[經(jīng)管營銷]房地產(chǎn)評估報告樣本(編輯修改稿)
2025-04-19 02:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 有完全獨立性，估價機(jī)構(gòu)和估價人員與估價對象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系，不受外部干擾因素影響，從實際出發(fā)，公平合理地進(jìn)行估價。合法原則合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。謹(jǐn)慎原則在面臨不確定因素的情況下作出判斷時，應(yīng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。最高最佳使用原則在合法使用前提下，房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用。最高最佳使用應(yīng)是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。替代原則替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不應(yīng)明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。同一供求圈中，在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)等方面類似的房地產(chǎn)之間具有相互影響作用，其價格會互相牽制而趨于一致。估價時點原則房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢密切相關(guān)，對經(jīng)濟(jì)波動的反應(yīng)十分敏感，所以房地產(chǎn)估價結(jié)果具有很強(qiáng)的時效性，應(yīng)體現(xiàn)估價對象在某一特定時間（即估價時點）的客觀合理價格或價值。九、估價方法估價對象作為辦公房地產(chǎn)，具有較強(qiáng)的收益性，同時，經(jīng)實地勘察和市場調(diào)查，同一供求圈內(nèi)類似房地產(chǎn)近期的交易實例較多，因此本次估價擬采用市場比較法和收益法。所謂市場比較法，即將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。所謂收益法，即預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。十、估價結(jié)果在全部假設(shè)和限制條件下估價對象房地產(chǎn)于估價時點的抵押價值總額為：人民幣壹億壹仟玖佰肆拾柒萬元整（RMB11947萬元）。房產(chǎn)證號：杭房權(quán)證下移字第——號坐落建筑面積（㎡）土地證號：杭下國用（2002）字第——號土地使用權(quán)面積（㎡）總價（萬元）***9211中大廣場號七層 ***115 ***9212中大廣場號八層 ***113 ***9213中大廣場號九層 ***114 ***9214中大廣場號十層 ***112 ***9215中大廣場號十一層 ***110 ***9216中大廣場號十二層 ***109 合計11947十一、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。抵押房地產(chǎn)通用性：估價對象房地產(chǎn)設(shè)計用途為辦公，為常見和普遍使用的物業(yè)類型，通用性較好。抵押房地產(chǎn)獨立使用性和分割轉(zhuǎn)讓性：估價對象房地產(chǎn)獨立使用性強(qiáng)，可按確權(quán)單元分層進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。抵押房地產(chǎn)的規(guī)模、價值：估價對象房地產(chǎn)面積較大、總價較高，有效需求相對有限，而形成正常交易往往需要一定的時間。抵押房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象房地產(chǎn)為正常使用中的現(xiàn)房。抵押房地產(chǎn)的區(qū)位：估價對象房地產(chǎn)北靠武林商圈，西望西湖風(fēng)景區(qū)，地處傳統(tǒng)的城市CBD，區(qū)位狀況較好。房地產(chǎn)市場狀況：自2010年下半年以來，杭州市住宅房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)成交價下跌、交易量萎縮的現(xiàn)象，但作為主城區(qū)內(nèi)的辦公房地產(chǎn)由于前幾年漲幅比較平緩，且收益性是決定辦公房地產(chǎn)的價值的主要因素。目前該區(qū)域辦公房地產(chǎn)租賃價格依然保持在一個較高的水平上，且運行基本平穩(wěn)。綜合以上分析，估價對象房地產(chǎn)變現(xiàn)能力一般，假定在估價時點拍賣或者變賣，其最可能實現(xiàn)的價格一般比評估的正常市場價值要低。處置房地產(chǎn)時，其變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式和營銷策略等因素有關(guān)。處置變現(xiàn)房地產(chǎn)時，一般要支付變現(xiàn)所需營銷費用或傭金、營業(yè)稅、土地增值稅等稅費及部分手續(xù)費。以拍賣為例，其變現(xiàn)時間較短，拍賣抵押房地產(chǎn)拍賣所得價款，一般依下列順序分配：支付拍賣抵押房地產(chǎn)的費用，抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的各種稅金，償還抵押債權(quán)本息及違約金，賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的傷害，剩余金額交給抵押人。十二、估價人員注冊房地產(chǎn)估價師：*** 注冊號：***注冊房地產(chǎn)估價師：***注冊號：***十三、審核人員注冊房地產(chǎn)估價師：***注冊號：***十四、估價作業(yè)日期2010年11月12日至2010年11月25日十五、估價報告應(yīng)用的有效期本估價報告應(yīng)用的有效期為自報告完成之日起半年。 編號：滬**估技（2010）第H***號房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、 個別因素分析房地產(chǎn)權(quán)益狀況估價對象房地產(chǎn)已取得《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》。房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)狀況見下表：產(chǎn)權(quán)人浙江省進(jìn)出口公司房地產(chǎn)坐落中大廣場號七層中大廣場號八層中大廣場號九層中大廣場號十層中大廣場號十一層中大廣場號十二層房屋所有權(quán)狀況房產(chǎn)證號杭房權(quán)證下移字第***9211號杭房權(quán)證下移字第***9212號杭房權(quán)證下移字第***9213號杭房權(quán)證下移字第***9214號杭房權(quán)證下移字第***9215號杭房權(quán)證下移字第***9216號丘地號110414621711041462181104146219110414621101104146211111041462112產(chǎn)別國有國有國有國有國有國有結(jié)構(gòu)鋼砼鋼砼鋼砼鋼砼鋼砼鋼砼所在層次7/208/209/2010/2011/2012/20建筑面積（㎡）設(shè)計用途非住宅非住宅非住宅非住宅非住宅非住宅土地使用權(quán)狀況土地證號杭下國用（2002）字第***115號杭下國用（2002）字第***113號杭下國用（2002）字第***114號杭下國用（2002）字第***112號杭下國用（2002）字第***110號杭下國用（2002）字第***109號地號33（20）出178333（20）出178333（20）出178333（20）出178333（20）出178333（20）出1783用途綜合綜合綜合綜合綜合綜合土地等級一級一級一級一級一級一級使用權(quán)類型出讓出讓出讓出讓出讓出讓終止日期使用權(quán)面積（㎡）根據(jù)委托方提供的《關(guān)于房地產(chǎn)抵押擔(dān)保情況的聲明》，列入本次評估范圍的房地產(chǎn)于估價時點未設(shè)定抵押擔(dān)保。房地產(chǎn)實物狀況估價對象土地坐落于下城區(qū)中山北路號。 四至：中大廣場以北、北至屏風(fēng)街、南至區(qū)間道路，社壇巷以西、西至中山北路、東至區(qū)間道路。臨路狀況：西臨中山北路，為混合型主干道；北臨屏風(fēng)街，為生活型次干道?；匦螤?、地勢：地形近似矩形，形狀規(guī)整，地勢平坦。地質(zhì)、水文：地質(zhì)、水文條件無不利影響，滿足建設(shè)要求。開發(fā)程度：宗地內(nèi)達(dá)到 “五通一平”（通上水、通下水、通電、通路、通訊，場地平整）。估價對象所在建筑物為浙江五礦大廈，屬中大廣場建筑群其中一幢。鋼砼結(jié)構(gòu)，建于上世
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