【正文】 息，追求生活 優(yōu)越的人士；①3① 對中天集團(tuán)及項(xiàng)目較具信心的投資者。①4① 物業(yè)管理a① 物業(yè)配套 純凈水管道供應(yīng)系統(tǒng)、有 線電視、有 線電話、住宅電梯、煤氣、獨(dú)立電表、樓宇對講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、2022 平方米康體運(yùn)動(dòng)中心等近 50 項(xiàng)配套的高科技 設(shè)施。鄰近的人民廣場、河 濱公園、青少年宮及社區(qū)配套。b① 生活配套 處于最繁華的兩條商業(yè)街中華路與瑞金路之間，購 物消費(fèi)， 應(yīng)有盡有；市一醫(yī)，婦幼醫(yī)院，文化路菜市場和 122 路公交車及 8 條中巴專線構(gòu)架的便捷交通。①2① 配套設(shè)施a① 文化配套 生活在文化中心區(qū)，氣 質(zhì)素質(zhì)高人一籌， 這里與青少年 宮一墻之隔，與市一中隔街相望。廣場上擁有 30 米的歐工羅馬立柱拱門、3000M 2的羅馬式中心廣場，高 12 米、寬 米的羅馬連廊，噴泉組合水景、巴洛克亭等歐式景 觀。b① 環(huán)境綠化中天廣場首家引入廣場環(huán)境設(shè)計(jì)理念， 12022M2的廣場環(huán) 境營造了一個(gè)居家體閑的理想場所。1. 中天廣場推出市場的形象是： 歐陸風(fēng)情，典雅氣派，體驗(yàn)完美人生感覺。由于項(xiàng)目所處相對優(yōu)越的地理位置，是目前 貴陽市同檔次物 業(yè)至大規(guī)模的高檔盤，具有規(guī)模效應(yīng)的優(yōu)勢，同時(shí)借中天集團(tuán)的公司品牌在整個(gè)市 場都是舉足輕重的地位，還借用了一些沿海比較前 衛(wèi)的物業(yè)概念?？偨ㄖ娣e為 180000M2，其中住宅面積130000M2，居住戶數(shù) 1000 戶 ，戶型 18 種，大型康體會(huì)所 20220M2，停車位 350 個(gè)，歐式園林廣場 12022M2。5) 公園式的生活環(huán)境,酒店式中天星園在廣告推廣中都是以大手全版形式出現(xiàn),體現(xiàn)它的實(shí)力,塑造它的品牌,及高素質(zhì)社區(qū),能使業(yè)主的身份有自豪感,從而增加了附加值使價(jià)位在同地段中遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出.的舒適感覺。3) 中天房產(chǎn)第四代產(chǎn)品。4) 為力爭超越一切,追求全新生活的您奉現(xiàn).首先給市民新大陸 的懸 念,而且版是豎向半版,比較搶眼,色彩和畫面比較能突出主題.中天星園1) 智能化生活享受,唾手可得(智能篇)2) 打開水龍頭,就是純凈水(凈水篇)3) 美麗的絕對(環(huán)境篇)1) 舒適,安全,實(shí)用,高品位,超質(zhì)。2) 居住中心,事為業(yè)半徑定會(huì)寬廣無限。4) 空中樓閣式停車場。2) 樓頂花園,游泳池。4) 強(qiáng)調(diào)人與空間的親和。2) 聚東山仙人之靈氣。4)多種戶型選擇。都市情節(jié) 沒有什么去體現(xiàn)。廣告宣傳過于超前或夸大其辭,如果能把握適當(dāng)?shù)某岸葘?huì)更好,因?yàn)椴恢劣谧屬I家到現(xiàn)場而失望.樓盤名稱廣告訴求點(diǎn) 廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評析金輝大廈1)抹不去的都市情節(jié)2)成熟穩(wěn)重,1)客廳落地大玻,全景觀式房間。3)六個(gè)風(fēng)格各異的綠色庭院。3) 四套配屋頂花園的躍層空中別墅.封頂在即以優(yōu)惠價(jià)促銷倒不如在限期送禮品等,因?yàn)橘I家還會(huì)期望之后的價(jià)格下降.冠竹苑環(huán)城線內(nèi)唯一大型的花園式住宅小區(qū)1)世人關(guān)注的居家之所。7) 教師購房優(yōu)惠 12%.鑫海大廈封頂在即 1) 4 月 10 日前優(yōu)惠價(jià) 2780 元/M2起 。5) 因?yàn)槲业墓廨x也有你的光輝(借教師節(jié)推盤 )。3) 1138 元/M 2起價(jià)。塑造地段優(yōu)勢的概念,但缺乏樓盤素質(zhì)與地段相襯.4) 米層高樓盤名稱廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評析九龍花園首席度假式居住特區(qū)1)綠色特色2)回歸大自然3)躍式,復(fù)式,錯(cuò)式4)950 元/M 2作為如此的低價(jià)盤,做出首席度假式居住特區(qū),應(yīng)該比較吸引置業(yè)人士榕筑花園工薪階層的高尚住宅1) 真誠相約榕筑花園小區(qū)。2)商\住\辦一體的綜合樓。4)建筑面積 78 萬 M2。2)貴州省唯一的國家級城市住宅示范小區(qū)。但過多宣傳其它方面因素,而應(yīng)該側(cè)重體現(xiàn)躍式戶型帶來的一種與眾不同的生活空間.銀海大廈千呼萬喚大公開,發(fā)售價(jià) 2880元/m 2起1)中華北路與黔靈東路交匯黃金地段2)平層,錯(cuò)層,躍層的戶型3)贈(zèng)送電話,有線電視, 對講門鈴,煤氣入戶,互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)入戶等 該項(xiàng)目以 2880 元/M 2的低價(jià)入市造勢,而且又贈(zèng)送多件物品作優(yōu)惠措施,本來可以促銷,但沒有限定時(shí)間,因此目標(biāo)客戶群多數(shù)會(huì)處于觀望狀態(tài).