【正文】 閑及商業(yè)銀行等配套設(shè)施齊全。該區(qū)域?qū)懽謽蔷哂信渲煤廊A、功能完備等特點(diǎn)，因此它成為大型企業(yè)的首選。同時(shí)，該區(qū)域建筑密集、交通擁擠，這些問題又與快速高效的現(xiàn)代企業(yè)文化相違背。此外，停車位的緊張及城市中心地帶綠化的缺乏嚴(yán)重的影響了這里的辦公環(huán)境。但地鐵的竣工，地下停車場(chǎng)的建成，交通線路的調(diào)整等有效共給都將從根本上改變新街口面貌，新街口的辦公條件將會(huì)有較大的改善。新街口洪武路商務(wù)圈寫字樓商住樓具體分布中山南路商貿(mào)廣場(chǎng)、建江、金鑾、諾亞、杰源、新澳、蘇豪大廈、投資大廈。洪武路華泰、隆盛、新地陽光、天豐、東宇、太平洋、 金寶、匯鴻、長(zhǎng)安國(guó)際中心、洪武大廈、福鑫國(guó)際大廈漢中路金鷹、世貿(mào)、青華、華新、國(guó)藥中山東路天時(shí)、南京國(guó)貿(mào)、新浦大廈、云峰大廈、長(zhǎng)發(fā)CFC中山北路華榮大廈、華廈大廈、中南國(guó)際。石鼓路華威大廈、陽光大廈、體仁大廈、東方名苑新街口洪武路商務(wù)圈樓盤基本數(shù)據(jù)表案 名完工時(shí)間均價(jià)元/㎡規(guī)劃性質(zhì)層 高建筑面積地 點(diǎn)開發(fā)商金輪大廈2002年底5800商住2527000M2漢中路金輪地產(chǎn)天安國(guó)際2003年底7500商住44120000M2石鼓路天都實(shí)業(yè)福鑫國(guó)際大廈7000綜合40洪武路南京市房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)總公司隆盛大廈2002年初7150辦公31洪武路鐵路實(shí)業(yè)金鷹199913000（現(xiàn)價(jià)）綜合60㎡漢中路南京金鷹國(guó)際國(guó)際貴都7200辦公2512萬㎡中山南路泛亞集團(tuán)投資大廈2002年底7400辦公28㎡中山南路南京三盟實(shí)業(yè)商貿(mào)中心8500綜合5611萬㎡中山南路南京盛貿(mào) 價(jià)格分布 鼓樓山西路商務(wù)圈 地理分布狀況及特點(diǎn)鼓樓是南京市的城市中心，該區(qū)域交通便利，中山北路、中央路、北京路及中山路交匯于鼓樓廣場(chǎng)，鼓樓地下隧道也有效的緩解了該區(qū)域的交通壓力，2005年南京地鐵1號(hào)線的建成通車又將為該商圈提供一項(xiàng)交通配套設(shè)施，所以使得其相對(duì)于新街口商圈而言更具交通優(yōu)勢(shì)。此外其北可遠(yuǎn)眺紫金山，西望鼓樓，東看雞鳴寺，自然條件很好。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)坐落的如南京大學(xué)、東南大學(xué)等名牌高校，也為其營(yíng)造了濃郁的文化氛圍。但相對(duì)于新街口商圈而言，鼓樓商圈仍然缺少綜合的配套設(shè)施，如商業(yè)配套、餐飲娛樂設(shè)施等。山西路作為南京新興城市中心，山西路板塊一直是南京商務(wù)樓市場(chǎng)中最具潛力的板塊，山西路湖南路作為南京的第二商圈——山西路湖南路地區(qū)，地理位置絕佳，交通狀況良好，交通路徑四通八達(dá)，毗鄰紫金山，近觀玄武湖，金融街商業(yè)街坐落其中，商業(yè)氣息極其濃厚，加之民國(guó)公館區(qū)相距不遠(yuǎn)，又為區(qū)域營(yíng)造了濃郁的人文氛圍，山西路CBD的商務(wù)樓開發(fā)時(shí)間雖然不長(zhǎng)，但商務(wù)樓的檔次卻普遍較高，如推崇綠色商務(wù)的宏圖大廈，主推其“商務(wù)航母”地位的世貿(mào)中心大廈，未來的南京“地標(biāo)”南京國(guó)際商城以及主打文化牌的天鶴文云商務(wù)大廈等等。鼓樓山西路商務(wù)圈的快速崛起，為南京寫字樓市場(chǎng)注入了新的活力，隨著鼓樓山西路區(qū)域的外在配套逐步完善，這一區(qū)域必然成為南京商務(wù)、寫字樓市場(chǎng)的中心發(fā)展區(qū)域。代表樓盤有宏圖大廈、新晨國(guó)際大廈、天鶴文云、天環(huán)大廈、建達(dá)大廈、銀河國(guó)際大廈、世界貿(mào)易中心、中信大廈、金源大廈、金山大廈、益來國(guó)際廣場(chǎng)等。 