【正文】 格 ? 基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式是樓面熟地價(jià)（完整價(jià)格）和樓面毛地價(jià)（含出讓金、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)） ? 土地用途劃分為商業(yè)（商業(yè)服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)用地）、綜合（辦公科研、文體教育、醫(yī)療衛(wèi)生用地）、居住（居住小區(qū)、居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種居住類型用地）和工業(yè)（工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、交通運(yùn)輸用地）等四類 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 根據(jù)不同用途土地的特點(diǎn)及相應(yīng)地價(jià)水平，將四類用地的基準(zhǔn)地價(jià)由高至低，由城區(qū)至郊區(qū)分別劃分為若干級(jí)別（商業(yè)、綜合和居住用地十個(gè)級(jí)別，工業(yè)用地九個(gè)級(jí)別） ? 基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)期日為 2002年 1月 1日 ? 各類基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別土地開發(fā)程度：商業(yè)、綜合和居住用地 16級(jí)為“七通一平”， 710級(jí)為“五通一平”；工業(yè)用地 15級(jí)為“七通一平”， 69級(jí)為“五通一平” ? 各類基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別土地的平均容積率：商業(yè)、綜合和居住用地 16級(jí)平均容積率為 2， 710級(jí)平均容積率為 1；工業(yè)用地平均容積率為 1 ? 注意事項(xiàng) ? 對(duì)于需要征收土地出讓金的項(xiàng)目：凡在四環(huán)路道路中心線以內(nèi)地區(qū)的按毛地價(jià)的 40%；以外的 60% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 為鼓勵(lì)集約利用建設(shè)用地：商業(yè)、綜合和居住用地按照樓面毛地價(jià)形式核定地價(jià)水平，工業(yè)用地按照地面毛地價(jià)形式核定 ? 國(guó)有土地使用權(quán)租賃年租金水平，按照相應(yīng)地價(jià)還原確定，其中土地還原利率應(yīng)參考同期銀行貸款利率確定 ? 對(duì)經(jīng)營(yíng)性用途的地下建筑物，其基準(zhǔn)地價(jià)可參照相應(yīng)用地基準(zhǔn)地價(jià)水平的三分之一確定 ? 河道、水系兩側(cè)及輕軌周邊地區(qū)的地價(jià)參照基準(zhǔn)地價(jià)的高限選取 ? 公寓、別墅用地價(jià)格參照居住用地基準(zhǔn)地價(jià)的高限選取 ? 便民店、社區(qū)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)用地價(jià)格參照商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的低限選取 ? 運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的宗地地價(jià)水平在多種評(píng)估方法確定的宗地地價(jià)水平中所占權(quán)重應(yīng)不低于 30% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 計(jì)算公式 ? 商業(yè)、綜合、居住用地： 宗地樓面熟地價(jià) =適用的樓面熟地價(jià) *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) *容積率修正系數(shù) *因素修正系數(shù) 宗地樓面毛地價(jià) =適用的樓面毛地價(jià) *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) *因素修正系數(shù)（不小于級(jí)別平均容積率） 宗地樓面毛地價(jià) =適用的樓面毛地價(jià) *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) *因素修正系數(shù) *級(jí)別平均容積率 /宗地容積率（小于級(jí)別平均容積率） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 計(jì)算公式 ? 工業(yè)用地 宗地樓面熟地價(jià) =適用的樓面熟地價(jià) *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) *因素修正系數(shù)（容積率不小于 1） 宗地樓面熟地價(jià) =適用的樓面熟地價(jià) *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) *因素修正系數(shù) /宗地容積率（容積率小于 1） 宗地樓面毛地價(jià) =適用的樓面毛地價(jià) *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) *因素修正系數(shù)（容積率不小于 1） 宗地樓面毛地價(jià) =適用的樓面毛地價(jià) *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) *因素修正系數(shù) /宗地容積率（容積率小于 1） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析 權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 自然貶損風(fēng)險(xiǎn) 價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn) 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn) 合法有效 不合法的房地產(chǎn)、權(quán)屬有爭(zhēng)議、產(chǎn)權(quán)有糾紛。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 自然貶損風(fēng)險(xiǎn) 抵押物的損毀、滅失風(fēng)險(xiǎn) 抵押物滅失導(dǎo)致抵押權(quán)滅失 —— 我國(guó) 《 擔(dān)保法 》 第五十八條規(guī)定：“抵押權(quán)因抵押 物滅失而滅失。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 抵押物合法，但市場(chǎng)變現(xiàn)能力弱 —— 特定類型的房地產(chǎn) —— 大宗房地產(chǎn) —— 分割抵押 房地產(chǎn)的功能性貶值導(dǎo)致的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)用途的不同導(dǎo)致的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 防范措施： 關(guān)注和分析未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 。抵押物具有一定的變現(xiàn)價(jià)值是其擔(dān)保履行相應(yīng)債務(wù)的需要。 變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。 是否存有限制條件 非完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn) —— 行政劃撥用地、協(xié)議用地 共有房地產(chǎn)、第三人擁有的房地產(chǎn) 已設(shè)定租賃權(quán)的房地產(chǎn) 同一房地產(chǎn)設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)、房地分別抵押 無限制條件 —— 產(chǎn)權(quán)清晰，可自由轉(zhuǎn)讓 限制條件 —— 劃撥用地，經(jīng)批準(zhǔn)可以抵押 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ? ? ? —— 城市規(guī)劃的影響 —— 社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不規(guī)范形成的風(fēng)險(xiǎn) 不按法定用途評(píng)估 職能管理部門管理上的漏洞 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn) 《 房地產(chǎn)抵押評(píng)估指導(dǎo)意見 》 第二十三條規(guī)定： 房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來 下跌的風(fēng)險(xiǎn) ，對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素予以分析和說明。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 投資利息、開發(fā)利潤(rùn) ? 在傳統(tǒng)方法中考慮 ? 開發(fā)利潤(rùn)通常以一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率 ? 投資者購(gòu)買房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) ? 指營(yíng)業(yè)稅 、 印花稅 、 契稅等 ， 一般以建成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算 ? 折現(xiàn)率 ? 與報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同 ， 具體應(yīng)等于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率 ， 它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤(rùn)率部分 。 ? 適用的條件是能正確判斷房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式 （ 包括用途 、 規(guī)模和檔次等 ） 、 能正確預(yù)測(cè)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 ， 還要求有一良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 。 在實(shí)際估價(jià)中建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì) ， 建造期不應(yīng)計(jì)入 ? 對(duì)重要 、 大型 、 特殊建筑物現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率：將影響房屋成新率程度的主要因素分為三部分九大類別：結(jié)構(gòu)部分 (基礎(chǔ) 、 主體 、 屋面 )、 裝飾部分(門窗 、 內(nèi)外裝修及其他 )、 設(shè)備部分 (水 、 電 、 暖 )。特別適用于： ? 既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn) ? 單純建筑物的估價(jià) ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償?shù)墓纼r(jià) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 操作步驟 ? 搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的相關(guān)資料 ? 測(cè)算重新構(gòu)建價(jià)格 ? 測(cè)算折舊 ? 求取積算價(jià)格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 ? 土地取得成本 ? 開發(fā)成本 ? 管理費(fèi)用 ? 投資利息 ? 銷售費(fèi)用 ? 銷售稅費(fèi) ? 開發(fā)利潤(rùn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 重新構(gòu)建價(jià)格的求取 ? 重新構(gòu)建價(jià)格的分類 ? 重置價(jià)格：是采用估