【正文】 ：采用使用年限法和觀察法綜合確定。其它同估價(jià)結(jié)果報(bào)告。（2）北京市寫(xiě)字樓未來(lái)幾年新增供應(yīng)量預(yù)測(cè)當(dāng)前許多國(guó)內(nèi)外投資者看好北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)，準(zhǔn)備在近期大規(guī)模投資興建寫(xiě)字樓，而許多以前由于種種原因擱置的物業(yè)目前也有重新開(kāi)工的跡象，這些項(xiàng)目預(yù)計(jì)將會(huì)在2003年投入市場(chǎng)，屆時(shí)市場(chǎng)上寫(xiě)字樓供應(yīng)不可避免地出現(xiàn)激增。北京辦公用房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖（1）北京寫(xiě)字樓需求量將繼續(xù)放大，主要因?yàn)椋?，加入世貿(mào)組織將會(huì)對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性推動(dòng)作用。平方米，盡管幅度很小，但表示北京外銷(xiāo)住宅市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始走出低谷。北京市公寓的消費(fèi)群體主要分為以下三類(lèi)：第一類(lèi)是國(guó)外眾多公司、商社駐京辦事機(jī)構(gòu)及“三資”企業(yè)的高層管理人員。賓館飯店公寓大多為各飯店位滿足常住商務(wù)客戶(hù)的需求而設(shè)計(jì)的附樓或?qū)ｉT(mén)劃定的長(zhǎng)包房區(qū)域，它們的收入長(zhǎng)期穩(wěn)定，較少受到飯店業(yè)淡旺季的影響，是各大飯店的一棵“常青樹(shù)”。1998年北京三星級(jí)以上飯店的價(jià)格普遍降低。估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析(略)( 同結(jié)果報(bào)告)( 同結(jié)果報(bào)告)二、區(qū)域因素分析(略)三、市場(chǎng)背景分析（一）北京市旅店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析北京是中國(guó)的首都，有著幾千年的悠久的歷史，是全國(guó)政治、文化、經(jīng)濟(jì)的中心、旅游城市和國(guó)際交往中心、交通、通訊、信息的集散中心，旅游資源非常發(fā)達(dá)。1. 市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生交易的類(lèi)似案例加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似案例價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。（詳見(jiàn)附件）。④通暖：配有中央空調(diào)系統(tǒng)和集中供暖系統(tǒng)，現(xiàn)有供暖設(shè)備能滿足需要。⒀供電系統(tǒng)采用雙回路供電系統(tǒng)，確保24小時(shí)供電。電梯間墻面為高級(jí)進(jìn)口大理石，櫻桃木墻裙，鑲大理石門(mén)套。周邊已形成北京目前最成熟的高檔商業(yè)區(qū)，也是京城高檔的生活區(qū)，周?chē)型饨徊?、文化部、司法部、農(nóng)業(yè)部等國(guó)家部委機(jī)關(guān)大院和外國(guó)使館區(qū)，有富華大廈、北海萬(wàn)泰大廈、保利大廈、東環(huán)廣場(chǎng)等著名商務(wù)、辦公標(biāo)志性建筑，還有工人體育場(chǎng)、工人體育館、全國(guó)農(nóng)業(yè)展覽館、朝陽(yáng)公園、團(tuán)結(jié)湖公園和東岳廟等文化體育旅游設(shè)施，該地區(qū)道路寬敞，交通便利，地理位置極為優(yōu)越。北京項(xiàng)目位于北京市區(qū)，西臨環(huán)路北大街，東鄰街，南接大廈，北臨路。十四、本次估價(jià)結(jié)果自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。利率（r）為安全利率（一年期銀行貸款利率）加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率3%，%。根據(jù)我國(guó)有關(guān)的法律、法規(guī)規(guī)定，項(xiàng)目有限公司擁有該土地的使用權(quán)，但不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)挥性谂c有關(guān)土地管理部門(mén)簽訂土地出讓合同，補(bǔ)交土地出讓金后才能擁有對(duì)上述土地的轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。土地產(chǎn)權(quán)為劃撥，土地用途為綜合（酒店、辦公、公寓），在扣除應(yīng)上繳政府地價(jià)款后于估價(jià)時(shí)點(diǎn)二○○一年十二月三十一日的市場(chǎng)價(jià)格為人民幣： ， 大寫(xiě)金額：壹拾貳億柒仟叁佰肆拾肆萬(wàn)柒仟玖佰元整。