【正文】 房地產(chǎn)抵押估價報告估價項目名稱：***所屬的位于***蔡子池辦事處***一、二層商業(yè)用途房地產(chǎn)抵押價值評估委　 托　 方：***估　 價　 方：41 估 價 人 員：*** ***估價作業(yè)日期：2009年12月8日至2010年1月15日估價報告編號：***估字[2010]第**號目 錄一、致委托方函………………………………………………………3二、估價師聲明………………………………………………………4三、估價的假設(shè)和限制條件…………………………………………5四、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告……………………………………………7五、相關(guān)附件…………………………………………………………15六、房地產(chǎn)估價技術(shù)報告…………………………………………………16(不提供委托方,供估價機(jī)構(gòu)存檔及有關(guān)部門查閱)致委托方函***先生：受您的委托，我公司秉著客觀、公正、科學(xué)、獨(dú)立的原則，對***所屬的***蔡子池辦事處*****。估價時點為2009年12月8日，估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。本公司根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素進(jìn)行分析，確定估價對象在估價時點，滿足本報告的假設(shè)和限制條件下，并且在能夠持續(xù)經(jīng)營的前提下的市場價值為人民幣陸拾陸萬壹仟叁佰元整(￥)。具體結(jié)果見下表：土地證號產(chǎn)權(quán)證號用途層次建筑面積（m2）評估單價（元/m2）評估總值(萬元)耒國用（2005）第010808號耒00034298商業(yè)1/64800商業(yè)2/61600合計——————估價對象在估價時點未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的抵押價值為人民幣陸拾陸萬壹仟叁佰元整(￥)。房地產(chǎn)估價師知悉的估價對象在估價時點的法定優(yōu)先受償款為人民幣零元整（￥)。以上內(nèi)容摘自房地產(chǎn)抵押估價報告，欲了解本估價項目的全面情況，請認(rèn)真閱讀房地產(chǎn)抵押估價報告全文。41 法定代表人： 二○一○年一月十五日 估價師聲明我們鄭重聲明：我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。本估價報告中的分析意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。我公司估價人員譚鳴明、嚴(yán)偉于2009年12月8日對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地勘察，但我們對估價對象的現(xiàn)實勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評估，我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。本報告系我公司房地產(chǎn)專業(yè)人員獨(dú)立撰寫，未邀請其他專家對本估價報告提供了重要的專業(yè)幫助。注冊房地產(chǎn)估價師： 注冊號：*****注冊房地產(chǎn)估價師： 注冊號：*****估價的假設(shè)和限制條件 一、估價假設(shè)條件任何有關(guān)估價對象的運(yùn)作方式、程序均符合國家、地方的的有關(guān)法律、法規(guī)。報告中估價結(jié)果是估價對象于估價時點的抵押價值，該價值等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值（在估價時點預(yù)期能夠成交的最合理價值）減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償權(quán)價值。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其它優(yōu)先受償款。而未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，我們基于以下假設(shè)：（1）評估對象不存在任何產(chǎn)權(quán)、債務(wù)糾紛；（2）存在自愿銷售的賣者和自愿購買的買者；（3）買賣雙方交易都是精明謹(jǐn)慎的；（4）該房地產(chǎn)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓；（5）在估價時點前，相對于房地產(chǎn)的特性和市場狀況而言，有一段合理的談判期；（6）在此周期內(nèi)，市場狀態(tài)和價格水平是靜止不變的；（7）不考慮特殊買家的額外出價。報告中之有關(guān)證明材料由委托方負(fù)責(zé)提供、其真實性由委托方負(fù)責(zé)。評估房地產(chǎn)之建筑面積、用途，以委托方提供的《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》所載面積、用途為準(zhǔn)，我們未進(jìn)行丈量；實地勘察時，對房屋僅進(jìn)行了一般性的察看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)測試，不能確定其內(nèi)部缺陷。二、估價限制條件未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制得分等因素對抵押價值均產(chǎn)生的一定影響，本報告結(jié)論未剔除上述風(fēng)險因素造成的價值減損，抵押權(quán)人在辦理抵押事宜時需全面考慮。估價時點后，估價對象有效期內(nèi)估價對象的質(zhì)量及價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對估價對象價值產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本評估報告書的結(jié)論。本次估價沒有考慮將來可能的特殊交易對該評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化，城市總體規(guī)劃發(fā)生重大調(diào)整以及遇有自然力和其它不可抗力對評估價值的影響。