【正文】 0交易日期調(diào)整112112112112區(qū)位狀況距市中心距離（km）100100100100交通便捷程度100100100100商服繁華度100100100100公共配套設(shè)施完備度100100100100環(huán)境狀況100100100100景觀狀況100100100100實物狀況建筑結(jié)構(gòu)100100100100建筑年代100100100100建筑面積（㎡）100100100100樓層/總樓層100101101101朝向100100100100內(nèi)部裝修程度100100100100物業(yè)管理程度100100100100基礎(chǔ)設(shè)施完備度100100100100權(quán)益狀況100100100100比較因素修正系數(shù)及結(jié)果表估價對象及比較案例修正項目可比實例A可比實例B可比實例C案例價格（元/平方米）502051005050交易情況交易日期調(diào)整區(qū)位狀況距市中心距離 交通便捷程度商服繁華程度公共配套設(shè)施完備度環(huán)境狀況景觀狀況實物狀況建筑結(jié)構(gòu) 建筑年代建筑面積（㎡）樓層/總樓層朝向內(nèi)部裝修程度物業(yè)管理程度基礎(chǔ)設(shè)施完備度權(quán)益狀況111比較價值（元/平方米）497050505000（8）市場比較法最終價格確定由以上通過對三個可比實例的成交單價進行交易情況、市場狀況、區(qū)位狀況、實物狀況、權(quán)益狀況的修正得出可比實例A單價為4970元/平方米、可比實例B單價為5050元/平方米、可比實例C單價為5000元/平方米，估價人員根據(jù)市場狀況決定采用簡單算術(shù)平均法（取整）確定比較法的最終單價，即：（4970+5050+5000）/3=5007元/平方米。收益法本次選用的收益法公式為凈收益按一定比例遞增，收益期限為有限年，即：基本公式:P=〖a/（Ys）〗〖1（1+s）n/（1+Y）n〗P房地產(chǎn)收益價值a房地產(chǎn)年凈收益Y報酬率（%）s凈收益逐年遞增的比率（%）n收益期（年）（1）確定凈收益在確定凈收益時，我們既考慮估價對象的實際收益，更考慮了估價對象的客觀收益；即我們在該估價對象的實際收益中去除了屬于偶然的、特殊的要素后得到的一般正常收益。a、選取可比實例該地區(qū)類似住宅房地產(chǎn)的租金水平容易取得且比較穩(wěn)定，故采用比較法求取估價對象在價值時點的年客觀有效租金收益，作為估價對象的年有效毛收入。估價人員通過市場調(diào)查選取三個可比實例求取估價對象年有效毛收入，具體測算過程如下：租賃05實例調(diào)查表名稱翠微苑D7幢101翠微苑D18幢101翠微苑D23幢101坐落清風(fēng)西路以南清風(fēng)西路以南清風(fēng)西路以南面積 出租房性質(zhì)住宅住宅住宅租賃日期付款方式簽約一年，現(xiàn)金付款簽約一年，現(xiàn)金付款簽約一年，現(xiàn)金付款房地產(chǎn)狀況說明實物狀況說明總層數(shù)五層，位于第一層，混合結(jié)構(gòu)，內(nèi)墻為乳膠漆粉刷，外墻為防水涂料，普通裝修?？倢訑?shù)五層，位于第一層，混合結(jié)構(gòu)，內(nèi)墻為乳膠漆粉刷，外墻為防水涂料，普通裝修?？倢訑?shù)五層，位于第一層，混合結(jié)構(gòu)，內(nèi)墻為乳膠漆粉刷，外墻為防水涂料，普通裝修。權(quán)益狀況說明該可比實例產(chǎn)權(quán)明確，無產(chǎn)權(quán)糾紛，正常案例該可比實例產(chǎn)權(quán)明確，無產(chǎn)權(quán)糾紛，正常案例該可比實例產(chǎn)權(quán)明確，無產(chǎn)權(quán)糾紛，正常案例區(qū)位狀況說明可比實例所處區(qū)域環(huán)境狀況較好，景觀狀況較好，公共配套設(shè)施較完備可比實例所處區(qū)域環(huán)境狀況較好，景觀狀況較好，公共配套設(shè)施較完備可比實例所處區(qū)域環(huán)境狀況較好，景觀狀況較好，公共配套設(shè)施較完備租賃情況說明租賃情況正常租賃情況正常租賃情況正常租金（元/m2 月）151515b、進行租賃情況調(diào)整根據(jù)所掌握的資料，可比實例A、B、C均為正常租賃，無需進行租賃情況調(diào)整，修正系數(shù)均為100/100。