房地產(chǎn)評估技術報告-展示頁
2024-08-04 01:03本頁面
【正文】 對象房屋所有權證號房屋所有權人房屋結(jié)構(gòu)總層 數(shù)所在層數(shù)建成年月(年)設計用途建筑面積(m2)1棟6層柳房權證字第D0097972號柳州市建德房地產(chǎn)投資有限公司框架7層第6層2004非住宅1棟32柳房權證字第D0097992號框架7層第3層2004非住宅3棟21柳房權證字第D0097808號框架4層第2層2004非住宅合計————————（2） 土地登記狀況：估價對象土地使用權證證號土地使用權人地類（用途）使用權類型使用權面積(m2)本次評估面積(m2)終止日期1棟6層柳國用（2011）第104443號柳州市建德房地產(chǎn)投資有限公司商服用地出讓2049年1月25日1棟32柳國用（2011）第104444號商服用地出讓2049年1月25日3棟21柳國用（2011）第104448號商服用地出讓2049年1月25日合計（3）他項權利狀況：根據(jù)委托方提供的資料，估價對象在估價時點設立抵押權，本次評估不考慮他項權利狀況對房地產(chǎn)價格的影響。1棟6層、1棟32：建筑物地下1層，地上6層。二、區(qū)域因素分析土地級別及區(qū)位：估價對象位于柳州市柳南區(qū)飛鵝二路23號榮興大廈1棟6層、1棟33棟21，屬柳州市城區(qū)一級商業(yè)土地。交通便捷程度：，周邊道路有飛鵝路、飛鵝二路、魚峰路、谷埠路，區(qū)域內(nèi)交通便利度較高；公交設施完備度較高，25路公交車從估價對象附近經(jīng)過。環(huán)境與景觀：估價對象位于柳州市柳南區(qū)飛鵝二路23號榮興大廈1棟6層、1棟33棟21，周圍多為商業(yè)、住宅房地產(chǎn)，環(huán)境條件較優(yōu)。未來幾年內(nèi)，柳州的工業(yè)總產(chǎn)值將達到1000億元，GDP達600700億元，城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，將成為長期支撐柳州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的利好因素?！笆濉逼陂g，柳州市商品房價格水平呈逐年上漲趨勢，%，%的人均收入增長率，說明房價還有上漲的空間；房價收入比合理，符合柳州市民的市場購買力。在房地產(chǎn)市場價格保持總體穩(wěn)定上升的同時，投資商品房住宅建設將作為柳州市當前房地產(chǎn)開發(fā)的重點目標，同時引導投資于辦公樓和商業(yè)營用房在整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中保持合理的比例，全市開發(fā)資金的投資方向和投資結(jié)構(gòu)日趨合理。根據(jù)估價對象的具體情況，設想各種潛在的用途，綜合分析相關的因素，確定估價對象房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)作為非住宅使用最為有利，符合最高最佳使用原則。收益還原法：即求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。計算公式：V=a/r[11/(1+r)n]六、評估測算過程收益法：即求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點后累
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