《房地產(chǎn)評(píng)估》ppt課件 (2)-全文預(yù)覽
【正文】 使用年數(shù) ＝ 2500 900－ 46875 4＝ 2062500（ 元 ） （ 3） 計(jì)算房屋純收益： 房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值 房屋資本化率 ＝ 2062500 8％ ＝ 165000（ 元 ） （元）＝＝使用年限建筑物重置價(jià)年折舊費(fèi)＝ 4 6 8 7 548 9 0 02 5 0 0 ? 土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益 ＝ 412740－ 165000＝ 247740（ 元 ） 土地使用權(quán)在 2022年 3月的剩余使用年期為 50－ 6＝ 44（ 年 ） 。 試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地 2022年 3月的土地使用權(quán)價(jià)格 。 [例題 ] 某房地產(chǎn)公司于 1997年 3月以有償出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán) ， 并于 1999年 3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓 ， 當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米 2022元 ， 經(jīng)濟(jì)耐用年限為 55年 ，殘值率為 2％ 。 試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫字樓在 2022年 5月的價(jià)格 。 240＝ （ 元 ） [例 ] 某房地產(chǎn)公司于 1999年 5月以出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán) ， 并于 2022年 5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓 ，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米 3,800元 ， 經(jīng)濟(jì)耐用年限為 60年 。 3000＝ 1040（ 元 /m2） ? ? LB rdrBaL )( ????（二）建筑物殘余法 )()( drrLaB BL ???? 若純收益 a不含折舊，則： 注：該方法要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離。 假定該房地產(chǎn)以每月每平方米 100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租 ， 使用面積為建筑面積的 60％ ， 不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)用為72萬元 。 但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷 。 （ 二 ） 資本化率的估算 實(shí)質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率 （ 收益率 ） 。 經(jīng)分析和估測(cè) ， 決定在成新率的基礎(chǔ)作 10％ 的減價(jià)修正 。 100 100％ ＝ ％ 在實(shí)踐中 ， 也往往將年限法和觀察法得出的結(jié)論加權(quán)平均 ， 得出成新率 。 注意建筑物重新構(gòu)建價(jià)格 （ 重置成本 ） 有兩種： (1) 復(fù)原重置成本 （ Reproduction cost） (2) 更新重置成本 （ Replacement cost） 復(fù)原重置成本適用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物評(píng)估 ， 更新重置成本適用于一般建筑物 。 土地取得成本＝出讓金＋拆遷費(fèi) ＝ 20＋ 30＝ 50萬元 /畝＝ 750元 /平方米 土地開發(fā)成本＝開發(fā)費(fèi)＋其他費(fèi)用 ＝ 3億元 /平方公里＋ 5萬元 /畝 ＝ 300元 /平方米＋ 75元 /平方米 ＝ 375元 /平方米 假定土地取得成本一次性投入 ， 因計(jì)息期為兩年 ， 土地開發(fā)成本分階段均勻投入 ， 則： 資金成本＝ 750 [（ 1＋ 6%） 2－ 1]＋ 375 40% [（ 1＋ 6%） － 1]＋ 375 60% [（ 1＋ 6%） － 1] ＝ ＋ ＋ ＝ /平方米 開發(fā)利潤(rùn)＝ （ 750＋ 375） 10% ＝ /平方米 土地單價(jià)＝ 750＋ 375＋ ＋ ＝ 1, /平方米 土地總價(jià)＝ 1, 80,000＝ 108,044,000元 即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為 108,044,000元。 若開發(fā)費(fèi)是均勻投入 ， 則按資金投入時(shí)間的一半計(jì)息 。 （ 2） 支付給政府的土地使用權(quán)出讓金 。 但是單純?cè)u(píng)估建筑物價(jià)格時(shí) ， 成本法較適宜 。 假使兩幅土地的其他條件相同 ， 問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì) ？ （三）所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益價(jià)格 如：租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等 （四）市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格 三、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 （一）土地取得成本 土地取得成本 =購置土地應(yīng)支付的價(jià)款 +稅費(fèi) （二）開發(fā)成本 包括：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)和稅費(fèi) （三）管理費(fèi)用 （四）資金成本 （五）銷售稅費(fèi) 包括：銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費(fèi) （六）開發(fā)利潤(rùn) 四、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 （ 一 ） 一般因素 （ 二 ） 區(qū)域因素 對(duì)于不同用途的區(qū)域 ， 以上因素的影響程度 、 影響方向等會(huì)有區(qū)別 。 （ 二 ） 總價(jià)格 、 單位價(jià)格 、 樓面地價(jià) 樓面地價(jià)＝土地總價(jià) 247。資產(chǎn)評(píng)估學(xué) 第二篇 資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù) 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格 及其影響因素 第三節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估 中的應(yīng)用 第四節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的 應(yīng)用 第五節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的 應(yīng)用 第六節(jié) 假設(shè)開發(fā) 法 第七節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 * 第八節(jié) 路線價(jià)法 * 第九節(jié) 在 建工程評(píng)估 * 第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 一、房地產(chǎn)及其特性 （一）房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)的三種形態(tài)：土地、建筑物、房產(chǎn)（房地合一） 房地產(chǎn)分為物質(zhì)實(shí)體、權(quán)益及區(qū)為三個(gè)方面 （二）房地產(chǎn)的特性 土地的特性 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)價(jià)格特征、市場(chǎng)的特征及房地產(chǎn)評(píng)估的特殊性。 4～ 5屬土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格 ， 由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定價(jià)格 。 甲地的容積率為 5， 單價(jià)為1000元 /平方米；乙地的容積率為 3， 單價(jià)為 800元 /平方米 。 值得注意的是土地的價(jià)格主要由其效用決定 ， 而非成本 ， 因此成本法在評(píng)估土地價(jià)值時(shí) ， 其應(yīng)用范圍受到限制 ， 尤其是商業(yè)用地 。 （ 1） 國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用 ， 包 括：土地補(bǔ)償費(fèi) 、 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi) 。 （ 二 ） 估算土地開發(fā)成本 （ 三 ） 估算管理費(fèi)用 （ 四 ） 估算資金成本 注意： （ 1） 無論是自有資金 ， 還是借入資金均應(yīng)
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1