【正文】 產(chǎn)評估概述 五、 房地產(chǎn)評估的一般程序 (一 ) 明確評估基本事項(xiàng) ( l ) 明確評估目的 (2 )了解評估對象 (4 ) 簽訂評估合同 (3 ) 確定評估基準(zhǔn)日 ( 二 ) 制定評估工作計(jì)劃 ( 四 ) 選擇評估方法并測算被估房地產(chǎn)價(jià)值 ( 三 ) 實(shí)地勘察與收集資料 （ 五）綜合分析確定評估結(jié)果并撰寫評估報(bào)告書 DOU DAN X 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其 影響因素 一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類 二 、房地產(chǎn)價(jià)格的 影響因素 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素 一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類 （ 一 ） 根據(jù)權(quán)益的不同可分為 所有權(quán)價(jià)格 使用權(quán)價(jià)格 其他權(quán)利 價(jià)格 ( 二 ) 按價(jià)格形成方式可分為 市場交易價(jià)格 評估價(jià)格 ( 三 ) 按房地產(chǎn)前實(shí)物形態(tài)可劃分為 土地價(jià)格 建筑物價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格 基準(zhǔn)地價(jià) 按照城市土地 級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級 別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。 ② 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 。 地價(jià)的特征 : ( 1 ) 地價(jià)是地租的資本化 ( 2 ) 地價(jià)是權(quán)益價(jià)格。 ② 工業(yè)用地 50 年 。 土地 的分類： DUO DAN PANDUAN 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 （二） 土地的特性 1. 土地的自然特性 ( 1 ) 位置的固定性。 （一） 土地及其分類 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 一、土地、 土地權(quán)利及土地價(jià)格 按土地的經(jīng)濟(jì)用途可分為 工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地、交通用地、公用事業(yè)用地每 。 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 一、土地、 土地權(quán)利及土地價(jià)格 地球表面的陸地部分 , 包括內(nèi)陸水域和灘涂。第四章 房地產(chǎn)評估 房地產(chǎn) 評估 第四章 房地產(chǎn)評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格 及其影響因素 第五節(jié) 房地產(chǎn)評估的成本法 第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法 第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法 第六節(jié) 房地產(chǎn)評估的剩余法 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 第七節(jié) 房地產(chǎn)評估的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法 第八節(jié) 房地產(chǎn)評估的路線價(jià)格法 第九節(jié) 在建工程評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 一、土地、 土地權(quán)利及土地價(jià)格 二、 建筑物 三、 房地產(chǎn)及其特性 四、 房地產(chǎn)評估原則 五、 房地產(chǎn)評估的一般程序 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 房地產(chǎn)的概念： 房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱 。 廣義地看 , 土地是指陸地及其空間的全部環(huán)境因素 ， 是由土壤、氣候、地 質(zhì)、地貌、生物和水文、水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然綜合體。 按土地的 經(jīng)濟(jì)地理位置 城市土地分為城市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊 區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)、邊遠(yuǎn)區(qū)等 , 現(xiàn)實(shí)中這種分類形式通常是以土地的等級表現(xiàn) 出來的 , 如城市一級地、二級地等。 ( 2 ) 質(zhì)量的差異性 ( 3 ) 不可再生性。 ③ 教育、科技、文化當(dāng)衛(wèi)生、 體育用地 50 年 。 ( 3 ) 土地具有增值性 ( 4 ) 地價(jià)與用途相關(guān)。 ③ 磚混結(jié)構(gòu) 。基準(zhǔn)地價(jià)評估以城市為單位進(jìn)行。建筑總面積 建筑總面積 247。 （ 2） 城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略 （ 3） 稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策 （ 5） 交通管制 （ 4） 行政隸屬關(guān)系變更 4. 心理因素 購買或出售心態(tài)、對居住環(huán)境的認(rèn)同度、欣賞趣味、 時 尚風(fēng)氣、接近名家住宅心理、講究門牌號碼或土地號碼、講究風(fēng)水、價(jià) 值 觀的變化等。 ２． 道路通達(dá)因素 3. 交通便捷因素 5. 環(huán)境狀況因素 DOU DAN X 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素 ( 三 ) 個別因素 土地個別因素 建筑物個別因素 2. 建筑物的個別因素 (1） 面積、 結(jié)構(gòu) 、 材料 (2) 設(shè)計(jì)、設(shè)備等是否良好 (3） 施工質(zhì)量 (4) 法律限制 (5） 建筑物￡窘否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào) 1. 土地的個別因素 (1) 區(qū)位因素 (2) 面積因素、寬庭因素、深度因素 (3) 形狀因素 (4 ） 地質(zhì)因素 ( 5） 容積率因素 (6 ） 用途因素 (7) 土地使用年期因素 DOU DAN X 第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的 市場法 一、市場法的基本思路 二、市場法的適用范圍 三、市場法的計(jì)算公式 四、市場法的操作步驟 第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法 一、市場法的基本思路 將待評估房地產(chǎn)與在評估基準(zhǔn)日較近時期內(nèi)己經(jīng)完成的若干類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較、分析 , 并在交易實(shí)例價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行各種差異因素修正從而得出待估房地產(chǎn)價(jià)格的一種估 價(jià) 方法。 ④ 與被評估房 地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)要相同或相似 ⑤ 與被評估房地產(chǎn)的評估基準(zhǔn)日應(yīng) 接近 , 一般不應(yīng)超過 2 年 。 經(jīng)分析 , 乙地塊比正常情況低了 10%, 而丙地塊 拍賣價(jià)格則高出正常情況的 16% 。 100=% 第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法 ３ . 區(qū)域因素 修正 交易實(shí)例價(jià)格 區(qū)域因素修正系數(shù) = 估價(jià)對象區(qū)域下的價(jià)格 交易實(shí)例價(jià)格 Ｘ = 評估 對象區(qū)域下的價(jià)格 １００ （ ） 例如 假設(shè)上述甲、乙、丙都屬于商業(yè)用地 , 運(yùn)用直接比較法對甲地 進(jìn)行區(qū)域因素修正結(jié)果如 下 表 第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法 區(qū)域因素 待估地塊甲 參照實(shí)例乙 參照實(shí)例丙 25 24 29 20 21 22 10 9 10 10 9 11 20 17 20 7 7 9 8 7 8 總分值 100 94 109 故參照地塊乙、丙的區(qū)域因素修正率分別為 : 乙的區(qū)域因素修正率 :100 247。 94X100%=% 第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法 ５ . 容積率 修正 交易實(shí)例價(jià)格 容積率 修正系數(shù) = 估價(jià)對象 容積率 下的價(jià)格 交易實(shí)例價(jià)格 Ｘ =估價(jià)對象 容積率 下的價(jià)格 １００ （ ） 續(xù)前例 , 假設(shè)政府城市規(guī)劃對甲、乙、丙的容積率最高限額依次為 8 、 10 、 9, 查閱該城市 《 容積率修正系數(shù)表 》 如表 容積率 ... 8 9 10 系數(shù) ... 則 ： 乙的容積率修正率 = 247。 m 一一被評估對象的使用年期 。 宗地 成交價(jià) 交易時間 交易情況 容積率 區(qū)域因素 個別因素 甲 1999,1 ０ ０ ０ A 800 2998,1 ＋ 2% 十１ % ０ B 850 1999,1 十 1% ０ 十 1% C 760 1998,1 ０ ０ 2% D 780 1998,1 ０ 1% 1% 當(dāng)容積率在 1~ 之間時 , 容積率每增加 , 宗地單位地價(jià)比容積率為 1 時的 地價(jià)增加 3% 。 102 106 247。 111X100 247。 101=789 C 760 111 247。 