上述價(jià)格不包括劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)時(shí)應(yīng)繳納給政府的地價(jià)款。二、根據(jù)委托方提供的《中華人民共和國(guó)房屋所有權(quán)證》[京房權(quán)證市澳臺(tái)字第號(hào)]中的記載內(nèi)容，房屋所有權(quán)人為項(xiàng)目有限公司，房屋座落在區(qū)號(hào)，地號(hào)為,產(chǎn)別為港澳臺(tái)產(chǎn)，北京項(xiàng)目共有房屋１幢（包括主樓、附附2和地下室），結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土，總層數(shù)為17層。八、本次估價(jià)中估價(jià)師是采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)其價(jià)格會(huì)有一定的影響，在此我們不予考慮。 估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方委托單位：北京項(xiàng)目有限公司法人代表：聯(lián)系電話：詳細(xì)地址：北京市區(qū)號(hào)二、估價(jià)方受托單位：北京國(guó)地不動(dòng)產(chǎn)咨詢(xún)中心法人代表：聯(lián)系電話：詳細(xì)地址：北京市西城區(qū)號(hào)三、估價(jià)對(duì)象北京項(xiàng)目位于區(qū)，是集商業(yè)、娛樂(lè)、辦公、酒店和高檔公寓于一體的綜合性公共建筑項(xiàng)目。北京項(xiàng)目座落在街和路交叉路口立交橋的角。根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目共有房屋１幢（包括主樓、附附2和地下室），地下3層，地上18層（18層為屋頂設(shè)備層），建成于1991年，1996年到1999年進(jìn)行了局部的裝修改造，2000年到2001年進(jìn)行了大范圍的裝修更新改造。⑹衛(wèi)生間地面及四壁均為高級(jí)大理石，并配有高級(jí)進(jìn)口科勒牌衛(wèi)生器具。配有法國(guó)梅蘭日立高壓柜、低壓柜，五臺(tái)德國(guó)變壓器共6250KVA，兩臺(tái)康明斯發(fā)電機(jī)共600KVA。⑤通氣：市政干管接到宗地外，接自市政供氣管網(wǎng)，現(xiàn)有供氣設(shè)施能滿足需要。、調(diào)查所獲得的資料。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)，有較多的土地出讓案例，因此可通過(guò)市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象的樓面毛地價(jià)，然后再測(cè)算出估價(jià)對(duì)象的樓面熟地價(jià)，求出土地總價(jià)格。北京旅店業(yè)的發(fā)展是近20年的事，1984年以后，政策放開(kāi)，到1988年全市旅店飯店猛增到2895家，從1992年到1998年新建和改建的賓館每年都以27%的速度急增，1997年超過(guò)了30%。隨著近年來(lái)政府的政策的完善和經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模偏大和房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題出臺(tái)了一系列政策、措施，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特別是四星級(jí)及以上賓館、飯店項(xiàng)目的審批，這在一定程度上對(duì)飯店市場(chǎng)起到一些積極作用，使飯店市場(chǎng)迅速、健康的發(fā)展；另外2008年奧運(yùn)會(huì)主辦權(quán)的申辦成功、CBD商務(wù)區(qū)的進(jìn)一步策劃、中國(guó)加入WTO也將使北京市旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)入一個(gè)前所未有的持續(xù)的繁榮階段。近幾年，融工作和居住為一體的商住兩用的寫(xiě)字樓公寓和賓館飯店公寓對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)生了很大的沖擊。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前在京注冊(cè)的外商已逾萬(wàn)家，外商及管理人員總數(shù)已超過(guò)10萬(wàn)人。外銷(xiāo)公寓的需求主要來(lái)源于在京工作的外籍人士，盡管許多小公司，尤其是一些辦事處之類(lèi)的機(jī)構(gòu)更多的起用本地人士擔(dān)當(dāng)其高級(jí)管理人員以節(jié)省開(kāi)支，但許多大公司由于業(yè)務(wù)的擴(kuò)展還是不斷地引進(jìn)外籍員工，尤其是一些技術(shù)型的外籍員工到北京來(lái)，從而使北京外籍員工的數(shù)量保持著增長(zhǎng)的趨勢(shì)。