【導(dǎo)讀】46809㎡，原為蕪湖市天河羽絨廠用地，沿五一廣場正面一幢原天河羽絨廠辦公樓計劃保留，該地塊平面呈三角形，地勢平坦，其東南兩側(cè)臨城市主干道九華山路和團結(jié)西路。環(huán)境特征設(shè)計現(xiàn)代建筑群，擬建15-25-29的現(xiàn)代高品位的高層住宅社區(qū)。功能配套的“自然與人文和諧共生的風(fēng)景家園”，勢將成為蕪湖城市景觀的新亮點。市區(qū)商品房上市量為100萬平方米，銷售量110萬平方米，）形成需求大于供給的市場局面，2020年蕪湖土地拍賣11宗，面積達50萬平方米，合同。價格，意味著土地價比去年增長了20%。333由于種種客觀因素使得原華僑皮鞋廠地塊，市場很有可能會對該項目造成一定的壓力，可能預(yù)先分流部分目標(biāo)客戶。222目前蕪湖房地產(chǎn)。444近三年蕪湖房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量增長過快，有可。但是相繼高層住宅鐵佛花園、中西友好花園、成功開發(fā)以來，蕪湖。33目前城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)在蕪湖市占有重要的地位，且發(fā)展勢頭。同時，又能保證對于赭山公園的視線順暢。

　　

【正文】 來自企業(yè) 地下車庫按建筑劃分的防火分區(qū)設(shè)自然進風(fēng)，機械排風(fēng)系統(tǒng)，每個排風(fēng)系統(tǒng)設(shè)若干個風(fēng)機房。排風(fēng)量按 6 次 /小時計算，排煙風(fēng)機前設(shè) 280℃自動過閉排煙防火閥。排風(fēng)系統(tǒng)兼作排煙系統(tǒng)使用。排風(fēng)口的位置和高度符合環(huán)保要求。 三、各設(shè)備用房通風(fēng)換氣次數(shù)如下： 變配電站： 15次 /時 電梯機房： 15次 /時 衛(wèi)生間： 10次 /時 機動車庫： 6次 /時 地下設(shè)備用房： 36次 /時 餐廳廚房： 4060次 /時 消防、環(huán)保： 地下車庫設(shè)機械排煙兼排風(fēng)系統(tǒng)，并在排煙風(fēng)機入口處有能自動關(guān)閉的排煙防火閥（ 280℃） . 各防煙分區(qū)的排煙支管接有能自動關(guān)閉的排煙防火閥（ 280℃） . 通風(fēng)管道接入豎井前的水平風(fēng)管處設(shè)防火閥（ 70℃） . 地下汽車庫的廢氣通過豎井在適當(dāng)高度排放，符合大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 風(fēng)機吊裝采用減振吊桿，風(fēng)機進出口裝軟接頭隔振。 所有空調(diào)通風(fēng)設(shè)備均采用低噪聲機型。 廚房爐灶脫排油煙通過靜電型油霧凈化器和排風(fēng)機排至室外，符合大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 水泵機組采用低噪 聲水泵。 水泵機組應(yīng)設(shè)隔振裝置。 水泵吸水管和出水管上，應(yīng)設(shè)可曲撓橡膠接頭或其它隔振管件。 1管道支架宜采用彈性托架和隔振支架。 此資料來自企業(yè) （后附效果圖） 第四章 項目市場調(diào)查和需求預(yù)測分析 一、項目市場調(diào)查 市場調(diào)查 111 根據(jù)調(diào)查 2020年－ 2020 年三年時間內(nèi)，蕪湖市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資 ，房屋竣工面積達 240萬平方米，其中住宅近 200萬平方米，住宅銷售了 135萬平方米，住宅銷售額達到了 ， 2020年到 2020年底蕪湖總共出讓了房地產(chǎn)用地 20宗，其中協(xié)議出讓 2 宗，拍賣出讓 18 