【導(dǎo)讀】①、營業(yè)稅及附加稅；③、土地增值稅。國精選的15個(gè)生態(tài)旅游景點(diǎn)之一。大豐是新興港口城市，正在建設(shè)中的大豐港。和國家一類開放口岸。同比分別增長%和%。大豐歷史悠久，成陸于兩千多年前的春秋戰(zhàn)國時(shí)期，曾以產(chǎn)鹽而名聞遐邇。是“大豐鹽墾公司”，于是取“大豐”二字。不過取名為大豐后，確實(shí)老百姓的日子也一天天好起來了，著名的社會(huì)學(xué)家費(fèi)孝通在大豐考察后，即興題詩“大豐連年大豐收，灘涂。在大豐人文薈萃，除了范仲淹曾在這任職外，還出了另一個(gè)名人，項(xiàng)目所在地地面現(xiàn)有少部分住房和農(nóng)田，目前正在緊張拆遷過程中。海中心港，兩個(gè)萬噸級(jí)碼頭于2020年建成通航。

　　

【正文】 第 22 頁 共 26 頁 一、優(yōu)勢(shì) : 地理優(yōu)勢(shì)：本案所 處的地理?xiàng)l件優(yōu)越交通便利，本案東面的常新路為雙向四車道，寬 38 米，非機(jī)動(dòng)車道大約 12 米左右，南面工農(nóng)路寬 米，北面健康路寬 22 米，其中工農(nóng)路和健康路與人民路形成大豐主要商業(yè)通道，而且本案的前面 150 米處就是連接 204 國道和大豐市區(qū)的主要通道。 配套優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周圍的配套不是太引人注意，但仔細(xì)看來就可以發(fā)現(xiàn)，大豐中學(xué)初中部、高中部都在項(xiàng)目輻射區(qū)范圍內(nèi)，并且都在 3000 米范圍以內(nèi)。而一些生活必須的配套都在 3000 米以內(nèi)。但是對(duì)于消費(fèi)者來說， 3000 米范圍有時(shí)也是比較遠(yuǎn)的，如果要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，這是必須彌補(bǔ)的 地方。 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目所在區(qū)域是政府現(xiàn)階段重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。 二、劣勢(shì)： 環(huán)境劣勢(shì)：項(xiàng)目正前方有一條大河，由于排污嚴(yán)重，水位過低會(huì)產(chǎn)生很大異味。而項(xiàng)目在規(guī)劃中有一條人工河道，水源必然和大河相通，如果規(guī)劃不好則有可能弄巧成拙，使優(yōu)勢(shì)變成缺點(diǎn)。 區(qū)位劣勢(shì)：雖然近幾年政府加快新區(qū)發(fā)展，但在本案周圍仍然是荒地舊房，這對(duì)消費(fèi)者的心理會(huì)產(chǎn)生很大影響，特別是對(duì)商業(yè)氛圍的形成和房屋的升值潛力，抱有很大懷疑。 三、機(jī)會(huì)： 項(xiàng)目可與錦繡東方苑互相搭配、呼應(yīng)，在物業(yè)上互補(bǔ)。 城建規(guī)劃：西部新區(qū)的規(guī)劃。 四、威脅： 供給集中：區(qū)域內(nèi)同 檔次樓盤的推出量大，樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重。 競(jìng)爭(zhēng)威脅：如果本案在項(xiàng)目定位、銷售策略上沒有區(qū)別于其它樓盤的特色，則競(jìng)爭(zhēng)力相當(dāng)大，同檔次的樓盤會(huì)吸引很多客戶。 投資風(fēng)險(xiǎn)：從敏感性分析來看，項(xiàng)目投資額較大，如此開發(fā)商承受的風(fēng)險(xiǎn)比較大。 總結(jié)： 綜上所述，本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)還是比較有競(jìng)爭(zhēng)能力的，無認(rèn)是規(guī)模、配套還 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 23 頁 共 26 頁 是交通上雖然說不上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但都比其它樓盤優(yōu)勢(shì)明顯。相比之下，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)是均衡的，而其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目則是在某一方面有優(yōu)勢(shì)。如果再通過項(xiàng)目定位時(shí)有針對(duì)性的對(duì)劣勢(shì)、不足進(jìn)行彌補(bǔ)，那么項(xiàng)目的可行性很強(qiáng)。 陸 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 24 頁 共 26 頁 一、項(xiàng)目開發(fā)可行性建議： 項(xiàng)目差異化建議 本項(xiàng)目與其它樓盤的差異化是本案最大的特色和賣點(diǎn)： 首先 從風(fēng)格和外立面上講，在調(diào)查中得出，大豐市民對(duì)風(fēng)格的概念并不強(qiáng)，而正在開發(fā)中的幾個(gè)樓盤所采用的歐陸式風(fēng)格只是開發(fā)商的一廂情愿，顧客群體看的只是樓盤的整體效果，所以在風(fēng)格上是很好區(qū)別的。歐陸式的所有外立面也是大同小異，本案在這點(diǎn)上可以與風(fēng)格結(jié)合起來。 其次 從景觀上說，本案周邊的幾個(gè)樓盤雖然綠化率都很高（高的達(dá)到 52%），但新樓盤給人感覺仍然很空曠，主要是樹的高度與多層 、高層建筑搭配得不協(xié)調(diào)，本項(xiàng)目中可以多采用高大密集的樹木作為襯體來提高項(xiàng)目的檔次。 