，新經(jīng)濟(jì)的力量不可忽視。寫(xiě)字樓新增供應(yīng)預(yù)測(cè)圖總之，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始走出低迷，持續(xù)穩(wěn)健地節(jié)節(jié)攀升。①運(yùn)用特爾菲法確定估價(jià)對(duì)象特殊條件下評(píng)估測(cè)算所需的各種參數(shù)。其中使用年限法的計(jì)算公式為：建筑物成新率＝建筑物尚可使用年限247。因委托方未能提供詳細(xì)工程量結(jié)算書(shū)，部分分項(xiàng)工程無(wú)法確定其原值，且自1991年竣工后，該工程一直進(jìn)行不間斷的改造和裝修，涉及的部位和專(zhuān)業(yè)內(nèi)容較多，此次估價(jià)只能依照現(xiàn)有圖紙及現(xiàn)場(chǎng)勘查的情況進(jìn)行評(píng)估。裝修工程在不斷進(jìn)行改造，且在2000年和2001年進(jìn)行了大面積的裝修改造，維護(hù)情況較好，成新率為90%。⑹513層：普通商務(wù)客房，五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，天棚裝修(3000元)，墻面裝修(72000元)，地面鋪地毯(40050＝20000元)，柚木家具(110000元)，各式燈具(65000元)，衛(wèi)生間潔具及配件(36000元)，衛(wèi)生間裝修(4000+7000＝11000元)，電器核價(jià)(45000元，含電視、電話、錄像機(jī)、傳真機(jī)、床頭控制柜等)，其它：13000元，合計(jì)375000元，按平方米造價(jià)計(jì)算：375000247。總供冷量為2000噸，采暖約為8300000大卡/小時(shí)，制冷站設(shè)備包括4臺(tái)主機(jī)、4臺(tái)水塔、19臺(tái)水泵、片式換熱器三組、其它輔助機(jī)機(jī)械有送排風(fēng)機(jī)約190臺(tái)、含加壓排煙系統(tǒng)及風(fēng)機(jī)盤(pán)管超過(guò)1000臺(tái)、水管及風(fēng)管鋼材共850噸，全部為進(jìn)口產(chǎn)品。紅線內(nèi)市政費(fèi)用＝5%＝③電貼費(fèi)根據(jù)北京市關(guān)于調(diào)整北京地區(qū)供電貼費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知[京價(jià)（商）字[2000]282]，電纜線路供電工程電貼費(fèi)10千伏用戶(hù)交納電貼費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為330元/KVA，根據(jù)北京市有關(guān)規(guī)定，取為50瓦/平方米。大多數(shù)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)以追求較高的利潤(rùn)為目的，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況和所在區(qū)域同類(lèi)型房地產(chǎn)的平均投資回報(bào)水平，確定該房地產(chǎn)的投資回報(bào)率為15%。案例2：位于區(qū)建國(guó)門(mén)南大街乙1號(hào)，土地用途為綜合，處于2類(lèi)地價(jià)區(qū)，2001年10月審定樓面毛地價(jià)為1980元/平方米。對(duì)三個(gè)可比案例計(jì)算而得的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均，即得被評(píng)宗地的樓面毛地價(jià)，即2009元/平方米。估價(jià)對(duì)象商業(yè)用途部分全部用于出租經(jīng)營(yíng)，根據(jù)估價(jià)人員對(duì)北京市特別是估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的市場(chǎng)行情的分析，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象附近同類(lèi)型、同檔次房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)和價(jià)格水平的掌握情況，確定估價(jià)對(duì)象商業(yè)用途部分在正常情況下經(jīng)營(yíng)收益。所以，項(xiàng)目預(yù)期年總收益＝（酒店年總收益+寫(xiě)字樓年總收益+公寓年總收益）＝193433054元商業(yè)用途房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括營(yíng)業(yè)成本、管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金、空房損失費(fèi)等，根據(jù)委估方提供的《一九九八年度經(jīng)營(yíng)情況》及市場(chǎng)上同類(lèi)型房地產(chǎn)的一般運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)測(cè)算，則：年管理費(fèi)按總收益的10%測(cè)算，則：年管理費(fèi)＝19343305410% ＝19343305元年維修費(fèi)按建筑物重置價(jià)的2%測(cè)算，則：年維修費(fèi)＝9837087002% ＝19674174元依照有關(guān)法規(guī)，房產(chǎn)稅率為年總收益的12%，則：房產(chǎn)稅＝19343305412% ＝23211967元‰測(cè)算，其保險(xiǎn)費(fèi)為：保險(xiǎn)費(fèi)＝983708700‰ ＝1475563元 指營(yíng)業(yè)稅及其附加費(fèi)，%。