【正文】 強(qiáng)適用性較強(qiáng)適用性強(qiáng)適用性較強(qiáng)層高裝修標(biāo)準(zhǔn)普通裝修普通裝修普通裝修簡(jiǎn)單裝修建筑結(jié)構(gòu)混合混合混合混合物業(yè)管理水平無(wú)物業(yè)管理無(wú)物業(yè)管理無(wú)物業(yè)管理無(wú)物業(yè)管理編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)本次評(píng)估運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)所選擇的區(qū)域因素、個(gè)別因素，在編制比較因素指數(shù)時(shí)，由估價(jià)師根據(jù)市場(chǎng)交易情況，確定本次運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)所選擇的相應(yīng)的比較因素指數(shù)編制依據(jù)。由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)的特性，房地市場(chǎng)一般是個(gè)不完全市場(chǎng)，因此其價(jià)格往往容易受當(dāng)時(shí)的一些特殊行為的影響，必須將個(gè)別的特殊交易剔除，根據(jù)所掌握的資料，選取的可比實(shí)例A、B、C均為正常交易的房屋，故無(wú)需進(jìn)行交易情況修正。根據(jù)衡陽(yáng)市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)狀況，選取的可比實(shí)例交易時(shí)間離估價(jià)時(shí)點(diǎn)較近，且這段時(shí)間房地產(chǎn)價(jià)格比較平穩(wěn)，無(wú)需對(duì)對(duì)可比實(shí)例A、B、C進(jìn)行交易日期修正。：分為繁華、較繁華、一般繁華、不繁華四個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象商服繁華程度為基準(zhǔn)（100%），可比實(shí)例相差一個(gè)等級(jí)，交易價(jià)格修正+/3%。：分公交線(xiàn)路6條以上、有公交線(xiàn)路56條、有公交線(xiàn)路35條、有公交線(xiàn)路13條、無(wú)公交線(xiàn)路五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象附近公交線(xiàn)路為基準(zhǔn)（100%），可比實(shí)例相差一個(gè)等級(jí)，交易價(jià)格修正+/2%。：包括城市基礎(chǔ)設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施配套，分公共配套設(shè)施完善、公共配套設(shè)施較完善、公共配套設(shè)施不完善三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象周邊公共配套設(shè)施狀況為基準(zhǔn)（100%），可比實(shí)例相差一個(gè)等級(jí)，交易價(jià)格修正+/2%。：主要包括自然和人文環(huán)境條件及環(huán)境質(zhì)量（區(qū)域內(nèi)大氣、水、噪音的污染程度），分為環(huán)境條件優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象環(huán)境條件為基準(zhǔn)（100%），可比實(shí)例相差一個(gè)等級(jí)，交易價(jià)格修正+/3%。：根據(jù)區(qū)域內(nèi)治安好壞程度，分為治安情況好、較好、差三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象區(qū)域內(nèi)的治安狀況為基準(zhǔn)（100%），可比實(shí)例相差一個(gè)等級(jí)，交易價(jià)格修正+/2%。：主要包括對(duì)用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度等指標(biāo)的限制，分為無(wú)、有二個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象區(qū)域內(nèi)規(guī)劃限制為基準(zhǔn)（100%），可比實(shí)例相差一個(gè)等級(jí)，交易價(jià)格修正+/2%。以估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域因素為基準(zhǔn)，因估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例處于同一區(qū)域，且位置接近，其商業(yè)繁華度、公交狀況、公共配套設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、治安狀況、規(guī)劃限制等相同，故無(wú)需進(jìn)行區(qū)域因素修正。：分為兩條主干道并匯處、主干道與次干道交匯處、臨主干道與巷道，臨一條主干道、臨次干道、臨支路或巷道、不臨路七個(gè)級(jí)別，可比實(shí)例相差一個(gè)等級(jí)，交易價(jià)格修正+/2%。：分為一面臨街、兩面臨街、丁字路口、十字路口四個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象臨街類(lèi)型為基準(zhǔn)（100%），可比實(shí)例相差一個(gè)等級(jí)，交易價(jià)格修正+/2%。：以估價(jià)對(duì)象臨街寬度為基準(zhǔn)（100%），可比實(shí)例臨街寬度每增加3m，交易價(jià)格向上修正1%，每減少3m，交易價(jià)格向下修正1%，最大修正幅度+/10%。