房地產(chǎn)投資與評估(已修改)
2025-02-18 21:17 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)投資與評估170。浙江理工大學經(jīng)濟管理學院170。劉友平170。2023年 2月第一章 導 論第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場一、房地產(chǎn)的基本概念及特征（一）基本概念（二）基本特征170。不可移動性170。耐久性170。高價值性170。異質(zhì)性 二、房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是獨立的產(chǎn)業(yè)部門，不同于建筑業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)包括： 、建設(shè)、經(jīng)營 、租賃 三、房地產(chǎn)市場（一）房地產(chǎn)市場的特征 —— 非完全性 w 交易者眾多w 產(chǎn)品是同質(zhì)的w 交易信息是完備的w 生產(chǎn)要素自由流動 w 住房供應不充足，供應主體不是眾多w 所有產(chǎn)品都是異質(zhì)的（二）不完全競爭條件下的房地產(chǎn)價格 170。交易價格：買賣實際成交的價格170。最可能銷售價格：對未來交易成交價格的一種可能性估計，是對該物業(yè)未來交易價格的一種預測。170。市場價值：通常被評估師采用，指在公允市場中該物業(yè)最可能的價格或具備的價值。170。投資價值：指投資者對物業(yè)未來利潤的一種判斷。需求與房地產(chǎn)價格PPQ S短期供給曲線DD’PEP’ES S’長期供給曲線D’DP’EPE（區(qū)分真實需求和虛擬需求）第二節(jié) 房地產(chǎn)投資概述一、房地產(chǎn)投資的含義（一 ) 投資?。?、定義：企業(yè)和個人以獲得未來利益為目的，投放一定的貨幣或?qū)嵨?，用以開發(fā)經(jīng)營某項事業(yè)的行為?！。?、分類：w 實物投資：設(shè)備、土地、房屋等等；w 金融資產(chǎn)投資：股票、債券、期貨等等；w 無形資產(chǎn)投資；商標、版權(quán)、專利等等。w 固定資產(chǎn)投資與流動資金投資w 直接投資與間接投資w 生產(chǎn)性投資與非生產(chǎn)性投資w 短期投資與長期投資（二）房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資是將一定的資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和中介服務(wù)活動中，以獲得更大的收益的行為，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基礎(chǔ)，結(jié)果是形成新的房地產(chǎn)使用價值。二、房地產(chǎn)投資種類（一）按對象劃分w土地開發(fā)投資w房屋開發(fā)投資w房地產(chǎn)經(jīng)營投資w房地產(chǎn)中介服務(wù)投資w物業(yè)管理服務(wù)投資（二）按建筑物類型分w 住宅投資（普通住宅、高檔公寓、別墅）w 商業(yè)物業(yè)投資（含商場、購物中心、超市、批發(fā)時市場）w 工業(yè)廠房、倉庫投資w 辦公樓投資w 旅館用房地產(chǎn)（酒店、賓館、度假村、旅店）w 娛樂用房地產(chǎn)（游樂場、娛樂城、康樂中心）w 餐飲用房地產(chǎn)（酒樓、美食城、餐館、快餐店）（三）按投資的形式分１、房地產(chǎn)直接投資w 房地產(chǎn)開發(fā)投資w 房地產(chǎn)置業(yè)投資２、房地產(chǎn)間接投資w 購買房地產(chǎn)上市公司股票w 購買房地產(chǎn)企業(yè)債券w 購買房地產(chǎn)信托基金w 購買住房抵押貸款證券三、房地產(chǎn)投資的特點w投資量大，投資回收期長。w投資的保值增值性w投資不確定因素多，風險大w投資技巧性強、運作復雜w投資流動性差w投資對象的固定性w對專業(yè)知識和經(jīng)驗有一定的依賴性w具有較高的財務(wù)杠桿?優(yōu)點：（１）有形的投資（２）通貨膨脹中的保值手段（３）易于融資性（４）投資回報高（５）收益的多重性?缺點：（１）投資量大，支出集中性強（２）投資合作性強（３）投資回收期長（４）投資風險大（５）投資技巧性強（６）投資流動性差（７）投資的固定性四、房地產(chǎn)項目投資的過程１、項目：在一定的約束條件下，具有明確目標的一次性任務(wù)或事項。項目的周期（項目壽命期）：項目從開始到結(jié)束的壽命周期 , 是項目工作在時序上的安排 .項目周期三大階段： （ 1）投資前期：從項目設(shè)想到項目投資實施前的一段時期 .170。 市場調(diào)查、 投資機會研究、項目建議 170。 投資方案策劃、投資方案可行性研究170。 項目評估、項目決策（ 2）投資實施期：從項目投資決策后到項目完成交付使用的一段時期170。 項目設(shè)計、施工建設(shè)（發(fā)包）管理170。 設(shè)備采購、安裝、竣工驗收170。 市場推廣、市場營銷 （ 3）經(jīng)營使用期：從項目交付使用到經(jīng)濟壽命終了（或?qū)崿F(xiàn)投資回收）后的一段時期170。 生產(chǎn)經(jīng)營、設(shè)施管理170。 租賃經(jīng)營、物業(yè)管理170。 營銷促銷DM 開發(fā)管理Development ManagementPM – 項目管理（建設(shè)管理）Project ManajementFM – 設(shè)施管理 .物業(yè)管理Facility Management 運營商 FM 開發(fā)商 DM PM 設(shè)計方PM 承包商PM 供應商PM投資商 DM PM FM３、房地產(chǎn)項目階段的劃分 準備 設(shè)計 施工項目實施期項目前期 項目使用期４、房地產(chǎn)投資、開發(fā)的基本過程w 收集市場信息，進行綜合分析w 項目初步概念構(gòu)思、初步可行性研究w 取得土地使用權(quán)w 項目策劃、規(guī)劃設(shè)計w 項目詳細可行性研究w 項目初步設(shè)計及施工圖設(shè)計w 項目施工實施 w 項目預售、銷售w 項目經(jīng)營管理第三節(jié) 房地產(chǎn)投資分析的基本問題 一、研究內(nèi)容 5W1H問題１、 Why目的、目標分析２、 What投資類型、特征、質(zhì)量３、 Where地點 (地段分析 )４、 When時間 (時機分析 )５、 Who人 （目標客戶）６、 How方法 — 投資原則，投資收益，投資成本，利潤、風險大小、風險措施等二、房地產(chǎn)投資的主要目標１、主要是獲取利潤，也獲取無形收益、社會效益及環(huán)境效益。２、投資本金的安全性３、投資對象的變現(xiàn)性４、對通貨膨脹的防護能力三、房地產(chǎn)投資分析研究目的１、歸納總結(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)律２、分析研究房地產(chǎn)投資運作技巧３、為投資者指示投資方向
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