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昆明某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研報(bào)告(doc27)-地產(chǎn)可研-資料下載頁

2024-08-13 13:56本頁面

【導(dǎo)讀】到市民的廣泛好評(píng)。為滿足A市城市居民21世紀(jì)新的住房要求,創(chuàng)建新型城市住。宅小區(qū),該公司經(jīng)過全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研,對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較,相連的現(xiàn)A市b廠區(qū)內(nèi),開發(fā)中高檔‘佳園二期”住宅,與“佳園一期”連成÷片,建設(shè)繼“98佳園住宅小區(qū)”之后又一個(gè)高品質(zhì)住宅小區(qū)。佳園一期銷售已基。園二期”與98佳園僅一墻之隔,這為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來不可多得的商機(jī)。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由A市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開展。“佳園二期”是該公司開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)精品住宅小區(qū)。經(jīng)估算,工程總投資17623萬元,每平方米造價(jià)2316元。計(jì)算期內(nèi)國家稅收2629萬元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明,項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較。省計(jì)委計(jì)投[2020]XX號(hào)文《關(guān)于“佳園二期”項(xiàng)目建議書的批復(fù)》;“佳園二期’’項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表3—1。達(dá)到1個(gè)百分點(diǎn)以上。平方米,位居全國大中城市前列。

  