宗，占地面積共達 93 萬平方米，成交款達 10 億，最高每畝價格達到了 361 萬元／畝， 雖然蕪湖房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速成長，房價上升比較快，但從總的情況來看，仍然呈現(xiàn)良性運行狀態(tài)， 按照有關(guān)經(jīng)濟學(xué)比例計算，這三年來蕪湖在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上的 34億元投資共帶動蕪湖 GDP增長 ，分析指出加速蕪湖房地產(chǎn)快速發(fā)展的原因：一是金融政策的改變，居民購買商品房可以從銀行獲得按揭貸款，二是蕪湖停止了實物分房，貨幣化分房成為主流，三是蕪湖舊城改造的力度加大，四是蕪湖經(jīng)濟快速發(fā)展使居民的收入增加，購買力增強。 222 目前蕪湖 市市區(qū)一類地區(qū)均價 2325元 /平方米，二類地區(qū)均價為 1895元 /平方米，三類地區(qū)均價為 /平方米，目前現(xiàn)有空置房面積為 ，其中住宅 萬，商業(yè)和辦公用房 萬， 遠遠的低于國內(nèi)認(rèn)定的警戒線之下，顯示了蕪湖目前尚未出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫 ，但目前市場結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)寶塔型的市場結(jié)構(gòu)，一方面缺乏中低檔商品住宅小區(qū) ，另一方面市場上對高檔精品住宅的期望還是保持上升的趨勢 ，因此該項目的實施將填補該地區(qū)沒有高層的空白，滿足不同層次的市場需求。 333 近期市場調(diào)查數(shù)據(jù)：改善居住條件 %，新建家庭 %，投資升值 %?？梢妼ΜF(xiàn)有居住條件的不滿足是市民購房的最主要因素。 其中年收入 5萬以上家庭購房因素：改善居住條件占 %，投資升值占 %, 年收入 5 萬以下家庭購房因素：改善居住條件占%，投資 , 升值占 %。家庭年收入越高者購房對于項目的升值潛力就越注重。 目標(biāo)客戶群市場調(diào)查 111 總價定位于住宅 30 萬策略：市區(qū)老居民戶改善住房 ,外地來蕪湖創(chuàng)業(yè)成功人士 ,部分 此資料來自企業(yè) 投資者家庭年收入 〉 4萬元，首付 〉 12萬元 月還貸能力 10002020元 ,這部分的群體集中在 30— 45歲左右，工作多年，有一定積蓄，對目前居住條件在周邊人文氛圍、交通、區(qū)位、配套、房型等方面有一或兩條不滿意者；收入相對穩(wěn)定，首付能力在10萬元以上；家庭人口在 2— 3口，兩代之家；首次或二次置業(yè)，注重實用性，注重生活舒適度；對物業(yè)要求較高，在房型設(shè)計、樓層選擇、地段位置、內(nèi)外配套完善等方面都有較多對比考慮，理性置業(yè)。希望擁有市區(qū)的便捷居家條件；滿足其健康要求和精神層次需求的家居氛圍。以蕪湖 “ 先富 ” 人群為主要顧客群體 22 根據(jù)調(diào)查年齡 3550 歲，家庭年收入 4 萬元以上家庭：私企業(yè)主 占 %，公務(wù)員占%，外企占 %， 傳媒文化教育類占 %，銷售占 %，制造業(yè)占 %，房產(chǎn)、工程類占 %，自由職業(yè)者占 %，金融行業(yè)占 %，國有大企業(yè)占 % 。 客戶置業(yè)傾向調(diào)查 : 111 %的消費者選擇了高層住宅， 52%的消費者選擇多層住宅， %的消費者選擇了別墅。消費者對于代表高檔物業(yè)形象的小高層表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)呐d趣。相比與近似同等城市煙臺、揚州，選擇高層的比值明顯較高，濟南選擇小高層的比值為 %。