【導(dǎo)讀】本次調(diào)研的項目地塊位于青島市旅游度假區(qū)嶗山區(qū)內(nèi)，具體為香港東路以北，松嶺路以東，規(guī)劃131路以西，XXX海水浴場與XXX村之間的王家村地塊上。該地塊總占地50畝，分為兩部分，南側(cè)部分37畝，北側(cè)部分13畝。項目地塊處于毛地狀態(tài)，未做七通一平；地上覆蓋植被，屬耕地或果林用地，水池一處，可覆蓋或利用。連，西南與日照市接壤。轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西5市面積為9552平方公里。地勢東高西低，南北兩側(cè)隆起，中間低陷，整個青島市區(qū)就是嶗山支脈向北部的延伸。1981年4月，青島被列為全國15個經(jīng)濟(jì)中心城市之一；市中居第5位，較上年前移1位。國內(nèi)生產(chǎn)總值,到2020年達(dá)到2020億元,年均增長12％以上。年總?cè)丝谶_(dá)到735萬。數(shù)上漲明顯，預(yù)計這種趨勢將繼續(xù)保持若干年。近幾年來，作為沿海開放城市的青島，經(jīng)濟(jì)一直保持了兩位數(shù)的增長（年。區(qū)形成以行政辦公、商務(wù)商貿(mào)為主的"城市主中心"，并作為青島市的中心商務(wù)區(qū)。在營銷推廣上可以突出CLD的發(fā)展前景。

　　

【正文】 二、 產(chǎn)品形象定位 ◆ 純 TOWNHOUSE 聯(lián)排 別墅 、多層高尚住宅。 ◆ 東海岸國際的、人文的、浪漫的、自由的、詩意的濱海度假享樂生活居住物業(yè)。 第四節(jié) 項目價格定位 一、 總體價格定位 ◆ TOWNHOUSE 聯(lián)排 別墅 價格定位： 單價為 9000 元 /平方米 。 ◆ 多層住宅價格定位： 單價 為 7500 元 /平方米 。 ◆ 總體均價： 8500 元 /平方米 。 二、 分項價格定位 ◆ TOWNHOUSE 聯(lián)排 別墅 價格定位： 建筑面積 為 200～ 220 平方米，單價在 9000 元 /平方米，總價 就是 180～ 198 萬元 ，總價控制 在 200 萬 /套以內(nèi)。 ◆ 多層住宅價格定位： 平層 建筑面積 為120～ 135 平方米，單價在 7500 元 /平方米，總價 就是 90～ 101 萬元 ，總價控制在 100萬 /套左右；復(fù)式 建筑面積 為 165～ 180 平方米，單價在 7500 元 /平方米，總價 就是124～ 135 萬元 ，總價控制在 135 萬 /套左右。 中國最大 的管理資源中心 第 25 頁 共 39 頁 三、 開發(fā)策略 一、項目開發(fā)需要考慮的問題點 擁有一套自己的、奢侈的、有品味的海邊生活度假住宅，享樂人生，享樂生活，是金字塔尖目標(biāo)群共性的東西。但如何在建筑規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計上附著這種“享樂生活”的東西？這需要有一個好的規(guī)劃設(shè)計。而這種 品味，這種格調(diào)，這種檔次是一個小圈子所欣賞的，還是在金字塔尖內(nèi)更大的消費(fèi)群所認(rèn)同的，是不是共性的呢？也需要有一個更深入的、更系統(tǒng)的測評和全程營銷策劃推廣。簡單的說，一套房應(yīng)該有十個以上的潛在客源，而不是為二、三個人量身訂做。如果對本項目這種“享樂生活的東西”認(rèn)同客戶群大，則會出現(xiàn)暢銷、快銷的局面，否則銷售周期將延長，投資將不能獲得最大的收益。 換個方式來說，對于項目產(chǎn)品所附加的這種“享樂生活的東西”，是帶有我們某些主觀性的，而市場是動態(tài)的，對于這種度假式休閑生活型物業(yè)、這種純愉悅精神的享樂生活型濱海物業(yè)，市 場并沒有太多的先例，也沒有形成一套“意識形態(tài)”或“行為模式”，這和賣普通豪華住宅不同，“豪宅”是一個相對成熟的市場和產(chǎn)品，而本項目的競爭不光只是誰比誰做得更出彩，還要我們喚醒“享樂生活”的欲望，這就要求，我們某些主觀的東西需要具有共性，也就是金字塔尖一千三百多人的共性！