c、簽約日期情況調(diào)整根據(jù)上述案例的簽約日期可以看出，簽約時間均離價值時點較近，在此期間該地區(qū)同類房地產(chǎn)租金價格比較穩(wěn)定，故不需要進行簽約日期情況調(diào)整，修正系數(shù)均為100/100。d、房地產(chǎn)狀況調(diào)整實物狀況調(diào)整：可比實例A、B、C相對于估價對象在實物狀況如建筑規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、層高、空間布局、新舊程度、結(jié)構(gòu)、裝飾裝修等方面差別不大，故不需要進行修正。以估價對象為標準，系數(shù)取值為100，若可比實例實物狀況優(yōu)于此標準，則可比實例的指數(shù)高于100，若可比實例實物狀況劣于此標準，則可比實例的指數(shù)低于100，以估價對象為標準，系數(shù)取值為100，本次所選可比實例A修正系數(shù)為100/100，所選可比實例B修正系數(shù)為100/100，可比實例C修正系數(shù)為100/100；區(qū)位狀況調(diào)整：可比實例A、B、C相對于估價對象在區(qū)位狀況狀況中如樓層、商業(yè)等級、繁華程度、交通便捷度、基礎(chǔ)設(shè)施完備度、公共配套設(shè)施完備度、環(huán)境與景觀等方面等相近，不需要進行修正。則可比實例A、B、C 修正系數(shù)分別為100/100、100/100、100/100；權(quán)益狀況調(diào)整：主要包括權(quán)利性質(zhì)、土地使用期限、規(guī)劃條件、相鄰關(guān)系情況、地役權(quán)設(shè)立情況方面，可比實例A、B、C與估價對象在權(quán)益方面一致，無需修正。則可比實例A、B、C 修正系數(shù)分別均為100/100。根據(jù)以上分析過程得出以下數(shù)據(jù)：租金比較價值測算表修正項目可比實例A可比實例B可比實例C租金（元/㎡月）151515租賃情況調(diào)整100/100100/100100/100簽約日期調(diào)整100/100100/100100/100實物狀況調(diào)整100/100100/100100/100區(qū)位狀況調(diào)整100/100100/100100/100權(quán)益狀況調(diào)整100/100100/100100/100比較價值151515權(quán)重1/31/31/3租金比較價值（元/㎡月）15由以上通過對三個可比實例的租金進行簽約日期、租賃情況、實物狀況、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況的修正得出可比實例A修正后租金為15元/平方米月、可比實例B修正后租金為15元/平方米月、可比實例C修正后租金為15元/平方米月，三個可比實例修正后租金比較接近，因此估價人員決定采用簡單算術(shù)平均法（取整）確定估價對象比準租金，即：（15+15+15）247。3=15元/平方米月。估價人員根據(jù)對池州市住宅用途房地產(chǎn)市場租金率、租金損失率的調(diào)查及對未來市場狀況的預(yù)期分析，預(yù)測確定估價對象出租率的平均水平98%，其空置和收租損失為2%，有效出租面積為100%；根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)出租情況，出租方全部提前收租，故租金損失率為0%；其他收入主要是房屋出租押金的利息，其他收入在本地房地產(chǎn)租賃過程中表現(xiàn)收取押金，再無其他所得，池州市同等住宅房地產(chǎn)出租押金一般情況下為3個月的租金，本次押金取45元/平方米，按照一年期存款利率確定利息（%），確定其他收入＝45%=；根據(jù)目前池州市住宅房地產(chǎn)的出租狀況可以預(yù)測未來很長一段時間內(nèi)將保持該出租率的水平，則：房地產(chǎn)年有效毛收入=潛在毛收入有效出租面積（1空置和收租損失）+其他收入 =1215（12%）+=B、估算估價對象的正常年運營費用運營費用包括維修費、管理費、保險費和稅金。