【導讀】路地塊長約80米，項目地塊呈矩形。項目北面為圣水二隊居民點，南面臨。規(guī)劃中的高水中學。％，容積率，綠化率為35％?！埃ぃせ▓@”擬計劃于2020年5月起著手項目規(guī)劃及前期報建工作，年6月進入項目預售期，其銷售周期約12個月。其項目總投資（含土地成。收入人民幣3226萬元，項目預計稅后利潤總額為人民幣萬元。押貸款清算工作。春天花園”等大型樓盤的帶動下，已逐步形成了一個比較成熟的居住區(qū)，年下半年進行銷售，其時機比較適宜。用地較小，地塊方正，兩面臨市政道路，其臨街面約170米長。并處于“花園·星河灣”和“小島春天花園”兩大樓盤之間。政府對該區(qū)域的市政配套設施建設及完善。36路公交車從項目前躍進北路。萬元，負增長率為％。但比2020年所占比重下降個百分點，為83％。面積總量65％，同比2020年減少560367平方米。投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化較大。3）、商品房竣工面積1509222平方米，比上年增長22%，

　　

【正文】 建筑材料的需要量將根據(jù)最終經(jīng)政府批準通過的施工圖進行定額計算而得，材料部分除部分設備或?qū)I(yè)性強的項目外，其余材料均由總包方自行負責采購，甲方負責對其指定廠家或品牌，其主要材料價格以甲乙雙方均認可的材料價格執(zhí)行。需甲供的材料或設備由總包方提前書面通知甲方安排進場時間。 施工力量的組織計劃： 本項目施工力量由建設方按現(xiàn)行有關規(guī)定面向社會進行公開招標，選取有實力、 信譽好、報價合理最優(yōu)的施工單位進行施工。 項目施工期間的動力、水等供應： 本項目施工期間的動力、水均在項目原租賃站的動力、水接入基礎上 25 進行相應改造而成。 項目建成投入使用后水、電、燃氣、通訊等均在就近市政道路上接入，其項目交通在兩條市政道路上均留有出入口，方便業(yè)主出行。 六、項目開發(fā)組織機構(gòu)、管理費用的研究： 開發(fā)項目的管理體制、機構(gòu)設置： 本開發(fā)項目將實行項目管理機制對其項目開發(fā)全過程實施全程管理， 即由建設方組建成立一個“￥￥花園”項目開發(fā)部。下設工程技術(shù)處、財務處、外聯(lián)處、銷售處。 管理人員的配備方案： 項目開發(fā)部設項目經(jīng)理一名，負責對項目開發(fā)全過程實行領導管理， 并對公司負責。工程技術(shù)處下設技術(shù)負責人一名，負責項目技術(shù)問題的協(xié)調(diào)解決，配置技術(shù)員一名，負責現(xiàn)場質(zhì)量、工期監(jiān)控并協(xié)調(diào)現(xiàn)場各方面工作。財務處設置財務負責人一名，負責項目一切財務工作，配置會計、出納各一名，其職責按公司財務制度執(zhí)行。外聯(lián)處一人，負責項目報建以及水、電、氣、弱電等方面的聯(lián)系工作，并協(xié)助辦理項目預售、銀行按揭等工作。銷售處設銷售負責人一名，負責項目銷售策劃、項目定價以及銷售所需外聯(lián)工作，配置銷售員兩名，協(xié)助銷售負責人 開展工作。 擬定人員培訓計劃，估算年管理費用支出情況： 工程技術(shù)處、財務處、外聯(lián)處的培訓計劃均按有關部門每年要求的執(zhí) 行，公司不再另行安排。銷售處人員培訓由項目經(jīng)理及銷售負責人組織，其他處配合對本項目進行針對性學習和加強。 26 七、開發(fā)建設計劃 : 前期開發(fā)計劃及資金計劃：（括號內(nèi)為資金計劃情況） 項目可研分析 規(guī)劃設計條件 方案、總圖設計 （ 萬元） 總圖報批 地 勘 方案報批 地勘審查 施工圖設計 施工圖審查 （ 20 萬元） （ 3 萬元） （ 萬元） 施工圖報批 監(jiān)理、測繪 建設工程許可證 施工招投標 開工 白蟻 工程質(zhì)量監(jiān)督 施工許可證 （ 萬元） （約 150 萬元） 工程建設計劃及資金計劃：（括號內(nèi)為資金計劃情況） 開 工 基礎工程 主體工程 預售 裝飾工程 初驗 （ 110 萬元） （二層： 150 萬元） （封頂： 250 萬元） 室外工程 竣工驗收 交付住戶 銷售期、項目后期維護及維修工作 在本計劃中，僅表示某項工作開展的大致時間，該時間在后期項目建設計劃策劃中將進一步明確細化或根據(jù)項目實際工作進展情況進行相應調(diào)整。 建設場地的布置：以后期項目施工組織設計為主。 27 施工隊伍選擇：由建設方按現(xiàn)行有關規(guī)定面向社會進行公開招標， 選 取有實力、信譽好、報價合理最優(yōu)的施工單位進行施工。 八、項目資金來源及經(jīng)濟分析： 項目投資來源、籌措方式的確定： 根據(jù)公司實際情況，本項目采用一次性開發(fā)，開發(fā)資金通過兩種方式 獲得： ①、自籌資金：約 700 萬元，由本項目投資商先籌取 200 萬元用于本項目前期報建，項目開始動工建設時，由本項目投資商在“ *****”項目銷售款中抽取 500 萬元用于本項目開發(fā)建設。