【正文】 地產(chǎn)評估咨詢有限公司房地產(chǎn)抵押價值評估房地產(chǎn)抵押估價報告項目名稱：xx（戶）擬抵押貸款項目涉及的位于翠微苑E12幢10估價委托人：xx 房地產(chǎn)估價機構(gòu)：某房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 注冊房地產(chǎn)估價師： 估價報告出具日期 : 估價報告編號： 47致估價委托人函xx： 受您的委托，我公司對您位于某區(qū)翠微苑E12幢10本次估價目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。我公司專業(yè)估價人員秉承獨立、客觀、公正、科學(xué)的原則，根據(jù)估價目的在對估價對象現(xiàn)場進(jìn)行實地查勘、廣泛收集有關(guān)房地產(chǎn)市場信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象市場價格的各種因素，并運用《房地產(chǎn)估價規(guī)范》[GB/T502912015]規(guī)定的科學(xué)的估價方法（本次評估采用的估價方法為比較法、收益法），對估價對象于價值時點的抵押價值進(jìn)行了評估。其評估結(jié)果如下：估價對象未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值：評估總價：￥(大寫：人民幣捌拾貳萬零肆佰元整)；評估結(jié)果一覽表估價對象《房地產(chǎn)權(quán)證》坐落建筑面積（m2）評估單價（元/ m2）評估價值（萬元）1房地權(quán)證池字第01061687B號某區(qū)翠微苑E12幢1074500 2房地權(quán)池字第012599B號翠微苑小區(qū)E12幢1084500 合計房地產(chǎn)估價師知悉的各項法定優(yōu)先受償款：0元（法定優(yōu)先受償權(quán)利包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款，根據(jù)委托方提供的資料和估價師的調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)估價對象的存在任何法定優(yōu)先受償款。）估價對象房地產(chǎn)抵押總價：￥(大寫：人民幣捌拾貳萬零肆佰元整)。評估結(jié)果一覽表估價對象《房地產(chǎn)權(quán)證》坐落建筑面積（m2）評估單價（元/ m2）評估價值（萬元）1房地權(quán)證池字第 某區(qū)翠微苑E12幢1074500 2房地權(quán)池字第 翠微苑小區(qū)E12幢1084500 合計特別提示：本次估價目的為抵押，假定估價對象在抵押期內(nèi)拍賣或者進(jìn)行變賣,因存在市場狀況、短期內(nèi)強制處分、購買群體的心理排斥因素影響,最可能實現(xiàn)的價格一般與評估的市場價值的差異程度大約在5%10%，其合理的變現(xiàn)時間一般為35個月。 某房地產(chǎn)評估咨詢有限公司法定代表人： 二零一六年六月三十日目 錄一、估價師聲明 1二、估價假設(shè)和限制條件 3三、估價結(jié)果報告 3（一）估價委托人 6（二）房地產(chǎn)估價機構(gòu) 6（三）估價目的 6（四）估價對象 7（五）價值時點 7（六）價值類型 8（七）估價依據(jù) 8（八）估價原則 9（九）估價方法 10（十）估價結(jié)果 11（十一）估價人員 13（十二）實地查勘期 13（十三）估價作業(yè)期 13（十四）估價報告使用期限 13（十五）估價對象變現(xiàn)能力分析及相關(guān)風(fēng)險提示 13四、估價技術(shù)報告 20（一）實物狀況描述與分析 20（二）權(quán)益狀況描述與分析 21（三）區(qū)域狀況描述與分析 21（四）市場背景描述與分析 22（五）最高最佳利用分析 22（六）估價方法適用性分析 29（七）估價測算過程 31（八）估價結(jié)果確定 44五、附 件 47附件1：估價委托書及法定優(yōu)先受償款調(diào)查記錄附件2: 估價對象及可比實例位置示意圖附件3：估價對象及可比實例照片附件4：房地權(quán)證池字第01061687B號、房地權(quán)池字第012599B號《房地產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件附件5：池土國用（商品房）第230/2006號、4904/2010號《國有土地使用權(quán)證》復(fù)印件附件5：委托方身份證復(fù)印件附件6：房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書、房地產(chǎn)估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件附件7：注冊房地產(chǎn)估價師資質(zhì)證書復(fù)印件附件8：其他資料估價師聲明我們鄭重聲明：我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》[GB/T502912015]和建住房【2006】8號《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，并撰寫本估價報告。我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘，實地查勘期為2016年6月20日，即本次價值時點。參加實地查勘人員有：殷樂利(注冊房地產(chǎn)估價師)、周莉(注冊房地產(chǎn)估價師)。我們對估價對象的實地查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料以及當(dāng)前建筑行業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)或相關(guān)規(guī)范進(jìn)行評估。我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。本估價報告是由專業(yè)估價人員完成的，沒有其他人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。