【正文】 格 ? 基準地價的表現(xiàn)形式是樓面熟地價（完整價格）和樓面毛地價（含出讓金、市政基礎設施配套建設費） ? 土地用途劃分為商業(yè)（商業(yè)服務業(yè)、旅游業(yè)、金融保險業(yè)、餐飲服務業(yè)用地）、綜合（辦公科研、文體教育、醫(yī)療衛(wèi)生用地）、居住（居住小區(qū)、居住街坊、居住組團和單位生活區(qū)等各種居住類型用地）和工業(yè)（工業(yè)、倉儲、交通運輸用地）等四類 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 根據(jù)不同用途土地的特點及相應地價水平，將四類用地的基準地價由高至低，由城區(qū)至郊區(qū)分別劃分為若干級別（商業(yè)、綜合和居住用地十個級別，工業(yè)用地九個級別） ? 基準地價基準期日為 2002年 1月 1日 ? 各類基準地價級別土地開發(fā)程度：商業(yè)、綜合和居住用地 16級為“七通一平”， 710級為“五通一平”；工業(yè)用地 15級為“七通一平”， 69級為“五通一平” ? 各類基準地價級別土地的平均容積率：商業(yè)、綜合和居住用地 16級平均容積率為 2， 710級平均容積率為 1；工業(yè)用地平均容積率為 1 ? 注意事項 ? 對于需要征收土地出讓金的項目：凡在四環(huán)路道路中心線以內(nèi)地區(qū)的按毛地價的 40%；以外的 60% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 為鼓勵集約利用建設用地：商業(yè)、綜合和居住用地按照樓面毛地價形式核定地價水平，工業(yè)用地按照地面毛地價形式核定 ? 國有土地使用權租賃年租金水平，按照相應地價還原確定，其中土地還原利率應參考同期銀行貸款利率確定 ? 對經(jīng)營性用途的地下建筑物，其基準地價可參照相應用地基準地價水平的三分之一確定 ? 河道、水系兩側及輕軌周邊地區(qū)的地價參照基準地價的高限選取 ? 公寓、別墅用地價格參照居住用地基準地價的高限選取 ? 便民店、社區(qū)服務網(wǎng)點用地價格參照商業(yè)用地基準地價的低限選取 ? 運用基準地價測算的宗地地價水平在多種評估方法確定的宗地地價水平中所占權重應不低于 30% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 計算公式 ? 商業(yè)、綜合、居住用地： 宗地樓面熟地價 =適用的樓面熟地價 *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) *容積率修正系數(shù) *因素修正系數(shù) 宗地樓面毛地價 =適用的樓面毛地價 *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) *因素修正系數(shù)（不小于級別平均容積率） 宗地樓面毛地價 =適用的樓面毛地價 *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) *因素修正系數(shù) *級別平均容積率 /宗地容積率（小于級別平均容積率） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 計算公式 ? 工業(yè)用地 宗地樓面熟地價 =適用的樓面熟地價 *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) *因素修正系數(shù)（容積率不小于 1） 宗地樓面熟地價 =適用的樓面熟地價 *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) *因素修正系數(shù) /宗地容積率（容積率小于 1） 宗地樓面毛地價 =適用的樓面毛地價 *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) *因素修正系數(shù)（容積率不小于 1） 宗地樓面毛地價 =適用的樓面毛地價 *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) *因素修正系數(shù) /宗地容積率（容積率小于 1） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款風險分析 權屬風險 市場風險 自然貶損風險 價值評估風險 變現(xiàn)風險 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 權屬風險 合法有效 不合法的房地產(chǎn)、權屬有爭議、產(chǎn)權有糾紛。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 自然貶損風險 抵押物的損毀、滅失風險 抵押物滅失導致抵押權滅失 —— 我國 《 擔保法 》 第五十八條規(guī)定：“抵押權因抵押 物滅失而滅失。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 變現(xiàn)風險 抵押物合法，但市場變現(xiàn)能力弱 —— 特定類型的房地產(chǎn) —— 大宗房地產(chǎn) —— 分割抵押 房地產(chǎn)的功能性貶值導致的變現(xiàn)風險 房地產(chǎn)用途的不同導致的變現(xiàn)風險 防范措施： 關注和分析未來房地產(chǎn)市場的變化趨勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 。抵押物具有一定的變現(xiàn)價值是其擔保履行相應債務的需要。 變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉換為現(xiàn)金的可能性。 是否存有限制條件 非完全產(chǎn)權的房地產(chǎn) —— 行政劃撥用地、協(xié)議用地 共有房地產(chǎn)、第三人擁有的房地產(chǎn) 已設定租賃權的房地產(chǎn) 同一房地產(chǎn)設定多個抵押權、房地分別抵押 無限制條件 —— 產(chǎn)權清晰，可自由轉讓 限制條件 —— 劃撥用地，經(jīng)批準可以抵押 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場風險 ? ? ? —— 城市規(guī)劃的影響 —— 社會經(jīng)濟環(huán)境不規(guī)范形成的風險 不按法定用途評估 職能管理部門管理上的漏洞 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場風險 價值下跌風險 《 房地產(chǎn)抵押評估指導意見 》 第二十三條規(guī)定： 房地產(chǎn)抵押估價應當關注房地產(chǎn)抵押價值未來 下跌的風險 ，對預期可能導致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素予以分析和說明。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 投資利息、開發(fā)利潤 ? 在傳統(tǒng)方法中考慮 ? 開發(fā)利潤通常以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應平均利潤率 ? 投資者購買房地產(chǎn)應負擔的稅費 ? 指營業(yè)稅 、 印花稅 、 契稅等 ， 一般以建成后不動產(chǎn)總價的一定比例計算 ? 折現(xiàn)率 ? 與報酬率的性質和求取方法相同 ， 具體應等于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率 ， 它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率部分 。 ? 適用的條件是能正確判斷房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式 （ 包括用途 、 規(guī)模和檔次等 ） 、 能正確預測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 ， 還要求有一良好的社會經(jīng)濟環(huán)境 。 在實際估價中建筑物的經(jīng)濟壽命應從建筑物竣工驗收合格之日起計 ， 建造期不應計入 ? 對重要 、 大型 、 特殊建筑物現(xiàn)場勘察成新率：將影響房屋成新率程度的主要因素分為三部分九大類別：結構部分 (基礎 、 主體 、 屋面 )、 裝飾部分(門窗 、 內(nèi)外裝修及其他 )、 設備部分 (水 、 電 、 暖 )。特別適用于： ? 既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設的房地產(chǎn) ? 單純建筑物的估價 ? 房地產(chǎn)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償?shù)墓纼r 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 操作步驟 ? 搜集有關房地產(chǎn)開發(fā)建設的相關資料 ? 測算重新構建價格 ? 測算折舊 ? 求取積算價格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房地產(chǎn)價格構成 ? 土地取得成本 ? 開發(fā)成本 ? 管理費用 ? 投資利息 ? 銷售費用 ? 銷售稅費 ? 開發(fā)利潤 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 重新構建價格的求取 ? 重新構建價格的分類 ? 重置價格：是采用估