【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。下游南岸，是安徽省內(nèi)無可厚非的經(jīng)濟中心。根據(jù)有關(guān)機構(gòu)評測，在國內(nèi)200. 成長空間正得到越來越多的重視與垂青。長較快，固定資產(chǎn)投資繼續(xù)增長。這一良好局面首先得益于工業(yè)增勢強勁的支撐，而第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定增長，也大大提升了蕪湖經(jīng)濟運行質(zhì)量。經(jīng)濟發(fā)展中，蕪湖市的各項指標一直走在前列。而與同類型城市的對比中，蕪湖。的經(jīng)濟發(fā)展有著自己的特色，總體而言，蕪湖的市場潛力巨大。增長，人均收入的增加，為房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了保證。近幾年來，蕪湖市總體經(jīng)濟和工業(yè)增加值一直維持在一個較高的水平上；中國同期的平均增長率。投資、進出口、消費、工業(yè)生產(chǎn)方面增速的加快。從圖中我們可以看到，2020. 區(qū)生產(chǎn)總值億元，比上年增長%。統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)，2020年蕪湖實現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)增加值179億元，占GDP的%。幾年蕪湖將迎來第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的契機。

　　

【正文】 過 境 城 市 向旅 游 目 的 地 城 市 過 渡 的 開 始 ， 蕪 湖 對 星 級 酒 店 的 需 求 將 逐 年 增 加 ， 地產(chǎn) 資 本 投 資 于 星 級 酒 店 ， 一 般 將 采 取 長 期 持 有 的 運 營 模 式 ， 穩(wěn) 定 的 租金 將 是 主 要 回 報 方 式 。 業(yè) 內(nèi) 人 士 判 斷 ， 隨 著 國 家 對 商 品 住 宅 市 場 的 調(diào)控 ， 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 商 將 尋 求 風(fēng) 險 性 更 小 的 類 似 于 高 星 級 酒 店 類 的 商 業(yè) 地 產(chǎn) 投 資 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第 五 章 項目分析 蕪湖中江廣場項目位于蕪湖市城市商業(yè)中心 ，兩面環(huán)路，基地成不規(guī)則形，南臨北京路，西靠九華中路，東、北臨干休所。其中九華中路為商業(yè)主要人流方向。而西南拐角為最佳景觀面，本項目上可以遠眺鳩茲廣場。 項目用地臨近安徽示范大學(xué)，其面對九華中路西側(cè)為新開發(fā)的小九華商業(yè)街，因此周邊商業(yè)形態(tài)人流量大模，具有相當(dāng)?shù)纳虡I(yè)的聚集效應(yīng)，這決定了公共性和開放性將成為該項目的主要特征，其功能與尺度則偏向于公寓及人性化的商業(yè)購物等休閑行為。 項目地塊的優(yōu)、劣、機會、威脅分析 做為 項目市場調(diào)研的一部分，對項目 自身 的 地塊的熟悉和分析是必要的，要清楚項目自身地塊所存在的優(yōu)缺點，一下就是對項目的粗略分析： 一、 優(yōu)勢和機會點 1. 項目 位于九華中路和北京東路交匯處 ，交通便利，擁有多路公交車有11 路、 14 路、 18 路、 25 路、 33 路、 42 路和 105 路等； 2. 項目周邊學(xué)區(qū)眾多有 安徽師范大學(xué) 、安師大附中、蕪湖工業(yè)學(xué)校、安師大夜大學(xué)等完善的教育配套； 3. 學(xué)校、銀行、超市、醫(yī)療、公園等配套環(huán)伺本案 ,設(shè)施一應(yīng)俱全； 4. 片區(qū)市政形象不斷改善； 5. 項目體量 相對較 小，易于去化； 6. 樓市利好 政策出臺 ， 刺激房產(chǎn)消化 ； 7. 市場同類型產(chǎn) 品基本還沒出現(xiàn)，競爭 相對 不大。 8. 隨著小九華商業(yè)街的招商銷售，區(qū)域商業(yè)形成對以后的銷售能起到相應(yīng)的幫助。 二、 劣勢和問題點 1. 項目背后 區(qū)域 形象較差，屬老城區(qū)聚集地； 2. 城市配套有待完善； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3. 期房； 4. 