【導(dǎo)讀】路地塊長約80米，項(xiàng)目地塊呈矩形。項(xiàng)目北面為圣水二隊(duì)居民點(diǎn)，南面臨。規(guī)劃中的高水中學(xué)。％，容積率，綠化率為35％?！埃ぃせ▓@”擬計(jì)劃于2020年5月起著手項(xiàng)目規(guī)劃及前期報(bào)建工作，年6月進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售期，其銷售周期約12個(gè)月。其項(xiàng)目總投資（含土地成。收入人民幣3226萬元，項(xiàng)目預(yù)計(jì)稅后利潤總額為人民幣萬元。押貸款清算工作。春天花園”等大型樓盤的帶動(dòng)下，已逐步形成了一個(gè)比較成熟的居住區(qū)，年下半年進(jìn)行銷售，其時(shí)機(jī)比較適宜。用地較小，地塊方正，兩面臨市政道路，其臨街面約170米長。并處于“花園·星河灣”和“小島春天花園”兩大樓盤之間。政府對該區(qū)域的市政配套設(shè)施建設(shè)及完善。36路公交車從項(xiàng)目前躍進(jìn)北路。萬元，負(fù)增長率為％。但比2020年所占比重下降個(gè)百分點(diǎn)，為83％。面積總量65％，同比2020年減少560367平方米。投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化較大。3）、商品房竣工面積1509222平方米，比上年增長22%，

　　

【正文】 建筑材料的需要量將根據(jù)最終經(jīng)政府批準(zhǔn)通過的施工圖進(jìn)行定額計(jì)算而得，材料部分除部分設(shè)備或?qū)I(yè)性強(qiáng)的項(xiàng)目外，其余材料均由總包方自行負(fù)責(zé)采購，甲方負(fù)責(zé)對其指定廠家或品牌，其主要材料價(jià)格以甲乙雙方均認(rèn)可的材料價(jià)格執(zhí)行。需甲供的材料或設(shè)備由總包方提前書面通知甲方安排進(jìn)場時(shí)間。 施工力量的組織計(jì)劃： 本項(xiàng)目施工力量由建設(shè)方按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定面向社會(huì)進(jìn)行公開招標(biāo)，選取有實(shí)力、 信譽(yù)好、報(bào)價(jià)合理最優(yōu)的施工單位進(jìn)行施工。 項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)： 本項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水均在項(xiàng)目原租賃站的動(dòng)力、水接入基礎(chǔ)上 25 進(jìn)行相應(yīng)改造而成。 項(xiàng)目建成投入使用后水、電、燃?xì)?、通訊等均在就近市政道路上接入，其?xiàng)目交通在兩條市政道路上均留有出入口，方便業(yè)主出行。 六、項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究： 開發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置： 本開發(fā)項(xiàng)目將實(shí)行項(xiàng)目管理機(jī)制對其項(xiàng)目開發(fā)全過程實(shí)施全程管理， 即由建設(shè)方組建成立一個(gè)“￥￥花園”項(xiàng)目開發(fā)部。下設(shè)工程技術(shù)處、財(cái)務(wù)處、外聯(lián)處、銷售處。 管理人員的配備方案： 項(xiàng)目開發(fā)部設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理一名，負(fù)責(zé)對項(xiàng)目開發(fā)全過程實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)管理， 并對公司負(fù)責(zé)。工程技術(shù)處下設(shè)技術(shù)負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目技術(shù)問題的協(xié)調(diào)解決，配置技術(shù)員一名，負(fù)責(zé)現(xiàn)場質(zhì)量、工期監(jiān)控并協(xié)調(diào)現(xiàn)場各方面工作。財(cái)務(wù)處設(shè)置財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目一切財(cái)務(wù)工作，配置會(huì)計(jì)、出納各一名，其職責(zé)按公司財(cái)務(wù)制度執(zhí)行。外聯(lián)處一人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目報(bào)建以及水、電、氣、弱電等方面的聯(lián)系工作，并協(xié)助辦理項(xiàng)目預(yù)售、銀行按揭等工作。銷售處設(shè)銷售負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售策劃、項(xiàng)目定價(jià)以及銷售所需外聯(lián)工作，配置銷售員兩名，協(xié)助銷售負(fù)責(zé)人 開展工作。 