【導(dǎo)讀】江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，屬于武漢市“十五”計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一。本文通過對江岸區(qū)后湖。經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢，對項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評價和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。經(jīng)測算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。價值進(jìn)行合理的評估。但比例不得超過20%。根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。投資，消費(fèi)和出口增長加快，社會需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，質(zhì)量進(jìn)一步提高。與上年同比增長%。2．消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。%，商業(yè)營業(yè)用房平均售價，上漲%。個人住房貸款余額三年累計(jì)增長。其中建設(shè)銀行2020年末個人住房貸款余額達(dá)1390億

　　

【正文】 城市總體規(guī)劃（ 19962020）》，武漢市政府和江岸區(qū)政府必將在政策上加大力 度予以扶持，以及貨幣分房政策的實(shí)施和舊城改造的進(jìn)行，都使后湖組團(tuán)的發(fā)展具有良好的前景． 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 21 頁 共 38 頁 現(xiàn)已發(fā)售的樓盤總銷售面積已達(dá) 20多萬平方米，已動工的世紀(jì)家園一期總建筑面積為 18萬平方米，預(yù)計(jì)今年內(nèi)后湖組團(tuán)實(shí)際供應(yīng)量約在 30 萬平方米以上，區(qū)域內(nèi)目前已規(guī)劃的項(xiàng)目總規(guī)模達(dá)107萬平方米，同時后湖組團(tuán)的需求量為 1000萬平方米（ 40萬人 *25平方米 /人）?？梢赃@么說，未來一段時間內(nèi)后湖地區(qū)住宅供應(yīng)量將會不斷上升，同時需求量也呈上升狀態(tài)，這兩種上升趨勢保持著相對的平衡。 2020年武漢市住 宅的價格全面上漲，今年內(nèi)將持續(xù)上漲，從本區(qū)域樓怕的營銷來看也是如此，各樓盤的多層起價一般都上漲到 1500元 /平方米以上，均價達(dá)到 1760元 /平方米以上，小高層，高層和別墅的價格更高。后湖大道建成通車，各樓盤的配套設(shè)施到位后，品位的培育成熟后，多層的均價會漲到 1900 元 /平方米以上，這個漲幅是漸進(jìn)式的。同時本區(qū)域樓盤比市內(nèi)同比樓盤低1000元 /平方米左右，是客戶選擇在此置業(yè)的最重要因素之一。 隨著購房客戶的理財(cái)能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，如后湖生態(tài)花園， 80%的客戶選擇按揭方式購房，東方恒星園更是達(dá)到 88%，按揭的成數(shù)高，年限長，已成為吸引客戶購房的一個重要條件。 本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成已多層住宅為主的格局，將來仍將是以多層住宅為主，小高層，聯(lián)體別墅為輔的格局。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。 本區(qū)域的大戶型如 120150 平方米特別暢銷， 85110 平方米的中戶型也較為好銷， 85 平方米以下， 150平方米以上基本上處于滯銷狀態(tài)，未來戶型將仍以 3*2*2和 2*2*2為主。 物 業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟是時下物業(yè)管理的主流，營造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護(hù)舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強(qiáng)化以人為本的理念和加大服務(wù)的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向。 目前，在本區(qū)域購房的客戶大都是黃浦路和發(fā)展大道沿線的鄰近區(qū)域客戶。今明年隨著區(qū)域的市政配套設(shè)施的完善，樓盤知名度的提高，來此置業(yè)的市內(nèi)客戶，特別是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 22 頁 共 38 頁 房客戶（政府公務(wù)員，企事業(yè)單位人員，生意人）仍將是本區(qū)域重要的目標(biāo)客源。 