價(jià)格分布鼓樓山西路商務(wù)圈樓盤基本數(shù)據(jù)表案名完工時(shí)間均價(jià)元/㎡規(guī)劃性質(zhì)層高建筑面積地點(diǎn)開發(fā)商宏圖大廈2003年底7200辦公23，地下3層28726M2山西路24號(hào)宏圖高科房地產(chǎn)新晨國(guó)際大廈余少量6700綜合28層，地下2層中山北路26號(hào)南京金源房地產(chǎn)開發(fā)天鶴文云現(xiàn)房6000辦公13云南路38號(hào)南京廣廈置業(yè)天環(huán)大廈現(xiàn)房7400綜合27層1～5層商場(chǎng)6萬㎡中山北路88號(hào)南京天環(huán)世界貿(mào)易中心6500商住5層商業(yè)裙樓23層27－28別墅10萬㎡山西路67號(hào)鼓樓城鎮(zhèn)開發(fā)集團(tuán)金源大廈未公開發(fā)售辦公26層地下2層1－3裙樓㎡虎距北路181號(hào)南京金源灘涂置業(yè)金山大廈現(xiàn)房8600辦公A樓32，B樓28㎡山西路南京泰古城房地產(chǎn) 珠江路商務(wù)圈 地理分布狀況及特點(diǎn)珠江路位于南京兩大商務(wù)中心之間，緊鄰洪武北路、中山路、龍?bào)绰返戎饕傻?。建設(shè)中的地鐵珠江路站緊鄰商圈，為其以后整體區(qū)域發(fā)展打下了很好的交通基礎(chǔ)，該地段相對(duì)于其它商務(wù)圈而言，具有特定的商務(wù)發(fā)展氛圍，該區(qū)域的商務(wù)樓的消費(fèi)群體獨(dú)特、有針對(duì)性——IT行業(yè)。以前該地段辦公地點(diǎn)主要是沿街店面為主，檔次不高，中高檔商務(wù)樓比較少。同時(shí)，珠江路區(qū)域在餐飲、娛樂等配套方面比較滯后，這也較制約了該區(qū)域出現(xiàn)能溝代表企業(yè)形象的甲級(jí)寫字樓及相關(guān)配套設(shè)施，2003年起，南京市政府對(duì)珠江路進(jìn)行重點(diǎn)的拆遷改造，大規(guī)模的拆遷工作已經(jīng)全面啟動(dòng)，相對(duì)應(yīng)的一些中高檔商務(wù)樓在開發(fā)建設(shè)中。該區(qū)域的代表物業(yè)有：長(zhǎng)發(fā)科技大廈、新世界中心、谷陽世紀(jì)大廈、長(zhǎng)發(fā)數(shù)碼港、匯杰廣場(chǎng)等。這些高檔寫字樓的建成，無疑是珠江路區(qū)域發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力來源，改造完成的珠江路必然會(huì)令人耳目一新，成為南京城區(qū)內(nèi)又一處商務(wù)辦公中心。廣州路是珠江路向河西的延伸，廣州路現(xiàn)階段雖然有較高檔次的商務(wù)樓——蘇寧環(huán)球大廈、君臨國(guó)際、豐匯大廈、易發(fā)科技等，但從整體上來看，廣州路的規(guī)模不夠，無法單獨(dú)建立起商務(wù)氛圍，只有依托珠江路，與珠江路產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，借助珠江路商務(wù)圈的外延輻射達(dá)到自身區(qū)域的快速發(fā)展。珠江路商務(wù)圈樓盤基本數(shù)據(jù)表案名完工時(shí)間均價(jià)元/㎡規(guī)劃性質(zhì)層高建筑面積地點(diǎn)開發(fā)商新世界中心6200綜合A：37層B：44層22萬M2珠江路88號(hào)華威房地產(chǎn)谷陽世紀(jì)大廈6200綜合22層珠江路600號(hào)南京谷陽房地產(chǎn)開發(fā)匯杰廣場(chǎng)7900辦公26中山路268號(hào)二橋房地產(chǎn)開發(fā)公司蘇寧環(huán)球現(xiàn)房8200綜合28㎡廣州路188號(hào)南京蘇寧房地產(chǎn)豐匯大廈6400商住30㎡五臺(tái)山1號(hào)豐匯房產(chǎn) 價(jià)格分布 大行宮長(zhǎng)江路商務(wù)圈 地理分布狀況及特點(diǎn)大行宮區(qū)域的區(qū)域優(yōu)勢(shì)非常明顯，中山東路、太平南路、長(zhǎng)江路等主干道是南京的金融街、珠寶街、文化街，2003年以來，大行宮區(qū)域利好頻傳，大行宮市民休閑廣場(chǎng)啟動(dòng)，江蘇省最大的地下停車場(chǎng)開始興建，太平南路即將變?yōu)殡p向行駛，南京地鐵二號(hào)線設(shè)立大行宮車站，也為其區(qū)域發(fā)展提供了交通保障。南京市政府也加大了對(duì)大行宮區(qū)域的政策支持，如建設(shè)以長(zhǎng)江路為主體的歷史文化景觀帶，中國(guó)近現(xiàn)代歷史遺址博物館的建設(shè)，亮化漢府街美食廣場(chǎng)，建設(shè)曹雪芹故居紀(jì)念館，云錦藝術(shù)博物館和紅樓夢(mèng)文學(xué)館，規(guī)劃建設(shè)鄧府巷商貿(mào)城等。 