【正文】 例,房價(jià)一般是居民家庭年收入的 3~ 6倍,而目前 A市房價(jià)每平方米售價(jià)為15002020元之間 (中低檔商品房 ),一套建筑面積 65平方米的住房平均售價(jià)達(dá) ~ 13萬元之間,相當(dāng)于家庭年收入的 7. 2倍至 9. 6倍, 難以形成有效需求。本項(xiàng)目銷售房價(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近 2倍,目前 A市先富者畢竟是少數(shù),需求有限,銷售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 雖然目前 A市房地產(chǎn)市場(chǎng)總的趨勢(shì)是供大于求,價(jià)格走低,銷售相 對(duì)低迷,但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功,擴(kuò)大內(nèi)需取得成效,居民實(shí)際購買力處于上升趨勢(shì),從長遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。為保證項(xiàng)目成功,開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量,通過降低開發(fā)成本,減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 (2)做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上,包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃,從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者,減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 2.經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營銷工作,做好商品房銷售,加大促銷力度, 多渠道、多種方式推廣促銷,盡快銷售,才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。 (2)在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì),采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案,在施工管理中,控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用;降低投資成本。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出,工程投資降低 1%,將比基本方案增加凈現(xiàn)值 139萬元,增長 36. 5%;反之,利潤減少,銷售收益率下降。因此,降低工程造價(jià),控制投資成本,也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。 (3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。 3. 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目資金完全自籌,不從銀行貸款。但從自有資金使用成 本和 開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)采用多種付 款方式促銷,可選擇采用:(1)‘次性付款方式; (2)分期付款方式; (3)七成銀行按揭方式; (4)建筑分期付款 +銀行按揭; (5)特惠免息分期付款; (旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式,使開發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 附表 31項(xiàng)目總投資估算 單位(萬元) 序號(hào) 項(xiàng) 目 總投資 估算說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 17623 1. 1 1. 2 1. 3 1. 4 1. 5 1. 6 1. 7 1. 8 1. 9 1. 10 1. 11 1. 12 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ’ 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 4500 647 2054 7132 280 109 285 713 130 544 1230 2 經(jīng)營資金 3 項(xiàng)目總投資 17623 3. 1 3. 2 3. 3 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 17623 附表 32投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位 :萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) ] 2 3 4 5 6 1 總投資 17623 7142 7949 2020 522 1. 1 1. 2 1. 3 1. 4 1. 5 自營資產(chǎn)投資 自營資產(chǎn)投資借款建 設(shè)期利息 自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營資金 開發(fā)產(chǎn)品投資 其中:不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 17623 17623 7142 7142 7949 7949 2020 2020 ’ 522 522 2 資金籌措 17623 7142 7949 2020 522 資本金 預(yù)售收入 預(yù)租收入 其他收入 借款 固定資產(chǎn)投資長期借款 自營資產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營資金人民幣借款 8000 9623 6400 742 1600 6349 2020 522 附表 33 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位:萬元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915 1. 1 1. 2 1. 3 可出售面積 (車位 ) 平均售價(jià) (元/平方米 ) 銷售比例 (% ) 73100 100 9858 2988 13 43860 3001 60 19382 3008 27 2 經(jīng)營稅金及附加 1207 81 443 522 160 2. 1 2. 2 2. 3 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 1097 77 33 74 5 2 403 28 12 475 33 14 146 10 4 3 土地增值稅 380 19 133 171 57 4 商品房銷售凈收入 20350 1373 7478 8802 2697 附表 34 租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單 位: 萬元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 租房收入 152 20 36 48 48 1. 1 1. 2 1. 3 可出租面積 (車位 ) 單位租金 (元/車位 ) 出租率 (% ) 60 3360 60 100 3600 100 100 4800 100 100 4800 100 2 經(jīng)營稅金及附加 8. 37 1 1. 98 2. 64 2. 64 2. 1 2. 2 2. 3 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 7. 61 0. 53 0. 23 1 1. 80 0. 13 0. 05 2. 40 0. 17 0. 07 2. 40 0. 17 0. 07 3 租金凈收入 143. ?9 19 34. 02 45. 36 45. 36 4 凈轉(zhuǎn)售收入 339. 51 附表 35損益表 單位:萬元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 經(jīng)營收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48 1. 1 1. 2 1. 3 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營收入 21937 152 1473 8054 9496 20 2915 36 48 48 2 經(jīng)營成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21 2. 1 2. 2 商品房經(jīng)營成本 出租房經(jīng)營成本 (攤銷 ) 17209 75 1166 6329 7438 12 2276 21 21 21 3 出租房經(jīng)營費(fèi)用 78 12 21 22 22 4 自營部分經(jīng)營費(fèi)用 5 自營部分折舊、攤銷 6 自營部分財(cái)務(wù)費(fèi)用 7 經(jīng)營稅金及附加 1215 81 443 523 162 3 3 8 土地增值稅 380 19 133 171 57 9 利潤總額 3132 207 1149 1358 414 2 2 10 彌補(bǔ)以前年度虧損 11 應(yīng)納稅所得額 3132 207 1149 1358 414 2 2 12 所得稅 1034 68 379 448 137 1 1 13 稅后利潤 2099 138 770 910 277 2 2 公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 105 210 168 7 14 11 38 77 62 46 91 73 14 28 22 14 加:年初未分配利潤 43 220 220 220 15 可供投資者分配的利潤 107 635 921 434 222 1 16 應(yīng)付利潤 1616 64 415 701 214 222 1 A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1 17 年末未分配利潤 43 220 220 220 附表 36 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資) 單位:萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388 1. 1 1. 3 1. 4 1. 5 1. 6 1. 7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收人 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 ’ 凈轉(zhuǎn)售收入 21937 152 340 1473 8054 9496 20 2915 36 48 48 340 2 現(xiàn)金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26 2. 1 2. 2 2. 3 2. 4 2. 5 2. 6 2. 7 2. 8 固定資產(chǎn)投資 (含方向稅 ) 開發(fā)產(chǎn)品投資 (不含投資費(fèi)用 ) 經(jīng)營資金 . 自營部分經(jīng)營費(fèi)用 出租房經(jīng)營費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 17623 78 1215 380 1034 7142 81 19 68 7949 443 133 379 2020 12 523 171 448 522 21 162 57 137 22 3 1 22 3 1 3 凈現(xiàn)金流量 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 2099 5837 5837 850 6687 6350 337 2052 1715 22 1737 362 2099 4 所得稅前凈現(xiàn)金流量 累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 3132 5769 5769 471 6240 6799 558 2189 2747 23 2770 363 3132 計(jì)算指標(biāo) 所得稅前所得稅后 內(nèi)部收益率 (FIRR) 19. 8% 13. 1% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV) 517 203。 投資回收期 (年 ) 2. 92 3. 16 基準(zhǔn)收益率 (/。 ) 15. 00% 15. 00%
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