為此，我們認(rèn)為：本項目的運(yùn)作將是一個資源整合的運(yùn)作。 二 、項目開發(fā)的資源整合 本項目可以作為一期開發(fā)完畢，大體需要整合的資源如下： ◆ 建筑規(guī)劃設(shè)計公司 ◆ 園林環(huán)境藝術(shù)設(shè)計公司 ◆ 建筑公司 ◆ 物業(yè)管理公司 ◆ 營銷策劃公司 ◆ 廣告公司 ◆ 模型制作公司 ◆ 室內(nèi) 裝飾公司 ◆ 影視制作公司 ◆ 網(wǎng)站制作公司 中國最大 的管理資源中心 第 26 頁 共 39 頁 第七章 項目可行性分析研究 第一節(jié) 項目總說明 可行性分析 (Feasibility Study)，又稱可行性研究，就是對擬建項目從技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上及其他方面進(jìn)行可行性進(jìn)行分析，其目的是給項目投資決策者提供決策依據(jù)，同時給項目提供開發(fā)依據(jù)和參考指導(dǎo)意見。 說明： 由于所掌握的相關(guān)資料和數(shù)據(jù)有限，本可性分析著重在項目靜態(tài)投資的初步模擬，尚未進(jìn)行動態(tài)和更深的數(shù)量分析，因此將會存在一定的偏差，希望在建筑規(guī)劃方案基本確定后能深入精確的分析。 項目地塊概況 本項目 地塊位于山東省青島市嶗山區(qū) XXX 度假區(qū)王家村，項目南臨香港東路，西臨 XXX 一路，地塊南隔路與悅海豪庭相望，西隔路與美林小鎮(zhèn)相臨，地塊東、北向臨王家村民宅，后有某開發(fā)商擬開發(fā)用地，背山面海，地塊中部被路分割成兩部分。 （ 1）總用地面積約 50 畝，臨街地塊容積率 ，北面地塊容積率為 1。 本項目尚未進(jìn)入土地平整，地塊為典型的丘陵地形，順應(yīng)山勢北高南低，起伏平緩，與香港東路路面有約 5 米高差；目前項目進(jìn)入前期市場研究階段，原為苗圃，無拆遷房屋，屬于生地狀態(tài)、七通一平尚未開展。 （ 2）項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 項目南向為 悅海豪庭，項目建筑面積約為 5 萬平米，為高檔海景住宅區(qū)，于 2020年分期開發(fā)完成，曾獲中國五十名盤，具有一定市場影響力； 項目西向為新建項目美林小鎮(zhèn)，總占地面積 萬平米，共 200 戶，建筑面積約5 萬平米，項目開發(fā)基本完成，為聯(lián)體 TOWHOUSE，形象較好。 （ 3）地塊交通條件調(diào)查 中國最大 的管理資源中心 第 27 頁 共 39 頁 項目所在區(qū)域為有名的 XXX 旅游度假區(qū)，同時也是青島比較成熟的中高檔居住區(qū)，目前該區(qū)域已聚集了愛琴海公寓、千禧龍園、臥龍山莊等眾多中高檔樓盤，區(qū)域處于高速發(fā)展階段，項目南靠青島市重要沿海主干道香港東路，交通便捷，隨著本區(qū)域城市建設(shè)加 快，交通將更加便捷、成熟。 項目經(jīng)營方式 項目地塊現(xiàn)由青島兆基置業(yè)有限公司控制，東營 XX 精攻石油開發(fā)集團(tuán)股份有限公司可通過轉(zhuǎn)讓或參股合作開發(fā)方式介入項目開發(fā)，面向市場進(jìn)行公開銷售。如協(xié)議達(dá)成，項目預(yù)計自 2020 年 10 月份開工建設(shè)， 2020 年 5 月可取得政府有關(guān)部門頒發(fā)預(yù)售許可證后對外公開發(fā)售。根據(jù)市場情況，預(yù)計在一年半內(nèi)銷售率達(dá)到 95%。 