【文章內容簡介】 單位：戶 山體獨立別墅 雙 拼 小型院落別墅 合計 一期 10 8 50 68 二期 24 8 36 68 三期 30 20 33 83 四期 52 6 58 五期 37 8 45 合計 153 50 119 322 ? 一期主推受市場歡迎 的小型院落別墅，配少量山體獨立別墅和雙拼以滿足多種客戶的需求，樹立南京首家精致個性化坡地別墅形象，同時利于開發(fā)商的資金回款。 ? 二期可逐步增加山體獨立別墅的推出量，進一步提高項目整體形象。 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應商 90 ? 三期，由于小型院落別墅全部都集中在項目的南邊，考慮到不影響一期入住業(yè)主，所以需將小型院落別墅集中在前三期推出。 ? 四期，為方便整個項目的施工安排，施工路線改為東北面進入。 ? 五期，地形比四期較為寬闊平整，別墅類型可塑性較高，可根據(jù)市場銷售情況對別墅類型做適當調整。 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應商 91 七、 經濟測算 （見 投資收益測算表） 1） 建筑成本 各項建筑費用都按南京市規(guī)定及經驗值計算。其中土地費用約估為 30 萬 /畝。 2） 銷售收入 根據(jù)市場調查分析，我司將各類別墅定價如下： 山體獨立別墅： 8500 元 /㎡ 雙 拼： 6000 元 /㎡ 小型院落別墅： 7000 元 /㎡ 由于別墅銷售周期較長，為保持計算的真實性，所以在收入測算時只按 90%的銷售率計算。 3） 投資收益 項目總成本為： 45456 萬元 總收入為： 萬元 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應商 92 所得稅前利潤為： 萬元 利潤率為： % 由附表可得出，項目在此定價下利潤率是不錯的，隨著 前期產品形象的進一步塑造，相信后期價格會更上一個臺階，利潤率將比較可觀。 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應商 93 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應商 94 （見現(xiàn)金流量表） 以一個季度為單元，通過對各期成本、收入、利潤及累計利潤的計算，可清楚的看到各期資金的流動情況，便于開發(fā)商妥善的安排資金。由于未來的價格及不可預見性太大，所以我司只針對 20222022 兩年時間做資金流量測算，后期資金安排可相應調整。 1） 兩年開發(fā)周期安排原則，（見開發(fā)周期進度表）： ? 2022 年 3 月份左右開工，等一期部分示范性建筑外墻裝飾基本完工，景 觀示范帶可以使用后推出一期，即大致在 10 月份。 ? 2022 年開始，二期可以逐步動工，由于有一期的示范作用，二期部分建筑在封頂后就可以銷售。 ? 兩期計劃在 2022 年全部開發(fā)完成。 ? 根據(jù)別墅物業(yè)季節(jié)性銷售周期的影響，兩期物業(yè)在強銷季節(jié)達到銷售高峰。 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應商 95 2）現(xiàn)金流量表 項目在 2022 年 79 月份達到最高負債為 8744 萬元，在 2022 年底累計利潤率為 2261 萬元。由于前兩年支付的土地費用較多，且銷售價格較高的山體獨立別墅大部分都在后三期中銷售，所以前兩年的凈利潤較低。本項目利潤隨著山體獨立別墅的推出會逐漸扭轉 。由于不清楚土地費用的實際支付情況，我們只將前兩期的土地費用計算在內，此測算僅供參考。 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應商 96 盛華產業(yè)園 2 期 —— 盛華商務港（總部基地）項目 營銷推廣預案 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應商 97 范成宇 ————————————————————— ★ —————————————————— 目錄： 正文： 第一部分：本案概況 SWOT 分析 第二部分：項目銷售目標定位 第三部分：銷售工作計劃構思 第四部分：項目廣告推廣策略 第五部分：廣告推廣分解思路 第六部分：項目推廣媒介策略 參考信息： 第一部分： Business Park 發(fā)展 第二部分：總部基地發(fā)展原則 第三部分：總部基地企業(yè)形態(tài) 相關政策、法規(guī)： 關于規(guī)范成都市工業(yè)總部基地建設的意見 成都市人民政府關于加快工業(yè)集中發(fā)展區(qū)建設發(fā)展的試行意見 重點參考項目： 成都 火炬動力港 成都 青羊總部基地 成都 空港總部基地 成都工業(yè)總部經濟試驗區(qū)首個重大項目 ——— 龍?zhí)对６伎偛炕? 參考網站： （中關村豐臺科技園） ABP） 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應商 98 ————————————————————— ★ —————————————————— 正文： 第一部分 本案概況及 SWOT 分析 一﹑本案概況（略） 二、本案優(yōu)勢（略） 三、本案劣勢（略） 四、本案機會點（略） 五、本案威脅（略） 六、項目操作難點 總部基地的辦公樓以出售為方式，對企業(yè)有很高的現(xiàn)金流要求，對 企業(yè)而言風險相對較高。