【正文】 區(qū)域內(nèi)公園配套有：松林公園、西南郊苗圃、玉泉公園等。隨著區(qū)域內(nèi)大型物業(yè)品質(zhì)的提升，將會在本案上市之前起到烘托市場商業(yè)氛圍的促進(jìn)作用。目前橫穿或以本案地段為始末站的地上公交線路多達(dá) 10 條，隨著與西客站連接的蓮花池高速路的建成，必然會進(jìn)一步加大本地區(qū)之消費者注目數(shù)量，商 業(yè)機(jī)會將得到有效增加。近幾年 區(qū)域新建拓寬了一批道路，其中廣寧路、京門路的建成，改變了石景山區(qū)西部的交通狀況、方便了門頭溝區(qū)。 區(qū)域人口分析 區(qū)域人口總量 區(qū)域內(nèi)共計居民家庭 100232 戶，其中常住人口 276427人，與 2020 年區(qū)域人口普查時相比，區(qū)域內(nèi)常住人口增長率 為 %（包括自然增長與人口遷移），流動人口增長 %，區(qū)域外來人口數(shù)量為 40079 人，具體數(shù)據(jù)詳見下表： 圖表 14：區(qū)域范圍內(nèi)人口狀況統(tǒng)計表 類 別 數(shù) 量 總戶數(shù)（戶） 100232 總?cè)丝冢ㄈ耍? 276427 外來人口數(shù)量（人） 40079 男女比例 圖表 15：區(qū)域范圍內(nèi)人口男女比例統(tǒng)計表 類 別 區(qū)域市場比例（ %） 男 女 年 齡結(jié)構(gòu) 圖表 16：區(qū)域范圍內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)比例統(tǒng)計表 按年齡分組 區(qū)域市場比例（ %） 20 歲及以下 2130 歲 3140 歲 4150 歲 5160 歲 6170 歲 70 歲以上 合計 100 平均年齡（歲） 上述數(shù)據(jù)表明；人群年齡結(jié)構(gòu)中 2140 歲、 4160 歲共占 %，表明本區(qū)域以青年、中年年齡段為主要客群，是本地區(qū)常住人口中購買力最強(qiáng)的消費 群體，此部分人群將成為本案最為有效的支撐；其中 020 歲的人口總數(shù)達(dá)到 萬人，占總體人口的 %，在未來幾年消費市場中，此年齡階段的人口將具有較強(qiáng)的消費潛力；本地區(qū) 61 歲以上的年齡段占本區(qū)域人口總數(shù)的 19%，該部分人群消費特點是消費需求隨著年齡的增長逐漸減少，其消費觀念保守，沖動性購買較少并且購買之消費品種較為單一，消費品大多以日常用品為主，盡管此年齡段所占比例不大，但仍會成為消費市場發(fā)展的阻礙因素之一。石景山區(qū)未來發(fā)展戰(zhàn)略是將提高城市化水平、完善綜合服務(wù)功能、開發(fā)潛在優(yōu)勢、激活投資效應(yīng)、拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)布局、增強(qiáng)發(fā)展后勁、高新科學(xué)技術(shù)產(chǎn)業(yè)充分市場化、專業(yè)化和商品化，成為具有穩(wěn)定和較高的盈利能力、形成多元化發(fā)展的經(jīng)濟(jì)格局。 區(qū)域未來規(guī)劃及發(fā)展前景 區(qū)域未來發(fā)展?fàn)顩r是決定本項目商業(yè)物業(yè)發(fā)展之重要條件，因此我司將針對石景山區(qū)及本案所在區(qū)域市場的未來規(guī)劃及發(fā)展前景進(jìn)行充分展望，并通過有效的科學(xué)展望，將本項目未來發(fā)展與之充分結(jié)合。石景山區(qū)政府以存量引商、政策吸商、人情感商、環(huán)境留商、服務(wù)幫商為宗旨，構(gòu)成了一個成體系、講規(guī)范、優(yōu)質(zhì)高效的管理服務(wù)環(huán)境。 區(qū)域界定 考慮本項目所處地理位置、交通狀況以及其輻射能力和自身項目特點等綜合因素，我司將針對本案，圈定以本項目區(qū)域市場環(huán)境重點核心區(qū)域為：東至西四環(huán)，南至吳家村路，西至西五環(huán)，北至阜石路，并選定石景山區(qū)作為本項目之輔助研究區(qū)域。目前，北京市現(xiàn)有之購物中心租金范圍在 30120 美元 /月 /平方米 之間，平均租金約為 60 美元 /月 /平方米。 圖表 12： 19982020 年商業(yè)物業(yè)總體售價走勢圖 根據(jù)我司針對北京市主要商業(yè)街、寫字樓、公寓、普通住宅之調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，目前北京市商業(yè)物業(yè)銷售價格基本可以細(xì)分為 4 種檔次，具體價格狀況如下圖表所示： 商業(yè)街商鋪：由于歷史發(fā)展、商業(yè)環(huán)境 等原因，大型商圈的中心旺鋪租賃和銷售價格均具有局部特殊性，此類型物業(yè)商業(yè)價值極高，物業(yè)均價至少應(yīng)為 45 萬 /平方米。