項目主要指標(biāo)預(yù)計 建筑面積： 萬平方米； 容積率： ； 綠化率： 45%左右； 住宅層數(shù)：以低層聯(lián)排為主，多層為輔； 開發(fā)周期： 2020 年 10 月 — 2020 年 12 月 第二節(jié) 項目投資背景及計劃預(yù)期 項目市場分析和定位分析 青島市房地產(chǎn)情況和市場形勢分析和項目定位詳見：項目市場調(diào)查、項目定位章節(jié)。 項目不確定性因素分析 項目在開發(fā)過程中常常會有種種不確定性因素，表現(xiàn)在以下方面： （ 1）通貨膨脹和物價的變化 中國最大 的管理資源中心 第 28 頁 共 39 頁 在任何一個國家，貨幣的價值都不是固定不變的，它通常隨著時間的增長而降低，隨著國際和國家經(jīng)濟(jì)的變化而變化。貨幣價值的降低，必然導(dǎo)致物價上漲；物價的上漲，反過來又促進(jìn)或加重通貨膨脹。通貨膨脹導(dǎo)致購買力的降低和融資成本、工程造價的增加，就直接影響項目未來 的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益。這是造成不確定性因素的主要原因。 （ 2）國家相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策和法規(guī)、規(guī)定的變化 國家對房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策、法規(guī)、規(guī)定的變化，將直接影響項目的開發(fā)和銷售的進(jìn)度，如按揭利率的變動，國家對房地產(chǎn)金融的支持等。國家實行住房制度改革，各商業(yè)銀行加大對住宅市場金融支持的力度，日趨健全房地產(chǎn)相關(guān)法律，為項目的順利開發(fā)提供了良好的外部環(huán)境。從目前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢看，貸款利率上調(diào)可能性不大。貸款利率的降低，不僅可以減少項目財務(wù)費(fèi)用的支出，降低項目的開發(fā)成本，還可減輕消費(fèi)者銀行按接還款的壓力，促進(jìn)項目的銷售。 （ 3）建 設(shè)工期的 變化 建設(shè)工期的變化特別是建設(shè)工期的延長，將直接影響項目的操作和項目品牌的樹立。本項目如果工期不能嚴(yán)格保證，則既會影響樓盤的銷售，還會影響樓盤的品牌。 （ 4）其他 因素 影響項目的其他因素有競爭對手的開發(fā)面積、推盤時機(jī)、宣傳推廣費(fèi)用的變化、市場價格的整體變動等。如山水名園、蔚藍(lán)海岸等有較大的市場吸引力和號召力的項目推出。其價格如被市場所接受，因此本項目應(yīng)根據(jù)具體的市場環(huán)境適時而變。 項目開發(fā)進(jìn)度建議 鑒于本項目所面臨的市場環(huán)境，特別是近期市場競爭項目相對較少，嶗山片區(qū)土地的政府管制，建議項目于 2020 年 10 開工建設(shè)，力爭在 2020 年 10 月竣工，并在2020 年 4 月進(jìn)行認(rèn)購登記。 項目銷售進(jìn)度建議 從 2020 年 4 月開始認(rèn)購登記，主要積累本地客戶，并通過 2020 年 5 月 1 日開盤，利用“五一黃金周”市場推廣吸引外地客戶群，建議把青島的黃金度假期“五一”至“十一”作為重點推廣期。 中國最大 的管理資源中心 第 29 頁 共 39 頁 第三節(jié) 項目投入與產(chǎn)出分析 一、項目投入與成本 （一）前期工程費(fèi) 勘察費(fèi) 項目在開工前，要進(jìn)行地質(zhì)勘察，按每畝為 3000 元計算，地勘費(fèi)約 15 萬元。 規(guī)劃設(shè)計費(fèi) 較為高檔的項目，規(guī)劃設(shè)計費(fèi)（含初步設(shè)計、建筑設(shè)計、施工 圖設(shè)計、園林景觀設(shè)計等）一般為 40 元／平方米（按建筑面積計算），園林設(shè)計費(fèi)按 20 元 /平方米（按建筑面積計算），則本項目的規(guī)劃設(shè)計費(fèi)為 156 萬元。 