【正文】 100100/1005257慧谷時(shí)空5600100/98100/99100/100100/1005772平均值3個(gè)可比實(shí)例均為高層或小高層建筑物，l～4層裙樓為商鋪，5層及以上為辦公或住宅。中國(guó)光谷光電子（核心）市場(chǎng)工程建筑施工圖設(shè)計(jì)統(tǒng)一總說明》，設(shè)計(jì)總建筑面積為74185㎡。根據(jù)a市同類房地產(chǎn)開發(fā)資金投入的一般情況及該項(xiàng)目的具體情況，確定在開發(fā)建設(shè)期內(nèi)，開發(fā)資金在開發(fā)期第1年投入60%，開發(fā)期的第二年投入40%。估價(jià)對(duì)象上適合修建大型專業(yè)商場(chǎng)，根據(jù)a市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期、估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目的規(guī)模及實(shí)際情況確定開發(fā)周期為2年。因?yàn)榧僭O(shè)開發(fā)法是成本法的倒算方法。 表3－24臨路口三面臨街兩面臨街一面臨街距側(cè)街7m內(nèi)一面臨街距側(cè)街7m外修正系數(shù)1．191．140．050e、基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)結(jié)果單位地價(jià)＝2034（1＋0．0414）1ll＝（元/㎡）總地價(jià)＝247。根據(jù)《a市土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告》中宗地街角地修正系數(shù)表知，估價(jià)對(duì)象街角地修正系數(shù)為1．14。宗地寬深比修正系數(shù)表 表3－22寬度（m）131415≥16修正系數(shù)⑦宗地寬深比修正臨街土地的地價(jià)并不只是單獨(dú)受到臨街深度和寬度的影響，特別是一些大型商業(yè)設(shè)施，地價(jià)隨地塊深度的增加而增加，同時(shí)又因其店面寬度大而提高了土地收益。宗地臨街寬度修正系數(shù)表寬度修正主要是對(duì)低于或高于臨街鋪面平均寬度的宗地進(jìn)行修正?！炯m錯(cuò)】缺容積率的修正。宗地形狀修正系數(shù)表估價(jià)對(duì)象宗地形狀不規(guī)則，對(duì)土地利用有一定影響。宗地面積修正系數(shù)表經(jīng)估價(jià)人員的實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象面積適中，對(duì)土地利用較為有利。②交易期日修正系數(shù)a市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日為2001年1月1日，調(diào)查a市近年商業(yè)用地價(jià)格上漲情況，地價(jià)漲幅在每年2%左右，根據(jù)有關(guān)文件及近期a市土地市場(chǎng)行情，估價(jià)對(duì)象交易期日修正系數(shù)為1．118。0．0414d、宗地個(gè)別因素修正①使用年期修正系數(shù)因估價(jià)對(duì)象宗地設(shè)定評(píng)估年限為40年，與基準(zhǔn)地價(jià)年期一致，故不做年期修正，年期修正系數(shù)為1。 表3－19因數(shù)影響因素調(diào)查情況優(yōu)劣程度修正幅度繁華程度距市級(jí)商服中心距離距中山大道約18000m劣－0．0191距區(qū)級(jí)商服中心距離距中南路約7000m劣－0．0174距小區(qū)級(jí)商服中心距離距魯巷廣場(chǎng)約50m優(yōu)0．0067距街區(qū)級(jí)商服中心距離距魯巷廣場(chǎng)約50m優(yōu)0．0013交通條件臨街道路狀況臨珞瑜路，混合型主干道優(yōu)0．0155臨公交站點(diǎn)狀況17條優(yōu)0．0180距火車站距離距武昌火車站約10000m劣－0．0038距長(zhǎng)途汽車站距離距付家坡客運(yùn)站約7000m劣－0．0038距碼頭距離距a市港碼頭約13000m較劣－0．0013基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況供水狀況99優(yōu)0．0140排水狀況好優(yōu)0．0140距醫(yī)院距離距省榮軍醫(yī)院約2000m劣－0．0049距電信營(yíng)業(yè)廳距離距魯巷電信營(yíng)業(yè)廳約300m較優(yōu)0．00l5環(huán)境狀況噪聲污染輕度污染一般0大氣污染輕度污染一般0綠地覆蓋一般一般0地形狀況地勢(shì)平坦優(yōu)0．0105地質(zhì)狀況抗震能力一般一般0人口狀況人口密度約20575人/km一般0城市規(guī)劃道路規(guī)劃主干道優(yōu)0．0102用地規(guī)劃較繁華商業(yè)區(qū)較優(yōu)0．