大行宮商務(wù)圈的特點(diǎn)是補(bǔ)充經(jīng)濟(jì)，新街口作為南京的“CBD”地區(qū)，用地十分緊張，大行宮區(qū)域可以彌補(bǔ)新街口的商務(wù)空白；珠江路距離大行宮也很近，相對(duì)低廉的價(jià)格及良好的環(huán)境會(huì)吸引珠江路上IT行業(yè)來大行宮區(qū)域辦公。大行宮長(zhǎng)江路商務(wù)圈是珠江路廣州路商務(wù)圈和新街口洪武路商務(wù)圈兩大商圈的有利補(bǔ)充，是聯(lián)系兩者的紐帶，大行宮區(qū)域改造完成以后，大行宮長(zhǎng)江路商務(wù)圈、珠江路廣州路商務(wù)圈、新街口洪武路商務(wù)圈就會(huì)在南京市中心區(qū)域就會(huì)形成一個(gè)大的聯(lián)動(dòng)發(fā)展區(qū)域，三個(gè)區(qū)域在經(jīng)濟(jì)發(fā)展商各有側(cè)重，但又相互補(bǔ)充，以聯(lián)動(dòng)效應(yīng)帶來南京新一輪的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。大行宮長(zhǎng)江路商務(wù)圈樓盤基本數(shù)據(jù)表案名完工時(shí)間均價(jià)元/㎡規(guī)劃性質(zhì)層高建筑面積地點(diǎn)開發(fā)商日月大廈5600商住1－4裙樓4－28商住太平南路和中山東路交界處西南中南置業(yè)慶盛地產(chǎn)國(guó)際貴都10000（寫字樓）綜合5裙樓2座塔樓為46層25層10萬M2太平南路與中山北路交匯處泛亞集團(tuán)新鋪發(fā)展華泰證券大廈現(xiàn)房8900辦公28層，地下2層中山東路90號(hào)新地房地產(chǎn)長(zhǎng)安國(guó)際6700商住30㎡中山東路南京奧勃爾 價(jià)格分布 河西商務(wù)區(qū) 地理分布狀況及特點(diǎn)河西新城區(qū)中央商務(wù)區(qū)是河西新城區(qū)開發(fā)建設(shè)的核心，位于江東南路以東，經(jīng)四東路以西，北起振興路，南至緯九路，占地1平方公里，建筑總面積160萬平方米，其整體規(guī)劃已經(jīng)通過權(quán)威專家組的論證評(píng)審，根據(jù)規(guī)劃，南京市政府決心在5－10年將河西打造成為居家、就業(yè)、運(yùn)動(dòng)、商務(wù)、休閑、旅游一體化的南京市副中心。河西商務(wù)中心短期內(nèi)還未形成氣候，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)區(qū)域發(fā)展來看，河西商務(wù)中心區(qū)的發(fā)展前景相當(dāng)可觀，代表物業(yè)為金鷹漢中新城、創(chuàng)新濱江廣場(chǎng)、文薈大廈等。河西商務(wù)區(qū)樓盤基本數(shù)據(jù)表案 名完工時(shí)間均價(jià)元/㎡規(guī)劃性質(zhì)層 高建筑面積地 點(diǎn)開發(fā)商創(chuàng)新濱江廣場(chǎng)5200辦公5層濱江廣場(chǎng)2幢28層商務(wù)樓草場(chǎng)門大街和江東路交匯處南京建鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、江蘇新端華房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司文薈大廈現(xiàn)房5000辦公18層草場(chǎng)門大街101號(hào)江河房產(chǎn)第四章．南京商業(yè)市場(chǎng)分析第一節(jié)．目前商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)南京市全年零售總額大幅拉升，增長(zhǎng)速度再創(chuàng)近年新高，居民消費(fèi)升級(jí)特征明顯，住房、汽車、通訊、教育和健康成為消費(fèi)的主要熱點(diǎn)；六大商貿(mào)集團(tuán)（蘇寧、蘇果、新百、中央、五星、朗馳）加快向全國(guó)及周邊地區(qū)擴(kuò)張、輻射，龍頭企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，；連鎖經(jīng)營(yíng)形成了由市中心依次向居民小區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、郊縣和市外的放射性拓展之勢(shì)，連鎖、超市業(yè)保持高速增長(zhǎng)；隨著投資環(huán)境的優(yōu)化和招商引資力度加大，全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)進(jìn)入高峰期，