房地產(chǎn)投資與評估(已修改)
2025-02-18 21:17 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)投資與評估170。浙江理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院170。劉友平170。2023年 2月第一章 導(dǎo) 論第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場一、房地產(chǎn)的基本概念及特征（一）基本概念（二）基本特征170。不可移動(dòng)性170。耐久性170。高價(jià)值性170。異質(zhì)性 二、房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門，不同于建筑業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)包括： 、建設(shè)、經(jīng)營 、租賃 三、房地產(chǎn)市場（一）房地產(chǎn)市場的特征 —— 非完全性 w 交易者眾多w 產(chǎn)品是同質(zhì)的w 交易信息是完備的w 生產(chǎn)要素自由流動(dòng) w 住房供應(yīng)不充足，供應(yīng)主體不是眾多w 所有產(chǎn)品都是異質(zhì)的（二）不完全競爭條件下的房地產(chǎn)價(jià)格 170。交易價(jià)格：買賣實(shí)際成交的價(jià)格170。最可能銷售價(jià)格：對未來交易成交價(jià)格的一種可能性估計(jì)，是對該物業(yè)未來交易價(jià)格的一種預(yù)測。170。市場價(jià)值：通常被評估師采用，指在公允市場中該物業(yè)最可能的價(jià)格或具備的價(jià)值。170。投資價(jià)值：指投資者對物業(yè)未來利潤的一種判斷。需求與房地產(chǎn)價(jià)格PPQ S短期供給曲線DD’PEP’ES S’長期供給曲線D’DP’EPE（區(qū)分真實(shí)需求和虛擬需求）第二節(jié) 房地產(chǎn)投資概述一、房地產(chǎn)投資的含義（一 ) 投資?。薄⒍x：企業(yè)和個(gè)人以獲得未來利益為目的，投放一定的貨幣或?qū)嵨铮靡蚤_發(fā)經(jīng)營某項(xiàng)事業(yè)的行為。?。?、分類：w 實(shí)物投資：設(shè)備、土地、房屋等等；w 金融資產(chǎn)投資：股票、債券、期貨等等；w 無形資產(chǎn)投資；商標(biāo)、版權(quán)、專利等等。w 固定資產(chǎn)投資與流動(dòng)資金投資w 直接投資與間接投資w 生產(chǎn)性投資與非生產(chǎn)性投資w 短期投資與長期投資（二）房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資是將一定的資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和中介服務(wù)活動(dòng)中，以獲得更大的收益的行為，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基礎(chǔ)，結(jié)果是形成新的房地產(chǎn)使用價(jià)值。二、房地產(chǎn)投資種類（一）按對象劃分w土地開發(fā)投資w房屋開發(fā)投資w房地產(chǎn)經(jīng)營投資w房地產(chǎn)中介服務(wù)投資w物業(yè)管理服務(wù)投資（二）按建筑物類型分w 住宅投資（普通住宅、高檔公寓、別墅）w 商業(yè)物業(yè)投資（含商場、購物中心、超市、批發(fā)時(shí)市場）w 工業(yè)廠房、倉庫投資w 辦公樓投資w 旅館用房地產(chǎn)（酒店、賓館、度假村、旅店）w 娛樂用房地產(chǎn)（游樂場、娛樂城、康樂中心）w 餐飲用房地產(chǎn)（酒樓、美食城、餐館、快餐店）（三）按投資的形式分１、房地產(chǎn)直接投資w 房地產(chǎn)開發(fā)投資w 房地產(chǎn)置業(yè)投資２、房地產(chǎn)間接投資w 購買房地產(chǎn)上市公司股票w 購買房地產(chǎn)企業(yè)債券w 購買房地產(chǎn)信托基金w 購買住房抵押貸款證券三、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)w投資量大，投資回收期長。w投資的保值增值性w投資不確定因素多，風(fēng)險(xiǎn)大w投資技巧性強(qiáng)、運(yùn)作復(fù)雜w投資流動(dòng)性差w投資對象的固定性w對專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)有一定的依賴性w具有較高的財(cái)務(wù)杠桿?