三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 晨星苑 目規(guī)劃 晨星苑由武漢新地置業(yè)公司投資開發(fā)，同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)院深圳分院設(shè)計(jì)，武建集團(tuán)二公司承建．晨星苑占地 41畝，總建筑面積４萬平方米。 4000平方米商網(wǎng)配套，綠化率達(dá) 48%，容積率為 ，有３棟６層， 3棟 11層， 1棟 18層，總建面配比 3:4:3，總戶數(shù)約 340戶．目前１棟多層已完成外立面裝修，即將交付使用，２棟小高層和１棟１８層單身公寓將于 2020年 10月交房。 多層主力戶型為 3*2，面積為 119 平方米；高層主力戶型為 3*2，面積為 148 平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為 1*1和 2*1,面積為 5173平方米。戶型面積指標(biāo)如下： 戶型 1*1 2*2 3*2 錯式 復(fù)式 面積 5152 7073 119148 188200 245 分布 18層單身公寓 18層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層 比例 20% 15% 45% 15% 5% 多層價格為 17001820元／平方米，小高層價格為 19352365元／平方米，高層單身公寓價格為18002100元／平方米。物業(yè)管理費(fèi)多層為 ／平方米 *月，高層為 ／平方米 *月。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付 款，七成２０年銀行按揭，公積金貸款。 東方恒星園于 200 年 5 月 28 日開盤，開盤時在長江日報(bào)上連續(xù)兩次做了 1/2 版的廣告。在竹葉山處有大型戶外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為武漢市少有的高標(biāo)準(zhǔn)售樓部之一，開盤是參加過2020年上半年房交會。 小區(qū) 2020年 5 月 28日開盤，多層銷售狀況較好， 120套住宅已基本售完．小高層中 3*2大部分已售完，高層小戶型市場阻力較大。 客戶主要是以工商，稅務(wù)，證券，銀行，設(shè)計(jì)院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 23 頁 共 38 頁 后湖生態(tài)花 園 后湖生態(tài)花園位于后湖發(fā)展區(qū)，正面沿 103國道和漢黃高速公路，北鄰六干道，南邊是東方恒星園。總占地面積 420畝，建筑面積 40萬平方米，綠化率 30%，容積率為 2。物業(yè)類型有多層，小高層，高層和別墅。一期總建筑面積約 6萬平方米， 16棟多層住宅 498戶為全現(xiàn)房， 一期主要戶型 2*2和 3*2，面積為 90130平方米，具體指標(biāo)如下： 戶型 2*2 3*2 4*2 復(fù)式 面積 90 120140 140170 190200 比例 10% 45% 30% 15% 二期主要戶型為２＊２ 和３＊２，面積為９０ １４０平方米，具體指標(biāo)如下： 戶型 2*2 3*2 4*2 6*2 面積 89,98 120,140 154 173 比例 41% 44% 10% 5% 小區(qū)配有局域網(wǎng)，三網(wǎng)合一，大型會所，網(wǎng)球場，露天音樂泳池，健身房，美容中心，購物中心，幼兒園，大草坪，闊葉林，管道煤氣．二期將停車場全部設(shè)計(jì)在地下。 ４ .物業(yè)管理 有武漢金冠物業(yè)管理公司進(jìn)行智能化管理，物業(yè)管理費(fèi)為 ／平方米 *月 ５ .價格策略 后湖生態(tài)花園有一定的價格優(yōu)勢，一期現(xiàn)起價為 1380元／平方米，最高價有開 盤時的 1580元／平方米漲為 1850 元／平方米，開盤均價為 1420 元／平方米，現(xiàn)均價為 1500 元／平方米（未計(jì)入集團(tuán)購買），分層價為 1， 4， 5樓 1550元／平方米， 2， 3樓 1500元／平方米，６樓 1350元／平方米，７層復(fù)式 16501850 元／平方米．前后三次調(diào)價， 2020 年５月調(diào)高 50元／平方米，６月調(diào)高 80元／平方米，８月調(diào)高 300元／平方米。 ６ .宣傳推廣 主要采用派發(fā)宣傳單的宣傳手法，同時參加了兩次房交會，在竹葉山轉(zhuǎn)盤處有戶外廣告。 ７ .銷售情況 首期 498套 2020年 5月剛推出便銷售火爆，其中大 戶購買占較大比重，據(jù)悉空軍雷達(dá)學(xué)院買了 6 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 24 頁 共 38 頁 棟，后湖鄉(xiāng)政府購 5棟，一期已基本售完． 2020年 5月份完成銷售額 500萬， 6月份完成銷售額700萬，由于調(diào)價原因７月份以后，未超過 500 萬。其中 3*2的戶型銷售最好，主要原因還是因在區(qū)域內(nèi)價格較低，戶型較好，迎合了客戶需求。不足之處是部分衛(wèi)生間為黑房。 ８ .客戶分析 一期主要客戶為集團(tuán)購買，雷達(dá)學(xué)院購 6棟，后湖鄉(xiāng)政府購 5棟，散戶主要為江岸區(qū)行政企事業(yè)單位人員，生意人較少， 98%的散戶購房自用改善居住環(huán)境，其中為子女購房的比例較大， 80%以上的客戶采用銀行按揭貸款的付款 方式。 