0021合計(jì) 表3－17因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣繁華程度距市級(jí)商服中心距離（m）＜600800～15001500～25002500～3500＞3500距區(qū)級(jí)商服中心距離（m）＜400400～700700～12001200～1600＞1600距小區(qū)級(jí)商服中心距離（m）＜100200～300300～400400～500＞500距街區(qū)級(jí)商服中心距離（m）＜5050～100100～200200～250＞400交通條件臨街道路狀況混合型主干道生活型主干道生活或交通型主干道生活型次干道支路臨街公交站點(diǎn)狀況（條）＞1210～146～104～6＜4距火車站距離（m）＜30003000～45004500～60006000～8000＞8000距長(zhǎng)途汽車站距離（m）＜300300～12001200～20002000～3000＞3000距碼頭距離（m）＜600600～30003000～60006000～8000＞2100基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況供水狀況（%）＞99989796＜96排水狀況好較好一般較差差距醫(yī)院距離（m）＜300300～600600～900900～1200l200距電信營(yíng)業(yè)廳距離（m）＜200200～40400～700700～20002000環(huán)境狀況噪聲污染無污染基本無污染輕度污染污染較重嚴(yán)重污染大氣污染無污染基本無污染輕度污染污染較重嚴(yán)重污染綠地覆蓋好較好一般較差差地形狀況地勢(shì)平坦地勢(shì)較平坦，對(duì)建筑物無影響地勢(shì)較平坦，對(duì)建筑物影響較小地勢(shì)不較平坦，需考慮坡度的影響地勢(shì)不平坦需經(jīng)過平整才能使用地質(zhì)狀況堅(jiān)固類場(chǎng)地土體，抗震能力強(qiáng)硬塑類場(chǎng)地土體，抗震能力較強(qiáng)抗震能力一般軟塑類場(chǎng)地土體，抗震能力較弱軟塑類場(chǎng)地土體，抗震能力弱iv級(jí)商業(yè)用地宗地地價(jià)區(qū)位因素修正系數(shù)指標(biāo)說明表【糾錯(cuò)】估價(jià)對(duì)象土地用途是綜合，應(yīng)按綜合用途基準(zhǔn)地價(jià)考慮，而非商業(yè)用途40年。a市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)定義為：在估價(jià)期日為2001年1月1日，宗地外圍“給水、排水、電、路、通訊”五通和宗地內(nèi)場(chǎng)地平整的條件下，各網(wǎng)格單元、各路線價(jià)區(qū)段、各應(yīng)用評(píng)價(jià)單元和各級(jí)別中，國(guó)有土地使用權(quán)出讓狀態(tài)下，按商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途區(qū)分，在法定最高出讓年限時(shí)的平均價(jià)格。土地定級(jí)級(jí)別分為商業(yè)用地級(jí)別、住宅用地級(jí)別、工業(yè)用地級(jí)別和綜合定級(jí)級(jí)別。（1）基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算土地價(jià)值a、基準(zhǔn)地價(jià)概況根據(jù)c省物價(jià)局、c省國(guó)土資源廳《省物價(jià)局省國(guó)土資源廳關(guān)于a市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的批復(fù)》（鄂價(jià)房服［2002］171號(hào)），a市市區(qū)土地定級(jí)估價(jià)成果已經(jīng)過國(guó)土資源部、省國(guó)土資源廳、省物價(jià)局驗(yàn)收通過。十四、風(fēng)險(xiǎn)提示（略）十五、變現(xiàn)能力分析（略）十三、估價(jià)報(bào)告使用期限在房地產(chǎn)市場(chǎng)未發(fā)生明顯波動(dòng)的前提下，本次估價(jià)報(bào)告使用期限自本估價(jià)報(bào)告出具之日起為半年，即估價(jià)報(bào)告完成之后的半年內(nèi)，實(shí)現(xiàn)估價(jià)目的時(shí)，可以估價(jià)結(jié)果作為依據(jù)，超過半年需重新進(jìn)行評(píng)估。十二、估價(jià)作業(yè)日期2006年8月25日至8月28日。15703．16【糾錯(cuò)】估價(jià)結(jié)果應(yīng)披露三種價(jià)值，缺假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值、估價(jià)師所知悉的法定優(yōu)先受償款。 