北京中關(guān)村文化廣場策劃書-文庫吧資料
2024-08-16 01:16本頁面
【正文】 中關(guān)村東區(qū)和西區(qū)開始規(guī)劃，總規(guī)模面積巨大；政府規(guī)劃中關(guān)村西區(qū)的定位，要以商務(wù)服務(wù)為主，形成一個重點(diǎn)突出的CBD商圈；西區(qū)的土地價(jià)格高昂，直接導(dǎo)致該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格高；附近地區(qū)缺乏大型高檔次商業(yè)設(shè)施。（三）項(xiàng)目機(jī)會分析 通過對本項(xiàng)目的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目具有以下優(yōu)勢：價(jià)格有優(yōu)勢；發(fā)展商具有的文化特質(zhì)給項(xiàng)目以獨(dú)特定位；周邊商業(yè)氛圍濃；有一個教堂，可以體現(xiàn)獨(dú)到的文化氛圍，有塑造概念的空間。SWOT分析（一）項(xiàng)目優(yōu)勢分析一、該大廈位于規(guī)劃區(qū)域的東北角，占地面積約1公頃，總建筑面積約8萬平方米，規(guī)劃為塔樓，地下3層，地上1820層，標(biāo)準(zhǔn)層面積40005000平方米。調(diào)查還顯示，有一部分客戶租用了位于本地域的倉儲面積。 對大地花園酒店和鑫鼎賓館的調(diào)查結(jié)果如下表所示。 客流人數(shù)分值見下表。（二）需求市場調(diào)查與分析在對本區(qū)域的客流調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域客流構(gòu)成主要為附近各大院校的學(xué)生，其余為帶孩子的家長和長城電腦學(xué)校的學(xué)員，70%的人群在25歲以下。對展示間的調(diào)查中，太平洋市場一層展示間出租率90%以上，主要從事計(jì)算機(jī)、顯示器、數(shù)碼電子產(chǎn)品等銷售，客戶有國內(nèi)知名的大型電子企業(yè)，也包括SONY、三星等國外知名企業(yè)。平方米。攤位的出租價(jià)格從2000元/月到4000元/月不等，付款多位半年付和年付。從調(diào)查結(jié)果可以知道，除了中海電子市場（該市場為1層臨時建筑，面積約3000平方米）。 這三個商場分別開業(yè)于1994年、1995年和1997年，其分布見圖，裝修檔次和商業(yè)構(gòu)成見下表。（一）供應(yīng)市場調(diào)查與分析依照發(fā)展商的要求及我們對本項(xiàng)目的定位，我們對雙安商場、當(dāng)代商城和城鄉(xiāng)倉儲超市進(jìn)行了初步的調(diào)查。 同時，我們也對本地域的商業(yè)情況進(jìn)行了初步的調(diào)查。 圖6 中關(guān)村寫字樓地下車位比例圖三、本項(xiàng)目競爭性市場調(diào)查與分析在我們此次的調(diào)查中，我們還對項(xiàng)目地區(qū)周邊的綜合商業(yè)及電子商鋪進(jìn)行了調(diào)查，以了解和本項(xiàng)目類似的或具有競爭性的物業(yè)情況。 從下圖可以看出，隨著中關(guān)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地下車位的比例越來越大。2001騰達(dá)大廈600未定未定600100%太平洋國際大廈6萬600無無600100%10數(shù)碼大廈120035029%85071%平均2000海泰大廈987162303013%20087%北大太平洋大廈41600150無無150100%中關(guān)村大廈380001702012%15088%理想大廈3103010%28090%平均1999中電信息大廈430001635534%10866%海龍大廈360無無360100%北京硅谷電腦城4200030020067%10033%方圓大廈27545270無無270100%平均1998中成大廈無無無無無0希格瑪中心910003030100%無無理工科技大廈6萬1803017%15083%3學(xué)研大廈116無無116100%海淀新技術(shù)大廈5714030010033%20067%平均1997光大國信大廈142726060100%無無知春大廈3000025010040%15060%平均車位總計(jì)（個）地上地下車位數(shù)/千平米（個）數(shù)量(個)比例數(shù)量個比例1996航天長城大廈4萬50無無50100%泛亞大廈270008050%30%3平均稱總建筑面積（平方米）表6中關(guān)村寫字樓車位數(shù)量調(diào)查入住時間名車位狀況調(diào)查對于寫字樓來說，停車位是一個項(xiàng)目檔次與環(huán)境重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)，在中關(guān)村這個寸土寸金的地段，選擇地下車位是一個比較合理的方式。 詳細(xì)結(jié)果見表5。 寫字樓租售的比例見圖5。這個情況表明發(fā)展商對中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場的前景基本看好，惜售心理很強(qiáng)，采取出租的策略可謀求更高的投資回報(bào)。在建的項(xiàng)目的租售率各不相同。 