350㎡o B地塊紅色部分做坎式街鋪 176*15*2=5280㎡o B地塊內(nèi)街 300*15=4500 ㎡o B地塊黃色部分做商業(yè)中心 18000㎡商業(yè)布局規(guī)劃一149確定商業(yè)規(guī)模一o 建筑指標(biāo)（平方米）n 總規(guī)劃用地面積 ）o 較小的店（ Sales area10000M178。n 利用市場收益還原法保守估算物業(yè)價格，這里以投資者常規(guī)收回投資的心理年限 15年來計算，則可保守估算本項(xiàng)目首層價格估算為：n X2=1101215=19800 元 /㎡價格定位 — 收益還原法127o 最終價格建議：n 項(xiàng)目均價 =70%市場比較價位 +30%收益還原價位n 即本項(xiàng)目商業(yè)部分建議均價為=2023870%+1980030%=20239 元 /㎡n 根據(jù)整數(shù)定價一層臨街鋪售價為： 20230元 /㎡n 二層臨街鋪售價為一層的 50%： 20230*=10000元 /㎡n 一層內(nèi)街鋪售價為一層臨街鋪的 80%： 20230*=16000元 /㎡ n 集中式商業(yè)一層售價為一層臨街鋪的 90%：20230*=18000元 /㎡n 集中式商業(yè)二層售價為集中式商業(yè)一層售價的 56%：18000*=10080（整數(shù)定價為： 10000元 /㎡）n 集中式商業(yè)三層售價為集中式商業(yè)二層售價的50%=10000*=5000元 /㎡ 價格定位128價格定位項(xiàng)目價格為：o 一層臨街鋪售價： 20230元 /㎡ o 二層臨街鋪售價： 10000元 /㎡ o 一層內(nèi)街鋪售價： 16000元 /㎡ o 集中式商業(yè)一層售價： 18000元 /㎡ o 二層售價： 10000元 /㎡ o 三層售價： 5000元 /㎡ 129業(yè)態(tài)銷售分析街鋪的銷售可行性是最大的街鋪的價值是現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)里價格最高的坎式街鋪的價值大于傳統(tǒng)的二層規(guī)劃街鋪靠近商業(yè) 磁極點(diǎn)的地方做內(nèi)街的銷售可行性最大三層以上的商業(yè)物業(yè)是很難銷售的三層以上的商業(yè)物業(yè)價值很低130CCTI推導(dǎo)模式下的核心市場出路定位核心主線 解決之道檔次定位形象定位業(yè)態(tài)定位產(chǎn)品定位客戶定位價格定位中高檔 /城市化 /時尚化 /區(qū)域性 /復(fù)合商業(yè)街廊日常的 /非傳統(tǒng)生活消費(fèi)的 /新生活品質(zhì)的街鋪 /中等體量商業(yè)中心 /坎式街廊 周邊生意客戶 /澳門投資客中小型投資客戶 /自經(jīng)營客戶以高出本項(xiàng)目區(qū)域均價，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次，凸現(xiàn)品牌價值。o 一層已售超過 90%；二樓已售 80%利用新香洲的崛起，順利銷售114城市風(fēng)景o 新香洲城市風(fēng)景（華潤萬家）o 新香洲也曾是個新興的城區(qū)，隨著城市化進(jìn)程的加快，周邊人氣日旺，中端需求量增加；o 城市風(fēng)景項(xiàng)目在規(guī)劃之初就和華潤萬家達(dá)成協(xié)議，對商業(yè)進(jìn)行整體規(guī)劃周邊租金平均可達(dá) 120元 /㎡。商業(yè)價值大，可做商業(yè)中心B地塊南側(cè)216。 n 華潤萬家、國美競爭勝出，強(qiáng)勢進(jìn)住前山明珠商業(yè)廣場o 家樂福簽訂進(jìn)駐前山翰林苑二期商業(yè)項(xiàng)目意向97觀點(diǎn)提煉p 華潤萬佳、家樂福、國美電器進(jìn)入前山商業(yè)市場，為前山商業(yè)發(fā)展注入新的活力。