：以估價(jià)對(duì)象臨街深為基準(zhǔn)（100%），臨街深每增加3m，向下修正2%，每減少3m，向上修正2%，最大修正幅度+/10%。：指房屋形狀是否適應(yīng)空間的布局，分為適應(yīng)性強(qiáng)、較強(qiáng)、一般、差四個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象臨街類(lèi)型為基準(zhǔn)（100%），可比實(shí)例相差一個(gè)等級(jí)，交易價(jià)格修正+/2%。：以估價(jià)對(duì)象層高為基準(zhǔn)（100%），交易價(jià)格向上修正3%，交易價(jià)格向下修正3%，最大修正幅度+/15%。 ：裝修分為毛坯房、簡(jiǎn)易裝修、普通裝修、中檔裝修和高檔裝修五個(gè)檔次，以估價(jià)對(duì)象裝修標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)（100%），可比實(shí)例相差一個(gè)等級(jí)，交易價(jià)格修正+/2%。：分為框架、混合、磚木三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)為基準(zhǔn)（100%），可比實(shí)例相差一個(gè)等級(jí)，交易價(jià)格修正+/3%。：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、無(wú)物管四個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象物業(yè)管理狀況為基準(zhǔn)（100%），可比實(shí)例相差一個(gè)等級(jí)，交易價(jià)格修正修正+/2%。根據(jù)因素條件說(shuō)明表中的估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的因素情況，編制因素條件指數(shù)表，見(jiàn)表3。表3：因素條件指數(shù)表 比較因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易情況100100100100交易日期100100100100區(qū)域因素商業(yè)繁華度100100100100公交狀況100100100100公共配套設(shè)施100100100100環(huán)境100100100100治安狀況100100100100規(guī)劃限制100100100100個(gè)別因素臨路狀況100100100100臨路類(lèi)型100100100100臨街寬度100100102102臨街深度10010010098平面適用性100100102100層高100103103100裝修標(biāo)準(zhǔn)10010010098建筑結(jié)構(gòu)100100100100物業(yè)管理水平100100100100 比較因素修正在各因素因素指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進(jìn)行可比實(shí)例估價(jià)期日修正、交易情況及各因素修正，即將估價(jià)對(duì)象的因素條件與比較實(shí)例的因素條件進(jìn)行比較，得到各因素修正系數(shù)，見(jiàn)表4。表4：比較因素條件修正系數(shù)表比較因素可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易情況100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100區(qū)域因素商業(yè)繁華度100/100100/100100/100公交狀況100/100100/100100/100公共配套設(shè)施100/100100/100100/100環(huán)境質(zhì)量100/100100/100100/100治安狀況100/100100/100100/100規(guī)劃限制100/100100/100100/100區(qū)域因素綜合修正系數(shù)100/100100/100100/100個(gè)別因素臨路狀況100/100100/100100/100臨路類(lèi)型100/100100/100100/100臨街寬度100/100100/102100/102臨街深度100/100100/100100/98平面適用性100/100100/102100/100層高100/103100/103100/100裝修標(biāo)準(zhǔn)100/100100/100100/98建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100物業(yè)管理水平100/100100/100100/100個(gè)別因素綜合修正系數(shù)100/103100/100/求出比準(zhǔn)價(jià)格，綜合計(jì)算出可比實(shí)例修正后的交易價(jià)格，見(jiàn)表5。表5：綜合修正計(jì)算表項(xiàng)目 實(shí)例可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易價(jià)格（元/㎡）506852004810交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/100100/100100/100個(gè)別因素修正100/103100/100/修正后交易價(jià)格（元/㎡），則：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=（++）247。