根據(jù)估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)，估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，建筑物和土地分開(kāi)測(cè)算的方法多是從成本角度評(píng)估物業(yè)，不能全面反映經(jīng)營(yíng)物業(yè)在市場(chǎng)中的整體價(jià)格情況，采用收益還原法測(cè)算出的房地產(chǎn)現(xiàn)值更能反映估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，所以此次評(píng)估我們以收益還原法的評(píng)估值為主，將收益途徑測(cè)算出的房地產(chǎn)價(jià)格的權(quán)重取為80％，成本途徑測(cè)算出的房地產(chǎn)價(jià)格的權(quán)重取為20％。由于委估房地產(chǎn)的土地使用權(quán)為劃撥現(xiàn)狀，因此上述測(cè)算過(guò)程的結(jié)果是一個(gè)完全假設(shè)條件下的房地產(chǎn)綜合價(jià)格，由于該房地產(chǎn)如果進(jìn)入市場(chǎng)交易時(shí)必須先繳納土地出讓金，因此我們根據(jù)城區(qū)土地出讓金的一般取費(fèi)水平確定了委估房地產(chǎn)所適用的土地出讓金水平，進(jìn)行扣減后才為委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。 因物業(yè)用途多樣，在收益法中，運(yùn)營(yíng)成本就沒(méi)有單純出租房屋那么簡(jiǎn)單，會(huì)包括客房成本、餐飲成本、能源等公共事業(yè)費(fèi)用、旅店管理經(jīng)營(yíng)的收益等，如能分類(lèi)列支，將更符合飯店業(yè)客觀情況。報(bào)告寫(xiě)作認(rèn)真細(xì)致，市場(chǎng)背景分析深入。土地價(jià)格的測(cè)算中，首先利用充分的市場(chǎng)資料求取毛地價(jià)水平，最后加上委估房地產(chǎn)所在區(qū)域的平均拆遷費(fèi)水平。采用上述方法測(cè)算的總價(jià)格包含了土地使用權(quán)形成的收益價(jià)格。則：其年總收益＝30127390（115%）＝18723895元估價(jià)對(duì)象公寓用途部分全部用于出租經(jīng)營(yíng)，根據(jù)估價(jià)人員對(duì)北京市特別是估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的市場(chǎng)行情的分析，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象附近同類(lèi)型、同檔次房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)情況和價(jià)格水平的掌握情況，考慮到公寓的大部分公用面積均在一至三層，而本次評(píng)估將這部分的建筑面積并入到酒店部分，公寓部分的公用面積很小，確定估價(jià)對(duì)象公寓用途部分在正常情況下，其預(yù)期的空置率為20％，預(yù)期的公寓年平均租金水平為35美元/平方米根據(jù)北京市同類(lèi)型房地產(chǎn)的交易情況和評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)，土地使用權(quán)的出讓金一般為樓面毛地價(jià)的40%，則應(yīng)剔除補(bǔ)交的地價(jià)款(即土地使用權(quán)出讓金)為： 土地使用權(quán)出讓金＝200940%＝八、綜合確定采用成本途徑測(cè)算的房地產(chǎn)總價(jià)格將重置成本法測(cè)算的建筑物價(jià)格和采用市場(chǎng)比較法測(cè)算的土地使用權(quán)價(jià)格加總即估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。表5－2 因素條件說(shuō)明表 　比較因素委估土地案例1案例2案例3樓面毛地價(jià)1850元/平方米1980元/平方米2100元/平方米位 置號(hào)區(qū)海運(yùn)倉(cāng)危改區(qū)內(nèi)區(qū)建國(guó)門(mén)南大街乙1號(hào)朝陽(yáng)區(qū)雅寶路8號(hào)交 易 時(shí) 間2001年12月2000年3月2001年10月1999年11月交 易 方 式協(xié)議出讓協(xié)議出讓協(xié)議出讓協(xié)議出讓使 用 年 限50