同時，具有豐富文化、休閑品位的社區(qū)商業(yè)將更具商業(yè)魅力，符合社區(qū)消費的需求，個性充足的社區(qū)商業(yè)在競爭中將具有更加旺盛的生命力。同時，由于社區(qū)商業(yè)與相應(yīng)房地產(chǎn)項目的從屬關(guān)系，社區(qū)商業(yè)區(qū)域分布并無顯著特點，且市場影響能力相對較低。預(yù)計在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展、城市建設(shè)逐漸擴(kuò)張的推動下，伴隨消費資源的轉(zhuǎn)移和區(qū)域集中在城市周邊將會出現(xiàn)新的商業(yè)中心。 在 20202020 年間，北京市商業(yè)物業(yè)市場預(yù)計共有 294萬平方米建筑面積的各類大型商業(yè)面積竣工， 2020 年將是北京市各類商業(yè)面積新增供應(yīng)量最大的年份，供應(yīng)量共有 149 萬平方米。 北京市商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)供需狀況 現(xiàn)階段，北京市商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出多元化趨勢，從現(xiàn)代化大型購物中心、中檔、高檔綜合性商場、大型、中型、小型超級市場、不同業(yè)態(tài)之專業(yè)市場等到各種中、小型專業(yè)店、專賣店都有不同程度的供應(yīng)和需求。同時，具有豐富文化、休閑品位的商業(yè)物業(yè)將更具商業(yè)魅力和商業(yè)價值，更符合現(xiàn)代消費者的消費需求并適當(dāng)引導(dǎo)消費者之購物行為。所以在滿足局部區(qū)域市場消費需求的同時，應(yīng)通過有效途徑適當(dāng)擴(kuò)大物業(yè)商業(yè)影響范圍，從而提升物業(yè)價值。因此，在商業(yè)物業(yè)全程運作中，應(yīng)特別注重商業(yè)經(jīng)營管理與項目開發(fā)建設(shè)的早期配合，并在物業(yè)后期 經(jīng)營中采用較為合理的經(jīng)營管理策略，加強(qiáng)管理力度，從而保證物業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)和持續(xù)的投資回報。 由于北京市商業(yè)物業(yè)開發(fā)相對滯后，市場上大部分產(chǎn)品缺乏具體化、可感性強(qiáng)的形象表現(xiàn)，導(dǎo)致項目本身產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品個性、產(chǎn)品吸引力不能得到有效展示，物業(yè)投資的核心價值不能充分 體現(xiàn)。雖然近期商業(yè)物業(yè)開發(fā)受到市場追捧，供應(yīng)量明顯增加，但是作為一種市場需求大、變現(xiàn)能力強(qiáng)、能夠產(chǎn)生較大商業(yè)利潤的特殊房地產(chǎn)產(chǎn)品，商業(yè)物業(yè)總體供應(yīng)量相對偏小。因此可以預(yù)計，作為新生物業(yè)形式出現(xiàn)的現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)依靠其強(qiáng)大的市場需求、高額的回報、良好的投資環(huán)境等元素的推動和支撐，未來將 擁有更為廣闊的市場發(fā)展空間。而商業(yè)物業(yè)由于其高額利潤已經(jīng)引起各開發(fā)商的高度重視，供應(yīng)量也會有所增加；需求方面，由于商業(yè)物業(yè)投資回報率較高且近期已經(jīng)形成一定的市場氛圍，隨市場發(fā)展其需求將逐漸增多，前景較為樂觀。 產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)市場的影響 由于房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所處的特殊地位和房地產(chǎn)經(jīng)營的特殊性質(zhì)，其受國家產(chǎn)業(yè)政策的影響相對其他行業(yè)較大。據(jù)專家預(yù)測，舉辦奧運會可使北京經(jīng)濟(jì)年平均增長率提高約 個百分點，近期對于北京經(jīng)濟(jì)的影響不言而喻； 啟動消費將被放在經(jīng)濟(jì)工作更重要的位置，根據(jù)部署北京市將在增加農(nóng)民收入、擴(kuò)大就業(yè)和增強(qiáng)社會保障能力等方面采取一系列相關(guān)措施，以提高居民整體收入水平，促進(jìn)消費市場的穩(wěn)定發(fā)展。