【正文】 3=24566247。(14)裝修檔次：估價對象為高檔裝修，三個比較案例均為毛坯，以估價對象因素指數(shù)100為基準，三個比較案例因素指數(shù)取80。（6）交通條件：交通條件是影響地價的重要因素，根據(jù)距干線的遠近、道路暢通情況將交通條件便捷、較便捷、一般、較差、不便捷五個等級，每個等級相差在2％。見技表－3： 技表3 比較案例基本情況表案例編號案例名稱房屋座落土地用途交易日期使用年期地價級別交易價格（元/M2）A中關(guān)村E世界海淀區(qū)中關(guān)村大街11號綜合44三級18000B西海國際中心海淀區(qū)蘇州橋東北角綜合46三級24000C國際財經(jīng)中心海淀區(qū)西三環(huán)北路89號綜合44三級18000 比較因素的選擇根據(jù)估價對象與交易案例實際情況，選用影響地價的比較因素，主要包括：土地級別、交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等。根據(jù)房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)及裝修情況和北京市建筑工程定額，待估房地產(chǎn)的房屋重置單價為8886元/平方米。管理費用：主要是指開發(fā)建設(shè)過程中管理人員工資、辦公費用等項目支出，綜合考慮該項目的具體情況，取前三項的12%；投資利息：根據(jù)待估對象的規(guī)模、項目的特點，確定委估房屋建筑物開發(fā)周期為3年，投資利息率按2008年12月23日調(diào)整利率后中國人民銀行公布的1－%計，建設(shè)開發(fā)費為分期均勻投入，則：投資利息=（1+2+3）1/2建設(shè)開發(fā)周期貸款利息率投資利潤投資利潤按前3項之和的30%計。五、估價方法選用根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》），通行的房地產(chǎn)評估方法主要有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等。隨著對外開放和改革的不斷深入，城市產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整日趨合理，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化，為突出首都的形象，九十年代以來，重點發(fā)展了旅游、商貿(mào)、高科技、金融、房地產(chǎn)等行業(yè)，并在近郊和遠郊區(qū)縣建設(shè)了若干個經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)或工業(yè)開發(fā)區(qū)，吸引外來投資，發(fā)展北京經(jīng)濟。與山交接的山地一般在海拔100－500米，主要為低山丘陵。南北直線距離為170公里，東西直線距離為160公里。其地理坐標，東經(jīng)115176。委估房地產(chǎn)位于海淀區(qū)北路，影響地價的區(qū)域因素主要有：道路交通條件：估價對象所在區(qū)域主要有三環(huán)路、四環(huán)路、中關(guān)村大街等，附近有300路、302路、718路、830路等多路公交線路通過。區(qū)內(nèi)名勝古跡眾多，園林風光宜人，旅游資源豐富，人居環(huán)境良好。境內(nèi)有大小河流10條，主要水系有高粱河、清河、萬泉河、南長河、小月河、南沙河、北沙河及人工開鑿的永定河引水渠和京密引水渠，還有昆明湖、玉淵潭、紫竹院湖、上莊水庫等。理想國際大廈主要為物業(yè)租賃，根據(jù)委托方提供的資料及估價人員的現(xiàn)場勘察，承租人分別有銷售寶馬汽車的北京京寶汽車銷售有限公司、花旗銀行（中國）有限公司、中國銀行北京海淀支行、北京航天長峰服務(wù)公司、新浪網(wǎng)、美國易科認證集團公司、地球七洲（香港）有限公司、三星（中國）投資有限公司等著名公司或金融機構(gòu)，均為高層次租戶。建筑物裝修情況:外墻：金屬鋁板及鍍膜LOW—E玻璃半隱框中空玻璃幕墻，配不銹鋼點接式鋼化玻璃幕墻。位于北京市綜合用途三級地價區(qū)。九、估價方法 根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》），通行的房地產(chǎn)評估方法主要有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等。所以，房地產(chǎn)價格是以其效用作最有效發(fā)揮為前提的。隨著國家宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)整和整個經(jīng)濟發(fā)展速度的回升，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。北京市是我國東部沿海少雨區(qū)之一，多年平均降水量640毫米左右。18個區(qū)縣總稱為北京市或全市。北緯39176。供電：市政電網(wǎng)供電；供水：接市政供水管網(wǎng)；排水：排入市政污水管網(wǎng)；通訊：接入市政通訊網(wǎng)絡(luò)；供暖：可接市政熱力管網(wǎng)；供氣：可接市政天然氣管網(wǎng)。鐵路橋梁13座，火車站7個。海淀區(qū)是著名的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。轄22個街道辦事處，11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。天花板：部分樓層為輕鋼龍骨吸音板吊頂，部分為輕鋼龍骨鋁扣板吊頂，局部為塑鋼板吊頂和輕鋼龍骨防火石棉板吊頂。 