本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本評估機(jī)構(gòu)和估價人員的同意，估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當(dāng)而引起的后果，評估機(jī)構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本估價報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權(quán)為本評估機(jī)構(gòu)所有。本評估報告應(yīng)用的有效期自評估報告完成之日起，原則上為一年，但市場狀況變化很大時，該估價報告應(yīng)用的有效期不超過半年。 ***所屬的位于***蔡子池辦事處***一、二層商業(yè)用途房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果報告**估字[2010]第***號一、委托方：***住 所：***身份證號碼：***二、估價方：41法定代表人：***地址：***估價資格等級：**級資質(zhì)證書編號：湘建房(估)證字第0044號聯(lián)系電話：***三、估價對象：估價對象權(quán)屬概況根據(jù)委托方提供的房屋所有權(quán)證，編號為耒房權(quán)證蔡子池字第00034298號，房屋所有權(quán)人：***；房屋坐落：***蔡子池辦事處***；房屋總層數(shù)為六層，估價對象所在層數(shù)為一至二層，混合結(jié)構(gòu)，設(shè)計用途為商業(yè)。在估價時點，該房產(chǎn)未設(shè)定抵押權(quán)等他項權(quán)利。根據(jù)委托方提供的國有土地使用證，編號為耒國用（2005）第010808號，土地使用權(quán)人為***，座落：***金華北路北段，地類（用途）為商住用地，使用權(quán)類型為出讓，其中共用分?jǐn)偯娣e為0平方米，土地使用權(quán)終止日期為2054年11月24日。在估價時點，該土地未設(shè)定抵押權(quán)等他項權(quán)利。估價對象實物情況簡介估價對象位于***蔡子池辦事處***，建成于2004年，建筑物總層數(shù)為六層，本次估價對象所在層為一至二層，東西朝向，臨街深度約13米，設(shè)計用途為商業(yè)。一層分兩空門面，一空現(xiàn)為中國聯(lián)通營業(yè)廳，進(jìn)戶為玻璃推拉門，地面貼600*600㎜地磚，墻面、天棚刷白，帶獨(dú)立衛(wèi)生間；另一空現(xiàn)為婚紗攝影樓，進(jìn)戶為玻璃推拉門，地面貼600*600㎜地磚，墻面刷白、天棚造形吊頂，帶獨(dú)立衛(wèi)生間，帶獨(dú)立衛(wèi)生間。二樓現(xiàn)為婚紗攝影樓攝影間及服裝擺設(shè)間，地面貼400*400㎜地磚，墻面刷白、天棚造形吊頂。估價對象維護(hù)保養(yǎng)狀況較好,室內(nèi)設(shè)施能滿足正常使用。估價對象位置及區(qū)域狀況估價對象位于***蔡子池辦事處***，南臨城北中路，西臨金華北路，北鄰金星路，地理位置較優(yōu)，城市基礎(chǔ)配套設(shè)施，各類生活服務(wù)配套齊全，商業(yè)氣氛較濃。周邊聚集了紅鑫網(wǎng)絡(luò)會所、國際保健中心、蔡倫國際新樂園足浴、佳福樂超市金華店、漓江春桂林美食城、名門世家婚紗攝影機(jī)構(gòu)、金杯衛(wèi)生室等。交通便捷，有1條公交線路在此經(jīng)過。四、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。五、估價時點2009年12月8日。六、價值定義房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其它優(yōu)先受償款。七、估價依據(jù)（一）相關(guān)法律、法規(guī)和政府文件《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；《中華人民共和國土地管理法》；《物權(quán)法》；《中華人民共和國擔(dān)保法》；《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》。（二）技術(shù)規(guī)程中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T502911999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》。（三）委托方提供的有關(guān)資料《國有土地使用證》 《房屋所有權(quán)證》（四）估價方現(xiàn)場勘查和房地產(chǎn)市場相關(guān)調(diào)查資料。八、估價原則本評估報告在遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法和謹(jǐn)慎的前提下，結(jié)合評估目的對估價對象房地產(chǎn)價格進(jìn)行了評估。具體依據(jù)以下原則：合法原則房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)權(quán)益價格，只有當(dāng)房地產(chǎn)合法使用時，其權(quán)益才能得到法律保障。因此，估價中以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提。最高最佳使用原則房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高、最佳使用為前提。也就是說，房地產(chǎn)評估是在合法使用方式下，各種可能的方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。替代原則同一個市場中具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格也應(yīng)當(dāng)相近。在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與估價對象有替代可能的房地產(chǎn)的價格和條件，通過與估價對象進(jìn)行比較來確定估價對象的價格。估價時點原則估價實際上是求取某一時點上的價格。房地產(chǎn)的價格具有很強(qiáng)的時間性，在不同時點，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。