本估價報告未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，不得向委托方和評估報告審核部門之外的單位或個人提供，報告的全部或部分內(nèi)容，未經(jīng)許可不得發(fā)表于任何公開媒體上；對因忽視本估價報告揭示的相關(guān)事項所引起的相關(guān)法律責(zé)任，本估價機構(gòu)及估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本估價報告是我們根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素進(jìn)行分析，為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師：姓 名 注冊證號 簽 字 估價假設(shè)和限制條件（一）一般假設(shè)根據(jù)估價對象的使用現(xiàn)狀，基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)定為“六通一平”（即通上水、通下水、通電、通訊、通路、通氣，場地平整）。該房地產(chǎn)實際用途為住宅，證載用途為住宅，按照最佳最有效使用的原則，估價對象用地最佳狀態(tài)為住宅用地。估價對象四至界限清楚，權(quán)屬狀況為住宅，無權(quán)屬爭議，房屋建筑面積、宗地土地使用權(quán)面積均以證書登記面積為準(zhǔn)。估價對象占用土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓用地；根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。本次估價中估價對象土地為出讓住宅用地，土地使用期屆滿后，自動續(xù)期。（如果有未定事項，應(yīng)說明清晰，一般不允許抵押。）本報告估價結(jié)果是估價對象于價值時點當(dāng)時市場狀況下形成的客觀合理價格。委托方向本估價機構(gòu)提供的有關(guān)證件、資料和陳述的情況必須是真實的；其所提供的數(shù)據(jù)我們未經(jīng)現(xiàn)場測量，并假設(shè)其為真實、準(zhǔn)確的。本次估價時，估價人員對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值的重大因素進(jìn)行了關(guān)注，未對估價對象隱蔽工程進(jìn)行測量、實驗；本次評估假設(shè)其無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題，且符合國家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量、驗收規(guī)范，符合國家有關(guān)安全使用標(biāo)準(zhǔn)和環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。（二）未定事項假設(shè)未定事項假設(shè)是指估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項所做的合理的、最可能的假定。本次估價對象狀況無未定事項，故無未定事項假設(shè)。（三）背離事實假設(shè)背離事實假設(shè)是指房地產(chǎn)設(shè)定的狀況與實際狀況不一致時，根據(jù)價值時點時的估價目的進(jìn)行的假設(shè)狀況。估價對象設(shè)定狀況與實際狀況一致，故本次評估無背離事實假設(shè)。（四）不相一致假設(shè)不相一致假設(shè)是指房地產(chǎn)名稱/地址變更、用途、權(quán)利人不一致時，而根據(jù)價值時點時的估價目的進(jìn)行的假設(shè)狀況。本次估價對象狀況之間無不一致，故無不相一致假設(shè)。（五）依據(jù)不足假設(shè) 依據(jù)不足假設(shè)是對房地產(chǎn)事實不了解時，而根據(jù)價值時點時的估價目的進(jìn)行的假設(shè)狀況。本次估價對象無依據(jù)不足，故無依據(jù)不足假設(shè)。（六）關(guān)于法定優(yōu)先受償款《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》中提出“房地產(chǎn)抵押價值為假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款，法定優(yōu)先受償款包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔(dān)保的債款數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款”。根據(jù)委托方提供信息及估價人員現(xiàn)場勘查，此估價對象不存在法定優(yōu)先受償款。（七）估價報告的使用限制此次評估的房地產(chǎn)抵押價值是估價對象價值在“六通一平”和國有出讓土地使用權(quán)狀態(tài)下住宅用途房地產(chǎn)于價值時點的市場價格。等于估價對象在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。本估價結(jié)果是根據(jù)本次估價目的，對估價對象在保持現(xiàn)使用狀態(tài)下評估測算出的，僅作為委托方在金融機構(gòu)進(jìn)行抵押貸款時提供價格參考依據(jù)，不得用于其它目的，若用于其他用途，對使用者造成的損失，我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。本估價報告不作為估價對象權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)。本報告對估價對象市場價格的把握，僅相對于價值時點的假設(shè)條件、市場狀況而言，并未考慮市場價格波動、稅率變化、國家經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響。使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)價值可能產(chǎn)生的影響；應(yīng)當(dāng)定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)價值進(jìn)行再評估。