場地平整等費(fèi)用 本項目在開工前要做土地平整、排洪溝處理、護(hù)坡等前期工作，按 50 元／平方米計算，以 50 畝計算，場地平整費(fèi)為 167 萬元。 綜上，前期工程費(fèi)總計約為 ： 338 萬元。 (二 )土地費(fèi) (含土地綜合配套費(fèi) ) 項目土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)按 青島兆基置業(yè)有限公司報價為 億元。 （三）建安費(fèi) 本項目的土建成本按標(biāo)準(zhǔn) 1500／平方米計算（含建筑主體、安裝、設(shè)備等），所有主體結(jié)構(gòu) 為框架結(jié)構(gòu)，則本項目建安費(fèi)總計約為 ： 3900 萬元。 （四）工程建設(shè)相關(guān)費(fèi)用 招投標(biāo)費(fèi)用 按建安成本的 ?計算，招投標(biāo)費(fèi)用為 萬元 。 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 建筑工程監(jiān)理費(fèi)按建安費(fèi)的 %計算，則監(jiān)理費(fèi)為 萬元。 建設(shè)工程質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi) 中國最大 的管理資源中心 第 30 頁 共 39 頁 質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)按 ? 計算，本項目的質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)為 萬元。 物業(yè)管理公共基金 按建筑面積的 21 元 /平米計算，本項目勞動定額測定費(fèi)為 萬元。 白蟻防治費(fèi) 白蟻防治費(fèi)按 2 元 /平米收取，則本項目白蟻 防治 費(fèi)為 萬元 人防費(fèi) 人防費(fèi)政府 按 26 元／平方米收取，則本項目人防費(fèi)為 萬。 水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi) 水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)按 2 元 /平米收取，則本項目水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)為 萬元。 墻體建筑材料節(jié)能費(fèi) 墻體建筑材料節(jié)能費(fèi)按 10 元 /平米收取，則本項目墻體建筑材料節(jié)能費(fèi)為 26 萬元。 工程定額測定管理費(fèi) 工程定額測定管理費(fèi)按 ? 收取，則本項目 工程定額測定管理費(fèi)為 萬元。 建筑企業(yè)勞動保險費(fèi) 建筑企業(yè)勞動保險費(fèi)按 %收取，則本項目建筑企業(yè)勞動保險費(fèi)為 萬元。 綜上，工程建設(shè)相關(guān)費(fèi)用合計 為 萬元。 （五 ）智能化系統(tǒng) 為順應(yīng)時代和市場的發(fā)展，需配置一定的智能化設(shè)施，如三表遠(yuǎn)程抄送、閉路電視、寬帶、黑白可視對講系統(tǒng)、車庫智能管理、火災(zāi)自動報警、消火栓及噴淋等系統(tǒng)設(shè)備和管線。費(fèi)用為 50 元 /平方米，住宅總面積為 26000 平方米， 智能化設(shè)備總費(fèi)用為 130 萬元。 （六）園林景觀工程費(fèi) 高檔小區(qū)的園林景觀費(fèi) 一般為 150 元／平方米（按建筑面積計算），則本項目小區(qū)園 林費(fèi)為 390 萬元。