房地產(chǎn)價值評估報告(已修改)
2024-08-06 00:51 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)價值評估結(jié)課作業(yè)資產(chǎn)評估1142206019 陳清貴 房地產(chǎn)價值評估結(jié)課作業(yè)資產(chǎn)評估常用的方法有成本法、收益法、市場法，這三種方法各有特點，在選擇采用哪種方法時要考慮資料的可得性以及評估目的。一、房地產(chǎn)價值評估中三種評估方法的理論依據(jù)成本法。成本法是指以當(dāng)前條件下重新購建相同的被評估房地產(chǎn)所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎(chǔ)確定被評估房地產(chǎn)價值的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值理論，其認(rèn)為房地產(chǎn)的原始成本越高，價值越大；房地產(chǎn)的存續(xù)時間越長，損耗越多，價值越小。從這個意義上說，成本法所評估的價值是以當(dāng)前重置成本以及歷史損耗為依據(jù)的，其本質(zhì)還是以歷史成本為基礎(chǔ)，與房地產(chǎn)的未來運用效率無關(guān)，因此成本法評估的價值是會計價值。成本法所評估的價值能被人們認(rèn)可的原因是：房地產(chǎn)持有人要出售該資產(chǎn)，其售價不應(yīng)低于其成本，否則無利可圖；房地產(chǎn)購買人出價不愿高于其重置成本，否則不如自己建造。因此，買賣雙方達(dá)成交易的均衡價格就是重置成本。重置成本還不完全是會計上的成本，它是經(jīng)濟學(xué)意義上的成本，不僅包含重置時必要的材料、物料、人工以及稅費投入，而且包含投資報酬，即所投入的會計成本中在重新購建期間應(yīng)負(fù)擔(dān)的利息和利潤報酬。收益法。收益法的理論依據(jù)為效用價值論，其認(rèn)為房地產(chǎn)的價值在于該房地產(chǎn)所帶來的未來收益，未來收益的現(xiàn)值之和就是該房地產(chǎn)的價值，該折現(xiàn)率亦稱資本化率。早在1906年，耶魯大學(xué)教授費雪在其專著《資本與收入的性質(zhì)》中就系統(tǒng)地論述了收入與資本的關(guān)系。費雪認(rèn)為，收入是資本價值的源泉，并把收入分為享用收入、實際收入和貨幣收入。享用收入是指人們在消費中所產(chǎn)生的精神愉悅感受，由實際收入所帶來。實際收入是指能給人們帶來享用的客觀事物，包括人們的衣食住行等一切物品。貨幣收入是指人們的工資、股利、利息、租金和利潤等現(xiàn)金收入。當(dāng)人們的貨幣收入大于實際收入時，就會進(jìn)行儲蓄或投資，因為投資能帶來未來收入。資本價值就是收入的資本化。1930年費雪所著的《利息理論》完整地提出了利用收益法進(jìn)行價值評估的框架，認(rèn)為資產(chǎn)的價值就是未來現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值。費雪資本評估理論的不足就是認(rèn)為未來現(xiàn)金流量是無風(fēng)險的，所以折現(xiàn)率取無風(fēng)險的市場利率。20世紀(jì)60年代，莫迪格萊尼和米勒又對收益法進(jìn)行了進(jìn)一步完善，未來收益不再是確定的，并對資本化率進(jìn)行了正確的定義和論述。此后，以收益法為核心的現(xiàn)代主流價值評估理論和技術(shù)才逐漸發(fā)展和完善起來。市場法。市場法又稱現(xiàn)行市價法或市場比較法，是指比照相同或類似房地產(chǎn)的市場價格，經(jīng)過必要的因素調(diào)整，據(jù)此確定被評估房地產(chǎn)價值的一種方法。其理論依據(jù)是資產(chǎn)的市場價格反映資產(chǎn)的價值，價格圍繞價值上下波動。一般而言，如果某項房地產(chǎn)存在活躍的市場即市場上交易活動較頻繁、市場信息比較透明，則相同或類似房地產(chǎn)同一時點的交易價格會調(diào)整到相同或相當(dāng)?shù)膬r位上。但在信息不對稱、市場效率低下、相同或類似房地產(chǎn)交易不活躍的情況下，價格不可能反映價值，這使得市場法的運用受到很大的限制。市場法利用了市場這一看不見的手代替人們做了一部分評估工作。市場法具有簡單易行、直觀易懂的特點，因此在房地產(chǎn)評估實務(wù)中得到廣泛的應(yīng)用。二、發(fā)地產(chǎn)價值評估中三種評估方法的應(yīng)用比較成本法所形成的價值是假定房地產(chǎn)在目前的情況下重新購建所需投入的土地開發(fā)成本、建安成本以及其他費用（銷售費用和管理費用以及稅費）加上購建期間應(yīng)合理負(fù)擔(dān)的利息和利潤。設(shè)：=土地開發(fā)成本+建安成本+其他費用，則成本法評估的價值為： 其中：為房地產(chǎn)行業(yè)全體投資者（包括股東和債權(quán)人）的平均投資報酬率；為購建開始至評估時點所需時間（按投入資本加權(quán)計算）。特別地，如果假定瞬間完成購建，則： 收益法評估房地產(chǎn)價值就是折現(xiàn)未來收益。未來收益的計算一般以現(xiàn)金流量作為基礎(chǔ)，因為現(xiàn)金流量更客觀，是價值形成的基礎(chǔ)。折現(xiàn)未來現(xiàn)金流量的房地產(chǎn)價值為：其中：為該房地產(chǎn)所帶來的未來現(xiàn)金流量；為未來收益延續(xù)的年數(shù)。如果假定房地產(chǎn)的未來收益能及時收現(xiàn)即現(xiàn)金流量與會計收入同步，則折現(xiàn)未來現(xiàn)金流量也可以等價為折現(xiàn)未來剩余收益（也稱為超額收益或非正常收益）。關(guān)于剩余收益的概念，最早可追溯到經(jīng)濟學(xué)家馬歇爾在1890年所著的《經(jīng)濟學(xué)原理》中。其認(rèn)為，剩余收益是所有者或經(jīng)營者按現(xiàn)行利率扣除資本利息后所剩下的部分，可稱為經(jīng)營收益或管理收益。以后許多學(xué)者以剩余收益（也稱非正常收益）作為口徑評估資產(chǎn)價值，并進(jìn)行了推廣應(yīng)用，如奧爾
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