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)檔次提升；資產(chǎn)重組速度繼續(xù)加快，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，成為南京商貿(mào)業(yè)發(fā)展的主力軍；隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)功能日益增強(qiáng)；政府加強(qiáng)了市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與調(diào)控力度，重新調(diào)整經(jīng)營(yíng)布局，整合、壓縮無效益商品，強(qiáng)化熱點(diǎn)商品促銷，大力組織當(dāng)令、適銷商品，克服了“非典”造成的不利影響；市場(chǎng)集聚功能的持續(xù)增強(qiáng)，對(duì)擴(kuò)大銷售產(chǎn)生了強(qiáng)勁的拉動(dòng)作用，“一小時(shí)都市圈”的集聚輻射作用更加明顯，第二節(jié)．未來商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃規(guī)劃中南京將成為長(zhǎng)三角地區(qū)最具活力的、有著較強(qiáng)凝聚和輻射功能的現(xiàn)代化商業(yè)中心以及南京都市圈的商貿(mào)流通核心城市。將商業(yè)作為南京市重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，空間布局上向多中心、集中和分散相結(jié)合、總體均衡的方向引導(dǎo)；規(guī)劃中至2007年擁有816萬平方米的商業(yè)總營(yíng)業(yè)面積：地區(qū)級(jí)商業(yè)中心12個(gè)，大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)達(dá)440處，營(yíng)業(yè)面積達(dá)590萬平方米；新規(guī)劃建設(shè)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)50處，營(yíng)業(yè)面積150萬平方米，使全市大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)達(dá)到243處，營(yíng)業(yè)面積達(dá)530萬平方米；新建2條市級(jí)商業(yè)街。按照3萬人規(guī)模配置社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施，每千人擁有社區(qū)商務(wù)服務(wù)設(shè)施達(dá)400平方米，大部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)初步實(shí)現(xiàn)400－500米范圍內(nèi)，可基本滿足社區(qū)居民購(gòu)物、餐飲、修理、家政服務(wù)等基本生活需求；規(guī)劃中新建2000平方米以上的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)47個(gè)，2007年前新建32個(gè)，每3萬人擁有一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。規(guī)劃中新街口商業(yè)地區(qū)是以金融貿(mào)易、商務(wù)辦公和大型商業(yè)為特色的現(xiàn)代化商貿(mào)中心：用地范圍：以新街口環(huán)路以內(nèi)為核心區(qū)，包括周邊發(fā)展地區(qū)，；鼓勵(lì)設(shè)置：市區(qū)購(gòu)物中心、百貨店、大型專業(yè)店、專賣店、自動(dòng)售貨亭和文化娛樂網(wǎng)點(diǎn)；適度設(shè)置：超市、便利店、折扣店、餐飲網(wǎng)點(diǎn)和生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，；限制設(shè)置：大型超市、家居建材商店、倉儲(chǔ)會(huì)員店及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；規(guī)劃中河西市級(jí)商業(yè)中心（新街口商業(yè)中心補(bǔ)充）將建設(shè)成為高檔次、多功能的綜合商業(yè)中心：用地范圍：規(guī)劃中的發(fā)展空間是在緯八路以南，沿經(jīng)四路和緯九路布局，其中商業(yè)設(shè)施主要分布在經(jīng)四路以東和緯九路以北。