同時，居民對消費品的需求逐年上升，消費品價格指數(shù)持續(xù)下降，均為商業(yè)物業(yè)的快速發(fā)展奠定了較好的市 場基礎(chǔ)。 根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律計算，當(dāng)一個城市（地區(qū)）人均 GDP 數(shù)值達(dá)到 8000 美元時，它的房地產(chǎn)市場發(fā)展將相對趨于平穩(wěn)，市場空間將接近飽和狀態(tài)。 本部分報告（市場調(diào)研報告）的主要目的是利用詳細(xì)、深入、客觀、準(zhǔn)確的市場調(diào)研，了解項目周邊市場環(huán)境、掌握與本項目相關(guān)的市場信息，并通過分析、研究得出有效的結(jié)論，以此確定本項目商業(yè)物業(yè)的發(fā)展可行性，為項目市場定位和產(chǎn)品定位提供充分的支持和依據(jù)。 針對本項目現(xiàn)狀，我司將以市場為指導(dǎo)和依據(jù)，通過系統(tǒng)的分析與研究，建立適合本項目開發(fā)、運作之最佳方案，為本項目之商業(yè)物業(yè)未來良好經(jīng)營提供切合實際、行之有效的建議和措施。 圖表 1： 19912020 年北京市 GDP 數(shù)值統(tǒng)計表 年度 參數(shù) 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 GDP（億元） 599 709 864 1084 1395 1616 1810 2020 2174 2479 2818 3130 增長率（ %） 上述統(tǒng)計資料表明， 2020 年北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展顯示出了強(qiáng)大的活力， GDP 增長速度連續(xù) 4 年超過 10%，繼續(xù)保持了近幾年快速增長的發(fā)展趨勢。根據(jù)北 京商委的發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計到 2020 年北京人均商業(yè)面積將達(dá)到 1 平方米。 綜上所述，根據(jù)北京市社會消費品零售總額、城鄉(xiāng)居民可支配收入、城鎮(zhèn)居民儲蓄存款余額、居民消費指數(shù)（衡量商業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)鍵指標(biāo)）的發(fā)展現(xiàn)狀可以看出，通過自身調(diào)整和市場經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的雙方面作用，現(xiàn)階段北京市商業(yè)市場已經(jīng)擺脫了舊有經(jīng)濟(jì)體制下的發(fā)展框架，開始進(jìn)入穩(wěn)定、高速的攀升時期，商業(yè)市場整體發(fā)展趨于合理化、市場化和正規(guī)化，并逐步向發(fā)達(dá)商業(yè)市場格局靠攏。一方面，加入 WTO簽署并承諾遵守 WTO的各項協(xié)議后，尋求發(fā)展機(jī)遇國際性服務(wù)公司或貿(mào)易企業(yè)大量涌入國內(nèi)，由此會增加對寫字樓、商務(wù)中心等辦公場所量的需求；另一方面，從國際貿(mào)易形成的發(fā)展趨勢看，電子商務(wù)和網(wǎng)上交易會逐步盛行，也就相應(yīng)的對寫字樓物業(yè)的硬件 設(shè)施、設(shè)備的完善程度提出了更高的要求。 本規(guī)定通過區(qū)域和功能的限制，將有效的控制和調(diào)整現(xiàn)有北京市商業(yè)物業(yè)經(jīng)營狀況，結(jié)合北京市特點，促進(jìn)商業(yè)布局趨向合理化，有利于未來商業(yè)物業(yè)市場的健康發(fā)展。商業(yè)物業(yè)包含購物中心、超級市場、百貨商場、商業(yè)步行街、臨街零散店鋪等多種物業(yè) 形式，作為一種復(fù)合型地產(chǎn)物業(yè)同時具備滿足消費者購物、飲食、娛樂、休閑、文化交流等需求的社會功能和滿足投資者進(jìn)行經(jīng)營管理、舉辦商務(wù)活動、進(jìn)行地產(chǎn)投資等需求的經(jīng)濟(jì)功能。 根據(jù)商業(yè)物業(yè)發(fā)展經(jīng)歷的各個階段所表現(xiàn)的特征可以看出，開發(fā)商業(yè)物業(yè)的決定因素在于其投資價值的挖掘，商業(yè)物業(yè)自身價值是否能夠得到充分體現(xiàn)是影響項目開發(fā)成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象的出現(xiàn)，將極大的破壞整體商業(yè)市場環(huán)境，容易形成以價格為主要籌碼的低等競爭格局，簡單的模仿將會加大項目運作難度和投資風(fēng)險?？