【導(dǎo)讀】在其他法人中：居民委員會661個，村民委員會6020個，民辦非企業(yè)單位532個。共有產(chǎn)業(yè)活動單位69854個，其中，生產(chǎn)經(jīng)營性單位。個體工商戶175170戶。占全省的%，占全國的%。與1996年比較，青島基本單位總量發(fā)展迅速，五年新增法人單位19263個，增長%，年均遞增%。調(diào)整、改革，比1996年減少659個，下降9%。2020年底，第一產(chǎn)業(yè)的法人單位為747個，第二產(chǎn)業(yè)的法人單位為21208個，第三產(chǎn)業(yè)的法人單位為34681個，三次產(chǎn)業(yè)單位的比例為∶∶。政黨機關(guān)和社會團體8569個，占%，社會服務(wù)業(yè)5176個，占%。由于宏觀政策向第三產(chǎn)業(yè)傾斜，使其單位數(shù)量快速增長。位年均增速也超過10%。國有及國有控股企業(yè)的資本金和年營業(yè)收入在煙草加工業(yè)占。%；2020年全年實現(xiàn)營業(yè)收入億元，占全部單位營業(yè)收入的%。目前，青島市私營經(jīng)濟不但在傳。青島作為沿海開放城市、山。批規(guī)模大、實力強、知名度高的龍頭企業(yè)，它們已成為青島宏觀經(jīng)濟的骨干力量。

　　

【正文】 。 ◆ 該地塊周邊自然資源稀缺，外部環(huán)境不易短時間形成。 ◆ 短期內(nèi)不被客戶群體 看好。 上述弱勢點都為暫時性的，只要規(guī)避得當，可以進行有效的弱化改善。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 30 頁 共 46 頁 機會： ◆ 宏觀市場整體向好，別墅類產(chǎn)品正處于升溫階段，有效需求較大； ◆ 鄰近外商投資企業(yè)密集區(qū)，可吸引區(qū)內(nèi)的中、高級管理階層。 ◆ 隨著南泉鎮(zhèn)政府的宣傳，越來越多的青島市區(qū)內(nèi)以及城陽區(qū)、即墨市客戶到島外置業(yè)養(yǎng)老，其中蘊涵了大量的住宅消費能力； ◆ 區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)尚屬初期，只要開發(fā)商對項目定位準確；規(guī)劃、景觀、宣傳做得到位，將會是很大的市場機會； ◆ 隨著市政府對地塊的重視，將有更多的開發(fā)機會來臨，更多的配套設(shè)施落成，市政大配套如：高速路綠化 工程等設(shè)施的不斷完善以及二期綠化規(guī)劃，對南泉鎮(zhèn)周邊環(huán)境的成熟更加有利。政府的利好政策對于南泉鎮(zhèn)的進一步開發(fā)也是很好的機會。 ◆ 土地低成本獲得和中高檔物業(yè)開發(fā)形成的低出高時效應(yīng)； ◆ 北邊的高地以及地塊內(nèi)水域的利用，可以投資為人工湖與山景，有更廣泛的資源和機會可以借用。 威脅： ◆ 項目周邊的認可率是否能被達到所形成的威脅是顯而易見的，在南泉鎮(zhèn)區(qū)域，基本還是處于農(nóng)業(yè)用地狀態(tài)，周邊沒有形成大規(guī)模、成系統(tǒng)化開發(fā)的樓盤項目，人氣能否被快速聚集也是該項目能否成熟運作的關(guān)鍵，尤其是對于別墅項目的開發(fā)與銷售，它們體量 大，檔次跨度大，資金回籠速度相對較慢，且還需要針對性人群。而本案是初具規(guī)模的別墅住宅小區(qū)，發(fā)展商知名度在當?shù)貨]有優(yōu)勢，在目標客源定位一致的前提下，將對本項目形成直接威脅。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 31 頁 共 46 頁 ◆ 此次調(diào)查我們能發(fā)現(xiàn)的是，以即墨市中心的樓盤，別墅市場為例，例如即墨市高新開發(fā)區(qū)內(nèi)的名都苑等樓盤已經(jīng)吸納了來本區(qū)域選擇中、高檔別墅物業(yè)的購房者，且消化率很高，這部分購房者的需求偏向，通過他們能了解到的是同類客戶層可能需要的是怎樣的物業(yè)產(chǎn)品，而我們卻很難估標出這群客戶層究竟還有多少及偏好。 ◆ 必然會有眾多外資房地產(chǎn)企業(yè)進軍青島北部地區(qū)尤其是 即墨市的房地產(chǎn)市場，他們將帶來新的理念。新的規(guī)劃和新的操作模式，將提升整個即墨市房地產(chǎn)市場的整體檔次，更加深了本案銷售的競爭性，如目前在該地塊附近修建的高爾夫球場、成規(guī)模的溫泉度假村等項目。隨著更多新開質(zhì)優(yōu)價適的中、高檔別墅物業(yè)的推出，必將造成客源的分流。這就要求本案在規(guī)劃及檔次上，要高度重視產(chǎn)品的前瞻性。 項目 重組分析模型 南泉鎮(zhèn)項目 優(yōu)勢（ Strength） 1. 絕佳產(chǎn)品綜合質(zhì)素 2. 政府利好因素的趨勢 3. 獨特的自然環(huán)境優(yōu)勢 4. 具有潛力可挖的市場 劣勢 (Weakness) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 32 頁 共 46 頁 機會 (Opportunity) ，政策利好 SO 策略 繼續(xù)拔高品牌高度，用品牌效應(yīng)造就強大的品牌忠誠度； 利用外部條件的利好優(yōu)勢結(jié)合產(chǎn)品綜合質(zhì)素提升性價比； 引導(dǎo)市場向我們預(yù)定的藝術(shù)生活的目標轉(zhuǎn)變。 WO 策略 在宣傳與推廣中強調(diào)大環(huán)境獨特的位置優(yōu)勢，未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿o限； 利用政府新規(guī)劃的啟用，未來規(guī)劃等優(yōu)勢讓人們心中對本地區(qū)重新定位； 威脅 (Threat) ST 策略 用產(chǎn)品優(yōu)勢拋離對手，不在同一個高度進行拼殺； 利用自身優(yōu)勢創(chuàng)新概念和營銷手段，綜合所有有利條件打破區(qū)域壁壘，擴大市場份額。 WT 策略 利用對手對區(qū)域的熱炒再推波助瀾，同時又高人一籌，以自身產(chǎn)品沖擊力征服人心； 采用 “ 多點爆破 ” 的手段縮短項目與中心區(qū)的心理距離； 扎實做好物業(yè)服務(wù)的細節(jié)。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 33 頁 共 46 頁 從項目定位之各基準出發(fā)，考察本項目的地產(chǎn)因子、市場空間及政府城市規(guī)劃對該地塊的規(guī)劃限制，該地塊為城市規(guī)劃之高檔房產(chǎn)之住宅用 地，容積率 ≤ 。 該地塊具有建造中高檔住宅所需的充分的地產(chǎn)因子； ◆ 商品住宅市場調(diào)研表明，以低容積率、低建筑密度為其顯著特點的別墅類物業(yè)在經(jīng)歷了前幾年的低迷后，正走向全面復(fù)蘇；另一方面，雖然本項目區(qū)域內(nèi)已有不少數(shù)量的中高檔別墅類物業(yè)供應(yīng)，但周邊大部分純別墅樓盤項目并不是很多，真正具有特色的別墅市場幾乎為零，在這種環(huán)境下，如何挖掘本地塊的優(yōu)勢，特色旅游與居住有效的銜接，從而達到相互的帶動，是我們主要考慮的問題，南泉鎮(zhèn)項目必須在這一層面上提升別墅的檔次和形象，才見有更強的競爭力去占據(jù)市場。 ◆ 針對部分潛在客 戶群調(diào)查表明，原來居住在市區(qū)中高收入階層的二次置業(yè)，也將購房視線轉(zhuǎn)移至郊外，本區(qū)位是最佳的選擇，使市場購買力隨之日趨健旺，再加上于地價的相對較便宜，容易在最短的時間內(nèi)把基礎(chǔ)相關(guān)配套完成到位，另外，針對于即墨市來說，外資企業(yè)主為相對集中的地區(qū)，開發(fā)具有典型民族特色的建筑群落可以吸引大量的外資企業(yè)主的眼球，從而迎合了這部分消費群體的能力。再加上青島市區(qū)內(nèi)對于別墅市場需求的客戶。類似本案這樣的住宅小區(qū)將是他們的首選。 ◆ 南泉鎮(zhèn)項目現(xiàn)狀處于開發(fā)初期階段，項目的推廣手法應(yīng)根據(jù)市場競爭情況將項目優(yōu)勢最大化表達出，所以項 目推廣手法必須通過前面對青島市房地產(chǎn)市場的調(diào)查及對該項目的詳細分析，走一條行之有效的營銷道路。 方案一： 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 34 頁 共 46 頁 （一）、項目的啟動點 經(jīng)理人的高尚別墅生活居住區(qū) 啟動的要素： 首期開發(fā) 400 畝（ 200 畝高爾夫球場、 200 畝住宅） 從市場分析，規(guī)模較小不會吸引青島的客戶群體，因此，首期消化目標客戶群主要針對即墨市區(qū) 首期項目的成功運作將會帶動項目后期的滾動發(fā)展 （二）、本項目在即墨有無可行性 我們怎樣進入即墨市場 A、從房地產(chǎn)市場開發(fā)量來說， 2020 年，即墨市年開發(fā)量為 90 萬平方米，而 2020年 10 月份已經(jīng)達到了 92 萬平方米，估計今年將突破 100 萬平方米，說明了開發(fā)量已經(jīng)達到了部分中、小省會城市的年開發(fā)量。因此，從量化方面來說，本項目具有可行性。 B、即墨市房地產(chǎn)目前仍處于初級階段，仍停留在看圖紙就買房的狀態(tài)，因此在即墨市區(qū)內(nèi)具備一定水準與檔次的樓盤，目前還不具備。 C、此項目的適時推出作為一種契機來表現(xiàn)，自然的提升將是本項目的優(yōu)勢所在。 做什么項目？如何去做？ 項目定位：即墨市最大高檔生活區(qū) 先期用 200 畝作為高爾夫球場，沿路面兩側(cè)建造 4000— 6000 平方米大型會所，主要吸收來自即墨城區(qū)的人 流。 方面 解決 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 35 頁 共 46 頁 通過會所與高爾夫球場的建立 可以提升社區(qū)品位 看耬車、社區(qū)公交車的開通 生活的便利等問題的解決 本樓盤項目與即墨市區(qū)內(nèi)樓盤各項目的比較表 本樓盤項目 即墨市區(qū)內(nèi)樓盤項目 容積率 — 1 之間 — 之間 價位 2980 元 /平米 2980 元 /平米 綠化率 45— 50% 20— 30% 配套設(shè)施 大型景觀、中心會所 沒有景觀支撐 通過以上分析可以得出： 本項目容積率將大大低 于即墨市城區(qū)內(nèi)樓盤，其所帶來的整體效果將是寬闊視野，通過對即墨市區(qū)內(nèi)各樓盤的比較發(fā)現(xiàn)，高容積率為突出特征，其中在同樓盤項目中能看到中心景觀的住宅與看不到中心景觀的住宅價差達到 500 元，而有不少客戶群體是能接受 500 元的心理價位。通過以上比較，本項目首先可以在容積率上占得上風，高綠化率與樓間距的加大，勢必會自然提升樓盤品質(zhì)，從而讓價格提升達到客戶群體可以接受的水平。 從價位上分析，以即墨市名都苑別墅項目起價為 3980 元 /平米，公寓起價為2600 元 /平米，設(shè)開盤時本項目公寓以 2020 元 /平米，以一套 120 平 米的住宅為例，可以節(jié)約 萬元，而這 萬元的價差僅僅為 10 分鐘的路程。 從政府政策倒向分析，即墨市為最被青島市民看好的發(fā)展地區(qū)之一，因為城 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 36 頁 共 46 頁 陽的發(fā)展已經(jīng)局限于一個工業(yè)區(qū)的建設(shè)，相關(guān)的土地緊缺等因素將會制約著發(fā)展，而即墨作為新興的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，利用其便利的交通優(yōu)勢與強大的經(jīng)濟實力支撐，在未來幾年內(nèi)勢必發(fā)展勢頭將更為強烈，而即墨西部的發(fā)展，將又是重中之重，根據(jù)規(guī)劃來看，在本項目以北地區(qū)將成為針織服裝加工區(qū)、西部為高教區(qū)與外商投資開發(fā)區(qū)，可以看出，本項目周邊的大環(huán)境的逐步成熟，意味著本項目所在的土地價值將上 漲，因此可以預(yù)測，未來 2— 3 年內(nèi)本項目的升值潛力最為巨大。 