上海某房地產(chǎn)板塊價(jià)值評(píng)估-資料下載頁(yè)
2025-01-22 08:39本頁(yè)面
【正文】 格的合理性，市場(chǎng) 供求平衡 時(shí)的價(jià)格才是真正合適的市場(chǎng)價(jià)格。 從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)、圖表我們可以看到： 武寧板塊市場(chǎng)供求較為平衡， 13939價(jià)格是三個(gè)板塊中最有說(shuō)服力的，長(zhǎng)壽板塊 14655的市場(chǎng)價(jià)格。 而不夜城板塊市場(chǎng)卻以 14960的價(jià)格，可見(jiàn)不夜城板塊市場(chǎng)價(jià)格 虛高 的情況。 ? 板塊供求比較 武寧、不夜城供應(yīng)、去化絕對(duì)量比較： 板塊 供應(yīng)套數(shù) 去化套數(shù) 供應(yīng)面積 去化面積 武寧 1998 1909 252479 230628 不夜城 2680 1906 251624 191174 選取近似的去化套數(shù)作為標(biāo)準(zhǔn)。 不夜城板塊較武寧板塊在供應(yīng)上具有更大的選擇空間，而武寧板塊的供應(yīng)相對(duì)緊張。 以板塊同質(zhì)而言，市場(chǎng)供應(yīng)緊張的區(qū)域市場(chǎng)反而價(jià)格更低， 市場(chǎng)支撐乏力 。 ? 整體市場(chǎng)比較 整體價(jià)格比較400060008000100001202314000160001800020230J a n 06F e b 06Ma r 06A p r 06Ma y 06J u n 06J u l 06A u g 06Se p 06O c t06N o v 06D e c 06J a n 07F e b 07Ma r 07A p r 07Ma y 07不夜城 內(nèi)環(huán) 全市14960 17353 7766 不夜城板塊較之整體市場(chǎng)成交均價(jià)波動(dòng)較大 ? 整體市場(chǎng)比較 不夜城板塊在內(nèi)環(huán)地區(qū)以及上海市場(chǎng)整體發(fā)展較為平穩(wěn)的狀態(tài)下， 波動(dòng)范圍較之較大 ，市場(chǎng)的不穩(wěn)定反映了產(chǎn)品差異化帶給市場(chǎng)價(jià)格的影響。 以綠洲雅賓利為區(qū)域領(lǐng)跑代表的情況下，產(chǎn)品帶來(lái)的附加值在市場(chǎng)“供給源”項(xiàng)目有限的狀況下更加明顯，集中成交的時(shí)間節(jié)點(diǎn)導(dǎo)致高低價(jià)位產(chǎn)品反復(fù)拉扯板塊成交均價(jià)，一段時(shí)間內(nèi)，在很大的波動(dòng)范圍維持一個(gè)基本的中值水平， 欠缺后續(xù)的發(fā)展趨勢(shì) ，影響板塊的市場(chǎng)價(jià)格反應(yīng)。 ? 長(zhǎng)壽、武寧板塊， 06年 1月至今，板塊市場(chǎng)上漲趨勢(shì)穩(wěn)?。? 二者 06年起點(diǎn)價(jià)位較不夜城分別高出 13003000，以同質(zhì)板塊發(fā)展速度近似來(lái)講，不夜城目前的市場(chǎng)價(jià)格是被 高估 的； 從 供求絕對(duì)量 上看，不夜城與武寧去化量近似，卻有較大的市場(chǎng)供應(yīng)空間，以供、求、價(jià)之間的平衡關(guān)系看，其價(jià)格 偏高 。 整體市場(chǎng)目前具有相對(duì) 平緩 的上漲幅度，而不夜城市場(chǎng)價(jià)格受到區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的品質(zhì)拉動(dòng)成長(zhǎng)，板塊自身的價(jià)格發(fā)展 缺乏動(dòng)力 ，可以說(shuō)目前的市場(chǎng)價(jià)格是 包裝下的產(chǎn)物 。 ? 價(jià)格解讀 首先，縱向觀察區(qū)域市場(chǎng)：區(qū)位價(jià)值體現(xiàn)及產(chǎn)品品質(zhì)提升， 勢(shì)必帶動(dòng)板塊成交價(jià)格上漲 ；樓價(jià)暴漲后，市場(chǎng)持續(xù)上揚(yáng) 缺乏動(dòng)力 ， 價(jià)格上升空間不足 ； 供大于求 ，市場(chǎng)價(jià)格支撐存在問(wèn)題；價(jià)格暴漲引發(fā)累計(jì)供求比上升，出現(xiàn) 去化壓力，價(jià)格提升程度高出市場(chǎng)正常水平 。 其次，橫向比較同質(zhì)板塊：長(zhǎng)壽、武寧， 06年 1月至今，市場(chǎng)上漲趨勢(shì)穩(wěn)健；二者 06年起點(diǎn)價(jià)位分別高出不夜城 13003000，以同質(zhì)板塊發(fā)展速度近似來(lái)講，不夜城目前市場(chǎng)價(jià)格被 高估 ；從 供求絕對(duì)量 看， 不夜城 與武寧去化量近似，卻有較大的市場(chǎng)供應(yīng)空間，以供、求、價(jià)之間的平衡關(guān)系看，其價(jià)格 偏高 。 最后，整體市場(chǎng)目前具有相對(duì) 平緩 的上漲幅度，而不夜城 波動(dòng)較大 ，市場(chǎng)價(jià)格受區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的品質(zhì)拉動(dòng)成長(zhǎng)，板塊自身的價(jià)格發(fā)展 缺乏動(dòng)力 ，可以說(shuō)目前的市場(chǎng)價(jià)格是 被成交結(jié)構(gòu)影響 。 ? 演講完畢，謝謝觀看！
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