總體來看，蕪湖消費者接受高 層物業(yè)的能力要弱一些，同時也 反映出市民接受現(xiàn)代住宅有潛在能力 消費者購買傾向 222 戶型形式：人們期望的戶型形式依次為：平層 %，復(fù)式 %，錯層 %，躍式%?？梢钥闯銎綄尤哉加泻艽蟮膬?yōu)勢 333 戶型結(jié)構(gòu)：選擇三室的占到整個樣本的 %，二室和四室分別占 %和 %，三室是市場需求的主力。選擇二廳的占整個樣本的 %，一廳占 %，三廳基本無選擇。在衛(wèi)生間選擇方面，人們的傾向不太明顯，選兩個衛(wèi)生間的為 %，選一個衛(wèi)生間的占%。但通過與家庭年收入相關(guān)分析，我們 發(fā)現(xiàn)，隨著家庭年收入的提高，選擇二個衛(wèi)生間的比例也越來越高，這說明了高收入階層對于住宅舒適度的要求也越來越高 ,對于陽臺設(shè)計的選擇，在整個樣本層中，有 %選擇了落地玻璃陽臺，有 %選擇了封閉陽臺。通過與家庭年收入進行相關(guān)分析，可以獲知，家庭年收入越高的人群對于落地玻璃陽臺的需求就越強烈。這也說明，寬敞、明亮、景觀視野效果好的落地玻璃陽臺已經(jīng)為人們所接受，并成為高尚物業(yè)的一個重要元素。 555 區(qū)內(nèi)公共設(shè)施要求的調(diào)查：公共設(shè)施的選擇前五項依次為：中心花園 %，體育健康設(shè)施 %，醫(yī)療保健設(shè)施 %，購物場所 %，文化娛樂設(shè)施 %，車庫 %。中心花園、體育健康設(shè)施、醫(yī)療保健設(shè)施排在區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的前三位，充分說明了購房者對于健康的重視，購物場所和文化娛樂設(shè)施緊隨其后，生活方便程度、娛樂生活配備也成為人們對小區(qū)的較高要求。在城市中心地區(qū)對車庫的需求顯得不是很迫切，隨著人們對 5+2生活方式的接受，對車庫的需求會更為突出。因此區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計選擇依次為：草地 %，健身活動場所 %，運動器械 %，花壇 %，大樹 %，街燈噴泉 %，兒童樂園 %，水池 %，健康運動設(shè)施：羽毛球場 %，游泳池 %，網(wǎng)球場 %, 健身房 %，卵石健身道 %。 結(jié)論分析： 綜合以上大量調(diào)查數(shù)據(jù)進行分析，因此我們在方案中汲取了市場的反映和一些大城市的案例，我們精心挑選了戶形、建筑立面、規(guī)劃小品等 （詳細見第三章－項目技術(shù)可行性分析） 。方案在項目方案里將整合太陽能熱水器，實行可監(jiān)控系統(tǒng)，智能化管理，衛(wèi)星電視，小區(qū)光纖等配套，用長遠的眼光打造我們的項目，這將使天和苑成為蕪湖一顆耀眼的皖江明珠。 此資料來自企業(yè) 二、市場供求狀況及發(fā)展趨勢分析 市場 宏觀因素： 111 隨著國家繼續(xù)推進以住房分配貨幣化為核心的住房商品化進程，以及通過降低費稅簡化程序等相關(guān)商品房管理辦法的出臺，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了更為寬松的投資環(huán)境。同時房地產(chǎn)投資比例的逐年遞增對經(jīng)濟增長的拉動作用將繼續(xù)日益凸現(xiàn)，預(yù)計 “十五”計劃在 2020 年的實施和中央政府將住宅作為擴大內(nèi)需的舉措，將有助于鞏固房產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟先導(dǎo)性基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展 。 222 蕪湖作為長江中下游的沿江開放城市，地理位置優(yōu)越，商業(yè)幅射較廣。同時新建的蕪湖長江大橋已成為該市溝通四方的重要經(jīng)濟樞紐。