優(yōu)點(diǎn)：（１）有形的投資（２）通貨膨脹中的保值手段（３）易于融資性（４）投資回報(bào)高（５）收益的多重性?缺點(diǎn)：（１）投資量大，支出集中性強(qiáng)（２）投資合作性強(qiáng)（３）投資回收期長（４）投資風(fēng)險(xiǎn)大（５）投資技巧性強(qiáng)（６）投資流動(dòng)性差（７）投資的固定性四、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過程１、項(xiàng)目：在一定的約束條件下，具有明確目標(biāo)的一次性任務(wù)或事項(xiàng)。項(xiàng)目的周期（項(xiàng)目壽命期）：項(xiàng)目從開始到結(jié)束的壽命周期 , 是項(xiàng)目工作在時(shí)序上的安排 .項(xiàng)目周期三大階段： （ 1）投資前期：從項(xiàng)目設(shè)想到項(xiàng)目投資實(shí)施前的一段時(shí)期 .170。 市場調(diào)查、 投資機(jī)會(huì)研究、項(xiàng)目建議 170。 投資方案策劃、投資方案可行性研究170。 項(xiàng)目評估、項(xiàng)目決策（ 2）投資實(shí)施期：從項(xiàng)目投資決策后到項(xiàng)目完成交付使用的一段時(shí)期170。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工建設(shè)（發(fā)包）管理170。 設(shè)備采購、安裝、竣工驗(yàn)收170。 市場推廣、市場營銷 （ 3）經(jīng)營使用期：從項(xiàng)目交付使用到經(jīng)濟(jì)壽命終了（或?qū)崿F(xiàn)投資回收）后的一段時(shí)期170。 生產(chǎn)經(jīng)營、設(shè)施管理170。 租賃經(jīng)營、物業(yè)管理170。 營銷促銷DM 開發(fā)管理Development ManagementPM – 項(xiàng)目管理（建設(shè)管理）Project ManajementFM – 設(shè)施管理 .物業(yè)管理Facility Management 運(yùn)營商 FM 開發(fā)商 DM PM 設(shè)計(jì)方PM 承包商PM 供應(yīng)商PM投資商 DM PM FM３、房地產(chǎn)項(xiàng)目階段的劃分 準(zhǔn)備 設(shè)計(jì) 施工項(xiàng)目實(shí)施期項(xiàng)目前期 項(xiàng)目使用期４、房地產(chǎn)投資、開發(fā)的基本過程w 收集市場信息，進(jìn)行綜合分析w 項(xiàng)目初步概念構(gòu)思、初步可行性研究w 取得土地使用權(quán)w 項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)w 項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究w 項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)w 項(xiàng)目施工實(shí)施 w 項(xiàng)目預(yù)售、銷售w 項(xiàng)目經(jīng)營管理第三節(jié) 房地產(chǎn)投資分析的基本問題 一、研究內(nèi)容 5W1H問題１、 Why目的、目標(biāo)分析２、 What投資類型、特征、質(zhì)量３、 Where地點(diǎn) (地段分析 )４、 When時(shí)間 (時(shí)機(jī)分析 )５、 Who人 （目標(biāo)客戶）６、 How方法 — 投資原則，投資收益，投資成本，利潤、風(fēng)險(xiǎn)大小、風(fēng)險(xiǎn)措施等二、房地產(chǎn)投資的主要目標(biāo)１、主要是獲取利潤，也獲取無形收益、社會(huì)效益及環(huán)境效益。２、投資本金的安全性３、投資對象的變現(xiàn)性４、對通貨膨脹的防護(hù)能力三、房地產(chǎn)投資分析研究目的１、歸納總結(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)律２、分析研究房地產(chǎn)投資運(yùn)作技巧３、為投資者指示投資方向
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