【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 有較大的差距。2022 年 2022 年 2022 年民用車擁有量（輛） 88608 93508 預(yù)計(jì) 100000私車擁有量（輛） 42292 48292 預(yù)計(jì) 55000所占比例 % % 預(yù)計(jì) 55%吉 林 市 私 車 擁 有 量 增 長(zhǎng) 圖100003000050000700002022年 2022年 2022年吉 林 歷 年 民 用 車 擁 有 量 增 長(zhǎng) 圖800008500090000950001000001050002022年 2022年 2022年22 / 73房地產(chǎn)交易情況列表內(nèi)容 2022 年 2022 年 2022 年 03 年增長(zhǎng)率 04 年增長(zhǎng)率 2022（長(zhǎng)春） 2022（長(zhǎng)春）新開工面積（平方米） 2933287 2715176 1967978 % % / /竣工面積（平方米） 1797545 1927815 1354244 % % /銷售面積（平方米） 1283820 1267625 1539910 % % 住宅銷售單價(jià)（元/平方米） 1149 1187 1330 % % 2245 2182房地產(chǎn)開發(fā)投資額（萬元） 293069 305181 304979 % % / /房地產(chǎn)開發(fā)投資成本（元/ 平方米） 999 1124 1550 % % / /從房產(chǎn)交易的數(shù)據(jù)上我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：房產(chǎn)交易量較大，平均價(jià)格較低2022 年吉林市商品房的銷售面積達(dá)到 126 萬平米，04 年更是達(dá)到了 153 萬平方米，增長(zhǎng)了 .%。而省會(huì)長(zhǎng)春 03 年的銷售面積為 萬平米，04 年由于其市場(chǎng)的不景氣，商品房?jī)r(jià)格降到了 4 年來的最低點(diǎn)，住宅成交面積也降到了 萬平方米。根據(jù)吉林與長(zhǎng)春兩城市的人口對(duì)比，吉林市只占長(zhǎng)春一半的市區(qū)人口，卻購(gòu)買了相當(dāng)于長(zhǎng)春 70%面積的商品房?？梢哉f，銷售面積非常大。但從單價(jià)上看，04 年長(zhǎng)春市 2182 元/平方米的平均成交價(jià)格仍然要比吉林市銷售均價(jià)高出近 1000 元/ 平方米，如此大的價(jià)格落差應(yīng)該引起我們的關(guān)注。23 / 73房產(chǎn)開發(fā)成本增高，利潤(rùn)空間被壓縮根據(jù)房產(chǎn)開發(fā)投資額，我們核算出每平方米房地產(chǎn)開發(fā)投資成本。從 02 年到 03 年，成本單價(jià)增長(zhǎng)了 %，而銷售單價(jià)只增長(zhǎng)了 % ；04 年的成本單價(jià)更是增長(zhǎng)了 %，而銷售單價(jià)只增長(zhǎng)了 %。而從近幾年的發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，吉林市的土地價(jià)格正在不斷抬升，建筑成本也隨之提高，顯而易見的是，房產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)空間被壓縮。商品房銷售形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，但仍有較多存量房存在從 02 年和 03 年的數(shù)據(jù)來看，吉林市每年銷售的房產(chǎn)面積只占每年竣工面積的 65%—70%；而 04 年的新開工面積相比 03 年下降了 %，成交面積卻上升了 %，銷售面積要多于竣工面積，房產(chǎn)銷售形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，這受到多方面的影響。但考慮到 02 和03 年的存量房有著 115 萬方的巨大體量，即使 04 年的去化速度有了加快，但 05 年的市場(chǎng)上仍然會(huì)有較多的存量房存在。