【導(dǎo)讀】商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析。房地產(chǎn)基本概念、特征及類型。房地產(chǎn)價(jià)格影響因素。生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通信、防災(zāi)等設(shè)備）等組成的整體物，按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分。自身因素（位置，地質(zhì)條件，地形地勢(shì)，土地面積和形狀，日照、風(fēng)向、行政因素（房地產(chǎn)制度，房地產(chǎn)價(jià)格政策，行政隸屬變更，特殊政策，國(guó)際因素（世界經(jīng)濟(jì)狀況、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況、政治對(duì)立狀況、軍事沖突狀。最高最佳使用原則。受理評(píng)估委托及明確評(píng)估基本事項(xiàng)。擬定評(píng)估工作方案。搜集評(píng)估所需資料。實(shí)地查勘評(píng)估對(duì)象。選定評(píng)估方法測(cè)算。房地產(chǎn)抵押（公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，應(yīng)說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)。企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)評(píng)估（權(quán)屬是否轉(zhuǎn)移、用途是。職工住宅的評(píng)估應(yīng)考慮國(guó)家的房改政策。估價(jià)結(jié)果報(bào)告（委托方、估價(jià)方、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)。適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公。適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期，存在較多類似房地產(chǎn)的交

　　

【正文】 面毛地價(jià)（含出讓金、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)） ? 土地用途劃分為商業(yè)（商業(yè)服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)用地）、綜合（辦公科研、文體教育、醫(yī)療衛(wèi)生用地）、居?。ň幼⌒^(qū)、居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種居住類型用地）和工業(yè)（工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、交通運(yùn)輸用地）等四類 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 根據(jù)不同用途土地的特點(diǎn)及相應(yīng)地價(jià)水平，將四類用地的基準(zhǔn)地價(jià)由高至低，由城區(qū)至郊區(qū)分別劃分為若干級(jí)別（商業(yè)、綜合和居住用地十個(gè)級(jí)別，工業(yè)用地九個(gè)級(jí)別） ? 基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)期日為 2002年 1月 1日 ? 各類基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別土地開(kāi)發(fā)程度：商業(yè)、綜合和居住用地 16級(jí)為“七通一平”， 710級(jí)為“五通一平”；工業(yè)用地 15級(jí)為“七通一平”， 69級(jí)為“五通一平” ? 各類基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別土地的平均容積率：商業(yè)、綜合和居住用地 16級(jí)平均容積率為 2， 710級(jí)平均容積率為 1；工業(yè)用地平均容積率為 1 ? 注意事項(xiàng) ? 對(duì)于需要征收土地出讓金的項(xiàng)目：凡在四環(huán)路道路中心線以內(nèi)地區(qū)的按毛地價(jià)的 40%；以外的 60% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 為鼓勵(lì)集約利用建設(shè)用地：商業(yè)、綜合和居住用地按照樓面毛地價(jià)形式核定地價(jià)水平，工業(yè)用地按照地面毛地價(jià)形式核定 ? 國(guó)有土地使用權(quán)租賃年租金水平，按照相應(yīng)地價(jià)還原確定，其中土地還原利率應(yīng)參考同期銀行貸款利率確定 ? 對(duì)經(jīng)營(yíng)性用途的地下建筑物，其基準(zhǔn)地價(jià)可參照相應(yīng)用地基準(zhǔn)地價(jià)水平的三分之一確定 ? 河道、水系兩側(cè)及輕軌周邊地區(qū)的地價(jià)參照基準(zhǔn)地價(jià)的高限選取 ? 公寓、別墅用地價(jià)格參照居住用地基準(zhǔn)地價(jià)的高限選取 ? 便民店、社區(qū)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)用地價(jià)格參照商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的低限選取 ? 運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的宗地地價(jià)水平在多種評(píng)估方法確定的宗地地價(jià)水平中所占權(quán)重應(yīng)不低于 30% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 計(jì)算公式 ? 商業(yè)、綜合、居住用地： 宗地樓面熟地價(jià) =適用的樓面熟地價(jià) *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) *容積率修正系數(shù) *因素修正系數(shù) 宗地樓面毛地價(jià) =適用的樓面毛地價(jià) *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) *因素修正系數(shù)（不小于級(jí)別平均容積率） 宗地樓面毛地價(jià) =適用的樓面毛地價(jià) *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) *因素修正系數(shù) *級(jí)別平均容積率 /宗地容積率（小于級(jí)別平均容積率） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 計(jì)算公式 ? 