本報告包括封面、目錄、致估價委托人函、估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件共八部分，必須完整使用方為有效，對使用本報告中部分內(nèi)容而導(dǎo)致的損失，我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。本估價報告使用期限自估價報告出具之日（2016年6月30日）起一年內(nèi)有效。估價結(jié)果報告（一）估價委托人姓名：xx住址：某區(qū)翠微苑E12幢10翠微苑小區(qū)E12幢108（二）房地產(chǎn)估價機構(gòu)房地產(chǎn)估價機構(gòu)名稱某房地產(chǎn)評估咨詢有限公司房地產(chǎn)估價機構(gòu)地址安徽省合肥市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)合安路東繁華世家雅景苑1號聯(lián)排別墅法定代表人常忠文統(tǒng)一社會信用代碼 房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)和級別房地產(chǎn)：一級 建房估證字[2013]074號有效期限：2013年7月20日至2016年7月19日聯(lián)系人 聯(lián)系電話 （三）估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。（四）估價對象本次評估的估價對象位于某區(qū)翠微苑E12幢10翠微苑小區(qū)E12幢108住宅用途房地產(chǎn)，xx擁有房地權(quán)證池字第01061687B號、房地權(quán)池字第012599B號《房地產(chǎn)權(quán)證》及池土國用（商品房）第230/2006號、4904/2010號《國有土地使用權(quán)證》。土地狀況四 至東臨九華山大道，南臨人民路，西臨清溪河，北臨秋浦東路用 途住宅用地土地使用年期根據(jù)委托方提供的池土國用（商品房）第230/2006號、4904/2010號土地證顯示，該宗土地使用年期至2068年12月25日。開發(fā)程度宗地外“六通”（通路，通電，通上水，通下水，通訊，通氣），宗地內(nèi)場地平整。建筑物狀況：名稱某區(qū)翠微苑E12幢10翠微苑小區(qū)E12幢108房地產(chǎn)權(quán)證房地權(quán)證 所有權(quán)人xx規(guī)模（，）用途住宅用房層數(shù)1/5建筑結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)層高（米）設(shè)施設(shè)備估價對象的供水、供電、通訊、衛(wèi)生、照明等系統(tǒng)和設(shè)備配置齊全。裝飾裝修普通裝修，墻面為乳膠漆粉刷，地面為地板轉(zhuǎn)，進(jìn)戶門為防盜門、窗戶為塑鋼窗?？臻g布局估價對象均為兩室兩廳一廚兩衛(wèi)，入戶首先看到的是客廳餐廳，客廳、主臥室、次臥室朝南，餐廳、廚房、衛(wèi)生間朝北。建成時間建成于2001年使用及維護狀況估價對象建筑物目前處于自用狀態(tài)，用途為住宅，維護保養(yǎng)情況完好。（五）價值時點2016年6月20日（價值時點為估價人員實地查勘期）。（六）價值類型此次評估的房地產(chǎn)價格是在基礎(chǔ)設(shè)施“六通一平”和國有出讓土地使用權(quán)狀態(tài)下住宅用途房地產(chǎn)于價值時點的抵押價格，等于估價對象在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款（法定優(yōu)先受償款是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铐棧òl(fā)包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款）。 （七）估價依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)（1）《中華人民共和國物權(quán)法》（中華人民共和國主席令第62號）；（2）《中華人民共和國擔(dān)保法》（中華人民共和國主席令第50號）；（3）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國主席令第72號）；（4）《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設(shè)部令第98號）。有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（1）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T502912015）；（2）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T 508992013）；（3）《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財政部、國家稅務(wù)總局財稅[2008]24號）；（4）《中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例》（國發(fā)[1985]19號）；（5）《國務(wù)院關(guān)于修改〈征收教育費附加的暫行規(guī)定〉的決定》（中華人民共和國國務(wù)院令第448號）；（6）《關(guān)于印發(fā)〈安徽省地方教育附加征收和使用管理暫行辦法〉的通知》（財綜[2011]349號）；（7）房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)（試行）（城住字[1984]第678號）；（8）《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》建住房[2006]8號。其他資料（1）房地產(chǎn)估價委托書；（2）房地權(quán)證池字第01061687B號、房地權(quán)池字第012599B號《房地產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件及池土國用（商品房）第230/2006號、4904/2010號《國有土地使