（備注：本項目投資商投資開發(fā)的“ *****”前期報建手續(xù)已完，將于 2020 年 3 月動工建設，預計 2020 年7 月底開始預售，于 2020 年 12 月交付住戶使 用。即到本項目開工時間 2020年 12 月時，“ *****”銷售已有 5 個月，由于地理優(yōu)勢及周邊物業(yè)環(huán)境配套情況好，預計銷售可達 70％，即截止 2020 年 12 月，“ *****”銷售資金回籠約 1100 萬元，完全可以從該項目抽取 500 萬銷售資金用于“￥￥花園”項目的開發(fā)建設。） ②、本項目銷售資金：在本項目預售開始后（具體時間以市房管局核準的預售許可證批準時間為準），部分銷售款用于優(yōu)先向土地抵押銀行還貸（具體銷售款還款比例詳見《銷售狀況及資金還貸情況表》），其余銷售資金再回投入本項目開發(fā)之中，以填充開發(fā)資金缺口，解決資 金不足等問題。 開發(fā)成本估算及利潤估算表詳見附表： 銀行還貸評價： 28 根據(jù)項目開發(fā)成本及利潤估算表可知，本項目開發(fā)后完全有能力還清 該土地在銀行抵押貸款和因此產(chǎn)生的利息（即土地原始成本和銀行利息）。現(xiàn)項目擬定銷售周期 12 個月，預計銷售狀況及資金還貸情況如下表分析： 項目銷售情況情況及資金還貸情況表 銷售比例 15% 10% 5% 5% 10% 10% 10% 10% 10% 5% 5% 5% 銷售資金 還貸比例 20% 20% 30% 40% 40% 50% 50% 60% % 還貸累計 960 由于本項目建設開發(fā)投資資金屬全部自籌，其需還貸的銀行貸款只有因該項目土地的銀行抵押貸 款，即預計項目土地銀行抵押貸款及利息將于 2020年 2 月全部還完，更保守估計在項目銷售周期內(nèi)還貸應該是非常樂觀。 九、結(jié)論用建議 結(jié)論： 1）、項目地塊所屬區(qū)域在西蜀名居、星河灣、長虹生活區(qū)以及高水虹高市場的有效帶動下，人氣進一步聚集，社區(qū)配套設施將趨于成熟，正在形成以西蜀名居、星河灣以及高水虹高市場為中心的高水圣水生活圈。隨著城區(qū)土地供應量減少及土地成本增加，目前該區(qū)域已有多家房產(chǎn)商在投資開發(fā)，使得該區(qū)域成為 **房地產(chǎn)開發(fā)一個新的熱點區(qū)域。 2）、根據(jù)項目開發(fā)成本及利潤估算表分析，土地成本（已轉(zhuǎn)化成銀 行貸款和相應利息） 960 萬是個固定因素，其土地成本偏高。影響本項目最終利潤的最主要可變因素為房屋開發(fā)費用和銷售價格，房屋開發(fā)費用已依照當前市場價估算，其可變化程度不是很大。作為銷售價格，隨著政府加大城市土地供應的監(jiān)管和土地市場化運作，以及項目周邊商住氛圍的進一步 29 凝聚，其銷售價格在估算價格的基礎上有一定的上浮空間，即結(jié)果將增加開發(fā)商的利潤。 3）、從項目預計銷售情況和銀行還貸表分析來看，其項目開發(fā)后開發(fā)商完全有能力還清土地銀行貸款及相應利息。 因此就其本項目而言，作為開發(fā)商，由于土地攤消成本偏高，其開發(fā)商利潤 相對較低。但針對土地抵押貸款和利息，其項目開發(fā)后可以完全還貸，因此其項目進行商住小區(qū)開發(fā)是可行的。 存在的問題及相應的建議： 1）、由于長虹廠區(qū)的隔斷，使得西蜀名居與本項目之間形成一段居住空白段，在一定程度上影響到人氣及商氣的延伸。 2）、就區(qū)域來看，臨街底層獨立小商鋪是房產(chǎn)商的一致決策，作為該區(qū)域投資兩層門面的現(xiàn)房僅“青清怡苑”項目一家，目前還未向社會公開發(fā)售。其門面的銷售單價總體來講不很樂觀，在決策門面時需考慮門面單價及面積控制。 3）、就項目地塊區(qū)域現(xiàn)狀來看，雖然開發(fā)項目較多，但總體開發(fā)體量并不大 。從目前在建的和銷售的中低端住宅產(chǎn)品來看，普遍存在戶型面積控制不合理與戶型設計不合理的缺陷。作為小項目，在住宅部分決策時，應盡量優(yōu)化戶型設計，并控制好面積，以合理價位、合理戶型設計以及小區(qū)完善的配套設施和好環(huán)境去贏得市場認同。 4）、在富臨“西蜀名居”、花園“星河灣”及中房開發(fā)項目等大盤的帶動下，為本項目的開發(fā)提供了比較好的機遇，其住房銷售平均單價也很不樂觀。 30 5）、該區(qū)域的城市配套設施亟待完善，本項目相鄰的高水中路需要貫通，同時項目東西兩面的政府學校的建設時間也影響到本項目開發(fā)決策。 6）、該區(qū)域同規(guī)模樓 盤的園林景觀均不及“花園星河灣”、“小島春天花園”等樓盤，其區(qū)域市政休閑設施較少，因此在本項目中必須加大園林景觀方面的投入，用景觀來提升小區(qū)品質(zhì)，從側(cè)面來提高銷售價格。 7）、最值得注意的是本項目的土地已在銀行設置抵押，因此，在項目開發(fā)前及項目開發(fā)過程中都必須和土地抵押銀行緊密協(xié)作，避免因此而導致項目開發(fā)計劃的擱淺。