項(xiàng)目前翠微西路改建完成252。為珠海極具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)90前山商業(yè)市場分析o 前山商業(yè)主要分建材商業(yè)和非建材商業(yè)。n 商業(yè)物業(yè)傳統(tǒng)營銷色彩濃郁　　　　 大多數(shù)的商業(yè)物業(yè)基本依賴于市場自然消化法則，造成了位置好的、臨街 的商鋪市場消化速度較快，其它物業(yè)滯銷。n 商業(yè)業(yè)態(tài)向多元化發(fā)展　　 　　新興零售業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展，如各類超市、購物中心、便利店、倉儲式商店、一站式購物等滿足了城鄉(xiāng)居民不同層次的需要。 3. 前山一帶包括外來人口有 30萬人， 飽含無限商機(jī)。 蘇寧電器 2023年 11月 27日宣布珠海鳳凰北店將于 12月 16日開業(yè)，其并宣布：蘇寧將在一年時間里，占據(jù)珠海家電市場 35％－ 40％的份額，未來將在珠海開 5－ 6家店。吉大、拱北、前山等處的商業(yè)旺地，都有可能成為沃爾瑪未來的選擇。各口岸免稅店主要經(jīng)營國際著名的香煙、洋酒、巧克力、香水、化妝品、精品、食品和港澳特色商品等近 30000種。形成大的步行系統(tǒng)，把交通弱化到地下。 前山逸仙路與前山大道交叉地帶 、南屏舊區(qū)、南灣大道西側(cè)的灣仔區(qū)； 金灣次中心城 1個，位于紅旗； 斗門次中心城 1個，位于白蕉； 唐家灣新城 2個，分別位于原金鼎鎮(zhèn)區(qū)與唐家鎮(zhèn)區(qū)； 橫琴新城 1個； 三灶新城 2個，分別位于原三灶與三灶東部新區(qū)； 港區(qū)組團(tuán) 1個，位于南水； 平沙 1個。即宏觀狀態(tài)和趨勢，研究分析前山的商業(yè)宏觀態(tài)勢，在宏觀上找到足夠的信息支持?！《谏虡I(yè)家樂福進(jìn)駐將大幅度提高其競爭力54區(qū)域商業(yè)主要成員o 得一超級市場 每層約 2023平米，一樓超市主營日用百貨；二樓服裝電器。入駐有得一超市、匯星購物廣場、中國電信等主力商戶。商業(yè)業(yè)態(tài)混雜、機(jī)電市場將隨前山工業(yè)變遷而改變業(yè)種 購物中心 傳統(tǒng)市場 酒店住宿 娛樂中心 服裝鞋帽 家電賣場 建材家居 數(shù)量 3 1 2 2 11 2 20業(yè)種 社區(qū)超市 快餐食店 士多商行 IT通訊 生活服務(wù) 機(jī)電數(shù)量 6 59 14 35 82 8046項(xiàng)目概要： 項(xiàng)目位于明珠南路與翠微西路交匯處，華業(yè)酒店底座。經(jīng)營者對于商業(yè)規(guī)劃布局有著一定的要求p 投資客比較看好前山商業(yè)地產(chǎn)市場o 對經(jīng)營的場地比較看重，選擇前都會到現(xiàn)場考察。有獨(dú)立經(jīng)營可能的街鋪?zhàn)钍芡顿Y者歡迎21投資者語錄252。C: 消費(fèi)者 （ Consumer） —— 客戶分析17　　　　　　　 　投資者調(diào)研18投資者調(diào)查o 投資者投資商業(yè)時考慮因素n 項(xiàng)目的開發(fā)商實(shí)力開發(fā)商是否曾有操作商鋪的經(jīng)驗(yàn)；n 將來的商業(yè)經(jīng)營管理公司和物業(yè)管理公司；n 項(xiàng)目價值情況：售價 (元 /平方米 ) 及租價 (元 /平方米 )；周圍商鋪售價 (元 /平方米 )及周圍商鋪?zhàn)鈨r (元 /平方米 )商鋪使用率；n 如果商鋪的位置面向開闊的使用空間，客戶流又比較簡單合理的話，就能更有效提高商鋪的受歡迎程度。