竹葉苑 竹葉苑由招銀物業(yè)發(fā)展有限公司投資開發(fā)，北京中聯(lián)公司設(shè)計(jì)，首期開發(fā)建筑面積 。有 10棟集合別墅 130戶， 7棟多層公寓 192戶，容積率為 ．綠化率為 45%。工程于 2020年 9月底動工，預(yù)計(jì) 2020年 4月中旬開盤， 8月 31日竣工交房。 竹葉苑在戶型設(shè)計(jì)上以大面積為主，具體戶型指標(biāo)如下： 戶型 3*2*2 4*2*2 4*3*3 6*3*3 面積 123130 137 180 222 分布 D區(qū) C區(qū) C區(qū) A區(qū) B區(qū) A區(qū) B區(qū) 比例 46% 9% 30% 15% 竹葉苑小區(qū)周邊部分景觀住宅底層架空，作為休閑綠化用地，融洽小區(qū)內(nèi)住戶，社交氛圍；小區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)鋪設(shè)植被花草并預(yù)留停車位，泊車位可達(dá) 55%，廚房設(shè)置集中排煙管道，管道煤氣，每戶配置ＩＣ卡煤氣表．預(yù)留上下水接口，方便住戶裝修，衛(wèi)生間預(yù)留上下水接口，采用自然采光；可提供有線電視，電話，數(shù)據(jù)通訊線路，每戶預(yù)留電話及有線電視接口；水表，電表出戶，可提供ＤＮ 15水表，配置供電容量 8ＫＷ， 40Ａ電表，一戶一表，供電線路引至室內(nèi)控制開關(guān)．小區(qū)內(nèi)還設(shè)有醫(yī)療中心，文化中心，老年樂園，少兒樂園，門球場，社區(qū) 內(nèi)還設(shè)有會所，幼兒園，金融，郵政服務(wù)等。 有省級先進(jìn)物業(yè)管理公司招銀物業(yè)實(shí)行全方位智能化的物業(yè)管理，向住戶提供安全，便利維修服務(wù)．全天侯二十四小時巡更，紅外線監(jiān)控，閉路電視監(jiān)控，戶內(nèi)安防聯(lián)網(wǎng)，車輛出入管理，抓業(yè) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 25 頁 共 38 頁 清潔人員負(fù)責(zé)苑內(nèi)公共衛(wèi)生，垃圾袋化集中清潔，家庭清潔報(bào)紙雜志代定，家電維修；代定飛機(jī)，火車票，物業(yè)租售代理等多項(xiàng)服務(wù)．設(shè)備維護(hù)，電話通知，１５分鐘內(nèi)上門服務(wù)。 ５ .價格策略 多層公寓起價 1625元 /平方米，最高價 2020 元 /平方米，均價在 17001800 元 /平方米之間，集合別墅起價 2280 元 /平方米，最高價 2530元 /平方米，均價在 23002400元 /平方米之間．付款方式較為靈活，一次性付款，分期付款，七成 20年銀行按揭，公積金貸款，同時推出零首付． ６ .宣傳推廣 目前竹葉苑尚未開盤，正處在內(nèi)部認(rèn)購階段， 2020年武漢金秋貿(mào)易洽談會上首次亮相取得了相當(dāng)?shù)某晒?，隨后又參加了 2020年 11月的房交會，同時在竹葉山轉(zhuǎn)盤處設(shè)有一戶外廣告牌，售樓部設(shè)在竹葉山轉(zhuǎn)盤處。目前處于前期的準(zhǔn)備階段，將于 45月正式開盤。 ７ .銷售情況 竹葉苑在武洽會上取得了較大成功，在內(nèi)部認(rèn)購階段，積累了大量的意向客戶， 同時已實(shí)現(xiàn)認(rèn)購銷售 100套。 ８ .客戶分析 從前期銷售情況來看，客戶主要來自發(fā)展大道和黃浦路鄰近地段的一些行政企事業(yè)單位中高收入人群，客戶分布區(qū)域不廣，客戶購房主要是為了改善居住環(huán)境． 佳海華苑 佳海華苑由佳海房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，第一組團(tuán)占地面積 71 畝，建筑面積 萬平方米，主要為單體別墅和聯(lián)體別墅，共 152戶。小區(qū)容積率為 ，綠化率 40%．目前一半為現(xiàn)房，一半為準(zhǔn)現(xiàn)房，別墅面積為 240300平方米。 早期聯(lián)體別墅價格為 2500元／平方米，單體別墅價格為 3500元／平方 米，花園 **贈送．付款方式靈活多樣，一次性付款，免息分期付款，銀行提供七成十五年按揭，協(xié)助辦理公積金及組合貸款。 前期推廣較為失敗，主要以報(bào)紙廣告和路版廣告為主， 2020年 10月請香港恒大行做企劃，在長江日報(bào)上做過幾期 1/2版的廣告，效果不是很理想。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 26 頁 共 38 頁 佳海華苑銷售情況較差，目前僅售十幾套，銷售率約 10%。 客戶主要為開發(fā)商的關(guān)系戶，直接實(shí)現(xiàn)銷售僅兩三套。 世紀(jì)家園 有中聯(lián)三星開發(fā)的世紀(jì)家園占地 600畝，總建筑面積 。一期總建筑面積 平方米，容積率為 ，綠化率為 ％，項(xiàng)目總規(guī)劃有 3109戶。一期工程于 2020年 12月 15日開工，目前在做樁基工程。物業(yè)形態(tài)有多層，小高層和聯(lián)體別墅。 以中大戶型為主，面積在 86