鼓勵(lì)設(shè)置：市區(qū)購(gòu)物中心、百貨店、大型專業(yè)店、專賣店、餐飲網(wǎng)點(diǎn)、自動(dòng)售貨亭、文化娛樂網(wǎng)點(diǎn)；適度設(shè)置：大型超市、便利店、中型超市和生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)；限制設(shè)置：家居建材商店、倉儲(chǔ)會(huì)員店和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；規(guī)劃中主城內(nèi)的商業(yè)副中心包括湖南路、夫子廟和火車南站地區(qū)：湖南路地區(qū)：將建成各類業(yè)態(tài)齊全、兼顧服務(wù)本市居民和外來人口的綜合性商業(yè)中心，今后要沿湖南路、山西路巷兩側(cè)縱深發(fā)展。夫子廟地區(qū)：仍將主要發(fā)展旅游商業(yè)和特色商業(yè)。火車南站地區(qū)：將成為以吸引流動(dòng)性大的外來人員為主的城市副中心，空間主要分布在南站的南北兩側(cè)、寧溧路和機(jī)場(chǎng)高速之間。規(guī)劃中主城外的商業(yè)副中心包括江寧新市區(qū)中心、浦口新市區(qū)中心、仙林新市區(qū)中心：江寧副中心：主要功能是為以江寧區(qū)為主的南京南部地區(qū)居民服務(wù)，規(guī)劃發(fā)展空間為秦淮新河以南以西，百家湖以北，通淮路以東的地區(qū)。浦口副中心：今后將承擔(dān)為江北地區(qū)服務(wù)和輻射蘇北和安徽的功能，并與金融、辦公、休閑娛樂結(jié)合成為多功能、綜合性的商業(yè)中心，發(fā)展空間將結(jié)合浦口新市區(qū)中心設(shè)置，商業(yè)設(shè)施的總建筑面積可達(dá)40萬平方米左右。仙林副中心：將以服務(wù)仙林新市區(qū)為主，兼顧輻射新堯、龍?zhí)逗玩?zhèn)江西部等地區(qū)，空間將集中在仙鶴片區(qū)。規(guī)劃中主城內(nèi)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心有10個(gè)，包括中央門、瑞金路、邁皋橋、熱河路、中保、江東門、安德門、石門坎、孝陵衛(wèi)、河西南部。鼓勵(lì)建設(shè)：社區(qū)購(gòu)物中心、大型超市、專業(yè)店、專賣店等；限制設(shè)置：家居建材商店、倉儲(chǔ)會(huì)員店、大型專業(yè)店和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；其他區(qū)域商業(yè)規(guī)劃中央門地區(qū)西邊：將結(jié)合現(xiàn)有的南京長(zhǎng)途汽車站在南京商廈的基礎(chǔ)上進(jìn)行發(fā)展；中央門地區(qū)東邊：將結(jié)合南京火車站進(jìn)行網(wǎng)點(diǎn)布局，規(guī)劃中強(qiáng)調(diào)對(duì)該地區(qū)應(yīng)注意處理好對(duì)外交通和市內(nèi)交通之間的關(guān)系，并解決好對(duì)環(huán)境的影響問題。瑞金路商業(yè)中心：將在現(xiàn)有的金潤(rùn)發(fā)超市的基礎(chǔ)上向東發(fā)展，形成以大型超市、專業(yè)店為特色的綜合性商業(yè)服務(wù)、文化休閑娛樂中心，規(guī)劃的重點(diǎn)是解決好交通和環(huán)境問題。江東門地區(qū)：規(guī)劃商業(yè)面積也是10萬平方米，發(fā)展重點(diǎn)在金陵裝飾城和石林裝飾城一帶，主要對(duì)現(xiàn)在的建材市場(chǎng)進(jìn)行業(yè)態(tài)改造，建設(shè)社區(qū)購(gòu)物中心，重點(diǎn)發(fā)展日常消費(fèi)型的中小網(wǎng)點(diǎn)。安德門商業(yè)區(qū)：商業(yè)面積將為6至8萬平方米左右，將結(jié)合規(guī)劃地鐵1號(hào)線和7號(hào)線交匯點(diǎn)進(jìn)行建設(shè)，重點(diǎn)發(fā)展和居民生活息息相關(guān)的日常消費(fèi)類業(yè)態(tài)。第三節(jié) 商圈分析以商圈的角度來考量，目前南京的商業(yè)主要集中于老城區(qū)四大商圈和河西新城區(qū)。 新街口商圈 　　到2010年，整個(gè)新街口商貿(mào)商務(wù)區(qū)的商貿(mào)從業(yè)人員規(guī)劃控制目標(biāo)為8萬人，營(yíng)業(yè)收入1200億元，其中零售業(yè)為300億元，占全市商貿(mào)業(yè)零售總量的三分之一左右；賓館酒店業(yè)的營(yíng)業(yè)收入達(dá)到