購(gòu)房者多為自住用途，基本不存在投資現(xiàn)象綜觀全國(guó)各大城市，隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，越來越多的市民都會(huì)考慮通過購(gòu)房來投資，這一現(xiàn)象在一些房?jī)r(jià)較高的城市尤為明顯。但吉林市的購(gòu)房者卻恰恰相反，幾乎所有的購(gòu)房其購(gòu)房都是自住用途，基本不會(huì)考慮投資用途。之所以會(huì)這樣，主要是因?yàn)樵撌械姆績(jī)r(jià)較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未完全發(fā)展，房地產(chǎn)在第三產(chǎn)業(yè)中所占的比例不是最大。但從其它城市房產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，隨著吉林市場(chǎng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房?jī)r(jià)的提高，今后幾年可能會(huì)出現(xiàn)房產(chǎn)投資現(xiàn)象。24 / 73二手房市場(chǎng)低迷由于吉林市的房?jī)r(jià)較低，購(gòu)房者多為自住用途，基本不存在投資現(xiàn)象，受此影響，二手房市場(chǎng)也很低迷，整個(gè)吉林市很難找到家中介公司。相比較二手房二言，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)更愿意購(gòu)房新房，因?yàn)樾路績(jī)r(jià)格并不比二手房貴。預(yù)計(jì)這個(gè)低迷的二手房市場(chǎng)在短時(shí)期內(nèi)很難會(huì)有改變。市場(chǎng)潛力巨大，發(fā)展前景看好目前已有多家外地外省市的大型房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)軍吉林，之所以會(huì)這樣很大一部分原因是這些外來開發(fā)商看好吉林市的房產(chǎn)發(fā)展前景。隨著東北老工業(yè)經(jīng)濟(jì)的振興，當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨降奶岣?，改變目前居住環(huán)境的意愿會(huì)越加迫切。而從目前吉林市新開的樓盤來看，中低檔次商品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加；從當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有經(jīng)濟(jì)狀況來看，存在著相當(dāng)一部分具有較高經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)買高檔商品房的客源群體。隨著經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)的發(fā)展，吉林的房產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大，發(fā)展前景為人所看好。25 / 73五、圖解吉林松花江是吉林城市發(fā)展的軸心，相當(dāng)于黃浦江在上海的地位。此圖是從本地塊眺望江對(duì)岸，景觀較好。26 / 73公交車是吉林市民出行的重要交通工具?，F(xiàn)有公交線路較多，班車之間間隔大約 68 分鐘，總體來看比較方便。上下班時(shí)通常會(huì)很擠，顯示市區(qū)居民已經(jīng)開始遠(yuǎn)離自住地上班了。27 / 73吉林市內(nèi)道路很寬，即使是上下班高峰時(shí)間一樣很少堵車。左圖為在市區(qū)較有代表性的吉林大街。28 / 73大型超市已經(jīng)成為吉林市民日常生活中不可缺少的一部分。目前吉林市已有臺(tái)灣大福源、法國(guó)樂購(gòu)和上海華聯(lián)進(jìn)駐，共有 5 家賣場(chǎng)，正在籌劃中的賣場(chǎng)也不少于3 家，右圖為火爆的超市收銀臺(tái)。29 / 73吉林市貿(mào)易相對(duì)較為滯后，但作為周邊廣闊地區(qū)中最大的城市，外來商戶通常會(huì)選擇吉林作為商品的集散地。左圖為溫州商客在吉林的大型商品批發(fā)市場(chǎng)——溫州商貿(mào)城。