[經(jīng)管營(yíng)銷]房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告樣本(編輯修改稿)
2025-04-19 02:10 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 有完全獨(dú)立性，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象及相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系，不受外部干擾因素影響，從實(shí)際出發(fā)，公平合理地進(jìn)行估價(jià)。合法原則合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。謹(jǐn)慎原則在面臨不確定因素的情況下作出判斷時(shí)，應(yīng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。最高最佳使用原則在合法使用前提下，房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用。最高最佳使用應(yīng)是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。替代原則替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不應(yīng)明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。同一供求圈中，在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)等方面類似的房地產(chǎn)之間具有相互影響作用，其價(jià)格會(huì)互相牽制而趨于一致。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)密切相關(guān)，對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的反應(yīng)十分敏感，所以房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果具有很強(qiáng)的時(shí)效性，應(yīng)體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象在某一特定時(shí)間（即估價(jià)時(shí)點(diǎn)）的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。九、估價(jià)方法估價(jià)對(duì)象作為辦公房地產(chǎn)，具有較強(qiáng)的收益性，同時(shí)，經(jīng)實(shí)地勘察和市場(chǎng)調(diào)查，同一供求圈內(nèi)類似房地產(chǎn)近期的交易實(shí)例較多，因此本次估價(jià)擬采用市場(chǎng)比較法和收益法。所謂市場(chǎng)比較法，即將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。所謂收益法，即預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。十、估價(jià)結(jié)果在全部假設(shè)和限制條件下估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值總額為：人民幣壹億壹仟玖佰肆拾柒萬(wàn)元整（RMB11947萬(wàn)元）。房產(chǎn)證號(hào)：杭房權(quán)證下移字第——號(hào)坐落建筑面積（㎡）土地證號(hào)：杭下國(guó)用（2002）字第——號(hào)土地使用權(quán)面積（㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）***9211中大廣場(chǎng)號(hào)七層 ***115 ***9212中大廣場(chǎng)號(hào)八層 ***113 ***9213中大廣場(chǎng)號(hào)九層 ***114 ***9214中大廣場(chǎng)號(hào)十層 ***112 ***9215中大廣場(chǎng)號(hào)十一層 ***110 ***9216中大廣場(chǎng)號(hào)十二層 ***109 合計(jì)11947十一、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。抵押房地產(chǎn)通用性：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)設(shè)計(jì)用途為辦公，為常見(jiàn)和普遍使用的物業(yè)類型，通用性較好。抵押房地產(chǎn)獨(dú)立使用性和分割轉(zhuǎn)讓性：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)獨(dú)立使用性強(qiáng)，可按確權(quán)單元分層進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。抵押房地產(chǎn)的規(guī)模、價(jià)值：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)面積較大、總價(jià)較高，有效需求相對(duì)有限，而形成正常交易往往需要一定的時(shí)間。抵押房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為正常使用中的現(xiàn)房。抵押房地產(chǎn)的區(qū)位：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)北靠武林商圈，西望西湖風(fēng)景區(qū)，地處傳統(tǒng)的城市CBD，區(qū)位狀況較好。房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況：自2010年下半年以來(lái)，杭州市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)成交價(jià)下跌、交易量萎縮的現(xiàn)象，但作為主城區(qū)內(nèi)的辦公房地產(chǎn)由于前幾年漲幅比較平緩，且收益性是決定辦公房地產(chǎn)的價(jià)值的主要因素。