工業(yè)用地 宗地樓面熟地價(jià) =適用的樓面熟地價(jià) *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) *因素修正系數(shù)（容積率不小于 1） 宗地樓面熟地價(jià) =適用的樓面熟地價(jià) *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) *因素修正系數(shù) /宗地容積率（容積率小于 1） 宗地樓面毛地價(jià) =適用的樓面毛地價(jià) *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) *因素修正系數(shù)（容積率不小于 1） 宗地樓面毛地價(jià) =適用的樓面毛地價(jià) *期日修正系數(shù) *年期修正系數(shù) *因素修正系數(shù) /宗地容積率（容積率小于 1） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析 權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 自然貶損風(fēng)險(xiǎn) 價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn) 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn) 合法有效 不合法的房地產(chǎn)、權(quán)屬有爭(zhēng)議、產(chǎn)權(quán)有糾紛。 禁止抵押的房地產(chǎn)范圍： （ 1）土地所有權(quán)； （ 2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)； （ 3）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施等所占用的房地產(chǎn)； （ 4）根據(jù)城市規(guī)劃政府決定收回的土地使用權(quán)； （ 5）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；禁止抵押的房地產(chǎn)范圍： （ 6）權(quán)屬不明、權(quán)屬有爭(zhēng)議的，或未依法登記取得權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 7）司法機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制權(quán)利的房地產(chǎn)； （ 8）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的房地產(chǎn)； （ 9）違章建筑及已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； （ 10）法律規(guī)定不得抵押的其他情形 。 是否存有限制條件 非完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn) —— 行政劃撥用地、協(xié)議用地 共有房地產(chǎn)、第三人擁有的房地產(chǎn) 已設(shè)定租賃權(quán)的房地產(chǎn) 同一房地產(chǎn)設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)、房地分別抵押 無(wú)限制條件 —— 產(chǎn)權(quán)清晰，可自由轉(zhuǎn)讓 限制條件 —— 劃撥用地，經(jīng)批準(zhǔn)可以抵押 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ? ? ? —— 城市規(guī)劃的影響 —— 社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不規(guī)范形成的風(fēng)險(xiǎn) 不按法定用途評(píng)估 職能管理部門(mén)管理上的漏洞 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn) 《 房地產(chǎn)抵押評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn) 》 第二十三條規(guī)定： 房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來(lái) 下跌的風(fēng)險(xiǎn) ，對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素予以分析和說(shuō)明。 在評(píng)估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說(shuō)明。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 自然貶損風(fēng)險(xiǎn) 抵押物的損毀、滅失風(fēng)險(xiǎn) 抵押物滅失導(dǎo)致抵押權(quán)滅失 —— 我國(guó) 《 擔(dān)保法 》 第五十八條規(guī)定：“抵押權(quán)因抵押 物滅失而滅失。” 抵押物拆除重建導(dǎo)致抵押物滅失 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn) 評(píng)估價(jià)值類型 評(píng)估時(shí)點(diǎn) 評(píng)估依據(jù) 評(píng)估方法 評(píng)估參數(shù) 對(duì)結(jié)果的處理（不同評(píng)估方法得出的不同評(píng)估結(jié)果的處理） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 《 房地產(chǎn)抵押評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn) 》 第二十四條規(guī)定： 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)對(duì)象的 變現(xiàn)能力 分析。 變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。 變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度，變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 抵押物合法，但市場(chǎng)變現(xiàn)能力弱 —— 特定類型的房地產(chǎn) —— 大宗房地產(chǎn) —— 分割抵押 房地產(chǎn)的功能性貶值導(dǎo)致的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)用途的不同導(dǎo)致的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 防范措施： 關(guān)注和分析未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)。 按變現(xiàn)難易性程度把房地產(chǎn)抵押物分為三類： 易變現(xiàn)、不易變現(xiàn)和介于于易變現(xiàn)和不易變現(xiàn)之間 總之，在選取抵押物時(shí)，應(yīng)盡可能地滿足處分渠道暢通、易于變現(xiàn)的要求。抵押物具有一定的變現(xiàn)價(jià)值是其擔(dān)保履行相應(yīng)債務(wù)的需要。所以抵押物必須具有一定的變現(xiàn)能力、一定的變現(xiàn)價(jià)值和要求的變現(xiàn)速率，否則就會(huì)加大抵押的風(fēng)險(xiǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道