房地產(chǎn)存貨評估指引-展示頁
2024-08-04 00:57本頁面
【正文】 (銷售利潤率所得稅稅率)銷售利潤率(1所得稅稅率)凈利潤扣除率]數(shù)量銷售單價的確定按企業(yè)提供的銷售清單價格確定。如前所述，評估人員對委估存貨逐項進行了核實，帳實、賬表相符。（一）產(chǎn)成品的評估說明產(chǎn)成品賬面值為元， 調(diào)整后賬面值為元。在存貨的清查核實中，評估人員還取得了建設(shè)監(jiān)理公司對委托評估的在建項目在評估基準日的工程形象進度的確認報告。與一般工業(yè)企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨具有項數(shù)少、單位價值高、個性化差異大、位置固定的特點，因此本次評估對全部存貨進行了全面的清查核實，數(shù)量和價值的抽查率均為100%。由于資產(chǎn)占有方在別墅的開發(fā)中根據(jù)周圍地形、景觀的不同采用了個性化設(shè)計， 因此別墅的戶型較多，以滿足客戶個性化的需要。其中在產(chǎn)品為在建未完工的商品房和用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地使用權(quán)，賬面價值為元，主要有在建高層公寓2幢，建筑面積平方米；土地使用權(quán)兩項，總面積為平方米。三、房地產(chǎn)企業(yè)存貨評估案例模板例：存貨的評估說明（僅供參考，按實際情況修改補充）存貨賬面值為xxxx 元， 調(diào)整后賬面值為元。評估時必須將已售部分的在建實物工程量價值和相應(yīng)的土地使用權(quán)價值從整個在建房地產(chǎn)項目的評估值中扣除。宗地地價測算分析如下：地價=允許建筑面積樓面基準地價宗地容積率修正系數(shù)土地類型修正系數(shù)使用年期修正系數(shù)有些委估的房地產(chǎn)在建項目，已領(lǐng)有商品房預(yù)售許可證，并已預(yù)售了部分樓盤。假設(shè)開發(fā)法評估公式：地價=樓價開發(fā)費用銷售稅金管理費資金利息銷售費用稅費利潤。在產(chǎn)品不同情況的評估方法（1）對在建項目本次評估采用剩余法（假設(shè)開發(fā)法）評估。開發(fā)商的利潤應(yīng)按投資年期不同，采用不同的投資回報率計算。（7）估算開發(fā)商的合理利潤（6）估算稅金 后續(xù)開發(fā)建設(shè)周期指自估價基準日至工程竣工并出租或出售完畢的這一段時間。 假設(shè)開發(fā)法中為保證估價結(jié)果的準確性，往往預(yù)備有不可預(yù)見費，一般為總建筑費和專業(yè)費之和的2％5％。對于在建工程來說，專業(yè)費用可能已在前期工程中投入。（3）估算專業(yè)費用（2）估算續(xù)建成本其評估的計算公式如下：V＝A－(B＋C＋D＋E＋F)其中：V——在建工程價值；A——續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值(指該工程按設(shè)計標準完工后的市場可以接受的銷售價格，常用市場比較法求得，不能按委托方制定的預(yù)售價格)；B——續(xù)建成本(土建工程費用、設(shè)施設(shè)備及安裝費用、內(nèi)外裝修工程費用、專業(yè)費及不可預(yù)見費)；C——投資利息；D——稅金；E——續(xù)建投資利潤；F——租售費用（1）確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價評估公式為：評估價值＝銷售單價－適當?shù)匿N售凈利－銷售費用銷售稅金－所得稅。屬于難以辨認或難以合理分攤的費用性成本支出實際發(fā)生時直接計入當期損益。其中開發(fā)用土地在取得時，按實際成本計入“開發(fā)成本”。開發(fā)完成用于出租的房屋和土地應(yīng)于投入出租經(jīng)營時，從“開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”科目轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”科目核算，并設(shè)置“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷”科目核算出租開發(fā)產(chǎn)品的攤銷。開發(fā)產(chǎn)品下設(shè)商品性土地、自用土地、商品房、出租產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房、配套設(shè)施、代建工程等二級科目。開發(fā)成本 主要核算以下六個成本項目：土地取得費用，前期工程費，基礎(chǔ)設(shè)施費，建安工程費，配套設(shè)施費：指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如居委會、派出所等，開發(fā)間接費：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，如現(xiàn)場人員工資等。代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。一、房地產(chǎn)企業(yè)存貨核算的主要內(nèi)容和特點開發(fā)成本的核算：開發(fā)成本按其用途，可分為如下四類：（1）土地開發(fā)成本、（2）房屋開發(fā)成本、（3）配套設(shè)施開發(fā)成本、（4）代建工程開發(fā)成本。房地產(chǎn)企業(yè)存貨評估指引（討論稿）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨中除一般工業(yè)企業(yè)所共有的原材料、低值易耗品外，還包括開發(fā)成本——土地開發(fā)、房屋開發(fā)，開發(fā)產(chǎn)品——商品房、商品性土地、出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房、分期收款開發(fā)商品等科目。本討論稿僅針對產(chǎn)成品（開發(fā)產(chǎn)品）、在產(chǎn)品（開發(fā)成本）的評估方法進行討論。其中：配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。 開發(fā)成本相當于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本，是一種非完全成本。開發(fā)產(chǎn)品的核算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在完成全部開發(fā)過程、并經(jīng)驗收合格就應(yīng)進行成本結(jié)轉(zhuǎn)，將開發(fā)完成產(chǎn)品的成本從“開發(fā)成本”的有關(guān)科目轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”科目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品如采用分期收款方式銷
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