擬定人員培訓(xùn)計(jì)劃，估算年管理費(fèi)用支出情況： 工程技術(shù)處、財(cái)務(wù)處、外聯(lián)處的培訓(xùn)計(jì)劃均按有關(guān)部門每年要求的執(zhí) 行，公司不再另行安排。銷售處人員培訓(xùn)由項(xiàng)目經(jīng)理及銷售負(fù)責(zé)人組織，其他處配合對本項(xiàng)目進(jìn)行針對性學(xué)習(xí)和加強(qiáng)。 26 七、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃 : 前期開發(fā)計(jì)劃及資金計(jì)劃：（括號內(nèi)為資金計(jì)劃情況） 項(xiàng)目可研分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 方案、總圖設(shè)計(jì) （ 萬元） 總圖報(bào)批 地 勘 方案報(bào)批 地勘審查 施工圖設(shè)計(jì) 施工圖審查 （ 20 萬元） （ 3 萬元） （ 萬元） 施工圖報(bào)批 監(jiān)理、測繪 建設(shè)工程許可證 施工招投標(biāo) 開工 白蟻 工程質(zhì)量監(jiān)督 施工許可證 （ 萬元） （約 150 萬元） 工程建設(shè)計(jì)劃及資金計(jì)劃：（括號內(nèi)為資金計(jì)劃情況） 開 工 基礎(chǔ)工程 主體工程 預(yù)售 裝飾工程 初驗(yàn) （ 110 萬元） （二層： 150 萬元） （封頂： 250 萬元） 室外工程 竣工驗(yàn)收 交付住戶 銷售期、項(xiàng)目后期維護(hù)及維修工作 在本計(jì)劃中，僅表示某項(xiàng)工作開展的大致時(shí)間，該時(shí)間在后期項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃策劃中將進(jìn)一步明確細(xì)化或根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際工作進(jìn)展情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 建設(shè)場地的布置：以后期項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)為主。 27 施工隊(duì)伍選擇：由建設(shè)方按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定面向社會(huì)進(jìn)行公開招標(biāo)， 選 取有實(shí)力、信譽(yù)好、報(bào)價(jià)合理最優(yōu)的施工單位進(jìn)行施工。 八、項(xiàng)目資金來源及經(jīng)濟(jì)分析： 項(xiàng)目投資來源、籌措方式的確定： 根據(jù)公司實(shí)際情況，本項(xiàng)目采用一次性開發(fā)，開發(fā)資金通過兩種方式 獲得： ①、自籌資金：約 700 萬元，由本項(xiàng)目投資商先籌取 200 萬元用于本項(xiàng)目前期報(bào)建，項(xiàng)目開始動(dòng)工建設(shè)時(shí)，由本項(xiàng)目投資商在“ *****”項(xiàng)目銷售款中抽取 500 萬元用于本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。（備注：本項(xiàng)目投資商投資開發(fā)的“ *****”前期報(bào)建手續(xù)已完，將于 2020 年 3 月動(dòng)工建設(shè)，預(yù)計(jì) 2020 年7 月底開始預(yù)售，于 2020 年 12 月交付住戶使 用。即到本項(xiàng)目開工時(shí)間 2020年 12 月時(shí)，“ *****”銷售已有 5 個(gè)月，由于地理優(yōu)勢及周邊物業(yè)環(huán)境配套情況好，預(yù)計(jì)銷售可達(dá) 70％，即截止 2020 年 12 月，“ *****”銷售資金回籠約 1100 萬元，完全可以從該項(xiàng)目抽取 500 萬銷售資金用于“￥￥花園”項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。） ②、本項(xiàng)目銷售資金：在本項(xiàng)目預(yù)售開始后（具體時(shí)間以市房管局核準(zhǔn)的預(yù)售許可證批準(zhǔn)時(shí)間為準(zhǔn)），部分銷售款用于優(yōu)先向土地抵押銀行還貸（具體銷售款還款比例詳見《銷售狀況及資金還貸情況表》），其余銷售資金再回投入本項(xiàng)目開發(fā)之中，以填充開發(fā)資金缺口，解決資 金不足等問題。 開發(fā)成本估算及利潤估算表詳見附表： 銀行還貸評價(jià)： 28 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)成本及利潤估算表可知，本項(xiàng)目開發(fā)后完全有能力還清 該土地在銀行抵押貸款和因此產(chǎn)生的利息（即土地原始成本和銀行利息）?