【正文】 1981 年－ 1988 年間的 奧運籌備給韓國帶來了相當(dāng)于 70 億美元的生產(chǎn)“誘發(fā)”收益和 27 億美元的國民收入“誘發(fā)”效果，韓國就此一舉躍進亞洲四小龍行列。 奧運的舉辦， 將增加投入用于環(huán)境質(zhì)量的改善 、路網(wǎng)的完善、市政設(shè)施的改善，這將帶來整體環(huán)境的改善，提高住戶居住的舒適程度，從而提升住宅的居住品質(zhì)。在場館方面，北京將新建奧運場館 8個，改造舊有場館 13 個，加上按計劃本來要建設(shè)的 11 個，北京將擁有設(shè)施完善、完全符合奧林匹克比賽要求的大中型場館 32 個。所以，從宏觀經(jīng)濟發(fā)展角度來看 ，本項目發(fā)展有良好的背景支持。 在市區(qū)中心地區(qū)的四角保留楔形綠地，形成通風(fēng)走廊。 20xx 年規(guī)劃常住城市人口為600 萬（其中中心地區(qū) 460 萬，邊緣集團 140 萬）， 20xx 年為 650 萬（其中中心地區(qū) 450 萬，邊緣集團 200 萬）。 同時，由于北京市正在大力發(fā)展“兩軸 兩帶 多中心”的城市建設(shè)策略，本項目毗鄰奧運中心區(qū)，將肯定成為未來北京市多中心的組成之一，政策扶持將勢在必行，城市建設(shè)的加快、奧運會的推動等政策利好將成為本項目商業(yè)物業(yè)租售的良好支撐。這是中國九年來首度加息。 緊隨而來的 5 月 7 日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，共 8 條意見，成為房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的一個重拳出擊，也是被業(yè)內(nèi)人士和購房者普遍成為的“新國八條”。 7 北京市宏觀政策研究 71 房地產(chǎn)政策 國家政策對于商業(yè)地產(chǎn)的影響深遠。 商務(wù)帶逐漸形成： 商務(wù)帶是商圈的升級版：商圈發(fā)展的必然趨勢是商圈與商圈之間逐漸走向融合，并最終形成有一定產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的商務(wù)帶，可以說商務(wù)帶是商圈的升級版本。上半年銷售總額為 萬元 , 較 20xx 年同期 萬元減少將近 17%左右 ,本年度銷售金額在上半年呈現(xiàn)增長趨勢 ,在 4 月份達到銷售金額峰值 ,占上半年銷售總金額的 %。 但據(jù)權(quán)威部門調(diào)查，北京人均商業(yè)面積僅為 平米左右，與國際、國內(nèi)發(fā)達城市商業(yè)水平存在明顯差距，如紐約、東京大概 為 平米，香港約 平米，上海約 1 平米的標準尚有較大差距。 16 月商業(yè)用房批準預(yù)售面積 萬平方米，同比下降 %；預(yù)售成交 萬平方米，下降了 %。毫無疑問，現(xiàn)在北京離這一數(shù)字還很遠。北京星級酒店入住率為 60%左右，比香港、東京、漢城和巴黎等著名國際城市的入住率低 10 個百分點左右。這些企業(yè)出于務(wù)實的態(tài)度，相當(dāng)一部分愿意 選擇位置、條件相對較好的次甲級、乙級寫字樓、商住項目，或價格相對低廉的獨立性強的中小規(guī)模獨樓辦公。平方米跌到了 2 季度的 美元 /月寫字樓將成為 08 年前商務(wù)地 產(chǎn)的增量之一。相信今年石景山的房地產(chǎn)將帶給人們更多的精彩。其中京漢房地產(chǎn)開發(fā)公司、興華房地產(chǎn)開發(fā)公司及城建房地產(chǎn)開發(fā)公司有大規(guī)模商品房竣工，僅此三家完成商品房銷售額 、銷售面積 萬平方米，分別占全區(qū)商品房銷售額的 %、銷售面積的 %。其中，商品住宅施工面積為 萬平方米，同比增長 ％，增幅比上年同期低 個百分點。今年前三季度實現(xiàn)社會消費品零售額 億元，同比增長 18%，增速低于去年同期 個百分點；物美集團由于 20xx 年下半年以來減少了對外埠的配送，以及經(jīng)營不理想， 05 年前三季度實現(xiàn)零售額 億元，同比下降 個百分點，物美 13 家綜超店“十一”黃金周零售額同比下降 8%；小白羊超市因門店同比減少 3 家，以及經(jīng)營不理想，同比減少零售額近 億元。