3=㎡（二）采用市場(chǎng)比較法評(píng)估估價(jià)對(duì)象二層的價(jià)格市場(chǎng)比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期形成之類(lèi)似用途房地產(chǎn)交易案例的交易價(jià)格、交易時(shí)間等估價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)資料，對(duì)所選取的案例分別進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正，以求取比準(zhǔn)價(jià)格，將所求取的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值。市場(chǎng)比較法按下列步驟進(jìn)行；；；；；；；。采用市場(chǎng)比較法計(jì)算公式估價(jià)對(duì)象的價(jià)格=可比實(shí)例的價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)區(qū)域因素修正系數(shù)房地產(chǎn)個(gè)別因素修正系數(shù)=可比實(shí)例價(jià)格100/（100+交易情況修正值）（100+交易日期修正值）/100100/（100+房地產(chǎn)區(qū)域因素修正值）100/（100+房地產(chǎn)個(gè)別因素修正值）選取可比實(shí)例表1：可比實(shí)例選用表項(xiàng)目 實(shí)例估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C位置金華北路金華北路金華北路金華北路類(lèi)型商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)樓層2222結(jié)構(gòu)混合混合混合混合裝修普通裝修簡(jiǎn)單裝修普通裝修簡(jiǎn)單裝修交易日期/交易價(jià)格（元/㎡）待估156015961620比較因素的選擇通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)主要影響因素確定比較因素。結(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)師收集的資料，參照比較實(shí)例的交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等差別，本次評(píng)估選擇下列因素作為比較因素。：因交易日期的不同，成交價(jià)格存在差異，需進(jìn)行交易時(shí)間修正。：考慮交易是否正常對(duì)價(jià)格的影響。：主要有商業(yè)繁華度、公交狀況、公共配套設(shè)施、環(huán)境、治安狀況、規(guī)劃限制等。：主要有臨路狀況、臨路類(lèi)型、平面適用性、層高、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建筑結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理水平等。將可比實(shí)例A、B、C與估價(jià)對(duì)象分別就交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素四大要素進(jìn)行修正。比較因素條件說(shuō)明整理房地產(chǎn)估價(jià)師收集的有關(guān)資料，將估價(jià)對(duì)象與比較案例的因素條件列表表示，見(jiàn)表2。表2：因素條件說(shuō)明表比較因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易情況/正常正常正常交易日期/區(qū)域因素商業(yè)繁華程度估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域商服繁華程度優(yōu)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域商服繁華程度優(yōu)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域商服繁華程度優(yōu)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域商服繁華程度優(yōu)公交狀況有1條公交線(xiàn)路有1條公交線(xiàn)路有1條公交線(xiàn)路有1條公交線(xiàn)路公共配套設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施較完善基礎(chǔ)設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施較完善基礎(chǔ)設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施較完善基礎(chǔ)設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施較完善環(huán)境較好較好較好較好治安狀況較好較好較好較好規(guī)劃限制無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)個(gè)別因素臨路狀況臨次干道臨次干道臨次干道臨次干道臨路類(lèi)型一面臨街一面臨街一面臨街一面臨街平面適用性適用性較強(qiáng)適用性較強(qiáng)適用性較強(qiáng)適用性較強(qiáng)層高裝修標(biāo)準(zhǔn)普通裝修簡(jiǎn)單裝修普通裝修簡(jiǎn)單裝修建筑結(jié)構(gòu)混合混合混合混合物業(yè)管理水平無(wú)物業(yè)管理無(wú)物業(yè)管理無(wú)物業(yè)管理無(wú)物業(yè)管理編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)本次評(píng)估運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)所選擇的區(qū)域因素、個(gè)別因素，在編制比較因素指數(shù)時(shí)，由估價(jià)師根據(jù)市場(chǎng)交易情況，確定本次運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)所選擇的相應(yīng)的比較因素指數(shù)編制依據(jù)。