【導讀】江河以南、新市頭村以北地段，南連新港路，西至廣州大道。該項目總體規(guī)劃占地約1000畝，總建筑面積。場前景是良好的。公司合作開發(fā)經(jīng)營。市國營農(nóng)工商聯(lián)合企業(yè)開發(fā)共同組建從事珠江僑都開發(fā)建設的二級綜合開發(fā)企業(yè)。A.甲方提供廣州市城地批字第39號、55號批文及廣州市土地開發(fā)中心1993年11月17日補充批文批。B.乙方負責提供本項目所需的％的注冊資金，即。公司董事會是決策機構，下設總經(jīng)。資金,項目銷售總收入預計為86億元。予本項目購房入廣州市戶口指標、海外售房等政策優(yōu)惠條件。中高檔的樓盤按中低檔的價格出售，從而取得價格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，有效地提高了在市場的競爭力。斷強化其品牌優(yōu)勢。區(qū)，在廣州市各具特色、燦爛一方，堪稱典范。好，已建樓盤平均銷售率達95％以上，市場反應熱烈。98年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達64300萬。元，加上集團對廣州房地產(chǎn)市場的深刻認識，使本集團成為廣州房地產(chǎn)界之翹楚。

　　

【正文】 “優(yōu)質生活，完美體現(xiàn) ”的經(jīng)營理念。 定位原因： 1． 1定位為中、高檔兼容市場目標客戶群較為廣闊，有利于銷售。 1． 2本項目純粹定位為中檔或定為高檔都是不適宜的。 i如定為中檔，那么優(yōu)良的江岸則體現(xiàn)不了其內(nèi)在價值，顯得浪費，且和本項目基本相同地理位置的陽江樓盤均做成高檔 (如中海、珠 江廣場、新理想、麗景灣、頤景軒 )，這些樓盤雖處江邊，其實存在規(guī)模小、配套不齊等缺點，而本項目作為大型社區(qū)，在這方面的優(yōu)勢較為明顯，具有很強的競爭力。 i單純定位為高檔，客戶群會非常狹窄。現(xiàn)樓市尚處谷底，豪宅市場較為疲軟，如此大規(guī)模的項目，在客戶群相對狹窄的條件下，市場肯定承受不了，本項目的南邊是較為雜亂的區(qū)域，景觀較差，亦不宜做成高檔盤。 1． 3經(jīng)濟較為穩(wěn)定，居民的生活條件、素質逐漸提高，眾多的居民己打破 “有瓦遮頭 ”的居住思維，逐漸向享受型住宅過渡。故高素質的樓盤會逐漸成為市場主導。 1． 4珠江兩邊地 段經(jīng)過近幾年的，開發(fā)建設，資源越來越少，越來越稀罕，而本項目作為臨江的大型項目在廣州市尚是第一個。 1． 6海珠區(qū)沿江樓盤由于周圍較少工廠等污染大的企業(yè)，基本上都是住宅區(qū)，空氣質量指數(shù)在廣州市來說是比較好的，適宜居住，適合層次較高、注重享受的客戶，故做成高素質亦在情理之中。 1． 7入關后，珠江新城成為廣州市金融、文化、商業(yè)中心，隔江相望的僑都作為珠江新城的后花園，必定成為白領、高層人士的置業(yè)首選。 形象設計 現(xiàn)代都市，居民生活忙碌而緊張，生活素質不斷提高，對居住環(huán)境亦要求越來越高，已不只是滿足于幾 塊草坪，幾棵樹的綠化家園。 從近期廣州熱賣幾個住宅項目，均把人們引向健康概念為主題的生活方式，通過營造生態(tài)環(huán)境引入運動概念，以實在而又充滿想象手法，為購房者描繪出誘人的 “健康生活家園 ”。 1999年七月面世的廣州奧林匹克花園，把科學指導運動及新的醫(yī)療保健理念與住宅結合在一起，熱賣一期又一期， “運動就在家門口 ”的健康生活方式己為普遍人接受。 1999 年 11 月新推的大型住宅項目光大花園，從其形象宣傳開始在市場露面時，使人們的視覺中留下 “健康 ”的影子。其樓盤四周皆為老榕樹，空氣清新、感覺健康、 舒適的印象便留在人們的腦海中。 “大樹底下，健康人家 ”因其綠色，環(huán)保而使購房者深受吸引。于是人們便接受了光大花園，銷售也滿堂紅。 白云區(qū)另一熱賣樓盤白云高爾夫花園也是一個健康的項目，雖然小區(qū)自身配套環(huán)境還未出場，但項目所處白云山風景區(qū)先天的良好環(huán)境，加上投資者巧妙借助 “高爾夫 ”文化，體現(xiàn)高貴與健康。