從高低收入分組來看， 20%低收入組人均可支配收入同比增長 %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，僅高于豐臺，居第七位，增速在城八區(qū)中居第三位。據(jù)對限額以上批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)企業(yè)統(tǒng)計，化妝品和金銀珠寶類零售額分別增長 %和 %，對限額以上企業(yè)零售額的貢獻率為 %；家居用品中的家電和音像器材類零售額增長 %，家具增長 %，建筑及裝潢材料類增長 %，合計貢獻率為 %；通訊器材類零售額增長 %；中西藥品類增長 %。其中，食品類、居住類價格分別上漲 %和 %，共拉動總指數(shù)上升 個百分點。據(jù)此，石景山重新調(diào)整了城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局，確定今后要建設(shè) 13 個城市功能區(qū)，包括： 4 個現(xiàn)代 居住區(qū)、 6 個綜合商貿(mào)區(qū)、 2 個旅游區(qū)、 1 個高科技園區(qū)。這一速度與近 10年來北京市經(jīng)濟平均增速 %接近，表明北京經(jīng)濟仍處于較快增長的軌道上。 通過我司前期的市場調(diào)研，準確的找到本項目的定位依據(jù)及方案，同時為后期產(chǎn)品設(shè)計、商業(yè)租售價格及推廣方案提供準確的數(shù)據(jù)支持。 國家對城市整體布局的規(guī)劃、設(shè)想等。 2 研究方式 我司根據(jù)本項目具體情況，結(jié)合市場調(diào)研、市場定位所需數(shù)據(jù)之要求，制定科學(xué)、詳細的市場調(diào)研程序，為后期分析工作提供詳實、準確的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，從而保證市場調(diào)研報告的客觀性和實效性，為本項目市場定位提供堅實基礎(chǔ)和有力依據(jù)， 以此通過有效結(jié)論 ,為項目地塊開發(fā)運作提供指導(dǎo)性方案。我司相 信，通過專業(yè)的前期市場調(diào)研及一系列系統(tǒng)分析工作，將出具關(guān)于本項目發(fā)展的可行性定位策略，從而推進貴我雙方之合作進程，并以經(jīng)濟效益為衡量尺度初步確定本地塊未來之發(fā)展策略，使本項目地塊充分展現(xiàn)自身所擁有的功能高度以及商業(yè)特性。經(jīng)濟效益相對最大化、投資風(fēng)險最小化是我司追尋的最終目標。 第五階段：撰寫報告的同時，我司將針對本項目地塊可行性報告中存在的疑點和不足，組織二次調(diào)研和補充調(diào)研，對一次調(diào)研之?dāng)?shù)據(jù)進行驗證和完善，從而保證報告的真實性和完整性。 提煉區(qū)域市場（包括個案分析）的物業(yè)樣本所反映的狀況、特征。 以下我司將按照項目自身條件，進行由宏觀到微觀的深入分析。 圖表： 20xx 年前三季度北京 城八區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值對比表 區(qū) 縣 地區(qū)生產(chǎn)總值（億元） 比重（ %） 20xx 年 19 月 增速（ %） 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 東城區(qū) 西城區(qū) 崇文區(qū) 宣武區(qū) 朝陽區(qū) 海淀區(qū) 豐臺區(qū) 石景山區(qū) 圖表： 20xx 年前三季度石景山主要指標完成情況 完成情況 完成年計劃 (%) 同比增長 (%) 石景山 北京市 增幅比北京市高低 (177。 以上數(shù)據(jù)表明：在全國人均 GDP 突破 1000 美元，發(fā)達地區(qū)人均 GDP 超過 3000 美元后，經(jīng)濟發(fā)展逐步進入以提高生活質(zhì)量為主要目標的時期，而本市以“住、行、訊”為代表的中期消費結(jié)構(gòu)升級趨勢形成，給經(jīng)濟發(fā)展帶來持續(xù)、巨大的增長潛力。連鎖經(jīng)濟的發(fā)展說明了消費者的品牌意識及理念 化人性化的生活消費追求在不斷提高。