項目為商 辦 樓物業(yè)類型， 14 層為商業(yè)賣場比較嘈雜 ，對于住戶將會造成直接影響； 5. 該片區(qū) 0708 年開發(fā)量較大，市場競爭壓力提升； 6. 目標市場層次偏 高 ， 去化項目消費受眾狹小 ； 7. 區(qū)域 樓價頗高造成有價無市、銷售不佳， 樓市大的市場環(huán)境處于蕭條 。 8. 蕪 湖 房價上漲，也有很多買房人追漲買高，非理性購房的因素。 2020年 已推出 5000 畝土 地，用于住宅開發(fā)，可建設(shè) 500 多萬平方米住宅，加上 2020 年 在建的約 200 萬平方米住宅， 蕪湖房源正呈現(xiàn)出供大于求的市場局勢 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第 六 章 市場調(diào)研結(jié)論 一、項目整體定位 項目整體定位描述： 針對項目特點充分挖掘地塊自身優(yōu)勢，將其 商業(yè) 環(huán)境與人文環(huán)境高度融合，配以豐富的 配套 設(shè)施，把項目建成以 “商業(yè)、 LOFT 辦公物業(yè) +精品酒店” 為主，兼具休閑、健身功能的配套完善、規(guī)劃超前的 極具個性化的 大型 高檔商業(yè)、辦公綜合廣場 。 二、 功能定位 —— 我們的項目具備什么功能？ A、 創(chuàng)意、時尚生活 ：利用項 目得天獨厚的 區(qū)位和交通優(yōu)勢 （ 市中心，九華中路和北京東路主干道交匯處 ） 以及 人文景觀（ 安徽師范大學(xué)和九華廣場 ），推崇 創(chuàng)意 的 、時尚的、前衛(wèi)的 高質(zhì)素生活方式。 B、一站式 商辦 ，休閑生活： 項目 配套完善， 大型商場 、 停車場、餐飲 、 娛樂 、 酒店 、會所，彰顯愜意、休閑的 辦公 氛圍。 C、一卡式服務(wù)，智能化： 辦公樓 車輛出入，超市購物，會所服務(wù)等可實行刷卡服務(wù)，一卡在手，通行無阻。 辦公樓 布設(shè)智能化系統(tǒng)，寬頻上網(wǎng)，紅外線監(jiān)控，遠程報警系統(tǒng)等為住戶提供安全、方便、高質(zhì)素的時尚生活。 三、形象定位 —— 我們的項目以什么樣的形象出現(xiàn)？ 充滿時尚風(fēng)情的現(xiàn)代精裝 LOFT 綜合商辦樓 定位論證： 1） 定位充滿時尚的現(xiàn)代精裝 LOFT 綜合商辦樓，即是對現(xiàn)實生活的提煉，又是對美好未來的憧憬，將給蕪湖市人民提供一種嶄新的生活 工作 方式。滿足蕪湖人對高檔 時尚 生活的向往。 2）美麗的 蕪湖 市是一個有著幾千年歷史的老城，歲月滄桑，風(fēng)彩依舊。從它城市的建筑特點和歷史發(fā)展來看，是受 徽文化 影響的結(jié)果。 3） LOFT 風(fēng)格的建筑對 蕪湖 市 來說還 是 一個 新事物，目前在 蕪湖 市大多數(shù)開 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 發(fā)商的樓盤風(fēng)格 簡單的 定為歐陸 或中式 風(fēng)格， 如 中西友好花園 、 澳然天成 、 明日星城 等，對歐洲文化的理解 也較為膚淺，多是對歐式建筑符號的簡單模仿和克隆，諸如歐式一條街給人生硬冰冷感覺。假如我們再定為 這些 風(fēng)格，難免不會落入俗套， 所以我們要推陳出新，引出時尚的 LOFT 這個新的概念。 4）從沿海發(fā)達地區(qū)及其它一些大城市的房地產(chǎn)市場來看，成功的項目明顯都具備一個共性，即有一個鮮明的營銷主題理念。 比如北京的萬泉新新家園“前后學(xué)府，左右名園”，訴求的是地段與環(huán)境、上海萬科城市花園 ––– 優(yōu)詩美地的成熟大規(guī)模社區(qū)、廣州番禺奧林匹克花園運動型健康系列住宅社區(qū)、深圳世紀村的“ 21 世紀國際文明居住標準”。 本項目位于 九華中路東 側(cè) ， 北京東路北側(cè) 、 毗鄰安徽師范大學(xué) ，具備 極好 的交通區(qū)位 優(yōu)勢，將項目的形象定位為充滿 時尚 風(fēng)情的現(xiàn)代 精裝 LOFT 綜合商辦樓就是最大化的強化項目優(yōu)勢 ––– 時尚和前衛(wèi) ，形成項目獨特的核心市場競爭優(yōu)勢， 高檔裝修時尚、前衛(wèi) ，有 深刻藝術(shù)內(nèi)涵，能在市場上形成別具一格的形象。 四、價格定位 ––– 我們的項目能賣到什么價格？ 均價： 10000– 12020 元 / M178。 定位論證： 1）通常高檔項目的是以相對高價入市，迅速引起市場注意，聚集人氣，打響品牌。 2）從市場調(diào)研分析可以清晰看到， 蕪湖 市現(xiàn)行的高檔 商業(yè) 樓盤價位 約 在8500– 13000 元 / M178。