a、維修費，指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費。維修費，按照行業(yè)的正常標準，維修費的取值范圍一般為建筑物重置價格的2%4%，根據(jù)估價對象的具體特點，%；根據(jù)現(xiàn)行《池州市建設(shè)工程市場價格信息（2015年）》公布的信息得知：多層造價為1100元/平方米，另估價人員根據(jù)估價對象具體情況考慮房屋開發(fā)成本、管理費、銷售費用及銷售稅費等因素；結(jié)合估價對象具體結(jié)構(gòu)裝修和設(shè)備情況（混合結(jié)構(gòu)，總層數(shù)為五層，設(shè)備使用及維護狀況良好，房屋完損狀況為良好）。綜合確定該房屋重置價格為1200元/平方米。維修費=房屋重置價格2% =12002%=b、管理費，管理費指對出租房屋進行的必要管理所需的費用。按照行業(yè)的正常標準，管理費的取值范圍一般為年租金（有效毛收入）的3%5%，根據(jù)估價對象的具體特點，此次取費標準確定為3％。則：管理費＝年有效毛收入3% =3%=c、保險費，通常為建筑物現(xiàn)值的一定比例，‰，估價對象為混合結(jié)構(gòu)，殘值率為2%，耐用年限為50年，已使用15年，由此計算出估價對象的成新率為71%，另估價人員根據(jù)現(xiàn)場勘查及建筑物維護保養(yǎng)狀況，最終綜合確定成新率為71%。成新率計算公式=[1（1殘值率）房屋已使用年限/房屋耐用年限）]100%=[1（1R）t/N）]100%=[1（12%）15/50）]100%=71%保險費＝房屋現(xiàn)值保險費率＝房屋重置價格成新率保險費率=1200‰=d、稅金，指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)繳納的房產(chǎn)稅、增值稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加等。①房產(chǎn)稅：依據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局財稅[2008]24號《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》規(guī)定，房產(chǎn)稅稅率為4%，則房產(chǎn)稅＝有效毛收入4%。②增值稅：依據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局財稅〔2016〕36號《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》規(guī)定，%，則增值稅應(yīng)納稅額=含稅租賃收入247。（1+5﹪）﹪。③城市維護建設(shè)稅：根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例》（國發(fā)[1985]19號，1985年2月8日頒布，1985年2月8日實施）文件，池州市城市維護建設(shè)稅為流轉(zhuǎn)稅的7%，則城市維護建設(shè)稅=增值稅7%。④教育費附加：根據(jù)關(guān)于印發(fā)《安徽省地方教育附加增收和使用管理暫行辦法》的通知（財綜[2011]349號），池州市教育費為流轉(zhuǎn)稅的3%,則教育費附加及地方附加=增值稅3%。⑤地方教育附加：根據(jù)《關(guān)于開征池州市地方教育附加費的通知》（合政（2002）151號），池州市地方教育附加費為流轉(zhuǎn)稅的2%,則地方教育附加=增值稅2%。即本次計算稅金如下：稅金＝有效毛收入%+其他稅金 =有效毛收入4%+有效毛收入[1/(1+5%)%]（1+7%+3%+2%）稅金合計＝有效毛收入%=%=運營費用合計：a+b+c+d=維修費+管理費+保險費+稅金=+++=C、求取估價對象的凈收益凈收益＝有效毛收入運營費用= =（2）確定報酬率Y（%）估價人員采取安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法來確定報酬率。