30 / 73六、吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析前 言 通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，吉林市整體的房產(chǎn)市場(chǎng)還處于初級(jí)階段。房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體開發(fā)水平不高，開發(fā)商大多實(shí)力有限，難以推出切合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。這也導(dǎo)致了大多數(shù)市內(nèi)的樓盤都很難突破周邊行情，取得較好的銷售業(yè)績(jī)。雖然如此，鑒于本案體量不小，日后推廣必然會(huì)對(duì)吉林這個(gè)本就容量有限的市場(chǎng)形成大規(guī)模沖擊。所以，細(xì)致的分析現(xiàn)有的住宅市場(chǎng)是相當(dāng)重要的。我們將吉林市按照江景房和非江景房做了區(qū)分。一般來說，江景房代表吉林市房產(chǎn)的高端產(chǎn)品。而非江景房則正好相反，主要以中低檔產(chǎn)品為主。本地塊從位置來看屬于江景房范疇。31 / 73一、江景房案名 開發(fā)商 規(guī)模 價(jià)格（元/平方米） 主力面積（平方米） 主力價(jià)格 銷售期 銷售率 平均年去化 量 建筑形態(tài)化建*江畔明珠 化建房地產(chǎn) 總建 17 萬方 1600—1850 80—110 14—20 萬 二年以上 70% 6 多層、小高 層、高層萬達(dá)*江畔人家 大連萬達(dá) 總建 35 萬方一期 18 萬 江景房均價(jià)3800—3900 130—220 40—70 萬 2 年 80% 高層、多層五星國(guó)際名家 巨龍房地產(chǎn) 總建 99650 平方米2600—4300 元 /平方米（價(jià) 3200 元/平方米）98—190 40—80 萬 1 年 42% 高層濱江名居 捷發(fā)房產(chǎn) 總建 萬方 1750 兩房114120 2021 萬 4 個(gè)月 70% 紫云花園 紫云房產(chǎn) 估計(jì) 3 萬方左右 兩年前的售完價(jià) 4000 80—130 32—52 萬 兩年前已售 完 100% 濱江高層建豐馨苑 建豐房產(chǎn) 4 萬方左右 江景房 36003700其他 2500 三房 200210 7376 萬 兩年 80% 高層紫光秀苑 瀚星房產(chǎn) 萬方 2980（含裝修） 兩房 145165 4349 萬 一年半 95% 小高層水韻名城 建龍地產(chǎn) 總建 23 萬方一期 10 萬 2300—3400沿江 2700—3400 三房 135—170 25—50 萬 2 年 60% 3 高層、小高 層紫云秀苑 紫云房產(chǎn) 總建 5 萬方左右 2900 140—220 42—60 萬3 年以上（01 年 8 月開盤）70% 高層32 / 73隆鑫城市之光 隆鑫房產(chǎn) 總建 6 萬方 2300 復(fù)式180185 萬 一年半 65% 高層 建筑形態(tài)江 景 房 建 筑 形 態(tài) 分 布14%57%29%多 層小 高 層高 層有上圖我們可知，吉林市內(nèi)江景房中的建筑形態(tài)以小高層和高層為主，其比例占到總數(shù)的 86%，而多層只有 14%。33 / 73 總建規(guī)模江 景 房 總 建 規(guī) 模 比 較0510152025303540化 建*江 畔明 珠萬 達(dá)*江 畔人 家五 星國(guó) 際名 家濱 江名 居紫 云花 園建 豐馨 苑紫 光秀 苑水 韻名 城紫 云秀 苑隆 鑫城 市之 光從上圖可以看出，吉林市的大部分江景樓盤總建規(guī)模都在 5 萬方左右，只有萬達(dá)江畔人家、水韻名城和化建江畔明珠等三個(gè)樓盤總建超過 15 萬方，但由于萬達(dá)的江景房不過 5 萬方左右，所以真正的江景大盤也只有后兩個(gè)。34 / 73 均價(jià)水平江 景 房 均 價(jià) 水 平 分 析050010001500202225003000350040004500化 建*江 畔明 珠萬 達(dá)*江 畔人 家五 星國(guó) 際名 家濱 江名 居紫 云花 園建 豐馨 苑紫 光秀 苑水 韻名 城紫 云秀 苑隆 鑫城 市之 光有上圖可以看出，吉林市江景房的單價(jià)多數(shù)在 3000 元/ 平方米左右，江畔明珠和濱江名居由于位置過偏，均價(jià)不超過 2022 元/平方米，我們可以看出江景房明顯存在著三個(gè)價(jià)格梯度，第一梯度為以建豐馨苑為代表的中段濱江區(qū)域，價(jià)格在 3500 元/平方米以上，第二梯度為以水韻名城為代表的南段濱江區(qū)域，價(jià)格在 3000 元/ 平方米左右，第三梯度為以濱江名居為代表的北段濱江區(qū)域，價(jià)格在 2022元/平方米以下。