目前該區(qū)域辦公房地產(chǎn)租賃價(jià)格依然保持在一個(gè)較高的水平上，且運(yùn)行基本平穩(wěn)。綜合以上分析，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變現(xiàn)能力一般，假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣，其最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比評(píng)估的正常市場(chǎng)價(jià)值要低。處置房地產(chǎn)時(shí)，其變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式和營(yíng)銷策略等因素有關(guān)。處置變現(xiàn)房地產(chǎn)時(shí)，一般要支付變現(xiàn)所需營(yíng)銷費(fèi)用或傭金、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等稅費(fèi)及部分手續(xù)費(fèi)。以拍賣為例，其變現(xiàn)時(shí)間較短，拍賣抵押房地產(chǎn)拍賣所得價(jià)款，一般依下列順序分配：支付拍賣抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用，抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的各種稅金，償還抵押債權(quán)本息及違約金，賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的傷害，剩余金額交給抵押人。十二、估價(jià)人員注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：*** 注冊(cè)號(hào)：***注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：***注冊(cè)號(hào)：***十三、審核人員注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：***注冊(cè)號(hào)：***十四、估價(jià)作業(yè)日期2010年11月12日至2010年11月25日十五、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期為自報(bào)告完成之日起半年。 編號(hào)：滬**估技（2010）第H***號(hào)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、 個(gè)別因素分析房地產(chǎn)權(quán)益狀況估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)已取得《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》。房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)狀況見(jiàn)下表：產(chǎn)權(quán)人浙江省進(jìn)出口公司房地產(chǎn)坐落中大廣場(chǎng)號(hào)七層中大廣場(chǎng)號(hào)八層中大廣場(chǎng)號(hào)九層中大廣場(chǎng)號(hào)十層中大廣場(chǎng)號(hào)十一層中大廣場(chǎng)號(hào)十二層房屋所有權(quán)狀況房產(chǎn)證號(hào)杭房權(quán)證下移字第***9211號(hào)杭房權(quán)證下移字第***9212號(hào)杭房權(quán)證下移字第***9213號(hào)杭房權(quán)證下移字第***9214號(hào)杭房權(quán)證下移字第***9215號(hào)杭房權(quán)證下移字第***9216號(hào)丘地號(hào)110414621711041462181104146219110414621101104146211111041462112產(chǎn)別國(guó)有國(guó)有國(guó)有國(guó)有國(guó)有國(guó)有結(jié)構(gòu)鋼砼鋼砼鋼砼鋼砼鋼砼鋼砼所在層次7/208/209/2010/2011/2012/20建筑面積（㎡）設(shè)計(jì)用途非住宅非住宅非住宅非住宅非住宅非住宅土地使用權(quán)狀況土地證號(hào)杭下國(guó)用（2002）字第***115號(hào)杭下國(guó)用（2002）字第***113號(hào)杭下國(guó)用（2002）字第***114號(hào)杭下國(guó)用（2002）字第***112號(hào)杭下國(guó)用（2002）字第***110號(hào)杭下國(guó)用（2002）字第***109號(hào)地號(hào)33（20）出178333（20）出178333（20）出178333（20）出178333（20）出178333（20）出1783用途綜合綜合綜合綜合綜合綜合土地等級(jí)一級(jí)一級(jí)一級(jí)一級(jí)一級(jí)一級(jí)使用權(quán)類型出讓出讓出讓出讓出讓出讓終止日期使用權(quán)面積（㎡）根據(jù)委托方提供的《關(guān)于房地產(chǎn)抵押擔(dān)保情況的聲明》，列入本次評(píng)估范圍的房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)未設(shè)定抵押擔(dān)保。房地產(chǎn)實(shí)物狀況估價(jià)對(duì)象土地坐落于下城區(qū)中山北路號(hào)。 四至：中大廣場(chǎng)以北、北至屏風(fēng)街、南至區(qū)間道路，社壇巷以西、西至中山北路、東至區(qū)間道路。臨路狀況：西臨中山北路，為混合型主干道；北臨屏風(fēng)街，為生活型次干道。基地形狀、地勢(shì)：地形近似矩形，形狀規(guī)整，地勢(shì)平坦。地質(zhì)、水文：地質(zhì)、水文條件無(wú)不利影響，滿足建設(shè)要求。開(kāi)發(fā)程度：宗地內(nèi)達(dá)到 “五通一平”（通上水、通下水、通電、通路、通訊，場(chǎng)地平整）。估價(jià)對(duì)象所在建筑物為浙江五礦大廈，屬中大廣場(chǎng)建筑群其中一幢。鋼砼結(jié)構(gòu)，建于上世
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