房地產(chǎn)評(píng)估知識(shí)-展示頁(yè)
2025-07-06 14:42本頁(yè)面
【正文】 的對(duì)于估價(jià)方法的選擇和估價(jià)結(jié)果盡有一定影響的，因此，必須明確評(píng)估目的。（二）明確估價(jià)目的如評(píng)估對(duì)象是否已設(shè)定了租賃權(quán)、抵押權(quán)和典權(quán)、地役權(quán)等，其年限如何。首先要明確所評(píng)估的是何種物權(quán)，是所有權(quán)，還是使用權(quán)或抵押權(quán)等。即是要明確評(píng)估對(duì)象是什么、范圍如何。（一）明確估價(jià)對(duì)象一般來(lái)說(shuō)，估價(jià)的基本事項(xiàng)包括估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)及評(píng)估前提四個(gè)方面。在實(shí)際進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，會(huì)涉及到許多方面的問(wèn)題，需要處理的事項(xiàng)也較多。 房地產(chǎn)估價(jià)基本理論程序（一） 房地產(chǎn)估價(jià)程序，是指房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)按其內(nèi)在聯(lián)系，所形成的各個(gè)具體操作步驟和環(huán)節(jié)。特定評(píng)估：這種評(píng)估是房地產(chǎn)交易管理部門，對(duì)買賣雙方交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格水平而做的評(píng)估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果一經(jīng)確定，具有法律效力,這種評(píng)估值一般較低。房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估：這類評(píng)估是購(gòu)房者尋求金融支持時(shí)，對(duì)自己所抵押的房屋的價(jià)值而進(jìn)行的評(píng)估，它必須由金融部門指定或委派的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估一經(jīng)確定，具備法律效力、形成法律房地產(chǎn)評(píng)估知識(shí)作者：日期：房地產(chǎn)評(píng)估的類型一般評(píng)估：這類評(píng)估一般是在交易雙方發(fā)生分歧意見或有爭(zhēng)議時(shí)，求助于評(píng)估機(jī)構(gòu)，以解決分歧和爭(zhēng)議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評(píng)估，它反映的是某一地域、某一時(shí)間點(diǎn)、某一特定物業(yè)一般的價(jià)值水平。文件、對(duì)雙方有約束力。交易雙方須按確定后的評(píng)估值，計(jì)算繳納稅費(fèi)。一般而言，評(píng)估一宗房地產(chǎn)主要包括如下六個(gè)基本步驟。一、明確估價(jià)的基本事項(xiàng)有些事項(xiàng)直接關(guān)系到估價(jià)作業(yè)的全過(guò)程，對(duì)估價(jià)額也有較大的影響，這些事項(xiàng)被稱坦估價(jià)的基本事項(xiàng)，必須預(yù)先明確。1．評(píng)估實(shí)體的確定。估價(jià)的是土地，還是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面積、用途、結(jié)構(gòu)等；如估價(jià)的是寫字樓，是否包括其中配備的設(shè)備；如是酒店，是否包括其中的家具等。2．評(píng)估對(duì)象權(quán)利狀態(tài)的確定。在我國(guó)，尤其要注意所評(píng)估的是通過(guò)有償出讓方式獲得的土地使用權(quán)，還土地使用權(quán)的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。估價(jià)目的可具體分為買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、征用、拆遷補(bǔ)償、投資決策、清產(chǎn)核資、區(qū)域規(guī)劃、分析等。各種價(jià)格在評(píng)估時(shí)都有相應(yīng)的注意事項(xiàng)，如抵押價(jià)格評(píng)估與買賣價(jià)格評(píng)估就有較大的差異，由于抵押價(jià)格評(píng)估要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，因此其?shù)額應(yīng)等于評(píng)估對(duì)象的預(yù)期價(jià)格（抵押期限）減去處置稅費(fèi)等；征用價(jià)格和課稅價(jià)格評(píng)估一般是按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，如有些國(guó)家及地區(qū)規(guī)定，土地的課稅價(jià)格用路線價(jià)法評(píng)估；保險(xiǎn)價(jià)格的評(píng)估僅指建筑物及其家具、設(shè)備的價(jià)值等。（三）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)于同一宗房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，在不
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