【正文】 地產評估咨詢有限公司房地產抵押價值評估房地產抵押估價報告項目名稱：xx（戶）擬抵押貸款項目涉及的位于翠微苑E12幢10估價委托人：xx 房地產估價機構：某房地產評估咨詢有限公司 注冊房地產估價師： 估價報告出具日期 : 估價報告編號： 47致估價委托人函xx： 受您的委托，我公司對您位于某區(qū)翠微苑E12幢10本次估價目的：為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產抵押價值。我公司專業(yè)估價人員秉承獨立、客觀、公正、科學的原則，根據(jù)估價目的在對估價對象現(xiàn)場進行實地查勘、廣泛收集有關房地產市場信息的基礎上，全面分析了影響估價對象市場價格的各種因素，并運用《房地產估價規(guī)范》[GB/T502912015]規(guī)定的科學的估價方法（本次評估采用的估價方法為比較法、收益法），對估價對象于價值時點的抵押價值進行了評估。其評估結果如下：估價對象未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值：評估總價：￥(大寫：人民幣捌拾貳萬零肆佰元整)；評估結果一覽表估價對象《房地產權證》坐落建筑面積（m2）評估單價（元/ m2）評估價值（萬元）1房地權證池字第01061687B號某區(qū)翠微苑E12幢1074500 2房地權池字第012599B號翠微苑小區(qū)E12幢1084500 合計房地產估價師知悉的各項法定優(yōu)先受償款：0元（法定優(yōu)先受償權利包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款，根據(jù)委托方提供的資料和估價師的調查，未發(fā)現(xiàn)估價對象的存在任何法定優(yōu)先受償款。）估價對象房地產抵押總價：￥(大寫：人民幣捌拾貳萬零肆佰元整)。評估結果一覽表估價對象《房地產權證》坐落建筑面積（m2）評估單價（元/ m2）評估價值（萬元）1房地權證池字第 某區(qū)翠微苑E12幢1074500 2房地權池字第 翠微苑小區(qū)E12幢1084500 合計特別提示：本次估價目的為抵押，假定估價對象在抵押期內拍賣或者進行變賣,因存在市場狀況、短期內強制處分、購買群體的心理排斥因素影響,最可能實現(xiàn)的價格一般與評估的市場價值的差異程度大約在5%10%，其合理的變現(xiàn)時間一般為35個月。 某房地產評估咨詢有限公司法定代表人： 二零一六年六月三十日目 錄一、估價師聲明 1二、估價假設和限制條件 3三、估價結果報告 3（一）估價委托人 6（二）房地產估價機構 6（三）估價目的 6（四）估價對象 7（五）價值時點 7（六）價值類型 8（七）估價依據(jù) 8（八）估價原則 9（九）估價方法 10（十）估價結果 11（十一）估價人員 13（十二）實地查勘期 13（十三）估價作業(yè)期 13（十四）估價報告使用期限 13（十五）估價對象變現(xiàn)能力分析及相關風險提示 13四、估價技術報告 20（一）實物狀況描述與分析 20（二）權益狀況描述與分析 21（三）區(qū)域狀況描述與分析 21（四）市場背景描述與分析 22（五）最高最佳利用分析 22（六）估價方法適用性分析 29（七）估價測算過程 31（八）估價結果確定 44五、附 件 47附件1：估價委托書及法定優(yōu)先受償款調查記錄附件2: 估價對象及可比實例位置示意圖附件3：估價對象及可比實例照片附件4：房地權證池字第01061687B號、房地權池字第012599B號《房地產權證》復印件附件5：池土國用（商品房）第230/2006號、4904/2010號《國有土地使用權證》復印件附件5：委托方身份證復印件附件6：房地產估價機構資質證書、房地產估價機構營業(yè)執(zhí)照復印件附件7：注冊房地產估價師資質證書復印件附件8：其他資料估價師聲明我們鄭重聲明：我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》[GB/T502912015]和建住房【2006】8號《關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產抵押估價管理有關問題》進行分析，形成意見和結論，并撰寫本估價報告。我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，實地查勘期為2016年6月20日，即本次價值時點。參加實地查勘人員有：殷樂利(注冊房地產估價師)、周莉(注冊房地產估價師)。我們對估價對象的實地查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料以及當前建筑行業(yè)一般標準或相關規(guī)范進行評估。我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任。