房地產(chǎn)估價(jià)ppt課件(已改無(wú)錯(cuò)字)
2022-12-04 21:43:26 本頁(yè)面
【正文】 限限制。對(duì)于土地使用者而言，隨著時(shí)間的推移，其使用年限將逐漸減少，土地使用價(jià)格也將隨之降低。因此，對(duì)于土地的使用者而言，在土地使用的年限內(nèi)他將收回包括購(gòu)地資本在內(nèi)的所有投入，從而存在類似折舊的問(wèn)題（成本法中會(huì)有相關(guān)的內(nèi)容）。 建筑物的折舊問(wèn)題并不是絕對(duì)的。如一些建成時(shí)間長(zhǎng)，尤其是一些具有歷史性或有紀(jì)念意義的建筑物，也存在增值現(xiàn)象的。這一增值現(xiàn)象是人類對(duì)先前歷史、文化、科技的肯定與重視，是人類文明進(jìn)步和社會(huì)發(fā)展的表現(xiàn)。 ? 增值性 土地因其本身非人工勞動(dòng)產(chǎn)品，不存在折舊問(wèn)題。進(jìn)一步地，土地不僅不存在折舊問(wèn)題，反而存在較明顯的增值趨勢(shì)。 一方面，土地供給有限；另一方面，人口增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展等，都需要土地。 決定了土地的供需不平衡，當(dāng)供給一定或缺乏時(shí)，需求增長(zhǎng)，其價(jià)格必將上升，土地價(jià)值隨之上升，存在較明顯的增值趨勢(shì)。 ? 權(quán)益性 土地并非人工勞動(dòng)產(chǎn)品，但有價(jià)格。這主要表現(xiàn)為土地的產(chǎn)權(quán)性及由此帶來(lái)的利益。土地價(jià)格不是土地實(shí)體的價(jià)格，而是土地的權(quán)益價(jià)格。不同的土地產(chǎn)權(quán)設(shè)置，其價(jià)格是不同的。所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等。 ? 區(qū)位性 土地空間位置的固定性，決定了土地市場(chǎng)是一種地區(qū)性市場(chǎng)，因此很難形成統(tǒng)一的市場(chǎng)價(jià)格，也難以標(biāo)準(zhǔn)化。 農(nóng)用地和城市用地； 不同城市的地價(jià) ； 城市中心地段地價(jià)和城郊接合部地價(jià) ； 甚至同一街道兩側(cè)地價(jià) ； 都可能存在較大的差別。 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成與形式 1）房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 房地產(chǎn)價(jià)格＝總成本＋利潤(rùn) 利潤(rùn)＝總成本 社會(huì)平均利潤(rùn)率 主要構(gòu)成因素包括： 土地價(jià)格 房屋建筑成本 建筑房屋的利潤(rùn) 稅金 其他附加費(fèi) 土地使用說(shuō)（費(fèi)） 其他構(gòu)成因素： 房屋裝修費(fèi)：高級(jí)裝修 房屋設(shè)備費(fèi)用 建筑地段、樓層和朝向差價(jià) 房屋的折舊 房屋的完好程度 2）房地產(chǎn)價(jià)格的種種形式 土地價(jià)格、房屋價(jià)格和房地合一價(jià)格 ? 土地價(jià)格 土地所有權(quán)價(jià)格和土地使用權(quán)價(jià)格 征地價(jià)格、批租價(jià)格和轉(zhuǎn)讓價(jià)格 總地價(jià)、單位地價(jià)和樓面地價(jià) 拍賣地價(jià)、招標(biāo)地價(jià)和協(xié)議地價(jià) ? 建筑物價(jià)格 出售價(jià)格和出租價(jià)格 總價(jià)格和單位價(jià)格 ? 房地價(jià)格 評(píng)估價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格 銷售價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格和典當(dāng)價(jià)格 正常價(jià)格、限定價(jià)格和特定價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素
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