由此以上結(jié)論可以看出：本項目具備打造成為 “ 純生活居住區(qū) ” 的必備條件。 推廣手法： 即墨純高檔生活居住區(qū) —— 即墨房地產(chǎn)第一品牌 —— 青島客戶群體的關(guān)注 ——全面的市場效應(yīng) 首期推出以后，即可形成規(guī)模型的成熟板塊，后續(xù) 700 畝得聯(lián)體別墅群、單體別墅等。 一期配比： 1/3 花園洋房 、 1/3 公寓、 1/3 獨立、聯(lián)體別墅 宣傳手法： 用別墅的概念拉動花園式洋房與公寓 這樣做的優(yōu)勢可以分為： 一般花園洋房與公寓并無會所配置，而本項目先期建造的會所將會成為吸引和提 升客戶群體購買信心指數(shù)的最大的籌碼。 一般花園洋房與公寓并無如高爾夫球場、中心湖景等營造，而本項目卻在著力營造這樣的一種環(huán)境，因此，更被消費者看好。 大型會所同樣也會利用洋房的銷售可以進行特色運做，會所的功能可對內(nèi)也 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 37 頁 共 46 頁 可以對外，同樣大型會所的建立將會支撐 “ 酒店式 ” 服務(wù)，如電話購物、自動洗衣保姆式服務(wù)等服務(wù)，從而更能提升樓盤檔次，這樣的優(yōu)勢是其他小區(qū)所不能達到的。 中心大型景觀的建立，其周邊可以建造相關(guān)娛樂輔助設(shè)施，如沙灘排球、高地攀巖、網(wǎng)球練習(xí)場等，引入綠色生態(tài)健康的居住新概念。 注：我們的項目競 爭并不是僅僅與即墨市區(qū)內(nèi)某一個樓盤的競爭，而是一種郊區(qū)與市區(qū)之爭，如果吸納 5%—— 10%得消費群體就是成功。只有打造品質(zhì)化與特色化的服務(wù)，就可以分流市區(qū)內(nèi)每一個樓盤的客戶群，風險也會隨之降低，同樣，本項目作為即墨郊區(qū)最先開發(fā)的大型純居住社區(qū)項目，一旦把 “ 開發(fā)水平高、規(guī)模檔次高 ” 的理念灌輸其中，自然也就代表門檻的提高，從而帶動長期的發(fā)展，利于品牌項目的滾動發(fā)展。 我們的客戶群體 根據(jù)調(diào)查分析，來青島地區(qū)投資的外商企業(yè)已經(jīng)達到 4000 家，同樣企業(yè)主也就為 4000 人，而其中、高管理階層人士將約定為 20 萬人。 投資企業(yè)主 管理層經(jīng)理人（主力客戶群）、中低層管理者 客戶群體為： 周邊企業(yè)高級管理層人士 青島市區(qū)內(nèi)想圓別墅夢的，但又不想距離市區(qū)太遠的人士 灰色收入的部分政府官員 為什么要抓住高級管理層人士這部分客戶群體 經(jīng)理人很大比例為有車一族，因此對距離的需求并不是很在意， “5+2” 的 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 38 頁 共 46 頁 生活模式才是這部分客戶群體的真正需要，鑒于這部分客戶群體生活節(jié)奏快，工作壓力大，休閑時間并不是旅游區(qū)，而是追求的一種生活舒適、環(huán)境幽雅的地方去放松心情，他們的生活觀點為 “ 放松是最好的充電方式 ” ，本項目內(nèi)高 爾夫球場的建立是本項目最大的賣點之一，針對高檔次的經(jīng)理人階層他們往往會同相關(guān)的人群來進行消費，高爾夫運動也越來越成為一種大眾化的消費娛樂產(chǎn)品，同樣，消費的客戶人群將會大大提高，本項目將會大量吸引此類客戶群體。 這部分客戶群體對于市區(qū)內(nèi)高檔別墅群的消費能力有限，但又是其追求的目標，而我們的項目恰好迎合了市場這部分人群的需求。 針對能買的起別墅的客戶群體來說，我們是最多的，本項目針對的是大眾化的目標客戶群體，從這一點就能降低風險，作為經(jīng)理人來說，他們也會為其手下的高級管理人進行置業(yè)，這也是市場需求的 空白點。 這部分客戶群體的分布特征 根據(jù)調(diào)查，青島地區(qū)外資企業(yè)或大、中型企業(yè)相對