本估價報告是由專業(yè)估價人員完成的，沒有其他人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。本估價報告未經(jīng)估價機構書面同意，不得向委托方和評估報告審核部門之外的單位或個人提供，報告的全部或部分內容，未經(jīng)許可不得發(fā)表于任何公開媒體上；對因忽視本估價報告揭示的相關事項所引起的相關法律責任，本估價機構及估價人員不承擔相應的責任。本估價報告是我們根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料基礎上，經(jīng)過測算，結合估價經(jīng)驗與對影響房地產市場價格因素進行分析，為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產抵押價值。參加本次估價的注冊房地產估價師：姓 名 注冊證號 簽 字 估價假設和限制條件（一）一般假設根據(jù)估價對象的使用現(xiàn)狀，基礎設施設定為“六通一平”（即通上水、通下水、通電、通訊、通路、通氣，場地平整）。該房地產實際用途為住宅，證載用途為住宅，按照最佳最有效使用的原則，估價對象用地最佳狀態(tài)為住宅用地。估價對象四至界限清楚，權屬狀況為住宅，無權屬爭議，房屋建筑面積、宗地土地使用權面積均以證書登記面積為準。估價對象占用土地使用權性質為國有出讓用地；根據(jù)《中華人民共和國物權法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”。本次估價中估價對象土地為出讓住宅用地，土地使用期屆滿后，自動續(xù)期。（如果有未定事項，應說明清晰，一般不允許抵押。）本報告估價結果是估價對象于價值時點當時市場狀況下形成的客觀合理價格。委托方向本估價機構提供的有關證件、資料和陳述的情況必須是真實的；其所提供的數(shù)據(jù)我們未經(jīng)現(xiàn)場測量，并假設其為真實、準確的。本次估價時，估價人員對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值的重大因素進行了關注，未對估價對象隱蔽工程進行測量、實驗；本次評估假設其無基礎、結構等方面的重大質量問題，且符合國家有關技術、質量、驗收規(guī)范，符合國家有關安全使用標準和環(huán)保標準。（二）未定事項假設未定事項假設是指估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項所做的合理的、最可能的假定。本次估價對象狀況無未定事項，故無未定事項假設。（三）背離事實假設背離事實假設是指房地產設定的狀況與實際狀況不一致時，根據(jù)價值時點時的估價目的進行的假設狀況。估價對象設定狀況與實際狀況一致，故本次評估無背離事實假設。（四）不相一致假設不相一致假設是指房地產名稱/地址變更、用途、權利人不一致時，而根據(jù)價值時點時的估價目的進行的假設狀況。本次估價對象狀況之間無不一致，故無不相一致假設。（五）依據(jù)不足假設 依據(jù)不足假設是對房地產事實不了解時，而根據(jù)價值時點時的估價目的進行的假設狀況。本次估價對象無依據(jù)不足，故無依據(jù)不足假設。（六）關于法定優(yōu)先受償款《房地產抵押估價指導意見》中提出“房地產抵押價值為假定未設定法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款，法定優(yōu)先受償款包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔保的債款數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款”。根據(jù)委托方提供信息及估價人員現(xiàn)場勘查，此估價對象不存在法定優(yōu)先受償款。（七）估價報告的使用限制此次評估的房地產抵押價值是估價對象價值在“六通一平”和國有出讓土地使用權狀態(tài)下住宅用途房地產于價值時點的市場價格。等于估價對象在假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。本估價結果是根據(jù)本次估價目的，對估價對象在保持現(xiàn)使用狀態(tài)下評估測算出的，僅作為委托方在金融機構進行抵押貸款時提供價格參考依據(jù)，不得用于其它目的，若用于其他用途，對使用者造成的損失，我公司不承擔任何責任。本估價報告不作為估價對象權屬確認的依據(jù)。本報告對估價對象市場價格的把握，僅相對于價值時點的假設條件、市場狀況而言，并未考慮市場價格波動、稅率變化、國家經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響。