消費(fèi)者調(diào)研的關(guān)鍵是發(fā)現(xiàn)真實(shí)及潛在需求，尋找打動消費(fèi)者的現(xiàn)真實(shí)及潛在需求，尋找打動消費(fèi)者的價值點(diǎn)。消費(fèi)者調(diào)研的關(guān)鍵是發(fā)研究非常重要。針對性消費(fèi)者研究的關(guān)鍵是發(fā)現(xiàn) 真實(shí)及潛在需求，尋找打動消費(fèi)者的價值點(diǎn)。n 是否售后包租及返租比例和年限n 是否引入第三方責(zé)任擔(dān)保。o 經(jīng)營者 85%為外來人，來珠海時間 3年以上，對經(jīng)營的項(xiàng)目前期都做過市場分析，對自己的經(jīng)營比較有信心。 翠微明珠南路東側(cè)，自發(fā)形成了機(jī)電、機(jī)械以及化工設(shè)備等工業(yè)物資產(chǎn)品銷售一條龍服務(wù)，形成了具有一定規(guī)模的粗放型準(zhǔn)專業(yè)市場。現(xiàn)有競爭者分析 整體商業(yè)檔次較低48誼一商業(yè)街 項(xiàng)目概要 位于翠微綜合市場，面積 2500平方，廣場面積較大 300平方左右，為周邊主要休閑廣場。經(jīng)營情況一般。61T:市場態(tài)勢 （ Trend） 僅表達(dá)有效信息即宏觀狀態(tài)和趨勢，研究分析前山的商業(yè)宏觀態(tài)勢，在宏觀上找到足夠的信息支持。o 居住區(qū)級商業(yè)中心 16個 主城區(qū) 7個，分布于香洲香埠路、香洲南坑、香洲興業(yè)路西側(cè)、拱北夏灣 。 關(guān)外免稅店公司 地處中國第二大陸路口岸 —— 拱北口岸，負(fù)責(zé)經(jīng)營拱北、九洲、灣仔、橫琴、萬山等口岸免稅店。并未停止進(jìn)入珠海的努力，本市招商局也正在積極協(xié)助沃爾瑪尋找新的位置。 現(xiàn)在的前山正吸引著各大商業(yè)巨頭的興趣81外來商業(yè)巨頭搶灘珠海國美、蘇寧加快布局 國美電器 2023年 5月 1日在珠海的首家店面隆重登場 。 尤其是工業(yè)的發(fā)展，大大帶動了人流、物流的增長；再加上珠海地理位置與澳門臨近的優(yōu)勢，近年珠海與港澳合作的進(jìn)一步深入發(fā)展以及交通設(shè)施不斷地完善，珠海的商機(jī)大增。n 業(yè)幅射力較窄，經(jīng)營局限在本地市場　　 　　項(xiàng)目規(guī)模小，缺乏完善的集購物、餐飲、休閑、娛樂等為一體的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)營能力差、擴(kuò)張能力弱，競爭力不強(qiáng)，與現(xiàn)代化的商業(yè)地產(chǎn)的要求還有較大的差距。n 開發(fā)商傾向于急于銷售商鋪　　　　持續(xù)性經(jīng)營觀念比較薄弱，推廣中引誘式的空頭承諾較多，對投資者較負(fù) 責(zé)任的投資保障條款少和風(fēng)險共擔(dān)意識薄弱。 o 隨著南屏、橫琴及西區(qū)的開發(fā)漸入高潮，城區(qū)西擴(kuò)，珠海的城市軸線已向西延伸，前山已居珠海城市幾何中心，區(qū)位優(yōu)勢日益凸顯。252。前山商業(yè)必然升級96商業(yè)巨頭向前山看齊o 明珠商業(yè)廣場引眾巨頭目光n 沃爾瑪、華潤萬家、臺灣的樂購、大福源以及新一佳、人人樂、易初蓮花都對此項(xiàng)目表示出濃厚的興趣。隔街與泰然花園、電力項(xiàng)目相望216。商業(yè)價值一般，可做街鋪地塊商業(yè)價值分析104項(xiàng)目自身情況分析o 項(xiàng)目 SWOT分析n 優(yōu)勢 S（ strength）n 劣勢 W（ weakness）n 機(jī)會 O（ opportunity）n 威脅 T（ Threat）105項(xiàng)目 SWOT分析首期開發(fā)面積 4萬㎡o 傾力打造 “ 特許經(jīng)營品牌街 ” 。