【導(dǎo)讀】商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險分析。房地產(chǎn)基本概念、特征及類型。房地產(chǎn)價格影響因素。生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通信、防災(zāi)等設(shè)備）等組成的整體物，按經(jīng)營使用方式劃分。自身因素（位置，地質(zhì)條件，地形地勢，土地面積和形狀，日照、風(fēng)向、行政因素（房地產(chǎn)制度，房地產(chǎn)價格政策，行政隸屬變更，特殊政策，國際因素（世界經(jīng)濟(jì)狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀。最高最佳使用原則。受理評估委托及明確評估基本事項。擬定評估工作方案。搜集評估所需資料。實地查勘評估對象。選定評估方法測算。房地產(chǎn)抵押（公開市場價值，應(yīng)說明未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)。企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)評估（權(quán)屬是否轉(zhuǎn)移、用途是。職工住宅的評估應(yīng)考慮國家的房改政策。估價結(jié)果報告（委托方、估價方、估價對象、估價目的、估價時點、價。適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公。適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點的近期，存在較多類似房地產(chǎn)的交

　　

【正文】 面毛地價（含出讓金、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)） ? 土地用途劃分為商業(yè)（商業(yè)服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、金融保險業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)用地）、綜合（辦公科研、文體教育、醫(yī)療衛(wèi)生用地）、居住（居住小區(qū)、居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種居住類型用地）和工業(yè)（工業(yè)、倉儲、交通運(yùn)輸用地）等四類 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 根據(jù)不同用途土地的特點及相應(yīng)地價水平，將四類用地的基準(zhǔn)地價由高至低，由城區(qū)至郊區(qū)分別劃分為若干級別（商業(yè)、綜合和居住用地十個級別，工業(yè)用地九個級別） ? 基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)期日為 2002年 1月 1日 ? 各類基準(zhǔn)地價級別土地開發(fā)程度：商業(yè)、綜合和居住用地 16級為“七通一平”， 710級為“五通一平”；工業(yè)用地 15級為“七通一平”， 69級為“五通一平” ? 各類基準(zhǔn)地價級別土地的平均容積率：商業(yè)、綜合和居住用地 16級平均容積率為 2， 710級平均容積率為 1；工業(yè)用地平均容積率為 1 ? 注意事項 ? 對于需要征收土地出讓金的項目：凡在四環(huán)路道路中心線以內(nèi)地區(qū)的按毛地價的 40%；以外的 60% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 為鼓勵集約利用建設(shè)用地：商業(yè)、綜合和居住用地按照樓面毛地價形式核定地價水平，工業(yè)用地按照地面毛地價形式核定 ? 國有土地使用權(quán)租賃年租金水平，按照相應(yīng)地價還原確定，其中土地還原利率應(yīng)參考同期銀行貸款利率確定 ? 對經(jīng)營性用途的地下建筑物，其基準(zhǔn)地價可參照相應(yīng)用地基準(zhǔn)地價水平的三分之一確定 ? 河道、水系兩側(cè)及輕軌周邊地區(qū)的地價參照基準(zhǔn)地價的高限選取 ? 公寓、別墅用地價格參照居住用地基準(zhǔn)地價的高限選取 ? 便民店、社區(qū)服務(wù)網(wǎng)點用地價格參照商業(yè)用地基準(zhǔn)地價的低限選取 ? 運(yùn)用基準(zhǔn)地價測算的宗地地價水平在多種評估方法確定的宗地地價水平中所占權(quán)重應(yīng)不低于 30% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 計算公式 ? 商業(yè)、綜合、居住用地： 宗地樓面熟地價 =適用的樓面熟地價 *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) *容積率修正系數(shù) *因素修正系數(shù) 宗地樓面毛地價 =適用的樓面毛地價 *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) *因素修正系數(shù)（不小于級別平均容積率） 宗地樓面毛地價 =適用的樓面毛地價 *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) *因素修正系數(shù) *級別平均容積率 /宗地容積率（小于級別平均容積率） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 計算公式 ? 工業(yè)用地 宗地樓面熟地價 =適用的樓面熟地價 *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) *因素修正系數(shù)（容積率不小于 1） 宗地樓面熟地價 =適用的樓面熟地價 *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) *因素修正系數(shù) /宗地容積率（容積率小于 1） 宗地樓面毛地價 =適用的樓面毛地價 *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) *因素修正系數(shù)（容積率不小于 1） 宗地樓面毛地價 =適用的樓面毛地價 *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) *因素修正系數(shù) /宗地容積率（容積率小于 1） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險分析 權(quán)屬風(fēng)險 市場風(fēng)險 自然貶損風(fēng)險 價值評估風(fēng)險 變現(xiàn)風(fēng)險 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 權(quán)屬風(fēng)險 合法有效 不合法的房地產(chǎn)、權(quán)屬有爭議、產(chǎn)權(quán)有糾紛。 