【正文】 6）環(huán)藝設(shè)計細部小區(qū)內(nèi)道路可分為幾種不同主次的道路，如小區(qū)主干道、次干道、門口小道、散步道、庭園小徑等，把它們用不同的材料與色彩加以區(qū)分，同時區(qū)間所有的硬道路都做色彩處理，同外部城市道路有明顯的區(qū)分，使小區(qū)空間有明顯的歸屬感，同時也豐富了小區(qū)的道路網(wǎng)。三、項目定位在規(guī)劃思想中的體現(xiàn)本部份將依據(jù)項目的市場定位，提出我們對本項目規(guī)劃設(shè)計上的一些傾向性建議，以供參考。豪華型及成熟型衣錦還鄉(xiāng)人士在沿海城市或海外有較高收入者多為家人購置。二、主力客戶群定位根據(jù)項目的市場定位，本項目之主要客戶群應(yīng)包括： 主力客戶群體職業(yè)特征家庭結(jié)構(gòu)可能購樓類型私營企業(yè)主各行業(yè)滿巢階段或空巢階段，一般有保姆處理家務(wù)。第三部分 項目定位分析說明項目定位是依據(jù)市場調(diào)研分析，結(jié)合地塊實際情況作的前瞻性分析，并未綜合考慮資金流量、投資回報等敏感因素。地塊SWOT分析 項目優(yōu)勢分析 考察本項目之地產(chǎn)因子，可以看出其具有以下優(yōu)勢：◆ 地塊位于政府大力開發(fā)的海灣旅游度假區(qū)內(nèi)，可依托區(qū)域形成規(guī)模效應(yīng)，市場前景看好；◆ 獨特的海景資源凸顯地塊的優(yōu)勢，與近郊眾多別墅樓盤形成市場區(qū)隔；◆ 地形方正，規(guī)模適中，適合營造一個具較高品質(zhì)的生活社區(qū)；◆ 地塊內(nèi)現(xiàn)有的河浜，加以治理可成為項目內(nèi)部的一大景觀。上海師范大學(xué)奉賢校區(qū)，占地達200多畝，現(xiàn)有校舍面積7萬多平方米，設(shè)30個本科專業(yè)，教職工近500人。3．地塊交通條件調(diào)查1）地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀及其遠景規(guī)劃主要的交通主干道A． 南北干道：莘奉公路莘奉公路縱貫整個奉賢，北至閔行，連接?xùn)|西要道南奉公路。七通一平現(xiàn)狀：七通一平尚未完成.地塊周邊環(huán)境調(diào)查1）地塊周圍景觀: A、自然景觀東面與地塊隔路相望的是規(guī)劃占地千畝的海灣世紀(jì)林公園，往難越過海灣龍騰閣即為壯觀的東海，北面為休閑度假用地，往西與海灣寢園之間有300米左右的綠化帶，周邊視野開闊，遠景喜人。但由于目前僅為預(yù)定階段，其高達620010000元/m2售價能否為目標(biāo)客戶群所接受尚是未知數(shù)。周邊的發(fā)展將持續(xù)拉動該區(qū)域商品住宅的消費。海灣旅游區(qū)首期將開發(fā)海濱廣場、海濱浴場、垂釣中心、國防教育基地、海防俱樂部、有海鮮一條街等三十多項景點，目前已有部分完工。m2嘉苑別墅規(guī)劃總平圖2）內(nèi)部規(guī)劃整個小區(qū)基本依穿越內(nèi)部的兩條河浜自然分割，形成3個組團，其大面積的私家花園替代了組團綠化。該區(qū)域的另一大特點是多以租賃為主，需求結(jié)構(gòu)主要為港澳臺人士和外商組成。4）面積跨度及主力戶型 面積跨度 房型面積跨度為296m2485m2 花園面積在5002000m2之間主力戶型主力戶型面積為450m2左右5）銷售情況銷售價格單價：800010000萬元/m2花園不再單獨計價銷售進度樓盤目前銷售為一期單位，已售約70%。