87=20665 元 /㎡o 由于城市風(fēng)景在各方面與本項(xiàng)目具有極大相似性，故其權(quán)重取 ；春澤明園為 2023年項(xiàng)目取 ；五洲花城為 2023年項(xiàng)目取 ，得出項(xiàng)目均價：n X1=20665+19026+18777 =20238元 /㎡價格定位 — 市場比較法126o 收益還原法定價：n 通過調(diào)查，目前項(xiàng)目所處地塊首層租金在 110元 /㎡左右。引進(jìn)大商家完全可行141如何確定商業(yè)規(guī)模？ 以 易初蓮花選址為列o 易初蓮花建筑標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)要求o 較大的店（ area10000M178。o 等Ｂ地開發(fā)時，做區(qū)域商業(yè)中心條件成熟?？彩浇咒佉粚?內(nèi)街 1100040490n 總商業(yè)建筑面積占總面積的 n 根據(jù)周邊缺少休閑廣場和體育配　套的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在主力商業(yè)樓頂建立休閑運(yùn)動廣場?！　」S在地塊中的位置不利于住宅規(guī)劃布局工廠改邊用途受限條件多167　　A 　 　 工廠改成家居生活館補(bǔ)充論證168前山裝飾建材分布圖三臺石路商圈逸仙路商圈本項(xiàng)目169物業(yè)名稱 一層外街 一層內(nèi)街 二層 三層 四層財富時代廣場 110—150 100 50—55 29 29世邦裝飾廣場 均價 150一 層 內(nèi)街一樓75—80 一 層 內(nèi)街二樓20—30 40—60 20—30 ——友邦建材城 80—120 —— 未出租 —— —— 商業(yè)二層以上租金都很低，并且該位置離建材商圈教遠(yuǎn)，做家居廣場能否順利銷售是本案最大的問題。4號廳定位為 “ 旗艦家居 SHOPPING MALL總代理大本營 ”本項(xiàng)目世邦廣場四號廳夏逸庭院建材街173前山潛在商業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱 夏逸庭院建材街規(guī)模 建筑面積：約 10000平方米地理位置 逸仙路開 發(fā) 商 珠海市匯基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司業(yè)態(tài)特征 建材街工程進(jìn)度 2023年 7月開工開業(yè)時間 未知備注 舊村改造。 n 香港享有盛名的首部３Ｄ電腦動畫的制作單位香港特思數(shù)碼有限公司、永泰信息技術(shù)集團(tuán)等將進(jìn)入珠海市場。 182改成創(chuàng)意工作室論證o LOFT概念盛行n 把工廠和倉庫，變成最有個性、最前衛(wèi)、年輕人最喜歡住的地方 n LOFT最顯著的特征是高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu) n 廠房里高大的窗戶和空間滿足了藝術(shù)創(chuàng)作的需要，而且廠房廉價的房租也不會給他們并不寬裕的生活帶來過大的壓力。創(chuàng)意工作室租金低，售價很難提升184　　C 　 　 商業(yè)形態(tài)－－公寓補(bǔ)充論證185珠海公寓狀況o 珠海公寓價格調(diào)查項(xiàng)目 價格（元 /平米）誠豐銀座 7200金莎公館 6400九洲假日 6500尚都 6000C派公寓 7000晴朗明珠 4500186公寓論證o 珠海的商務(wù)公寓可以做到注冊公司地址o 目前珠海市場上公寓項(xiàng)目較多，已經(jīng)基本達(dá)到飽和狀態(tài)，未來競爭壓力將更大。o 臺商協(xié)會　在前山翠微附近不多的寫字　　樓中，其附近交通方便，到珠海市區(qū)以　　及西區(qū)都有公交線路，本身租金、售價　　合理，物業(yè)管理費(fèi)不高，配套設(shè)施比較