這對本項目未來的發(fā)展空間提供了良好的空間保障。零售額絕對數(shù)在八城區(qū)中仍處于第六位，增速列第 5 位（崇文 區(qū)由于去年下半年有兩家超市、商城開業(yè)，上半年同期數(shù)較低，因此今年以來零售額增速一直處于八城區(qū)首位）。 13 季度用類商品實現(xiàn)零售額 億元，同比增長 %，占全區(qū)零售總額的比重為 %，對零售額貢獻率為 %，這主要是受大中電器銷售增長的帶動作用影響。 在投資額增長的前提下，北京住宅的供應(yīng)量、銷售量也迅速高漲，價格也逐漸趨于合理，具體情況將在以下部分進行分析。 圖表： 199720xx 年北京商品住宅銷售面積 2 4 1 .9 1 3 7 6 .8 44 8 4 .7 18 9 8 .2 21 1 2 7 .51 6 0 4 .41 7 7 1 .12 2 8 5 .82 6 0 4 .605001000150020xx250030001997年 1998年 1999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年2005年1—9月02004006008001000120014001600180020xx銷售面積（萬平方米） 銷售額（億元） 從上圖可以看出，從 97 年以來，商品住宅的銷售面積和銷售額逐年上升，特別是 200 年、 20xx 年、 20xx 年連續(xù)三年都出現(xiàn)了大幅增長。 而石景山區(qū)作為京城十大邊緣集團中發(fā)展最早、最成熟的居住區(qū)，在經(jīng)歷了一段時間的沉寂之后，也將不斷閃現(xiàn)亮點。其他的如西三環(huán)公主墳至西客站沿線，西南二環(huán)西便門至菜戶營橋沿線，安外大街、德外大街、和平西街等北部連通二、三、四環(huán)的南北軸線等也都是北京市寫字樓的熱點集聚區(qū)域。而其他區(qū)域的新增供應(yīng)量基本會分布在公主墳－西客站、西南二環(huán)、天壇東等中小型寫字樓商圈中，而且這些項目的體量不會太大，知名度也不會高，難于成為市場的熱點。 20xx年整個北京市場寫字樓比較蕭條。截至 20xx 年第二季度，全市共有星級飯店 613 家（其中，五星 34 家、四星 70 家、三星 207 家，二星 260 家、一星 42 家），客房總數(shù) 萬間，床位總數(shù) 萬張；社會各單位的招待所和內(nèi)部培訓(xùn)中心等 4000 余家，床位 50 多萬張。海淀區(qū)近年來酒店業(yè)的發(fā)展越來越快，這一方面得益于旅游業(yè)、尤其是西部旅游業(yè)的發(fā)展，另一方面就是中關(guān)村科技園區(qū)的建立，中關(guān)村將成為依托科技園區(qū)、多種產(chǎn)業(yè)并舉的新型現(xiàn) 代化商貿(mào)集中區(qū)，國際、國內(nèi)間的交往將會越來越頻繁，酒店業(yè)的發(fā)展也必將隨 著發(fā)展而興旺。 據(jù)了解， 20xx 年奧運會前，北京還將建設(shè) 18 家五星級酒店，其主要分布將選定在奧運村附近和“西城”地區(qū)，以促進相關(guān)地區(qū)的發(fā)展。 列表： 20xx 年 — 20xx 年北京市商業(yè)用房各項指標 20xx 年 20xx 年（ 16 月） 面積（萬平米） 同比 面積（萬平米） 同比 現(xiàn)房銷售面積 % % 批準預(yù)售面積 — 3% — % 預(yù)售登記面積 % % 竣工面積 % % 空值面積 —— —— % 期房買賣價格 14219 元 /平米 — % 15308 元 /平米 — % 從表數(shù)據(jù)中可以看到，不僅銷售面積大幅降低而且竣工面積激增，致使空置量高漲。相對而言，小型商業(yè)場所和中、小型店鋪的數(shù)量增長速度較快，同時年租賃成交量較大，對商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)、需求增長較大。另外，奧運經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈帶來的巨大商業(yè)消費需求也將極大的提升北京商業(yè)地產(chǎn)市場的投資結(jié)構(gòu)與經(jīng)營狀 況。