供求原則房地產(chǎn)價格同其他物品的價格一樣，受供求關(guān)系的影響。若需求不變，供給增加，則價格下降；若供求不變，需求增加，則價格上升，由于房地產(chǎn)具有地理位置的固定性、地區(qū)性和個別性，這種供求狀況主要是指當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場的供求狀況。公平原則房地產(chǎn)估價必須站在公正的立場上，估價目標(biāo)在于求得一個客觀合理的價格。謹(jǐn)慎原則充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價格，也不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。九、估價方法估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)的交易案例較多，一般情況下可以采用市場比較法的要首選市場比較法，在市場依據(jù)充分情況下一般不采用成本法評估，估價對象為收益性房地產(chǎn)，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)租賃市場活躍，因此可采用收益法評估，估價對象已投入使用，因此假設(shè)開發(fā)法不適用于已正常使用房地產(chǎn)的評估。根據(jù)本次估價目的及估價對象的實際狀況，綜合考慮估價對象所在區(qū)域的商業(yè)用途房地產(chǎn)價格水平后，以市場比較法和收益法綜合確定估價對象的最終價值。市場比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個近期形成之類似用途房地產(chǎn)交易案例的交易價格、交易時間等估價相關(guān)數(shù)據(jù)資料，對所選取的案例分別進(jìn)行交易情況、時間因素、區(qū)域因素、個別因素修正，以求取比準(zhǔn)價格，將所求取的比準(zhǔn)價格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價對象現(xiàn)值。收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)的未來各期（通常為年）的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象的客觀、合理價格。十、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析及信貸風(fēng)險提示（一）變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。估價對象在變現(xiàn)過程中可能會受到通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性的影響，根據(jù)估價人員掌握資料及對估價對象現(xiàn)狀勘察，分析如下：（1）估價對象通用性：本次估價對象為臨街商業(yè)用房，建筑設(shè)計合理，結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強(qiáng)，不存在改造難度，加至所在區(qū)域的商業(yè)繁華度較優(yōu)，其通用性較好。（2）估價對象獨(dú)立使用性：估價對象為臨街商業(yè)建筑，不受其他建筑物限制和影響，不存在其他共用權(quán)人對估價對象的要求，也不存在地役權(quán)、通行權(quán)、公共空間等對估價對象獨(dú)立使用的影響。其獨(dú)立使用性好。（3）可分割轉(zhuǎn)讓性：本次估價對象可作單空門面分割轉(zhuǎn)讓，分割轉(zhuǎn)讓性好。估價對象所在區(qū)域商業(yè)繁華較好，經(jīng)營環(huán)境較好，交通便捷度較好。綜上所述，估價對象的變現(xiàn)能力較好。變現(xiàn)方式：按照《擔(dān)保法》第五十三條之規(guī)定和法釋[2005]14號《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》及目前金融機(jī)構(gòu)對不良資產(chǎn)的處置的實踐，通過采用訴訟的方式以拍賣形式處置抵押房地產(chǎn)，在估價時點拍賣估價對象時，因存在短期內(nèi)強(qiáng)制處分，潛在購買群體受到限制及消費(fèi)者心理排斥等因素的影響，可能實現(xiàn)的處置價格比公開市場要低。按《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中的拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》，拍賣保留價由人民法院參照評估價格確定，確定保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價格的80%，流拍或再行拍賣時，可適當(dāng)降低保留價，每次降價不得超過前次保留價的20%。變現(xiàn)費(fèi)用：處置房地產(chǎn)時，其變現(xiàn)的時間長短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式和營銷等因素有策略等因素有關(guān)，以拍賣方式處置房地產(chǎn)時，變現(xiàn)時間較短，但變現(xiàn)價格一般較低，變現(xiàn)成本較高，要支付律師費(fèi)、案件受理費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)評估費(fèi)、拍賣傭金、契稅、營業(yè)稅及附加等。假設(shè)在估價時點拍賣估價對象，其具體稅費(fèi)種類及標(biāo)準(zhǔn)如下表： 項目標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)比例依據(jù)案件受理費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)訴訟標(biāo)的%法[司][1989] 14號評估費(fèi)評估額1%湘價服[2007]110號拍賣傭金成交額5%法釋[2004]16號契稅成交額4%按房地局、國土局有關(guān)規(guī)定營業(yè)稅及附加成交額%律師費(fèi)訴訟標(biāo)的%根據(jù)銀監(jiān)會對全國八個金融機(jī)構(gòu)調(diào)查結(jié)果和湖南省實際情況綜合確定可能