，F(xiàn)項(xiàng)目擬定銷售周期 12 個(gè)月，預(yù)計(jì)銷售狀況及資金還貸情況如下表分析： 項(xiàng)目銷售情況情況及資金還貸情況表 銷售比例 15% 10% 5% 5% 10% 10% 10% 10% 10% 5% 5% 5% 銷售資金 還貸比例 20% 20% 30% 40% 40% 50% 50% 60% % 還貸累計(jì) 960 由于本項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)投資資金屬全部自籌，其需還貸的銀行貸款只有因該項(xiàng)目土地的銀行抵押貸 款，即預(yù)計(jì)項(xiàng)目土地銀行抵押貸款及利息將于 2020年 2 月全部還完，更保守估計(jì)在項(xiàng)目銷售周期內(nèi)還貸應(yīng)該是非常樂觀。 九、結(jié)論用建議 結(jié)論： 1）、項(xiàng)目地塊所屬區(qū)域在西蜀名居、星河灣、長虹生活區(qū)以及高水虹高市場的有效帶動(dòng)下，人氣進(jìn)一步聚集，社區(qū)配套設(shè)施將趨于成熟，正在形成以西蜀名居、星河灣以及高水虹高市場為中心的高水圣水生活圈。隨著城區(qū)土地供應(yīng)量減少及土地成本增加，目前該區(qū)域已有多家房產(chǎn)商在投資開發(fā)，使得該區(qū)域成為 **房地產(chǎn)開發(fā)一個(gè)新的熱點(diǎn)區(qū)域。 2）、根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)成本及利潤估算表分析，土地成本（已轉(zhuǎn)化成銀 行貸款和相應(yīng)利息） 960 萬是個(gè)固定因素，其土地成本偏高。影響本項(xiàng)目最終利潤的最主要可變因素為房屋開發(fā)費(fèi)用和銷售價(jià)格，房屋開發(fā)費(fèi)用已依照當(dāng)前市場價(jià)估算，其可變化程度不是很大。作為銷售價(jià)格，隨著政府加大城市土地供應(yīng)的監(jiān)管和土地市場化運(yùn)作，以及項(xiàng)目周邊商住氛圍的進(jìn)一步 29 凝聚，其銷售價(jià)格在估算價(jià)格的基礎(chǔ)上有一定的上浮空間，即結(jié)果將增加開發(fā)商的利潤。 3）、從項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售情況和銀行還貸表分析來看，其項(xiàng)目開發(fā)后開發(fā)商完全有能力還清土地銀行貸款及相應(yīng)利息。 因此就其本項(xiàng)目而言，作為開發(fā)商，由于土地?cái)傁杀酒撸溟_發(fā)商利潤 相對較低。但針對土地抵押貸款和利息，其項(xiàng)目開發(fā)后可以完全還貸，因此其項(xiàng)目進(jìn)行商住小區(qū)開發(fā)是可行的。 存在的問題及相應(yīng)的建議： 1）、由于長虹廠區(qū)的隔斷，使得西蜀名居與本項(xiàng)目之間形成一段居住空白段，在一定程度上影響到人氣及商氣的延伸。 2）、就區(qū)域來看，臨街底層獨(dú)立小商鋪是房產(chǎn)商的一致決策，作為該區(qū)域投資兩層門面的現(xiàn)房僅“青清怡苑”項(xiàng)目一家，目前還未向社會(huì)公開發(fā)售。其門面的銷售單價(jià)總體來講不很樂觀，在決策門面時(shí)需考慮門面單價(jià)及面積控制。 3）、就項(xiàng)目地塊區(qū)域現(xiàn)狀來看，雖然開發(fā)項(xiàng)目較多，但總體開發(fā)體量并不大 。從目前在建的和銷售的中低端住宅產(chǎn)品來看，普遍存在戶型面積控制不合理與戶型設(shè)計(jì)不合理的缺陷。作為小項(xiàng)目，在住宅部分決策時(shí)，應(yīng)盡量優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)，并控制好面積，以合理價(jià)位、合理戶型設(shè)計(jì)以及小區(qū)完善的配套設(shè)施和好環(huán)境去贏得市場認(rèn)同。 4）、在富臨“西蜀名居”、花園“星河灣”及中房開發(fā)項(xiàng)目等大盤的帶動(dòng)下，為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了比較好的機(jī)遇，其住房銷售平均單價(jià)也很不樂觀。 30 5）、該區(qū)域的城市配套設(shè)施亟待完善，本項(xiàng)目相鄰的高水中路需要貫通，同時(shí)項(xiàng)目東西兩面的政府學(xué)校的建設(shè)時(shí)間也影響到本項(xiàng)目開發(fā)決策。 6）、該區(qū)域同規(guī)模樓 盤的園林景觀均不及“花園星河灣”、“小島春天花園”等樓盤，其區(qū)域市政休閑設(shè)施較少，因此在本項(xiàng)目中必須加大園林景觀方面的投入，用景觀來提升小區(qū)品質(zhì)，從側(cè)面來提高銷售價(jià)格。 7）、最值得注意的是本項(xiàng)目的土地已在銀行設(shè)置抵押，因此，在項(xiàng)目開發(fā)前及項(xiàng)目開發(fā)過程中都必須和土地抵押銀行緊密協(xié)作，避免因此而導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的擱淺。