茖W(xué)的建筑設(shè)計及合理的產(chǎn)品設(shè)計將為物業(yè)的經(jīng)營管理提供良好的技術(shù)支持，滿足物業(yè)可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代物業(yè)功能要求，從而保證物業(yè)獲得長期、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收益。 復(fù)合化商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計將表現(xiàn)出如下特征和發(fā)展趨勢： 根據(jù)商業(yè)形態(tài)（購物、餐飲、娛樂、健身等）功能需要，結(jié)合物業(yè)特征進(jìn)行合理化的配置 購物、娛樂休憩等空間與內(nèi)部交通空間相對分離 步行商業(yè)空間將更趨于室內(nèi)化 公共部分布置將成為重點，優(yōu)美游賞環(huán)境的營造將提升物業(yè)價值 巧妙結(jié)合城市公共空間環(huán)境進(jìn)行設(shè)計 地域化傾向 在當(dāng)前科技、經(jīng)濟(jì)與文化等各個領(lǐng)域趨于同一性、廣泛性的同時，民族、傳統(tǒng)與地域性的文化同樣受到人們的重視，表現(xiàn)出區(qū)域廣泛性和局部地域性二者相互交織、多元共存的局面。與此同時，由于消費者消費理念、消費方式的不斷進(jìn)步和轉(zhuǎn)變，現(xiàn)代購物場所（以購物中心、商業(yè)街為主）休閑、娛樂等購物氛圍的營造已經(jīng)成為影響物業(yè)形象、創(chuàng)造物業(yè)長期、穩(wěn)定經(jīng)營收益的重要因素。 按 1200 萬平方米的總體供應(yīng)量計算，北京市人均零售商業(yè)面積約為 ，遠(yuǎn)低于國外發(fā)達(dá)國家人均 平方米商業(yè)面積之標(biāo)準(zhǔn)，同時少于上海人均 1 平方米的商業(yè)面積。 圖表 6：北京市商業(yè)業(yè)態(tài)供需比例表 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 比 例 服裝服飾 25% 餐飲、娛樂 20% 超級市場、便利商店 30% 其它 25% 北京市商業(yè)物業(yè)未來市場供應(yīng)分析 20202020 年北京市商業(yè)物業(yè)顯示出 強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，物業(yè)供應(yīng)量明顯大幅上升。 商圈格局基本 確立，商業(yè)中心趨于多元化：經(jīng)過近幾年的市場培育，北京市已經(jīng)形成以王府井、西單、國貿(mào)、賽特等商圈為核心的商業(yè)區(qū)域市場，上述商圈中存在數(shù)量眾多的集中購物場所，成為區(qū)域消費中心，并通過輻射與其他區(qū)域連接，組成了北京市立體商業(yè)網(wǎng)框架。上述三條街道大型商業(yè)物業(yè)占北京市整體數(shù)量約 60%，此三條街道為北京市商業(yè)活動最頻繁、資訊發(fā)布最發(fā)達(dá)之區(qū)域；其余大型 商業(yè)物業(yè)分布較為分散，其所在之相應(yīng)街道在整體商業(yè)市場中所占比重相對較小。根據(jù)社區(qū)居民消費基本特點，建議社區(qū)商業(yè)街應(yīng)重點發(fā)展餐飲、娛樂業(yè)，服務(wù)業(yè)次之，消費、購物等業(yè)態(tài)再次之，基本比例約為 5:3:2，形成三足鼎立之勢。 20 2020 年在申奧成功、加入世貿(mào)以及整體良好市場環(huán)境的帶動下，商業(yè)物業(yè)市場逐漸 進(jìn)入高速發(fā)展階段。 北京市大型百貨公司的平均營業(yè)額為 3353元 /平方米 /月，如果按照商場平均扣點 15%計算，平均月租金收入約為 61 美元 /月 /平方米，與購物中心之租金水平相差不多。由于本項目物業(yè)之特殊地理位置，商業(yè)環(huán)境有待培育，因此我司將在充分把握總體市場狀況的前提下、結(jié)合本項目，按照總體市場規(guī)律進(jìn)行針對社區(qū)商業(yè)物業(yè)及區(qū)域商業(yè)市場分析，從而發(fā)現(xiàn)區(qū)域市場空白，尋找本項目之 最佳發(fā)展方向。 石景山區(qū)現(xiàn)狀初步概況 石景山區(qū)位于北京市西部，全區(qū)面積 87