【正文】 提供，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。評(píng)估人員在委托方人員的陪同下已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年4月3日的價(jià)格結(jié)果為：房地產(chǎn)總價(jià)：大 寫(xiě)：壹拾伍億玖仟貳佰柒拾玖萬(wàn)伍仟肆佰元整樓面單價(jià)：22507元/平方米 其中：（1） 國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格：（2） 房屋價(jià)格：順致商祺 估 價(jià) 師 聲 明我們鄭重聲明：我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。沒(méi)有人對(duì)本報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。估價(jià)師簽名：姓 名 證 號(hào) 簽 名*** ******** *** ********估價(jià)的假設(shè)和限制條件。、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。、面積等均以委托方提供的《國(guó)有土地使用證》【京海國(guó)用（2004出）第1833號(hào)】為依據(jù)?！斗课菟袡?quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號(hào)】記載，估價(jià)對(duì)象已全部設(shè)定抵押權(quán)，在本評(píng)估基準(zhǔn)日尚未解押。，不作其他評(píng)估目的之用。宗地規(guī)整，便于綜合利用。根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號(hào)】及相關(guān)資料，估價(jià)對(duì)象為位于某區(qū)北四環(huán)西路58號(hào)的某國(guó)際大廈，（詳見(jiàn)下表）。美國(guó)江森中央空調(diào)系統(tǒng)；地下車位320個(gè)，地上車位30個(gè)。內(nèi)墻：大堂及電梯廳為微晶石墻面，過(guò)道局部為鋁扣板墻面，局部墻面刷乳膠漆，部分做木格柵裝飾。根據(jù)委托方提供的資料，地下二、車位260個(gè)。 區(qū)域因素某區(qū)是某十八個(gè)區(qū)縣之一，位于某市西北部，占地面積430平方公里，戶籍人口157萬(wàn)人。屬溫帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，年平均氣溫11．6℃，日照數(shù)2662小時(shí)，無(wú)霜期211余天，平均降水量628．9毫米。區(qū)內(nèi)科研力量、科學(xué)儀器設(shè)備、圖書(shū)情報(bào)信息、科研成果等均高度密集。某區(qū)是著名的風(fēng)景旅游區(qū)。區(qū)內(nèi)鐵路共5條（段），總長(zhǎng)48公里。全區(qū)有76條電車、汽車線路通達(dá)市區(qū)和全區(qū)各地。市政基礎(chǔ)設(shè)施條件：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的現(xiàn)狀各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施較完善，達(dá)到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣）：通路：有三環(huán)路、四環(huán)路、中關(guān)村大街等。 市場(chǎng)背景分析（1）地理位置與行政區(qū)劃某，我國(guó)的首都，是全國(guó)的政治中心和文化中心，經(jīng)濟(jì)上占有重要的地位。3039。0539。全市劃分為18個(gè)區(qū)縣，其中東城、西城、崇文、宣武四個(gè)區(qū)習(xí)慣上稱為城區(qū)；朝陽(yáng)、某、豐臺(tái)、石景山四個(gè)區(qū)稱近郊區(qū)；門(mén)頭溝、房山區(qū)、通州區(qū)和大興、順義、懷柔、平谷、密云、昌平、延慶十個(gè)區(qū)縣為遠(yuǎn)郊區(qū)。山勢(shì)陡峭，山峰一般在海拔1000－1500米。其特點(diǎn)是：春季干旱多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。（3）某市經(jīng)濟(jì)狀況某是我國(guó)的首都，是全國(guó)的政治、文化中心。金融商務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，刺激了整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍。估價(jià)對(duì)象房屋價(jià)值為在估價(jià)基準(zhǔn)日2009年4月3日房屋建筑物在現(xiàn)狀利用條件下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。 最高最佳使用原則由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來(lái)不同的收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其占有的房地產(chǎn)上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。有相同使用價(jià)值、有替代可能的房地產(chǎn)之間會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。所以強(qiáng)調(diào)：估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該估價(jià)結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。 十、估價(jià)結(jié)果評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年4月3日的價(jià)格結(jié)果為：房地產(chǎn)總價(jià)：大 寫(xiě)：壹拾伍億玖仟貳佰柒拾玖萬(wàn)伍仟肆佰元整樓面單價(jià)：22507元/平方米 其中：（3） 國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格：（4） 房屋價(jià)格：十一、估價(jià)人員 姓 名 證 號(hào) 簽 名*** ********** *** ********** 十二、估價(jià)作業(yè)日期 二○○九年四月三日至四月八日 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)告估價(jià)結(jié)果自報(bào)告出具之日起有效期為壹年。