表3－16序號(hào)樓層建筑面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬元）11樓1—7軸86779017．237824．2522樓143625485．957878．91詳見下表：房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果一覽表【糾錯(cuò)】未說明選用估價(jià)方法的定義。七、估價(jià)依據(jù)（略）八、估價(jià)原則（略）【注意】如列出原則，必須有謹(jǐn)慎原則，沒有算錯(cuò)誤。4．建筑物結(jié)構(gòu)：鋼混。2．權(quán)利狀況：委托人擁有在建工程建筑物合法權(quán)屬和土地使用權(quán)，土地所有權(quán)為國(guó)家所有，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓。六、價(jià)值定義本報(bào)告中房地產(chǎn)抵押價(jià)值，等于抵押的房地產(chǎn)在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款?！炯m錯(cuò)】估價(jià)時(shí)點(diǎn)在作業(yè)日期之后，應(yīng)說明理由。四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。（3）使用及保養(yǎng)估價(jià)對(duì)象在建工程于2002年開始施工，目前土建工程、主體安裝工程已基本完成，水、電、綠化、消防工程均已到位，其他安裝工程正在進(jìn)行，尚未投入使用。一層設(shè)計(jì)為大型商場(chǎng)、辦公用房，建筑主入口位于宗地西北側(cè)，通過多級(jí)踏步臺(tái)階進(jìn)入四層高的中庭，二、三層功能基本同一層，四層后部為無柱大型空間，主要布置“光谷”展廳，前部設(shè)計(jì)有新聞發(fā)布廳、辦公場(chǎng)所及貴賓休息區(qū)等。2．建筑物狀況（1）建筑物權(quán)屬及登記估價(jià)對(duì)象為光電子核心市場(chǎng)的1樓①—⑦軸、2樓在建工程，光電子核心市場(chǎng)位于a市洪山區(qū)魯巷綠化廣場(chǎng)東南側(cè)，設(shè)計(jì)總建筑面積74185㎡，總體建成后擬作為光電子市場(chǎng)使用，在建工程權(quán)屬合法所有人為甲公司。 表3－15地下層一層一層夾層二層二層夾層三層三層夾層四層四層夾層合計(jì)1754512353133511955240711937240711937230974185（3）基礎(chǔ)設(shè)施估價(jià)對(duì)象土地地勢(shì)較平坦，整塊地形呈不規(guī)則幾何形狀；宗地?zé)o坡度，與周圍鄰地?zé)o高差。本次評(píng)估的1樓①—⑦軸建筑面積為8677㎡（含分?jǐn)倞A層），2樓建筑面積14362㎡（含夾層）。（2）土地利用狀況估價(jià)對(duì)象為光電子核心市場(chǎng)的1樓①—⑦軸、2樓在建工程，光電子核心市場(chǎng)為1幢五層建筑物，地上四層，地下一層。2002年6月26日，a市國(guó)土資源管理局b新技術(shù)開發(fā)區(qū)分局核發(fā)了《國(guó)有土地使用證》（國(guó)用［2002］字第號(hào)），土地登記用途為光電子市場(chǎng)，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，土地使用權(quán)終止日期為2052年6月26日，土地使用權(quán)剩余年限為45．83年。光電子核心市場(chǎng)1樓①一⑦軸、2樓在建工程抵押貸款估價(jià)結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象本次估價(jià)對(duì)象為甲公司擬續(xù)辦抵押貸款所涉及的位于a市洪山區(qū)魯巷綠化廣場(chǎng)東南側(cè)的光電子核心市場(chǎng)的1樓①—⑦軸、2樓在建工程，總建筑面積為23039㎡?！窘滩陌咐?－3】在建工程抵押估價(jià)報(bào)告②對(duì)再交易房屋，應(yīng)對(duì)每個(gè)用作貸款抵押的房屋進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估。③抵押期間，隨著時(shí)間推移，若經(jīng)營(yíng)管理不利、房地產(chǎn)過度使用、使用價(jià)值貶損、市場(chǎng)泡沫等因素會(huì)使抵押房地產(chǎn)價(jià)值下降?！镜盅喝A段三注意】①房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來下跌的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素予以分析和說明。變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用