樓盤名稱廣告訴求點(diǎn) 廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評析時(shí)代名仕樓1)享不盡的都市風(fēng)情2)高貴典雅,婷婷玉立1)精美樣板房敬請參觀2)1600M2的高級觀光會(huì)所3)24 小時(shí)中央供熱水系統(tǒng)4) 居都市之巔,全景觀落地大玻5)電子遙控門鎖在廣告畫面上可以看到一個(gè)婷婷玉立的女士與項(xiàng)目外觀的相對比，一語雙關(guān)，襯手……鉆石廣場1)南明河畔,貴陽外灘2)鉆石廣場,甲秀天下1)選擇的七大理由:地段,自在,輕松,便利,星級,享受,實(shí)力2)大南廣場的標(biāo)志性建筑3)七成三十年按揭4)成就一生的榮華與富貴能盡量借周邊的配套優(yōu)勢進(jìn)行推盤,塑造大南，廣場的標(biāo)志性建筑,但作為標(biāo)志性建筑要具備什么?為什么?沒有將支持點(diǎn)宣 傳 出去.3)龍騰盛世,惟我獨(dú)尊中天廣場1)歐陸風(fēng)情,典雅氣派2)登峰造極3)締造經(jīng)典的歐式高層建筑群1)最有價(jià)值的文化配套2)最具完美的生活配套3)最大規(guī)模的休閑配套4)最高檔次的物業(yè)配套5)購買中天廣場房產(chǎn)可采用舊房置換新房的辦法中天廣場由于規(guī)模大,又具中天集團(tuán)的品牌,地理位置相對優(yōu)越,因此極度塑造經(jīng)典高尚社區(qū)。6．從消費(fèi)群體上分析不成熟的市場,消費(fèi)者的置業(yè)觀念必然滯后,處于感性階段,還沒有形成理性置業(yè)觀念,因此,本項(xiàng)目在推廣時(shí)應(yīng)認(rèn)引導(dǎo)置業(yè)者的消費(fèi)觀念成為主導(dǎo)思想。這一點(diǎn)對本項(xiàng)目有很大的借 鑒意義。從一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來看,每個(gè)行業(yè)的發(fā)展都有一定的階段性,消費(fèi)者對新事物的了解,接受也有一過程。3) 項(xiàng)目的全程營銷缺管乏系統(tǒng)性,連貫性等,停留在某個(gè)階段的促銷,對品牌的塑造帶來很多不利因素,同時(shí)也沒有達(dá)到整合營銷的效果。3．從項(xiàng)目包裝推廣手法分析1) 策劃及項(xiàng)目包裝理念有超前意識,但建筑商對精品的筑造不能匹配社區(qū)的概念,因此整體性的效果不明顯。特別貴陽的西部準(zhǔn) 備開發(fā)一個(gè)金羊小區(qū) ,因此郊區(qū)的房地產(chǎn)市場商機(jī)無限,但要把握好時(shí)機(jī)。由于市中心的房價(jià)高企,該區(qū)域成為眾多貴陽市民首選的位置,因此它的房地產(chǎn)市場還存在極大的發(fā)展空間。1) 中華路板塊(均價(jià) 3600 元/M 2左右)作為貴陽的商業(yè)中心,也是貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域,近兩來一直是房地產(chǎn)的熱點(diǎn)市場,房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展,同時(shí)引進(jìn)了先進(jìn)、超前的開發(fā)理念,對推動(dòng)貴陽房地產(chǎn)業(yè)起了巨大的作用,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費(fèi)者所接受,成為貴陽市民眾望所歸的置業(yè)地帶,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價(jià)位不斷上升,由于開發(fā)相對過量,處于供過于求的狀態(tài),加上價(jià)格提高增加了置業(yè)的門檻,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競爭的熾熱化狀態(tài)。以中天花園、榕筑花園等為代表的城郊物 業(yè)，代表著一種以城郊結(jié)合部綠色和環(huán)境文化為主要特征，倡導(dǎo)回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內(nèi)容及人性化“以人為本” 為賣點(diǎn)的突出特點(diǎn)，從內(nèi)涵、價(jià)值上更加符合廣大中低收入消費(fèi)群需求，故銷售都比較紅 火，同 時(shí)，筑城郊區(qū)住宅的文化板塊正在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，投 資者越來越重視 物業(yè)的環(huán)境，配套 設(shè)施和物業(yè)管理，郊區(qū)地塊大有可為 ，關(guān) 鍵是你怎樣去做。據(jù)悉， 貴陽這樣一個(gè)不大的城市，現(xiàn)已注冊 400 多家房開企 業(yè)，仍有不少從事其它行業(yè)的企業(yè)家，準(zhǔn)備進(jìn)軍房地產(chǎn)，貴陽近年來的房地 產(chǎn)發(fā)展勢頭使深圳、廣州等地的諸多房地產(chǎn)商“ 搶攤貴陽”已成為共識。與此同 時(shí)，國家取消福利實(shí)物分房，實(shí)行住房分配 貨幣化，增加住房信 貸的投入，開放住房二級市場，減免部分稅費(fèi)等一系列措施，極大地提高了群眾改善和購買 住房的積極性，住房開始成為人們最大消費(fèi)。其中經(jīng)濟(jì)適用房約占全省新開工面積的 80%，較上年增長 95%，經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占住房竣工面積的 75%，是商品房竣工面積的 倍。據(jù) 統(tǒng)計(jì)，去年貴州省共完成住宅總投資 37 億元，比上年增長 90%。貴州省經(jīng)濟(jì)適用房去年完成投資 億元，較上年增長 108%，并帶動(dòng)其它相關(guān)住宅產(chǎn)業(yè)投資增加一倍以上。房管部門將會(huì)有更大的動(dòng)作，更優(yōu)惠的政策刺激，從而盤活存量，促進(jìn)二、三級市場大力發(fā)展。而通常手法是通過 減免、 補(bǔ)貼稅費(fèi)降低交易門檻 ，房改房暫緩交土地收益金亦可入市等辦法。目前，據(jù)稱房管部門仍有 60 萬 M2存量房。