宗地規(guī)整，便于綜合利用。根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號(hào)】及相關(guān)資料，估價(jià)對(duì)象為位于某區(qū)北四環(huán)西路58號(hào)的某國(guó)際大廈，（詳見(jiàn)下表）。美國(guó)江森中央空調(diào)系統(tǒng)；地下車位320個(gè)，地上車位30個(gè)。內(nèi)墻：大堂及電梯廳為微晶石墻面，過(guò)道局部為鋁扣板墻面，局部墻面刷乳膠漆，部分做木格柵裝飾。根據(jù)委托方提供的資料，地下二、車位260個(gè)。二、區(qū)域因素分析某區(qū)是某十八個(gè)區(qū)縣之一，位于某市西北部，占地面積430平方公里，戶籍人口157萬(wàn)人。屬溫帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，年平均氣溫11．6℃，日照數(shù)2662小時(shí)，無(wú)霜期211余天，平均降水量628．9毫米。區(qū)內(nèi)科研力量、科學(xué)儀器設(shè)備、圖書(shū)情報(bào)信息、科研成果等均高度密集。某區(qū)是著名的風(fēng)景旅游區(qū)。區(qū)內(nèi)鐵路共5條（段），總長(zhǎng)48公里。全區(qū)有76條電車、汽車線路通達(dá)市區(qū)和全區(qū)各地。市政基礎(chǔ)設(shè)施條件：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的現(xiàn)狀各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施較完善，達(dá)到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣）：通路：有三環(huán)路、四環(huán)路、中關(guān)村大街等。三、市場(chǎng)背景分析（1）地理位置與行政區(qū)劃某，我國(guó)的首都，是全國(guó)的政治中心和文化中心，經(jīng)濟(jì)上占有重要的地位。3039。0539。全市劃分為18個(gè)區(qū)縣，其中東城、西城、崇文、宣武四個(gè)區(qū)習(xí)慣上稱為城區(qū)；朝陽(yáng)、某、豐臺(tái)、石景山四個(gè)區(qū)稱近郊區(qū)；門(mén)頭溝、房山區(qū)、通州區(qū)和大興、順義、懷柔、平谷、密云、昌平、延慶十個(gè)區(qū)縣為遠(yuǎn)郊區(qū)。山勢(shì)陡峭，山峰一般在海拔1000－1500米。其特點(diǎn)是：春季干旱多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。（3）某市經(jīng)濟(jì)狀況某是我國(guó)的首都，是全國(guó)的政治、文化中心。金融商務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，刺激了整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍。根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際利用狀況及本次評(píng)估目的，綜合（辦公）用途為最有效利用方式。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程（一）成本法測(cè)算房屋建筑物價(jià)值本次委估房屋建筑物評(píng)估過(guò)程見(jiàn)技表1：34技表1 房屋建筑物估價(jià)過(guò)程一覽表序號(hào)房屋 用途建筑 年代房屋結(jié)構(gòu)建筑面積 (平方米)建安 單價(jià)紅線內(nèi)市政建造成本不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)專業(yè)人士費(fèi)房屋單價(jià)管理費(fèi)用投資利息開(kāi)發(fā)利潤(rùn)重置單價(jià) 房屋重置總價(jià) 成新率%房屋現(xiàn)值單價(jià) 房屋現(xiàn)值總價(jià) 1辦公2006鋼混4500 585 5085 225 610 5920 710 480 1776 8886 54, 97 8619 53, 2停車場(chǎng)2006鋼混2300 299 2599 115 312 3026 363 245 908 4542 4, 97 4406 3, 合計(jì)8340 59, 　8,089 57, 房屋建筑物測(cè)算過(guò)程中價(jià)值確定如下：建造成本①建安費(fèi)用：根據(jù)現(xiàn)行《某市建設(shè)工程預(yù)算定額》（2004）及相關(guān)價(jià)格信息，結(jié)合其結(jié)構(gòu)、裝修情況取值。 專業(yè)人士費(fèi)：建造成本的12%。房地產(chǎn)年總收益委估房地產(chǎn)位于某區(qū)北四環(huán)路，該區(qū)域范圍內(nèi)辦公用房較多，通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，目前。（4）房屋維修費(fèi)取房屋重置價(jià)的3%。房地產(chǎn)尚可使用年限根據(jù)委托方提供的《國(guó)有土地使用證》【京海國(guó)用（2004出）第1833號(hào)】，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)為出讓性質(zhì)，綜合（辦公）用途，出讓年限至2051年3月19日止，自本評(píng)估基準(zhǔn)日起剩余使用年限為42年，故待估房地產(chǎn)尚可使用年限為42年。 選擇交易案例根據(jù)替代原則，選取近期交易的、同一供需圈內(nèi)鄰近地區(qū)的三個(gè)綜合項(xiàng)目案例進(jìn)行比較。（1）土地用途：估價(jià)對(duì)象與三個(gè)比較案例用途均為綜合，取因素指數(shù)100，不作修正。（5）期日地價(jià)指數(shù)：比較案例C為2006年成交，以其因素指數(shù)100作為基準(zhǔn)，確定估價(jià)對(duì)象、比較案例A、比較案例B因素指數(shù)分別