10OXIOO 247。 100X100 247。 ＝ 801 元 / 平方米 第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法 第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的 收益法 一、收益法的基本原理 二 、收益法的 適用范圍及前提條件 七、綜合應(yīng)用舉例 三、純收益的確定 四、還原利率的確定 五 、收益期限的確定 六 、運(yùn)用收益法的具體計(jì)算公式 第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法 一、收益法的基本原理 房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值取決于它未來帶來的收益的大小 , 未來產(chǎn)生的收益折現(xiàn)為現(xiàn)值越大 , 則說明該房地產(chǎn)的價(jià)值越大。 三、純收益的確定 純收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益 純收益 = 總收益一總費(fèi)用 （ 一） 純否收益的涵義 第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法 ( 二 ) 純收益的估算 （ 1） 出租型房地產(chǎn) 凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。 第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法 四、還原利率的確定 ( 一 ) 還原利率的實(shí)質(zhì) 房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率 ( 或收益率 ) 還原利率的 與 投資 風(fēng)險(xiǎn)成正相關(guān) ( 二 ) 還原利率的種類 1. 綜合還原利率 這是將土地和附著于其上的建筑物看作一個整體評估所采用的資本化率。 3. 土地還原利率 土地還原利率用于求取土地自身的價(jià)值。 r2 一建筑物資本化率 L一土地價(jià)值 。 可比實(shí)例 純收益 (元 /年 評估人員估計(jì)被估房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)在哪個范圍 , 并將它插入其中 , 然后確 定還原利率的 大 小。 Re 一一自有資本要求的正常收益率 (%) 。 ?????用以下兩種方法之一：土地使用權(quán)年限，可采建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期。 耐用年限 年貶值額 = 建筑物重置價(jià) X(1 一殘值率 ) 247。需要特別說明的是 , 用來求取房地產(chǎn)純收益的房地產(chǎn)總費(fèi)用并不包含房地產(chǎn)折舊費(fèi)。該建筑物占地面積 1000 平方米 , 建筑面積為 1800 平方米 , 現(xiàn)用于出租 , 每年實(shí)收租金為 72 萬元。 年總收益 =5OX１２ X1800 （ 110%)=972023( 元 ) 第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法 2. 計(jì)算總費(fèi)用 ⑴ 年管理費(fèi) =97200OX3%=29160( 元 〉 (2 )年維修費(fèi) =250OX1800 %=67500( 元 ) (3) 年稅查 =25aX1800 二 45000( 元 ) (4) 年保險(xiǎn)費(fèi) =%=9000( 元 ) 年總費(fèi)用 =(1) 十 (2) 十 (3) 十 (4) =29160 十 67500 十 45000 汁 9000 =150660( 元 ) 3. 計(jì)算房地產(chǎn)純收益 年房地產(chǎn)純收益＝年總 收益 一年總 收益 ＝ 972023150660=821340( 元 ) 4. 計(jì)算房屋純收益 第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法 4. 計(jì)算房屋純收益 （１） 計(jì)算年折舊費(fèi)。 第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法 5. 計(jì)算土地純收益 6. 計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格 土地使用權(quán)在 2023 年 1 月的剩余使用年期為 47 年 (503) 。 如 政府辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院 、 圖書館、軍隊(duì)營房、機(jī)場、博 物館、紀(jì)念館、公園、新開發(fā)地 。 三通一平 : 通水、通路、通電、平整地面 七通一 平 : 通水、通下水、通電、通訊、 通氣、通熱、通路 、平 整地面。 ( 四）計(jì)算投資利潤 計(jì)算的關(guān)鍵是確定利潤率或投資回報(bào)率。 （ 五 ) 土地增值收益確定 第五節(jié) 房地產(chǎn)評估的成本法 四、新建房地產(chǎn)評估 中 成本法操作步驟 Ｐ１５２ 新建房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售稅費(fèi) +正常利潤 （ 一 ) 土地取得費(fèi)用