估價對象情況一覽表序號層次建筑面積（m2）用途備注1518 辦公　24 辦公　33 辦公　42 辦公　51 商業(yè)　61 餐飲　小計72 停車場　車位115個83 停車場　車位145個小計合計　 　　估價對象紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達到“七通一平”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣，紅線內(nèi)土地平整）估價對象為一座地上18層、地下4層的綜合大廈，建成于2006年，鋼混結(jié)構(gòu),。估　價　結(jié) 果 報　告 一、委托方公司名稱：北京中物理想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公司地址: 北京市海淀區(qū)北四環(huán)路58號理想國際大廈506A室法定代表人：王力新 二、估價方 單位名稱: ******************** 單位地址：******************************資格證書號：***************法定代表人：***聯(lián) 系 人: ***聯(lián) 系 電 話：******** 三、估價對象 個別因素根據(jù)委托方提供的《國有土地使用證》【京海國用（2004出）第1833號】及相關(guān)資料，估價對象為位于海淀區(qū)北四環(huán)西路58號（海淀區(qū)中關(guān)村西區(qū)I區(qū)2號地塊）的理想國際大廈，土地使用權(quán)人為北京中物理想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，科貿(mào)綜合用途，國有出讓土地使用權(quán)，出讓年限至2051年3月19日止，自本評估基準日起剩余使用年限為42年。本次評估結(jié)果為假設(shè)估價對象在本評估基準日未設(shè)定抵押權(quán)條件下的房地產(chǎn)價格。本評估報告由*****************負責解釋。房 地 產(chǎn) 估 價 報 告項 目 名 稱：海淀區(qū)北四環(huán)西路58號理想國際大廈房地產(chǎn)抵押價值評估委 托 方: 北京中物理想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司估 價 方: *****************估 價 人 員： *** ***估 價 日 期： 二○○九年四月三日至四月八日估價報告編號：**【2009】估字第09003號目 錄致委托方的函—————————————————— 1估價師聲明——————————————————— 2估價的假設(shè)和限制條件—————————————— 34估價結(jié)果報告—————————————————— 514一、委托估價方二、受托估價方三、估價對象概況四、估價目的五、估價時點六、價格定義七、估價依據(jù)八、估價原則九、估價方法十、估價結(jié)果十一、估價人員十二、估價作業(yè)日期 十三、估價報告應(yīng)用的有效期估價技術(shù)報告———————————————— 1533一、 個別因素分析二、 區(qū)域因素分析三、 市場背景分析四、 最高最佳使用分析五、 估價方法選用六、 估價測算過程七、 估價結(jié)果確定 附 件————————————————————34致委托方函北京中物理想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司： 受貴公司委托，我公司對位于海淀區(qū)北四環(huán)西路58號理想國際大廈的房屋（）及其相應(yīng)的國有出讓土地使用權(quán)（）在現(xiàn)狀利用條件下的房地產(chǎn)價值進行了評估，為貴公司辦理抵押貸款手續(xù)提供房地產(chǎn)價格參考依據(jù)。本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。，報告中所描述的估價對象狀況均為評估基準日的現(xiàn)場狀況。利用本報告評估結(jié)果的前提條件是原抵押權(quán)必須全部解押。圖號為Ⅳ1473（2），地號為0312013001007。理想國際大廈由巴馬丹拿公司進行設(shè)計，采用低柱網(wǎng)、大跨度的框架剪力墻結(jié)構(gòu)；8層中部做中庭，瀑布幕墻；。設(shè)備配套：設(shè)置煙感防火自動噴淋系統(tǒng)及美國江森中央空調(diào)系統(tǒng)。古時海淀鎮(zhèn)附近為一片淺湖水淀，1954年6月“海淀區(qū)”作為行政區(qū)劃名稱正式在牌圖上出現(xiàn)。在經(jīng)歷了“中關(guān)村電子一條街”的萌芽期、1988年成立全國第一家國家級新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的超速增長期后，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已成為區(qū)域經(jīng)濟的支柱和首都經(jīng)濟的龍頭，逐步形成電子信息、光機電一體化等四大支柱產(chǎn)業(yè)，建成上地信息產(chǎn)業(yè)基地和中關(guān)村大街科技經(jīng)濟帶。其中：京包線16公里、京門線7公里、。環(huán)境條件：估價對象位于海淀區(qū)，綠化率較高，環(huán)境條件較好。3839。（2）自然環(huán)境①地質(zhì)地貌綜述北京地處華北大平原西北邊緣，是平原與高原、山地的交接地帶。降水的年內(nèi)、年際間不平均，集中于8月份。四、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。根據(jù)估價對象實際利用狀況及本次評估目的，綜合（辦公）用途為最有效利用方式。估價方法的選擇應(yīng)按照《規(guī)范》，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等，