【正文】 面積因素的修正 :由于待估宗地的面積大于 3個交易實例的面積 ， 對商業(yè)用地而言 ， 面積大些便于充分利用 ， 經(jīng)過分析確定 ， 面積因素使得待估宗地的價格會比各交易實例價格高 3%。 評估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料 ， 選出 3個交易實例作為比較參照物 ，交易實例的有關(guān)情況如下表所示 。 被估房地產(chǎn)價格＝交易實例單價 時間因素修正系數(shù) 交易情況修正系數(shù) 區(qū)域修正系數(shù) 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 容積率修正系數(shù) 土地使用年期修正系數(shù) 二 、 適用對象及條件 （ 一 ） 市場條件： 充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場能夠找到至少 3個交易案例 （ 二 ） 被評估對象： 具有廣泛交易性的房地產(chǎn) 49 三 、 市場法操作步驟及因素修正 （ 一 ） 勘察被估房地產(chǎn) （ 二 ） 收集與選擇房地產(chǎn)交易實例 交易實例應(yīng)符合的條件： 與被房地產(chǎn)用途相同 、 所處地區(qū)相同 、 結(jié)構(gòu)相同 、 價值類型相同籌資條件相似 ， 接近評估基準(zhǔn)日 ， 正常交易 （ 或可修正 ） 。 計算總收益 總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實際收益 。 該建筑物占地面積 500平方米 ， 建筑面積為900平方米 ， 現(xiàn)用于出租 ， 每月平均實收租金為 3萬元 。 12,000 ＝ 8,703元 評估結(jié)果 經(jīng)評估 ， 該寫字樓房地產(chǎn)在 2022年 5月的價值為104,434,671元 ， 單價為每平方米 8,703元 。 據(jù)調(diào)查 ， 當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫? ， 空置率在 10%左右 ， 每年需支付的管理費用一般為年租金的%， 維修費為建筑物重置價的 %， 房產(chǎn)稅為租金收入的 12%， 其他稅為租金收入的 6%， 保險費為建筑物重置價的 %， 資本化率確定為 6%。 但是在計算凈收益時應(yīng)扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷 。 資本化率 無風(fēng)險報酬率 風(fēng)險調(diào)整值 ＝ + 資本化率的種類：綜合資本化率 、 建筑物資本化率 、 土地資本化率 。因此需通過計算客觀總收益和客觀總費用來獲取 。 經(jīng)分析和估測 ， 決定在成新率的基礎(chǔ)作 10％ 的減價修正 。 100 100％ ＝ ％ 在實踐中 ， 也往往將年限法 （ 40％ ） 和打分法 （ 60％ ） 得出的結(jié)論加權(quán)平均 ， 得出成新率 。 9＝ …… 平方米 （平時說的市畝也就是畝 ,主要是為了與公畝區(qū)分） 1公頃 =100公畝 =10000平方米 =15畝 1平方千米 =100公頃 =10000公畝 =1000000平方米 1頃 =100畝 = 房地產(chǎn)評估的成本法 27 （ 一 ） 土地取得費用 （ 二 ） 開發(fā)成本 勘察設(shè)計和前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 建安工程費 公共設(shè)施建設(shè)費 開發(fā)過程的稅費及其他間接費 （ 三）管理費用 （開辦費、開發(fā)過程中管理人員工資等） （ 四 ） 投資利息 （ 五 ） 銷售稅費 銷售費用 銷售稅金及附加 其他銷售稅費 （ 六 ） 開發(fā)利潤 房地產(chǎn)評估的成本法 新建房地產(chǎn)價格＝土地取得費用 +開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息 +銷售稅費 +正常利潤 四、新建房地產(chǎn)評估的操作步驟 28 五、舊房地產(chǎn)運用成本法評估的操作步驟 舊建筑物價格＝建筑物的重置成本－建筑物貶值 房地產(chǎn)評估的成本法 29 注意：估算貶值 估算土地的貶值 土地?fù)p耗率＝已使用年限 /法定使用年限 估算建筑物的貶值 有形貶值 （ 理化因素 ） 無形貶值 （ 社會經(jīng)濟(jì)因素 ） NRCNSCD ????? 