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)是一個(gè)過 程，也是一個(gè)必然的發(fā)展趨勢。住宅 產(chǎn)業(yè)化的推 進(jìn)涉及面還很廣，各地的實(shí)際情況，也有差異，但首先應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是觀念更新。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)，實(shí)際上是在告訴企業(yè)如何看市場的問題。(三) 貴州將推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化貴州屬聯(lián)合國土地警戒線以下的省份，而住宅又多是 磚混 結(jié)構(gòu)， 為什么？因?yàn)楸阋?，這就很矛盾。 馬當(dāng)、白云、小河地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)潛力很大， 現(xiàn)在交通道路又有了很大改 觀，老百姓住房投 資升值保值的觀念加強(qiáng)，會(huì)有更多的市民將余 錢投向房地產(chǎn)，從這個(gè)角度上看，2022 年的筑城樓市將會(huì)出現(xiàn)新的發(fā)展勢頭。貴陽市的房地產(chǎn)市場價(jià)格近年來呈穩(wěn)中有升趨勢，尤其是中心區(qū)房價(jià)，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應(yīng)相對減少，因而市區(qū)房價(jià)上揚(yáng) 在所難免。： ；:； 群：目錄一、貴陽房地產(chǎn)宏觀市場分析： .................................................................1(一) 2022 年貴陽房地產(chǎn)發(fā)展分析： ........................................................1(二) 2022 年貴陽市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 ........................................................1(三) 貴州將推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化 .....................................................................2(四) 貴州省 2022 年居民住房消費(fèi)狀況 ...................................................3(五) 貴陽房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢 .....................................................4(六) 貴陽市 2022 年 13 月批準(zhǔn)商品房預(yù)售 ...........................................5二、貴陽市房地產(chǎn)微觀市場分析： .............................................................71．從市場板塊角度分析 ...........................................................................72．從房地產(chǎn)實(shí)體分析 ...............................................................................83．從項(xiàng)目包裝推廣手法分析 ...................................................................84．從房地產(chǎn)發(fā)展的成熟度上分析 ...........................................................95．從價(jià)格定位上分析 ...............................................................................96．從消費(fèi)群體上分析 .............................................................................10三、貴陽市樓盤廣告分析 ..................................................................11四、項(xiàng)目競爭對手個(gè)案分析： ...................................................................18一 中天廣場案例： ...............................................................................181. 中天廣場推出市場的形象是： ......................................................192. 中天廣場目標(biāo)客戶群 ......................................................................223. 推廣策略 ..........................................................................................22總結(jié)語 ...............