之間，說明該價位市場已經(jīng)形成，定位這個價格的中高檔盤是有市場依據(jù)和認可度的。 項目名稱 銷售價格（元） 項目類型 鏡街 10450 商業(yè)、辦公 和平大廈 14299 商業(yè)、辦公 僑鴻國際商城 8433 商業(yè)，辦公 融匯中江廣場西區(qū) 8444 商業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3）因其開發(fā) 需要一定周期 ，從整體銷售來分析，為了樹立項目價格和形象整體 ， 取得剛進入市場就贏得 轟動 的良好勢態(tài)，為項目在后期有 一定 調(diào)價空間，樹立項目價格和形象整體 高標準 市場印象 。 4）根據(jù)對 蕪湖 市房地產(chǎn)市場調(diào)研，定位上述均價的高檔 樓盤較符合 蕪湖 市當(dāng)前 房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，目標客戶相對 集中 化，市場承接力較強，而且能夠保證發(fā)展商取得滿意的經(jīng)濟效益。 5）項目所處片區(qū)是一個 蕪湖發(fā)展相對成熟 的區(qū)域，市場配套、規(guī)劃前景，人們認知程度 都是比較成熟 ，而且本項目 市場定位比較高檔 ，如果定價 不 高， 反而引不起市場的注意 ， 得不到消費者的認可容易 造成項目后期開發(fā)的面臨更大的銷售壓力，市場風(fēng)險大。 五 、目標客戶定位及分析 1）總體目標市場定位： 蕪湖 市及外市 企業(yè) 的“中 高產(chǎn) 階 層 ” 以及個人。 2）目標客戶細分 ––– 我們的 項目 將會吸引什么人來購買？ A、以購買 面積 分： ① 購買 60100 M178。以經(jīng)濟情況較好的青年夫婦和 時尚 單身貴族為主，年齡在 35 歲左右，具有穩(wěn)定的收入，家庭月收入在 8000 元 /月左右，能夠承擔(dān)起 3500元 /月以下的供樓款， 創(chuàng)業(yè)用， 面積夠用，事業(yè)已有較好基礎(chǔ)。購買為自用，一次和二次置業(yè)均有。購房心理以偏好環(huán)境（大規(guī)模高尚 商業(yè)公務(wù) ，整體規(guī)劃好），地段較好（交通便利）為主。 ② 100150 M178。在中年夫婦（子女已上學(xué)）和部分經(jīng)濟條件好的青年夫妻為主，年齡集中在 40 歲左右，收入較高，家庭月收入不低于 10000 元 /月，事業(yè)已有一定成就。二次置業(yè)為主 ，購房心理多以地段偏好（交通便利），偏好環(huán)境（大規(guī)模高尚 商業(yè)公務(wù) ，整體規(guī)劃好）和休閑享受（各類休閑設(shè)施比較齊全）為主。 ③ 150 M178。以上的房子，總價較高，客戶來源較為復(fù)雜，也更為狹小，可能來自 企業(yè)客戶或者外來投資客戶 。但都是經(jīng)濟實力雄厚，追求時尚和講求尊貴、氣派。以二次或多次置業(yè)，自用為主。購房心理以休閑享受和商品偏好為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 B、按區(qū)域和職業(yè)可分 ① 本市區(qū)成功人士和周邊市、縣事業(yè)有成者或私營企業(yè)主； ② 外地到 蕪湖 投資的私營老板，外資企業(yè)高級管理人員； ③ 市區(qū)特殊行業(yè)的高收入人士，如 大學(xué)教授 、金融 、保險以及高科技人士； ④ 本市區(qū)中高層領(lǐng)導(dǎo)和主管； ⑤ 本市區(qū)政府部門公務(wù)員； ⑥ 外地工作 蕪湖 籍人士為親人購房者。 以上③④⑤中主要以購買 60100 M178。為主，少量是 購買 100 M178。的目標客戶群。①②⑥是購買 100150 M178。的主要目標客戶群。①②③④⑤中有部分會購買 150 M178。的面積戶型。 C、目標客戶定位分析 ① 本項目定位是高檔樓盤，對應(yīng)的目標客戶是 蕪湖 市的中高收入階層。從經(jīng)濟能力來看，售價在 10000 元 / M178。左右的建筑面積約 100 M178。約需 100 萬左右，首期 五 成約 50 萬， 20 年 按揭，月供約 2500 元，這是在其經(jīng)濟能力承擔(dān)范圍之內(nèi)的。 ② 本項目設(shè)計規(guī)劃超前，配套齊全， 項目 有完善的智能化系統(tǒng)，居家舒適，安全，符合高收入階層對居家生活的較高要求。 ③ 小區(qū)定位是充滿 時尚 風(fēng)情的現(xiàn)代 精裝 LOFT 綜合商辦樓 ， 項目 有濃厚的社區(qū) 時尚潮流 文化，符合中高收入階層對個人情趣和文化品位的追求。