1 房地產(chǎn)評估的成本法 （ 1） 直線折扣法 （ 使用年限法 ） 假設(shè)建筑物的價值損耗是均勻的 ， 則建筑物每年的貶值為： 實體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值 五、舊房地產(chǎn)運用成本法評估的操作步驟 舊建筑物價格＝建筑物的重置成本－建筑物貶值 30 例 42 某建筑物建筑面積為 320m2， 重置價為 2500元 /m2， 耐用年限為 40年 ， 已使用 7年 ， 殘值率為 4％ 。 （ 六 ） 確定土地增值收益 主要是由于土地用途的改變或土地功能變化而引起的 。 （ 二 ） 計算土地開發(fā)費用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 公共配套設(shè)施建設(shè)費 房地產(chǎn)評估的成本法 23 （ 三 ） 計算投資利息 注意： （ 1） 無論是自有資金 ， 還是借入資金均應(yīng)計算利息； （ 2） 計息基礎(chǔ)＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +管理費 （ 3） 根據(jù)開發(fā)時間分別計算土地取得費與開發(fā)費的利息 。 從農(nóng)村取得土地 （ 1） 國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費用 ， 包括：土地補償費 、 地上附著物和青苗補償費及安置補助費 。 如：政府辦公樓 、 學(xué)校 、 醫(yī)院 、 圖書館 、 軍隊營房 、 機場 、 博物館 、 紀(jì)念館 、 公園等公益性房地產(chǎn)；以及無需計算損耗的新建房地產(chǎn) 。 房地產(chǎn)評估概述 20 指影響具體一宗房地產(chǎn)價格的因素 ， 具體可分為影響土地的個別因素與影響建筑物的個別因素 。 房地產(chǎn)評估概述 15 2. 根據(jù)價格表示單位劃分： 總價格 、 單位價格 、 樓面地價 樓面地價＝土地總價格 247。 出讓底價 是政府在出讓土地使用權(quán)時 ， 根據(jù)土地出讓年限 、 用途 、 地產(chǎn)市場行情等因素確定的待出讓宗地在某個時點的最低價 。 出讓土地使用權(quán)權(quán)益：可轉(zhuǎn)讓 、 出租 、 抵押 。 根據(jù)國家規(guī)定： 但二者的地位并不平等，農(nóng)村集體所有的土地不能直接出讓其使用權(quán)，需由國家征用后，再出讓。 2. 按是否產(chǎn)生收益劃分可分為 :收益性房地產(chǎn)和非收益性房地產(chǎn) 3. 按經(jīng)營使用方式劃分可分為 :出售型房地產(chǎn)、出租型房地產(chǎn)、營業(yè)型房地產(chǎn)和自用型房地產(chǎn) 房地產(chǎn)評估概述 6 房地產(chǎn)市場的特性 決定 決定 自然特性： 位置固定性；質(zhì)量差異性； 不可再生性；效用永續(xù)性 . 經(jīng)濟(jì)特性： 供給稀缺性；可壟斷性； 利用多方向性；效益級差性 . （三）房地產(chǎn)的特性 土地的特性 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)評估概述 7 位置固定性 風(fēng)險轉(zhuǎn)移能力差 個別性形成的重要原因 供求區(qū)域性 使用長期性 投資大量性 保值與增值性 投資風(fēng)險性 難以變現(xiàn)性 政策限制性 房地產(chǎn)評估概述 8 (1)房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性 (2)交易的復(fù)雜性 (3)房地產(chǎn)市場供給對需求變化的反應(yīng)遲緩 （ 供給彈性小于需求彈性 ） 房地產(chǎn)評估概述 9 二 、 房地產(chǎn)評估的原則 (一 )合法原則 (二 )最佳使用原則 (三 )房地綜合考慮原則 (四 )區(qū)域及地段原則 三 、 房地產(chǎn)評估的程序 （ 一 ） 接受委托 ， 明確評估的基本事項 明確評估對象 明確評估目的 明確評估基準(zhǔn)日