安全利率選用同一時期中國人民銀行公布的一年定期存款年利率。風(fēng)險調(diào)整值包括投資風(fēng)險補償、管理負擔(dān)補償、缺乏流動性補償以及其他影響因素等。%。根據(jù)估價對象所在區(qū)域的經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來預(yù)測、同類房地產(chǎn)的投資利潤率及行業(yè)風(fēng)險水平等確定風(fēng)險調(diào)整值為 %；則估價對象報酬率r＝安全利率+風(fēng)險調(diào)整值＝%+%＝%。（3）確定租金年增長率隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，房屋租賃市場在房地產(chǎn)交易市場中的比例不斷攀升，特別是租賃房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營行為日益增多。從池州市實際情況來看，租賃市場的活躍對促進房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)揮了巨大的作用。當(dāng)前我市房屋租賃市場基本現(xiàn)狀：近幾年來，隨著城市建設(shè)步伐加快，城市規(guī)模越來越大，城市流動人口愈來愈多，帶動了房屋租賃市場，承租群體不斷擴大：坐落在不同繁華區(qū)的營業(yè)性用房，偏僻處的車庫和倉庫，一些關(guān)停并轉(zhuǎn)企業(yè)的廠房、場地，租賃他人用于加工、生產(chǎn)的房屋以及居民的居住用房等等。隨著房屋租賃市場的興起，極大地促進了房屋租賃收入的增長。目前，房屋出租在城市、郊區(qū)乃至鄉(xiāng)鎮(zhèn)，都是十分普遍的現(xiàn)象，且呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢。隨著池州市的規(guī)劃與發(fā)展，城市地位及城市形象進一步提升；其年租金的增長主要有以下幾個方面原因：近年來池州的經(jīng)濟發(fā)展迅速，吸引著外地就業(yè)者到本地就業(yè)，池州的近年來的人口流動性增強，流動人口的人流流量逐漸增加，對租房的需求量增加，推動了房租的上漲。池州的高校擴招，每年的大中專畢業(yè)生數(shù)量增加，他們認識到池州的經(jīng)濟發(fā)展進一步增強，留在池州的發(fā)展人口數(shù)量增加，這將進一步使得池州的房屋租賃需求旺盛，進而導(dǎo)致房屋租金的增加。租賃住房需求性增加：由于近兩年房價的攀升，個人出租房屋取得收益也是水漲船高，有很大比例的人群由于家庭、工作等方面的原因，以及經(jīng)濟利益的驅(qū)使，為讓房屋增值、保值提前把房屋購買下來；但是相比目前池州市的外來人口增長速度，可以買房用于投資保值的人還是少數(shù)的，大部分的人由于剛剛工作或者剛剛流動到本地區(qū)的原因，目前還處于租住房屋階段。綜上所述，池州的出租房屋租賃市場處于比較繁榮的時期，該地區(qū)的商業(yè)出租房屋的租金一年確定一次，合同一年一簽。租金的年增長率一般為5%8%，根據(jù)本次估價目的的需要及房地產(chǎn)估價原則，本著謹慎原則，選取租金的年增長率為5%。（4）確定收益期由委托方提供的池土國用（商品房）第230/2006號、4904/2010號《房地產(chǎn)權(quán)證》顯示：估價對象房地產(chǎn)土地使用權(quán)終止日期為2068年12月25日，；估價對象建筑物于2001年建成，該建筑物的耐用年限為50年，于價值時點已使用15年，剩余經(jīng)濟壽命為35年，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。本次估價中估價對象土地為出讓住宅用地，土地使用期屆滿后，自動續(xù)期。因此，估價人員確定估價對象于價值時點的收益期為35年。（4）計算收益價值P=〖a/（rg）〗〖1（1+ g）n/（1+r）n〗=〖（7%5%）〗〖1（1+5%）35/（1+7%）35〗≈3320元/平方米