使用者應當充分考慮估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產價值可能產生的影響；應當定期或者在房地產市場價格變化較快時對房地產價值進行再評估。本報告包括封面、目錄、致估價委托人函、估價師聲明、估價假設和限制條件、估價結果報告、估價技術報告、附件共八部分，必須完整使用方為有效，對使用本報告中部分內容而導致的損失，我公司不承擔任何責任。本估價報告使用期限自估價報告出具之日（2016年6月30日）起一年內有效。估價結果報告（一）估價委托人姓名：xx住址：某區(qū)翠微苑E12幢10翠微苑小區(qū)E12幢108（二）房地產估價機構房地產估價機構名稱某房地產評估咨詢有限公司房地產估價機構地址安徽省合肥市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)合安路東繁華世家雅景苑1號聯(lián)排別墅法定代表人常忠文統(tǒng)一社會信用代碼 房地產估價機構資質和級別房地產：一級 建房估證字[2013]074號有效期限：2013年7月20日至2016年7月19日聯(lián)系人 聯(lián)系電話 （三）估價目的為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產抵押價值。（四）估價對象本次評估的估價對象位于某區(qū)翠微苑E12幢10翠微苑小區(qū)E12幢108住宅用途房地產，xx擁有房地權證池字第01061687B號、房地權池字第012599B號《房地產權證》及池土國用（商品房）第230/2006號、4904/2010號《國有土地使用權證》。土地狀況四 至東臨九華山大道，南臨人民路，西臨清溪河，北臨秋浦東路用 途住宅用地土地使用年期根據(jù)委托方提供的池土國用（商品房）第230/2006號、4904/2010號土地證顯示，該宗土地使用年期至2068年12月25日。開發(fā)程度宗地外“六通”（通路，通電，通上水，通下水，通訊，通氣），宗地內場地平整。建筑物狀況：名稱某區(qū)翠微苑E12幢10翠微苑小區(qū)E12幢108房地產權證房地權證 所有權人xx規(guī)模（，）用途住宅用房層數(shù)1/5建筑結構混合結構層高（米）設施設備估價對象的供水、供電、通訊、衛(wèi)生、照明等系統(tǒng)和設備配置齊全。裝飾裝修普通裝修，墻面為乳膠漆粉刷，地面為地板轉，進戶門為防盜門、窗戶為塑鋼窗?？臻g布局估價對象均為兩室兩廳一廚兩衛(wèi)，入戶首先看到的是客廳餐廳，客廳、主臥室、次臥室朝南，餐廳、廚房、衛(wèi)生間朝北。建成時間建成于2001年使用及維護狀況估價對象建筑物目前處于自用狀態(tài)，用途為住宅，維護保養(yǎng)情況完好。（五）價值時點2016年6月20日（價值時點為估價人員實地查勘期）。（六）價值類型此次評估的房地產價格是在基礎設施“六通一平”和國有出讓土地使用權狀態(tài)下住宅用途房地產于價值時點的抵押價格，等于估價對象在假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款（法定優(yōu)先受償款是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铐?，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款）。 （七）估價依據(jù)有關法律法規(guī)（1）《中華人民共和國物權法》（中華人民共和國主席令第62號）；（2）《中華人民共和國擔保法》（中華人民共和國主席令第50號）；（3）《中華人民共和國城市房地產管理法》（中華人民共和國主席令第72號）；（4）《城市房地產抵押管理辦法》（建設部令第98號）。有關技術標準（1）中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》（GB/T502912015）；（2）中華人民共和國國家標準《房地產估價基本術語標準》(GB/T 508992013）；（3）《關于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財政部、國家稅務總局財稅[2008]24號）；（4）《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發(fā)[1985]19號）；（5）《國務院關于修改〈征收教育費附加的暫行規(guī)定〉的決定》（中華人民共和國國務院令第448號）；（6）《關于印發(fā)〈安徽省地方教育附加征收和使用管理暫行辦法〉的通知》（財綜[2011]349號）；（7）房屋完損等級評定標準（試行）（城住字[1984]第678號）；（8）《房地產抵押估價指導意見》建住房[2006]8號。其他資料（1）房地產估價委托書；（2）房地權證池字第01061687B號、房地權池字第012599B號《房地產權證》復印件及池土國用（商品房）第230/2006號、4904/2010號《國有土地使