在一條商務(wù)帶真正形成之前，介于商圈之間的中間地帶的拓展將是下一輪北京商務(wù)格局形成的重要內(nèi)容，也是下一輪新的商務(wù)大廈建設(shè)或?qū)懽謽情_拓的重點區(qū)域，因為目前商圈中心區(qū)域基本上都已經(jīng)鎖定了。尤其 20xx 年以來，金融銀根緊縮、土地政策嚴控、開發(fā)手續(xù)的暫停辦理等，對于開發(fā)企業(yè)的前期資金運作造成 了極大的考驗。 此政策的出臺，主要目的是為了對商品房短期投資，即炒房等致使房價虛高行為進行限 制，以達到控制房價的目的。 綜上所述，目前北京市持續(xù)、穩(wěn)定的較高綜合經(jīng)濟水平，良好的政策支持以及日趨完善的制度規(guī)范，走向成熟的房地產(chǎn)市場以及繁榮發(fā)展的商業(yè)物業(yè)市場，從不同的角度勾勒出較為理想、有利的外部發(fā)展環(huán)境，并可以預(yù)見，在未來幾年將會繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢。按照商業(yè)白皮書的規(guī)定，“三環(huán)沿線內(nèi)新增營業(yè)面積 10000平方米以上的大型倉儲式商場、各類批發(fā)市場”、“市級商業(yè)中心和大型多功能購物中心以外地區(qū)新增營業(yè)面積 10000 平方米以上的大型商場”均會受到一定的限制。 兩軸 即北京傳統(tǒng)中軸線和長安街沿線構(gòu)成的十字軸，是北京城市的精髓； 兩帶 即北起懷柔、密云，重點為順義、通州、亦莊的 東部發(fā)展帶 ，以及包括延慶、昌平、良鄉(xiāng)、黃村等在內(nèi)的 西部生態(tài)帶 ； 多中心 則指的是在市區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)CBD、奧運公園、中關(guān)村等多個綜合服務(wù)區(qū)，并在市域范圍內(nèi)的 兩帶 上建設(shè)若干個新城。北京市區(qū)軌道交通線網(wǎng)近期建設(shè)方案（ 20xx 年） 快速軌道交通網(wǎng)要覆蓋市區(qū)城市用地范圍和通州鎮(zhèn)、亦莊、黃 村等衛(wèi)星城，形成有 12 條線路、 300 公里左右的軌道交通網(wǎng)絡(luò)。 北京申辦奧運會的經(jīng)費 20xx 萬美元，舉辦費用 15 億人民幣，修建新的場館， 7 年中需要 130－ 160 億人民幣。 奧運拉動經(jīng)濟增長的同時，將使第三產(chǎn)業(yè)的比重提高 2 個百分點， 而第三產(chǎn)業(yè)恰恰是寫字樓物業(yè)的需求主體 ，這會產(chǎn)生對寫字樓物業(yè)的新的需求；而且奧運帶動經(jīng)濟增長，調(diào)高企業(yè)的利潤水平和利潤預(yù)期，會增加企業(yè)對寫字樓的支出水平。 14 往屆奧運會商機一覽 現(xiàn)在，體育已不是單純的運動概念，從 1984 年洛杉機奧運會開始，歷屆主辦國就將奧運會當(dāng)作是推動主辦國經(jīng)濟的機器，通過奧運會產(chǎn)生的直接收益與奧運會對主辦國經(jīng)濟的影響相比有點微不足道。 20xx 年悉尼奧運會組委會收入達 億美元，僅旅游一項給澳洲帶來的總收入就達 億美元，比悉尼獲得奧運會主辦權(quán)時預(yù)計的高出了 80％。玉泉路的南北貫通，阜石路拓寬為城市快速路、蓮花池西路的開通都將為五棵松地區(qū)帶來利好消息。 13 奧運對各種物業(yè)市場的影響 一方面，奧運的舉辦有利于促進經(jīng)濟的進一步增長， 住宅建設(shè)將大量增加。 四 奧運經(jīng)濟篇 1 奧運經(jīng)濟總體概況 11 奧運經(jīng)濟為北京帶來的機遇 根據(jù)奧運經(jīng)濟研究小組測算， 奧運的舉辦將使北京全社會的投資總量累計增加 1000 億元，增加 100 萬個就業(yè)崗位，帶來新增消費支出880 億元，拉動居民人均收入增長 6％，拉動第三產(chǎn)業(yè)比重提高 2％，經(jīng)濟增長率至少提高 1 個百分點。 83 交通規(guī)劃 到 20xx 年，市區(qū)道路系統(tǒng)由 4 條環(huán)路、 10 條主要放射路、 15 條次要放射路，以及貫通舊城區(qū)的 6 條東西方向干路、 3 條南北方向干路，并輔以次干路和支路組成。 隨著舊城區(qū)人口的減少，豐臺