房地產(chǎn)評(píng)估ppt課件(2)(存儲(chǔ)版)
【正文】 )( 3 5 8 8 3 6%)71(11%72 4 7 7 4 044元???????????V第五節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 一 、 基本思路及計(jì)算公式 以類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例為基礎(chǔ)估算被估房地產(chǎn)價(jià)值 。該建筑物占地面積 500平方米 ， 建筑面積為 900平方米 ， 現(xiàn)用于出租 ， 每月平均實(shí)收租金為 3萬(wàn)元 。 該大樓總建筑面積為 12,000平方米 ， 全部用于出租 。 （ 1） 計(jì)算房地合一純收益 100 2022 60％ 12－ 720220＝ 720220（ 元 ） （ 2） 計(jì)算建筑物的純收益 240 （ 12％ +1/20） ＝ （ 萬(wàn)元 ） （ 3） 計(jì)算屬于土地的純收益 72－ ＝ （ 萬(wàn)元 ） （ 4） 土地的價(jià)格為： 247。 資本化率 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 （三）收益期的確定 單獨(dú)評(píng)建筑物 —— 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 單獨(dú)評(píng)土地 —— 土地使用權(quán)年限 （ 1） 先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期 ， 然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值 。 可以在成新率確定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正 。 建筑物貶值購(gòu)建價(jià)建筑物重新或重新開(kāi)發(fā)價(jià)土地重新取得價(jià)舊有房地產(chǎn)價(jià)格＝ ??（ 一 ） 估算重新構(gòu)建價(jià)格 可采用房地分估的方式 。 （ 2） 支付給政府的土地使用權(quán)出讓金 。 第三節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 一 、 基本思路及基本公式 評(píng)估價(jià)值＝重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物貶值 二 、 適用對(duì)象和條件 主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流 （ 收益 ） ， 又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)；以及無(wú)需計(jì)算損耗的新建房地產(chǎn) 。 ?????農(nóng)民集體所有農(nóng)村和市效土地國(guó)家所有城鎮(zhèn)土地土地所有權(quán)???出讓土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)二、房地產(chǎn)價(jià)格的種類 （ 一 ） 土地價(jià)格 、 建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格 （ 1） 基準(zhǔn)地價(jià) （ 2） 標(biāo)定地價(jià) （ 3） 出讓底價(jià) （ 4） 轉(zhuǎn)讓價(jià)格 （ 5） 其他價(jià)格 （ 抵押價(jià)格 、 課稅價(jià)格等 ） 上述 （ 1） ～ （ 3） 屬土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格 ， 由政府壟斷定價(jià) 。 建筑總面積 樓面地價(jià)＝土地單價(jià) 247。 三 、 新開(kāi)發(fā)土地評(píng)估中成本法的操作步驟 新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格＝取得待開(kāi)發(fā)土地的成本 +土地開(kāi)發(fā)費(fèi) +管理費(fèi)用 +資金成本 +稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) （ 一 ） 估算取得待開(kāi)發(fā)土地的成本 取決于土地使用權(quán)是如何取得的 。 （ 五 ） 估算稅費(fèi) （ 六 ） 估算投資利潤(rùn) 利潤(rùn)率的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi) （ 包括管理費(fèi)用 ） ， 也可以是開(kāi)發(fā)后土地的地價(jià) 。 （ 1） 單位比較法 （ 2） 分部分項(xiàng)法 （ 3） 工料測(cè)量法 （ 工料估算法 ） 該種方法評(píng)估中一般較少用 。 V＝ 300000 80％ （ 1－ 10％ ） ＝ 300000 72％ ＝ 216000（ 元 ） 第四節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 一 、 基本思路及步驟 常用計(jì)算公式 ： a－年凈收益 r－折現(xiàn)率 二 、 適用對(duì)象和條件 收益性房地產(chǎn) ， 不適宜公益性房地產(chǎn) 房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)期 、 量化 ????????? nrraP)1(11三 、 各參數(shù)的估算 （ 一 ） 凈收益的估算 除去各種費(fèi)用后的收益 ， 必須是客觀收益 ， 而非實(shí)際收益 。 ?????用以下兩種方法之一：土地使用權(quán)年限，可采建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期。 （三）收益倍數(shù)法 BL rrLaB )( ???[例 ] 某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅 ， 宅基地面積 200平方米 ， 房屋建筑面積 240平方米 ，月租金 4800元 ， 土地還原利率為 8％ ， 建筑物還原利率為 10％ ， 建筑物評(píng)估時(shí)的剩余使用年限為 25年 ， 用殘余法評(píng)估該住宅建筑物價(jià)格 。 年有效毛收入＝ 365 12,000 （ 1－ 10%） ＝ 9,855,000元 （ 1） 管理費(fèi)： 年管理費(fèi)＝ 9,855,000 %＝ 344,925元 （ 2） 維修費(fèi)： 年維修費(fèi)＝ 4,800 12,000 %＝ 864,000元 （ 3） 保險(xiǎn)費(fèi)： 年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 4,800 12,000 %＝ 115,200元 （ 4） 稅金： 年稅金＝ 9,855,000 （ 12%＋ 6%） ＝ 1,773,900元 （ 5） 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用： 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝ 344,925＋ 864,000＋ 115,200＋ 1,773,900＝ 3,098,025元 年凈收益＝年有效毛收入－年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 ＝ 9,855,000－ 3,098,025 ＝ 6,756,975元 房地產(chǎn)的剩余收益期為 45年 ， 則： 房地產(chǎn)價(jià)格＝ 6,756,975247。 該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益 ， 適宜采用收益法 。 T%)=評(píng)估時(shí)點(diǎn)價(jià)格 ? ? S%1 1?交易情況修正系數(shù)＝ 直接比較法： 間接比較法： （ 1） 容積率修正：一般據(jù)容積率與地價(jià)的關(guān)系求得 （ 2） 土地使用年期修正 ? ?Q%11?區(qū)域因素修正系數(shù)＝? ?? ?100 100 ?修正系數(shù)＝nmrr)1(11)1(11????年限修正系數(shù)＝估價(jià)對(duì)象狀況 交易案例狀況 （ 五 ） 求取比準(zhǔn)價(jià)格 將交易實(shí)例的價(jià)格與各修正系數(shù)連乘 ,有一個(gè)交易案例就得到一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格 。 （ 2） 關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正 :除交易實(shí)例 B與待估宗地的剩余使用年限相同外 ， 交易實(shí)例 A和 C均需作使用年限因素修正 ， 修正計(jì)算如下（ 假定折現(xiàn)率為 8%） ： （ 3） 關(guān)于容積率因素的修正 :交
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