環(huán)境景觀建議 項(xiàng)目的內(nèi)部已經(jīng)規(guī)劃有一條人工河，用于分隔商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)域，這既方便了項(xiàng)目本身在配套上的需求，又可以把喧囂與安靜分開。 本案可以采用以水景為主題的庭院設(shè)計(jì)風(fēng)格。采用人車分流的交通布局，重點(diǎn)規(guī)劃對(duì)人行道的設(shè)計(jì)，使其達(dá)到高雅與自然結(jié)合。小區(qū)外部設(shè)假山、噴泉、城市雕塑等現(xiàn)代建筑（體現(xiàn)高雅）；內(nèi)部多設(shè)實(shí)用性較強(qiáng)的亭、臺(tái)、樓、閣（特別是在水景上）以及鵝柳石或大理石碎片鋪成的小路，路邊配以高大樹木（體現(xiàn)人性）。 配套 設(shè)施建議 以實(shí)用性為主題： ①、由于項(xiàng)目周邊沒有幼兒園，所以在項(xiàng)目配套中很有必要建一所幼兒園、兒童樂園之類的設(shè)施，并且為了吸引人氣，這個(gè)幼兒園可以對(duì)外開放。 ②、超市也是很有必要的一個(gè)配套，因?yàn)槟壳绊?xiàng)目本身的人氣不是很旺，如果開發(fā)商能夠在項(xiàng)目?jī)?nèi)部開發(fā)一個(gè)中大型超市，那么既方便了業(yè)主，又增加了賣點(diǎn)。如果開發(fā)商能夠把一些知名超市招商進(jìn)來那就更是錦上添花。 ③、室外休閑廣場(chǎng)加健身設(shè)備，周邊大量綠化和背景音樂作為襯托?？紤]到大豐目前的消費(fèi)水平，和其它項(xiàng)目反饋的信息，小區(qū)內(nèi)部如果設(shè)立收費(fèi)休閑娛樂設(shè)施，那么僅僅是一種 華兒不實(shí)的擺設(shè)。為了增加項(xiàng)目和開發(fā)公司在區(qū)域內(nèi)的良好口碑，多設(shè)立一些免費(fèi)而實(shí)用的配套設(shè)施是很有必要的。 物業(yè)管理建議 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 25 頁 共 26 頁 目前大豐物業(yè)管理發(fā)展還不夠成熟，大多數(shù)小區(qū)的物管僅僅局限于保安和清潔工，并且管理范圍較小。但為了顯示樓盤檔次，項(xiàng)目的物業(yè)管理是第一窗口，建議本案在物業(yè)管理上要突出一個(gè)人性化。日常生活服務(wù)：申請(qǐng)訂報(bào)送報(bào)、送牛奶、快餐、送餐服務(wù)、叫出租、家庭水電設(shè)施維修；小區(qū)計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)服務(wù)：計(jì)算機(jī)服務(wù)、網(wǎng)上溝通，傳達(dá)信息及其他網(wǎng)絡(luò)服務(wù)；托管服務(wù)：代理出租、收租、外出托管；保安 24 小時(shí)巡更。 交樓標(biāo)準(zhǔn)建議 大豐還不是一個(gè)太發(fā)達(dá)的城市，居民的思想比較保守，對(duì)于房屋的裝修還保留著傳統(tǒng)的觀念，對(duì)于許多人來說不僅僅要裝修的結(jié)果，他們更在乎這個(gè)過程，更重要的是自己裝修符合自己的要求。通過我們?cè)L談得出的結(jié)果， 86%的被訪者不需要裝修，另外一些人則表示無所謂或可以接受簡(jiǎn)單裝修。 對(duì)于室內(nèi)的一些簡(jiǎn)單配套，客戶還是比較關(guān)注的，如防盜門、對(duì)講門、水、電、閉路、管煤、寬帶等。這還包括這些設(shè)施的布置是否合理，品質(zhì)如何都是客戶比較關(guān)注的。 二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目規(guī)劃定位： 項(xiàng)目初步定位為 中 檔？？？ 項(xiàng)目的商業(yè)定位以滿足小區(qū) 基本生活配套為主，可以定位為中高檔餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)及簡(jiǎn)單的休閑類。 項(xiàng)目住宅區(qū)定位為多層與小高層相結(jié)合，樓與樓之間避免前后相對(duì)，有條件盡量錯(cuò)開（保證更多的是照時(shí)間）。套型設(shè)計(jì)合理，主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)（衛(wèi)浴分開），面積控制在 130140 平方左右。 項(xiàng)目消費(fèi)群體定位： 項(xiàng)目定位為高檔住宅小區(qū)，消費(fèi)群體定位為能承受總價(jià) 250000 左右的客戶群體。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位： 大豐房地產(chǎn)市場(chǎng)目前平均價(jià)格約 1800 元左右，本項(xiàng)目在內(nèi)部認(rèn)購階段的初步定價(jià)可以低于市場(chǎng)平均價(jià)格，以此來吸引客戶，再以銷控 的方式逐步抬高價(jià)格。在這過程中還可以用送熱水器空調(diào)的方式來積累人氣。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 26 頁 共 26 頁 附錄： ? 項(xiàng)目中心有一條人工河（ 14 米）、綠化帶（ 10 米）、沿河路（ 10 米）這是政府規(guī)劃中的項(xiàng)目，但無形中增加了開發(fā)商的開發(fā)成本。 ? 對(duì)于土地成本，雖然價(jià)格沒有實(shí)定，但政府部門沒有提到優(yōu)惠政策，這一點(diǎn)開發(fā)商可以酌情另行爭(zhēng)取。 ? 在市調(diào)過程中，政府部門對(duì)一些制度和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)講得比較寬松隨便，這一點(diǎn)開發(fā)商應(yīng)引起重視。