4）面積跨度及主力戶型 面積跨度 房型面積跨度為358m2528m2 花園面積在500900m2之間主力戶型 主力戶型面積為420 m2左右5）銷售情況銷售價格總價：200350萬元/幢花園不再單獨計價銷售進度樓盤目前銷售為一期單位，已售約75%。該區(qū)域有望成申城新的別墅居住區(qū)域。當(dāng)前區(qū)域熱點主要集中于徐涇地區(qū)，西郊景園、西郊美林館、疊翠別墅、長堤別墅等別墅的登場亮相該地區(qū)新一輪市場競爭態(tài)勢已經(jīng)形成。99年中，櫻園在區(qū)域內(nèi)首家推出了具有充分自然性的聯(lián)體別墅，引發(fā)了市場的聯(lián)體別墅熱潮。2000年之后，特別是2001年，九亭地區(qū)在半島花園、新上海弄里人家取得一定成功的基礎(chǔ)上，其別墅市場連續(xù)出現(xiàn)了像三盛頤景園、江南文化園、新上?；▓@洋房等非常有著自身特色的大體量別墅物業(yè)項目，強烈的產(chǎn)品吸引力和集中廣告效應(yīng)引起了市場的強烈反響，需求大幅拉動。 交付日期 2002年12月 中國最大的資料庫下載6）淺析淺水灣花園作為該地區(qū)較具規(guī)模的高檔別墅樓盤，迄今為止整體運行良好，有以下幾點值得我們關(guān)注： ◆ 提倡“新橋高級生活區(qū)的首席新寵”，可惜的是對此挖掘力度不夠，仍停留在泛泛的闡述上，區(qū)域的優(yōu)勢并未 很好的加以利用。典型樓盤解析淺水灣花園1）基本資料地理位置：莘松路999弄，西臨場東路發(fā)展商：上海新世界正潤置業(yè)有限公司代理商：上海信證置業(yè)投資咨詢有限公司建筑設(shè)計：華東建筑設(shè)計研究院景觀設(shè)計：美國JY建筑規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所占地面積：300畝容積率：綠化率：65%建筑風(fēng)格：新古典建筑風(fēng)格住宅單位：一期為獨立別墅，計104幢；二期為聯(lián)體別墅，計29幢108戶。代表樓盤：佘山銀湖別墅/云頂別墅/虹橋高爾夫/——聯(lián)體別墅主要分布區(qū)域：莘莊周邊主力總價范圍：70—80萬元主力面積范圍：250平米左右單價：3000—4000元/平米行情：是上海別墅市場的主角市場偏好：車程在45分鐘以內(nèi)。別墅的綠化重點拋棄了中心圍合的景觀控制論，而以散點布置，確保一戶一景的綠化配比。 因此，長期看好的別墅市場在短期內(nèi)顯然是供過于求。進一步反映出今年投放市場的別墅仍將處于較大的上升趨勢。直至1998年下半年，隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)、高速發(fā)展，作為國內(nèi)經(jīng)濟中心的上海的住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時也帶動了別墅市場的復(fù)蘇。根據(jù)該項調(diào)研性質(zhì)，我們采用實地考察與相關(guān)人員訪談相結(jié)合的方式，依托上海商品住宅市場（主要為別墅市場）相關(guān)的背景信息實施整個調(diào)查過程并形成結(jié)論，以期達到如下目標(biāo)： 了解上海市別墅市場的整體狀況及變動趨勢； 了解上海市別墅市場產(chǎn)品設(shè)計的發(fā)展趨勢； 了解各個區(qū)域市場的分布現(xiàn)狀及客戶群體構(gòu)成情況； 掌握海灣項目所處地塊的基本特征； 掌握海灣項目周邊房產(chǎn)市場的走勢及主要競爭樓盤的基本特征； 明確海灣項目與周邊主要競爭樓盤以及其余區(qū)塊的優(yōu)勢、劣勢所在； 掌握各類目標(biāo)消費群體及業(yè)內(nèi)專業(yè)人士對項目的初步認(rèn)知； 明確海灣項目構(gòu)建優(yōu)勢的市場機會及企業(yè)機會； 提出海灣項目的市場定位（包括項目定位、目標(biāo)客戶定位、戶型定位等）的若干思路；出海灣項目在后期產(chǎn)品設(shè)計中的若干思路和建議。