位于境內(nèi)的國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)吸引了 眾多的國內(nèi)外商家來蕪?fù)顿Y，近兩年來，有近 20 家上市公司落戶蕪湖。近年來，市委， 市政府把增強地方經(jīng)濟綜合實力與老城改造緊密結(jié)合起來，以房地產(chǎn)為龍頭發(fā)展經(jīng)濟，為加速房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境 。 區(qū)域市場分析 11 蕪湖市“天和苑”項目區(qū)域 對于以五一廣場為中心的城市東北部和北部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)方向的潛在購房者具有較大的吸引力，南隔赭山路與赭山公園相臨，赭山公園的環(huán)境清雅、 空氣清新是不可多得的環(huán)境優(yōu)勢，將增加項目的附加值九華路、赭山路、長寧街圍合成一個金三角，天和苑三面臨街建筑，可用于開發(fā)現(xiàn)代化的大型超市賣場、 沿街商鋪，可滿足客戶日常的購物、休閑、娛樂等生活需求，對周邊區(qū)域都可以形成吸引力，目前該區(qū)域的城市香樟城市花園，仁和小區(qū)銷售十分火爆導(dǎo)致炒樓的現(xiàn)象出現(xiàn)看得出購房戶對好樓盤的需求渴望， 隨著蕪湖長江大橋的通車，蕪湖市在華東乃至全國的交通位置日益提高。改地區(qū)也將日益繁榮，可形成為人聚中心，其商機無限，蘊藏著豐富的人文資源和經(jīng)濟資源 。該項目為蕪湖市窗口地段，城市一類地區(qū)，地理位置優(yōu)越，因此，在此興建高標(biāo)準(zhǔn)、高品位的商業(yè)住宅綜合小區(qū)，能提高整個市區(qū)的整體形象。也是市民和有識之士較理想的居住區(qū)商場所。 222 該項目是蕪湖 市錦天房地產(chǎn)開發(fā)公司通過市場運作，競拍取得土地使用權(quán)項目。擬定于 2020 年 10 月 28 日正式開工建設(shè)?，F(xiàn)主要依據(jù)市內(nèi)同類地段．同類商品住宅房及商業(yè)用房，相關(guān)競爭性物業(yè)所供給情況，預(yù)測商業(yè)住宅和商業(yè)用房的價格并進行綜合分析，現(xiàn)具體列表如下： 住 宅 房 市 場 分 析 表 : 項 目 名 稱 所 處 地 段 均 價 (元 /M2) 開發(fā)商名稱 中 西 友 好 花 園 中和路和二街交匯處 偉華房地產(chǎn)開發(fā)公司 長江長現(xiàn)代城 地處長江、青弋江兩江交匯處 新湖房地產(chǎn)開發(fā)公司 世紀(jì)花園 北京東路與赭山中路交叉處 ， 中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司 此資料來自企業(yè) 金鼎廣場 中和路 121 號 金鼎房地產(chǎn)開發(fā)公司 競 爭 性 開 發(fā) 項 目 一 覽 表 項目 名稱 居有 地塊 占地面積(M2) 建筑面積(M2) 用 地 性 質(zhì) 住宅均 價 (元 /M2) 銷 售 狀 況 開發(fā)商名 稱 世紀(jì)花苑 文化路兩站廣場 15530 90460 商住 2550 良好 中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司 長江長現(xiàn)代城 蕪湖市馬塘區(qū)城南舊城低洼區(qū) 商住 2700 良好 新湖房地產(chǎn)開發(fā)公司 土 地 拍 賣 市 場 分 析 表 項目 名稱 所處 地塊 占地面積 (M2) 拍賣價 (萬元 ) 樓面地價 (元/M2) 用地性質(zhì) 拍賣日期 受讓方 所處 地段 錦天 花園 范羅山 23759 4000 800 多層商住 .15 錦天房地產(chǎn)開發(fā)公司 一類 長江長現(xiàn)代城 蕪湖市馬塘區(qū)城南舊城低洼區(qū) 213300 32156 627 高層多層 商住 2020年 8月 長江長現(xiàn)代城開發(fā)公司