認購目前己出現(xiàn)輪籌的景象。 當一種現(xiàn)象呈多個例子出現(xiàn)的時候，我們就有理由把之當作趨勢來研究。雖然人們喜愛某個樓盤不會僅憑一兩個要素，但可以肯定，隨著消費理念的成熟，健康的生活方式將越來越為人們所 重視。因此本項目在形象設計上亦順應消費者的消費心理及新生活的趨勢。倡導是以 “健康的生活方式 ”為基本形象。通過對環(huán)境設計，建筑風格及社區(qū)文化活動的具體表現(xiàn)，以實在又充滿想象的手法，為購房者描繪出誘人的 “享受健康生活的藍圖 ”。 逐漸樹立起 “生活就是享受 ”的精品品牌，通過品牌策略在激烈競爭中脫穎而出。 售價定位 僑都在地理位置上，南毗新港西路，北靠珠江，以廣州大道為中線，與中海錦苑、愉景雅苑對稱，有同樣的地理優(yōu)越條件。目前，臨江高檔樓盤中海錦苑的售價由 8000 升至 10000 元 /M2，中檔樓盤愉景雅 苑售價由 5000 升至 6000元 / M2，都呈勁升趨勢。僑都規(guī)劃設計為臨江高檔住宅區(qū)，臨街中檔建筑群，兼具高、中檔特色，因此，在售價上也可比較中海錦苑和愉景雅苑，根據(jù)比較分析后，僑都初售均價定為 6000 元 / M2，比相鄰各樓盤更具價格上的競爭優(yōu)勢和轉大的增值潛力。 一 . 項目資金籌措 本項目采用滾動式開發(fā)，項目的總開發(fā)成本約 ，開發(fā)啟動資金約為 9億，目前股東已投入自有資金 ，仍可自籌 1億，尚需 3億元啟動資金向銀行借貸。預計從 2020 年 7月份開始有銷售收入，全部用于項目的滾動開發(fā) 建設。 二 . 基本數(shù)據(jù)說明 本項目占地面積 654107m2，總建筑面積約為 1567000 m2，項目可銷售面積 1,535,650平方米，開發(fā)期為4年。 1. 土地出讓金 46,069萬元 2. 征地費、拆遷補償費 56， 051 萬元 3. 建安成本按每平方米 2300 元造價計 4. 借款利率為 7% 5. 折現(xiàn)率為 10% 6. 行政管理費用按銷售額的 2%計 7. 稅金按銷售收入的 %計 8. 銷售價格 6000 元 /平方米 9. 所得稅以 33%計 三 . 項目開發(fā)進度 珠江僑都開發(fā)期控制在五年內(nèi)建成 ,共 60 個月時間 ,分期開發(fā)實施。 第一期：至 2020 年止，完成土地平整，三通一平區(qū)內(nèi)主要道路建設，部分建筑投入施工，完成土建面積約20 萬 m2預售商品房。 第二期：至 2020 年止，實施七通一平市政建設、房屋建設，完成土建面積 35 萬 m2預售商品房。 第三期：至 2020 年，實施七通一平市政建設、房屋 建設，完成土建面積 35 萬 m2預售商品房。 第四期：至 2020 年，實施七通一平市政建設、房屋建設，完成土建面積 35 萬 m2預售商品房。 第五期：至 2020 年，住宅和配套設施全面開發(fā)完成建筑面積 m2，僑都項目全面建成。 以上各開發(fā)程序的搭接是相互連接，交叉進行。 一 . 財務分析（見附表） （珠江僑都項目單位成本、售價估算表） （僑都項目總體成本估算表） （僑都項目利潤估算表） （僑都項目現(xiàn)金流量表） （僑都項目財務現(xiàn)金流量表） 二 . 結論 本項目總投資成本約 ，總收入約 92 億元，稅前利潤約 ，稅后利潤約 ，銷售利潤率為 %，投資利潤率為 36%。內(nèi)含報酬率 %，動態(tài)投資回收期 。 以上指標顯示，本項目具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，又由于本項目含報酬率較高，投資回收期較短，投資開發(fā)商有較強的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽，所以本項目的抗風險能力較強?？梢姳卷椖块_發(fā)前景廣闊，投資收益高，回報豐厚，投資價值十分誘人，是一個值得投資的好項目。另外，由于本 項目的投資回報收益率遠遠高于貸款利率，抗風險能力強，完全可以充分利用經(jīng)濟效應，在前期階段爭取一定數(shù)量的貸款，加快建設進度，以獲取更高的投資回報。 結束 .....