市場供應(yīng)狀況分析——供應(yīng)量持續(xù)放大據(jù)統(tǒng)計，目前上海別墅開發(fā)用地近2萬畝，平均每個項目的占地面積在10萬平方米左右。按照現(xiàn)有人均收入水平，結(jié)合國際慣例來統(tǒng)計，將有2％的家庭購買別墅，這樣僅上海本地就蘊藏著6－7萬套別墅的消費能力，它還未包括來自港臺地區(qū)及周邊省、市的購買者。2001年，上海別墅市場的銷售面積、銷售金額在整個商品房銷售比例逐步上升。紅外線防盜和瓦斯報警、緊急呼叫系統(tǒng)細分物業(yè)簡述——獨立別墅上市量：約占全部的10%。目前區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅均價3500—4000元/m2，雙聯(lián)別墅4000—5000元/m2，獨立別墅均價5500—8000元/m2。環(huán)境設(shè)計突出外部空間及環(huán)境的整體設(shè)計安排，近六萬平方米林蔭綠化、八千平方米觀景綠軸、三千平方米中心綠地，獨創(chuàng)的阿基米德曲線分布，營造出典雅高尚而富有詩情畫意的空間感覺?！?發(fā)展商上海新世界正潤置業(yè)有限公司的品牌效應(yīng)對其銷售也起了一定的積極作用，淺水灣花園的銷售是在3萬平方米建筑完全封頂之后再行開始的，顯示了其不同凡響的開發(fā)實力。這從另一方面也反映了九亭別墅市場的影響日益擴大以及上海房地產(chǎn)市場對別墅物業(yè)的需求量逐漸上漲。綜述：莘松地區(qū)是滬上掀起別墅第二次浪潮的主要發(fā)源地，聯(lián)體、疊加等經(jīng)濟型別墅占了主導(dǎo)地位，其50100萬之間的總價，相當(dāng)于環(huán)線附近的一套公寓價格，因而此處別墅多以出售為主，鮮有出租者。而作為上海海拔最高處之一，上海的“后花園”，集休閑、度假、旅游為一體的國家級旅游區(qū)的佘山風(fēng)景區(qū)，其投資的價值日漸為眾多發(fā)展商所看好。3）內(nèi)部規(guī)劃整個小區(qū)規(guī)劃了200多幢獨立別墅，原生態(tài)的自然環(huán)境與超現(xiàn)實主義建筑的巧妙結(jié)合，景觀設(shè)計中強調(diào)推土造坡及引水饒屋，力圖展現(xiàn)法國南部“普羅旺斯”的原生態(tài)生活氣息。30000平方米的人工湖及小區(qū)內(nèi)錯綜復(fù)雜的河流使得一期真正實現(xiàn)戶戶臨水、家家枕河，而頗具特色的親水駁岸、人工造坡及眾多胸徑30公分的成年大樹的引進等使得銀湖別墅的景觀設(shè)計成為一大亮點?！?營銷佘山銀湖的售價達到了800010000萬元/m2，但銷售情況依然火爆，可說其營銷策略起了積極的推動作用，開盤的成功造勢、案場的氛圍營造、樣板區(qū)的精心雕琢等均體現(xiàn)了發(fā)展商的實力與以人為本的開發(fā)理念，物業(yè)形象較為鮮明。其他區(qū)域主要為嘉定及臨近上海的昆山地區(qū)，針對本項目的地塊特點，我們挑選具一定可比性的樓盤進行分析：君安鄉(xiāng)村別墅位于金澄湖休假開發(fā)區(qū)