禁止抵押的房地產(chǎn)范圍： （ 1）土地所有權(quán)； （ 2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)； （ 3）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施等所占用的房地產(chǎn)； （ 4）根據(jù)城市規(guī)劃政府決定收回的土地使用權(quán)； （ 5）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；禁止抵押的房地產(chǎn)范圍： （ 6）權(quán)屬不明、權(quán)屬有爭議的，或未依法登記取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 7）司法機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制權(quán)利的房地產(chǎn)； （ 8）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的房地產(chǎn)； （ 9）違章建筑及已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； （ 10）法律規(guī)定不得抵押的其他情形 。 是否存有限制條件 非完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn) —— 行政劃撥用地、協(xié)議用地 共有房地產(chǎn)、第三人擁有的房地產(chǎn) 已設(shè)定租賃權(quán)的房地產(chǎn) 同一房地產(chǎn)設(shè)定多個抵押權(quán)、房地分別抵押 無限制條件 —— 產(chǎn)權(quán)清晰，可自由轉(zhuǎn)讓 限制條件 —— 劃撥用地，經(jīng)批準(zhǔn)可以抵押 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場風(fēng)險 ? ? ? —— 城市規(guī)劃的影響 —— 社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境不規(guī)范形成的風(fēng)險 不按法定用途評估 職能管理部門管理上的漏洞 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場風(fēng)險 價值下跌風(fēng)險 《 房地產(chǎn)抵押評估指導(dǎo)意見 》 第二十三條規(guī)定： 房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)當(dāng)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來 下跌的風(fēng)險 ，對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素予以分析和說明。 在評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說明。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 自然貶損風(fēng)險 抵押物的損毀、滅失風(fēng)險 抵押物滅失導(dǎo)致抵押權(quán)滅失 —— 我國 《 擔(dān)保法 》 第五十八條規(guī)定：“抵押權(quán)因抵押 物滅失而滅失?！? 抵押物拆除重建導(dǎo)致抵押物滅失 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價值評估風(fēng)險 評估價值類型 評估時點 評估依據(jù) 評估方法 評估參數(shù) 對結(jié)果的處理（不同評估方法得出的不同評估結(jié)果的處理） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 變現(xiàn)風(fēng)險 《 房地產(chǎn)抵押評估指導(dǎo)意見 》 第二十四條規(guī)定： 房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)包括估價對象的 變現(xiàn)能力 分析。 變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。 變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度，變現(xiàn)的時間長短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 變現(xiàn)風(fēng)險 抵押物合法，但市場變現(xiàn)能力弱 —— 特定類型的房地產(chǎn) —— 大宗房地產(chǎn) —— 分割抵押 房地產(chǎn)的功能性貶值導(dǎo)致的變現(xiàn)風(fēng)險 房地產(chǎn)用途的不同導(dǎo)致的變現(xiàn)風(fēng)險 防范措施： 關(guān)注和分析未來房地產(chǎn)市場的變化趨勢。 按變現(xiàn)難易性程度把房地產(chǎn)抵押物分為三類： 易變現(xiàn)、不易變現(xiàn)和介于于易變現(xiàn)和不易變現(xiàn)之間 總之，在選取抵押物時，應(yīng)盡可能地滿足處分渠道暢通、易于變現(xiàn)的要求。抵押物具有一定的變現(xiàn)價值是其擔(dān)保履行相應(yīng)債務(wù)的需要。所以抵押物必須具有一定的變現(xiàn)能力、一定的變現(xiàn)價值和要求的變現(xiàn)速率，否則就會加大抵押的風(fēng)險。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道