所以很多企業(yè)在解決寫字樓辦公需求時，往往選擇風險相對較小的租賃方式。 如果本案土地以工業(yè)用地拿過來，固然工業(yè)用地比商業(yè)用地的基準地價要低得多，可以利于本案的價格差銷售，但工業(yè)產權，銀行按揭貸款很難獲批。 產權分戶根據(jù)現(xiàn)有政策， 300m2 以上的分戶產權面積問題，在銷售方面需要妥善處理。 當?shù)卣畬Ρ卷椖康恼叻龀治疵鞔_。 總部基地是產業(yè)園區(qū)建設模式的創(chuàng)新，作為新生事物在消費者那里概念需要一個接受的過程。 項目的不同產品類別的分區(qū)及開發(fā)次序（商業(yè)、住宅、企業(yè)總部 …… ）。 項目的不同產品類別的銷售模式確定（商業(yè)、住宅、企業(yè)總部 …… ）。 第二部分 項目的銷售目標群定位 一、項目銷售目標要點分析 綜合分析本項目及區(qū)塊現(xiàn)狀的調查和分析： 在政策優(yōu)惠方面，應加強于政府的溝通，因為總部經濟作為產業(yè)園區(qū)建設模式的創(chuàng)新從而享受政府對諸入像產業(yè)園之類的優(yōu)惠政珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應商 99 策，從而利于項目的銷售。 在商務氛圍方面，由于本項目所在區(qū)塊相對較為偏遠，商業(yè)氣氛不夠旺盛，商務空間明顯不足，所以本案商業(yè)配套尤為重要。 在同類競爭方面，像嘉莉詩、巨石的配套項目和本項目具有一定的同質性，盡管相 互之間可以烘托出整個區(qū)塊的前景，但同時也為本項目帶來更多的競爭壓力。 過于專業(yè)的產業(yè)范疇限制往往會導致本項目銷售目標群體的匱乏，從而影響到整個總部基地的商務氣候；由此必須在政策允許的條件下，項目銷售憑借自己的特色和優(yōu)勢擴大銷售目標范圍，吸引更多的企業(yè)及事業(yè)單位入駐。 本案在項目策劃設計上，盛華商務港（總部基地）項目要能夠為企業(yè)提供的服務有很多。 首先在硬件上，為入駐企業(yè)提供獨院樓宇及其冠名權、穩(wěn)定的總部經濟環(huán)境，非常有利于成長中的成熟型企業(yè)的發(fā)展；還有貼心的生態(tài)辦公環(huán)境，讓工作者在工作之余充分享 受休閑。另外，盛華商務港（總部基地）項目的目標是為企業(yè)總部打造精品樓宇、引導資本運作理念、構建良性商務平臺、完善信息服務體系，使所有入駐企業(yè)聯(lián)合起來，強大起來，發(fā)揮“群狼弒虎”的效應。 二、項目銷售目標群定位 本案最大優(yōu)勢就是園區(qū)式生態(tài)型低密度個性化商務群，其具有園區(qū)的一體化配套、生態(tài)健康的環(huán)境控制、個性化獨家院落的辦公理念和相關的產業(yè)園區(qū)式的政策優(yōu)惠等；由此本案的主要目標群體定位為成長中的成熟型企業(yè)，細分如下： 對城市依賴度相對較低而對交通便捷度要求較高的企業(yè)：這些企業(yè)的發(fā)展并不依賴城市的消費群體，在便捷 的交通條件下往往可以相對獨立于城市，如物流、貨運、倉儲等行業(yè)的大量企業(yè)在地價相對較低的“盛華商務港（總部基地）項目”高度聚集，就可以使得其運營成本大大降低。 ■高度依靠智力創(chuàng)造財富，對環(huán)境要求較高的企業(yè)： 本案一大優(yōu)點是環(huán)境優(yōu)美、視野開闊，可以為入駐企業(yè)的員工創(chuàng)造舒適的工作環(huán)境。而那些高度依賴員工創(chuàng)造力創(chuàng)造財富的智力密集型企業(yè)，如 IT、高新技術企業(yè)以及部分企業(yè)的培訓機構及辦公機構是比較適合入住此類物業(yè)中辦公的。 ■對自身形象比較注重的企業(yè)： 隨著經濟的發(fā)展和企業(yè)自身的發(fā)展，更多的企業(yè)希望通過自身辦公環(huán)境，來展示 其個性化的企業(yè)形象，而“盛華商務港（總部基地）項目”即是一個不錯的選擇。 ■以主流企業(yè)為服務對象的企業(yè) 上述 3 類企業(yè)可以稱為入駐“商務花園”的主流企業(yè)。除了這些主流企業(yè)，在商務花園中還存在著三類服務企業(yè)：一類是跟隨著主流企業(yè)發(fā)展的上下游企業(yè)，這些企業(yè)雖然單獨不適合在商務花園中生存，但是依托園區(qū)內主流企業(yè)，共同于形成“研發(fā) — 制造 — 物流 — 營銷”這樣完整的產業(yè)鏈，促使商務花園內企業(yè)向產業(yè)集群化發(fā)展。第二類是為主流企業(yè)服務的配套機構，如金融服務機構、商務服務機構等。第三類就是為在商務花園工作的員工提供生活服務的企業(yè) ，如餐飲、家政、休閑娛樂公司等。由于這些企業(yè)的入園，珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應商 100 使得主流企業(yè)運作更為方便、暢捷。可以說，這種入園企業(yè)的多元化，促進了商務花園的健康成長，使得商務花園的企業(yè)形態(tài)豐富 多彩。 而除了上述主流企業(yè)外，還有一些跟隨著主流企業(yè)產業(yè)的上下游企業(yè)及當?shù)?，亦適合成為本案的目標客戶。這些企業(yè)可以依托園內的主流企業(yè)，共同形成“研發(fā) 制造 物流 營銷”的產業(yè)鏈