35 / 73 主力面積0 50 100 150 200 250化 建 *江 畔 明 珠萬 達(dá) *江 畔 人 家五 星 國(guó) 際 名 家濱 江 名 居建 豐 馨 苑紫 光 秀 苑水 韻 名 城紫 云 秀 苑隆 鑫 城 市 之 光江 景 房 主 力 面 積 范 圍 分 析有上圖可知，江景房的主力面積普遍較大，多在 150200 平方米之間，面積以三房為主?？梢哉f，江景樓盤在面積的尺寸上面安排的較大，建豐馨苑甚至將三房的面積放大到 200 平米。36 / 73 主力總價(jià)0 20 40 60 80化 建 *江 畔 明 珠萬 達(dá) *江 畔 人 家五 星 國(guó) 際 名 家濱 江 名 居紫 云 花 園建 豐 馨 苑紫 光 秀 苑水 韻 名 城紫 云 秀 苑隆 鑫 城 市 之 光江 景 房 主 力 總 價(jià) 分 析由上圖可知，吉林市內(nèi)江景房主力總價(jià)大多在 4050 萬之間，五星國(guó)際名家的部分主力房型甚至超過了 80 萬，可見江景房占據(jù)了完37 / 73全占據(jù)了當(dāng)?shù)氐母叨耸袌?chǎng)。 平均年去化量江 景 房 平 均 年 去 化 量 （ 萬 平 方 米 ）012345678910化 建*江 畔明 珠萬 達(dá)*江 畔人 家五 星國(guó) 際名 家濱 江名 居建 豐馨 苑紫 光秀 苑水 韻名 城紫 云秀 苑隆 鑫城 市之 光從上圖我們可以知道，吉林市的江景樓盤年去化量差別較大，江畔明珠、萬達(dá)江畔人家和濱江名居三個(gè)樓盤的年去化量高于 5 萬方，但應(yīng)該看到，這三個(gè)樓盤總價(jià)均不高（萬達(dá)去化的大部分為低總價(jià)的多層） 。所以，真正的江景房絕大部分年去化都在 3 萬方以內(nèi)，這其中只有五星國(guó)際名家是個(gè)特例，該盤的年去化量超過 4 萬方。38 / 73 年去化速度與套總價(jià)相關(guān)性分析去 化 速 度 與 單 套 總 價(jià) 相 關(guān) 性 分 析0123456789100 20 40 60 80上圖是年去化速度與單套總價(jià)的相關(guān)性分析，豎軸代表了年去化量（萬平方米） ，橫軸代表了單套總價(jià)（萬元） 。我們可以看出，總價(jià)一旦超過 35 萬元，平均單個(gè)樓盤的去化速度都在 5 萬方以下，兩個(gè)指標(biāo)大致呈不均勻的反比例關(guān)系。39 / 73江景房區(qū)域市場(chǎng)結(jié)論： 產(chǎn)品形態(tài)以高層和小高層為主。 單個(gè)樓盤的總建規(guī)模大多只有 5 萬方左右，難以形成規(guī)模效應(yīng)。 單價(jià)沿著中——南——北依次遞減。 面積設(shè)置的較大，150200 平米為主力面積段。 主力總價(jià)段在 4050 萬元之間。 單個(gè)樓盤平均年去化量在 3 萬方以內(nèi)，速度較慢。 大部分江景樓盤的得房率在 80%以內(nèi)，面積浪費(fèi)較大。40 / 73二、非江景房案名 規(guī)模 價(jià)格（元/平方米） 主力面積（平方米） 主力價(jià)格 銷售期 銷售率 平均年去化量 建筑形態(tài)鴻博景園 25 萬方 14001800 90150 1535 萬 10 個(gè)月 95% 多層錦繡花園 總建 30 萬方首期約 5 萬 1700 125135 2223 萬 1 年 80% 4 多層，小高 層德威御園 在售總建 2萬方 1700 5065 911 萬 1 年 70% 多層亞泰欣城 在售總建 5萬方 1820 兩房6278 1114 萬 2 年 70% 多層御苑總建 萬方首期 6 萬方1750 兩房85101 萬8 個(gè)月（去年 9 月開盤）92% 17 多層吉炭家園 總建約 8 萬方 1100 兩房90105 萬5 個(gè)月(去年 12 月開盤 )95% 18 多層41 / 73萬達(dá)*江畔人家（非江景房）總建 35 萬方一期 18 萬 多層 2022—270