由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)的特性，房地市場(chǎng)一般是個(gè)不完全市場(chǎng)，因此其價(jià)格往往容易受當(dāng)時(shí)的一些特殊行為的影響，必須將個(gè)別的特殊交易剔除，根據(jù)所掌握的資料，選取的可比實(shí)例A、B、C均為正常交易的房屋，故無(wú)需進(jìn)行交易情況修正。根據(jù)衡陽(yáng)市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)狀況，選取的可比實(shí)例交易時(shí)間離估價(jià)時(shí)點(diǎn)較近，且這段時(shí)間房地產(chǎn)價(jià)格比較平穩(wěn)，無(wú)需對(duì)對(duì)可比實(shí)例A、B、C進(jìn)行交易日期修正。：分為繁華、較繁華、一般繁華、不繁華四個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象商服繁華程度為基準(zhǔn)（100%），可比實(shí)例相差一個(gè)等級(jí)，交易價(jià)格修正+/3%。：分公交線(xiàn)路6條以上、有公交線(xiàn)路56條、有公交線(xiàn)路35條、有公交線(xiàn)路13條、無(wú)公交線(xiàn)路五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象附近公交線(xiàn)路為基準(zhǔn)（100%），可比實(shí)例相差一個(gè)等級(jí)，交易價(jià)格修正+/2%。：包括城市基礎(chǔ)設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施配套，分公共配套設(shè)施完善、公共配套設(shè)施較完善、公共配套設(shè)施不完善三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象周邊公共配套設(shè)施狀況為基準(zhǔn)（100%），可比實(shí)例相差一個(gè)等級(jí)，交易價(jià)格修正+/2%。：主要包括自然和人文環(huán)境條件及環(huán)境質(zhì)量（區(qū)域內(nèi)大氣、水、噪音的污染程度），分為環(huán)境條件優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象環(huán)境條件為基準(zhǔn)（100%），可比實(shí)例相差一個(gè)等級(jí)，交易價(jià)格修正+/3%。：根據(jù)區(qū)域內(nèi)治安好壞程度，分為治安情況好、較好、差三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象區(qū)域內(nèi)的治安狀況為基準(zhǔn)（100%），可比實(shí)例相差一個(gè)等級(jí)，交易價(jià)格修正+/2%。：主要包括對(duì)用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度等指標(biāo)的限制，分為無(wú)、有二個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象區(qū)域內(nèi)規(guī)劃限制為基準(zhǔn)（100%），可比實(shí)例相差一個(gè)等級(jí)，交易價(jià)格修正+/2%。以估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域因素為基準(zhǔn)，因估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例處于同一區(qū)域，且位置接近，其商業(yè)繁華度、公交狀況、公共配套設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、治安狀況、規(guī)劃限制等相同，故無(wú)需進(jìn)行區(qū)域因素修正。：分為兩條主干道并匯處、主干道與次干道交匯處、臨主干道與巷道，臨一條主干道、臨次干道、臨支路或巷道、不臨路七個(gè)級(jí)別，可比實(shí)例相差一個(gè)等級(jí)，交易價(jià)格修正+/2%。：分為一面臨街、兩面臨街、丁字路口、十字路口四個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象臨街類(lèi)型為基準(zhǔn)（100%），可比實(shí)例相差一個(gè)等級(jí)，交易價(jià)格修正+/2%。：指房屋形狀是否適應(yīng)空間的布局，分為適應(yīng)性強(qiáng)、較強(qiáng)、一般、差四個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象臨街類(lèi)型為基準(zhǔn)（100%），可比實(shí)例相差一個(gè)等級(jí)，交易價(jià)格修正+/2%。：以估價(jià)對(duì)象層高為基準(zhǔn)（100%），交易價(jià)格向上修正3%，交易價(jià)格向下修正3%，最大修正幅度+/15%。 ：裝修分為毛坯房、簡(jiǎn)易裝修、普通裝修、