由于電子信息產(chǎn)業(yè)的自身特點(diǎn)，既有處于創(chuàng)業(yè)階段的小公司，也有發(fā)展到一定規(guī)模的大型企業(yè)，因此客戶對寫字樓價(jià)格和面積的需求呈現(xiàn)出多元化。群主 要 客 戶 群 類 型數(shù)碼大廈LG公司、Motorola公司通訊、電子科技太平洋國際大廈網(wǎng)通公司、中科集團(tuán)網(wǎng)絡(luò)、電子科技金色谷大廈農(nóng)業(yè)銀行金融北京硅谷電腦城奧美電子電子、科技、網(wǎng)絡(luò)學(xué)研大廈康孚環(huán)境電子科技、人環(huán)海淀新技術(shù)大廈北京埃斯港科技有限責(zé)任公司電子科技北大太平洋大廈北大青鳥集團(tuán)、北大縱橫集團(tuán)、硅谷動力電子科技海龍大廈上海浦發(fā)銀行、韓國商會、彩虹科技、聯(lián)想集團(tuán)金融、電子科技泛亞大廈中國民生銀行、中國人保信托投資公司、北京創(chuàng)格科技集團(tuán)、郁金香電腦、大眾電腦、北京創(chuàng)格科技集團(tuán)金融、電腦、電子科技希格瑪微軟電子科技中關(guān)村大廈網(wǎng)通、松下網(wǎng)絡(luò)、電子科技融科資訊聯(lián)想電子科技由上表可以看出，目前，中關(guān)村附近寫字樓的主要客戶為電子科技企業(yè)和與之相配套的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)。戶客要 稱主表4中關(guān)村寫字樓主要客戶群名 從這個情況也可以看出，中關(guān)村地區(qū)的寫字樓有兩極分化現(xiàn)象。圖3 中關(guān)村寫字樓租金分布比例在售價(jià)方面，售價(jià)在1300014999元/平方米的寫字樓約35萬平方米，占總體的47%，是中關(guān)村寫字樓的絕對主力售價(jià)。其他幾個價(jià)格區(qū)間供應(yīng)量相對較少，見圖2。從供應(yīng)時間來看根據(jù)我們對中關(guān)村的房地產(chǎn)供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì)，在1998年中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場供應(yīng)量曾一度擴(kuò)大（達(dá)到25萬），后萎縮。（2）人文特征分析西北部是各大高校集中地，因而誕生了許多以高校為依托的高新科技企業(yè)，人口平均年齡也較年輕。 項(xiàng)目調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)見表2。藍(lán)星大廈雙橋大廈銀網(wǎng)中心融科資訊世紀(jì)豪景帝恒寫字樓中關(guān)村大廈中成大廈光大國信大廈北大太平洋大廈希格瑪中心稱清華東路│北四環(huán)海淀新技術(shù)大廈北四環(huán)│北三環(huán)海龍大廈北三環(huán)│西外大街方圓大廈大地寫字樓航天長城大廈理工科技大廈北京硅谷電腦城泛亞大廈數(shù)碼大廈學(xué)研大廈知春大廈騰達(dá)大廈清華同方科技廣場理想大廈中電信息大廈海泰大廈太平洋國際大廈名目稱區(qū)域項(xiàng)名目稱區(qū)域項(xiàng)名目表1 中關(guān)村地區(qū)部分寫字樓項(xiàng)目名稱及所處區(qū)域統(tǒng)計(jì)區(qū)域項(xiàng) 平方米，通過租賃價(jià)格走勢可以看出明年年初的價(jià)格水平不容樂觀。平方米的寫字樓有174家。平方米的甲級寫字樓有34家，日租金水平在45元/天寫字樓租賃市場雖然有明顯的漲勢，但是情況并不容樂觀，目前全市寫字樓日租金水平超過6元/天目前租金漲勢明顯的區(qū)域主要集中在中關(guān)村區(qū)域、朝陽區(qū)CBD區(qū)域、長安街沿線及金融街等區(qū)域。雖然北京寫字樓市場的整體租金漲勢明顯，但這并不表明整個寫字樓市場的供需已經(jīng)達(dá)到平衡。行情上升之猛之快，不亞于北京的股票市場，甚至個別樓宇已經(jīng)“封存”。受高投資回報(bào)率的吸引，一些以投資為目的買家也開始大面積購買寫字樓（如凱旋大廈就吸引了一部分投資型買家），因此寫字樓的銷售價(jià)格是緩慢上升。售價(jià)的上漲很大程度上取決于去年尚未完工的寫字樓今年由于接近現(xiàn)房而調(diào)整了價(jià)格，如接近完工的樓盤數(shù)碼科技大廈和靠近未來奧運(yùn)村的樓盤遠(yuǎn)大中心，這些樓盤對2001年售價(jià)的上漲起了主要作用。（三）租售狀況調(diào)查與分析寫字樓的銷售情況分析從售價(jià)上看，今年的售價(jià)與去年相比有了一定程度的提高。從IT行業(yè)看，盡管以門戶網(wǎng)站為代表的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)進(jìn)入了嚴(yán)冬，但I(xiàn)T行業(yè)中的其它部門，如通訊業(yè)卻對寫字樓表現(xiàn)出了強(qiáng)烈的需求。從需求的行業(yè)分布上看，證券業(yè)與通訊業(yè)需求旺盛。由于這里是祖國的首都，無論是從經(jīng)濟(jì)的角度，還是從政治的角度來看，北京寫字樓的輻射范圍都極
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1