【正文】 強適用性較強適用性強適用性較強層高裝修標(biāo)準(zhǔn)普通裝修普通裝修普通裝修簡單裝修建筑結(jié)構(gòu)混合混合混合混合物業(yè)管理水平無物業(yè)管理無物業(yè)管理無物業(yè)管理無物業(yè)管理編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)本次評估運用市場比較法時所選擇的區(qū)域因素、個別因素，在編制比較因素指數(shù)時，由估價師根據(jù)市場交易情況，確定本次運用市場比較法評估時所選擇的相應(yīng)的比較因素指數(shù)編制依據(jù)。由于房地產(chǎn)具有不可移動的特性，房地市場一般是個不完全市場，因此其價格往往容易受當(dāng)時的一些特殊行為的影響，必須將個別的特殊交易剔除，根據(jù)所掌握的資料，選取的可比實例A、B、C均為正常交易的房屋，故無需進(jìn)行交易情況修正。根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)交易市場狀況，選取的可比實例交易時間離估價時點較近，且這段時間房地產(chǎn)價格比較平穩(wěn)，無需對對可比實例A、B、C進(jìn)行交易日期修正。：分為繁華、較繁華、一般繁華、不繁華四個等級，以估價對象商服繁華程度為基準(zhǔn)（100%），可比實例相差一個等級，交易價格修正+/3%。：分公交線路6條以上、有公交線路56條、有公交線路35條、有公交線路13條、無公交線路五個等級，以估價對象附近公交線路為基準(zhǔn)（100%），可比實例相差一個等級，交易價格修正+/2%。：包括城市基礎(chǔ)設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施配套，分公共配套設(shè)施完善、公共配套設(shè)施較完善、公共配套設(shè)施不完善三個等級，以估價對象周邊公共配套設(shè)施狀況為基準(zhǔn)（100%），可比實例相差一個等級，交易價格修正+/2%。：主要包括自然和人文環(huán)境條件及環(huán)境質(zhì)量（區(qū)域內(nèi)大氣、水、噪音的污染程度），分為環(huán)境條件優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個等級，以估價對象環(huán)境條件為基準(zhǔn)（100%），可比實例相差一個等級，交易價格修正+/3%。：根據(jù)區(qū)域內(nèi)治安好壞程度，分為治安情況好、較好、差三個等級，以估價對象區(qū)域內(nèi)的治安狀況為基準(zhǔn)（100%），可比實例相差一個等級，交易價格修正+/2%。：主要包括對用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度等指標(biāo)的限制，分為無、有二個等級，以估價對象區(qū)域內(nèi)規(guī)劃限制為基準(zhǔn)（100%），可比實例相差一個等級，交易價格修正+/2%。以估價對象所在區(qū)域因素為基準(zhǔn)，因估價對象和比較實例處于同一區(qū)域，且位置接近，其商業(yè)繁華度、公交狀況、公共配套設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、治安狀況、規(guī)劃限制等相同，故無需進(jìn)行區(qū)域因素修正。：分為兩條主干道并匯處、主干道與次干道交匯處、臨主干道與巷道，臨一條主干道、臨次干道、臨支路或巷道、不臨路七個級別，可比實例相差一個等級，交易價格修正+/2%。：分為一面臨街、兩面臨街、丁字路口、十字路口四個等級，以估價對象臨街類型為基準(zhǔn)（100%），可比實例相差一個等級，交易價格修正+/2%。：以估價對象臨街寬度為基準(zhǔn)（100%），可比實例臨街寬度每增加3m，交易價格向上修正1%，每減少3m，交易價格向下修正1%，最大修正幅度+/10%。：以估價對象臨街深為基準(zhǔn)（100%），臨街深每增加3m，向下修正2%，每減少3m，向上修正2%，最大修正幅度+/10%。：指房屋形狀是否適應(yīng)空間的布局，分為適應(yīng)性強、較強、一般、差四個等級，以估價對象臨街類型為基準(zhǔn)（100%），可比實例相差一個等級，交易價格修正+/2%。：以估價對象層高為基準(zhǔn)（100%），交易價格向上修正3%，交易價格向下修正3%，最大修正幅度+/15%。 ：裝修分為毛坯房、簡易裝修、普通裝修、中檔裝修和高檔裝修五個檔次，以估價對象裝修標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)（100%），可比實例相差一個等級，交易價格修正+/2%。：分為框架、混合、磚木三個等級，以估價對象建筑結(jié)構(gòu)為基準(zhǔn)（100%），可比實例相差一個等級，交易價格修正+/3%。：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、無物管四個等級，以估價對象物業(yè)管理狀況為基準(zhǔn)（100%），可比實例相差一個等級，交易價格修正修正+/2%。根據(jù)因素條件說明表中的估價對象與可比實例的因素情況，編制因素條件指數(shù)表，見表3。表3：因素條件指數(shù)表 比較因素估價對象可比實例A可比實例B可比實例C交易情況100100100100交易日期100100100100區(qū)域因素商業(yè)繁華度100100100100公交狀況100100100100公共配套設(shè)施100100100100環(huán)境100100100100治安狀況100100100100規(guī)劃限制100100100100個別因素臨路狀況100100100100臨路類型100100100100臨街寬度100100102102臨街深度10010010098平面適用性100100102100層高100103103100裝修標(biāo)準(zhǔn)10010010098建筑結(jié)構(gòu)100100100100物業(yè)管理水平100100100100 比較因素修正在各因素因素指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進(jìn)行可比實例估價期日修正、交易情況及各因素修正，即將估價對象的因素條件與比較實例的因素條件進(jìn)行比較，得到各因素修正系數(shù)，見表4。表4：比較因素條件修正系數(shù)表比較因素可比實例A可比實例B可比實例C交易情況100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100區(qū)域因素商業(yè)繁華度100/100100/100100/100公交狀況100/100100/100100/100公共配套設(shè)施100/100100/100100/100環(huán)境質(zhì)量100/100100/100100/100治安狀況100/100100/100100/100規(guī)劃限制100/100100/100100/100區(qū)域因素綜合修正系數(shù)100/100100/100100/100個別因素臨路狀況100/100100/100100/100臨路類型100/100100/100100/100臨街寬度100/100100/102100/102臨街深度100/100100/100100/98平面適用性100/100100/102100/100層高100/103100/103100/100裝修標(biāo)準(zhǔn)100/100100/100100/98建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100物業(yè)管理水平100/100100/100100/100個別因素綜合修正系數(shù)100/103100/100/求出比準(zhǔn)價格，綜合計算出可比實例修正后的交易價格，見表5。表5：綜合修正計算表項目 實例可比實例A可比實例B可比實例C交易價格（元/㎡）506852004810交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/100100/100100/100個別因素修正100/103100/100/修正后交易價格（元/㎡），則：估價對象價格=（++）247。3=㎡（二）采用市場比較法評估估價對象二層的價格市場比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個近期形成之類似用途房地產(chǎn)交易案例的交易價格、交易時間等估價相關(guān)數(shù)據(jù)資料，對所選取的案例分別進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素修正，以求取比準(zhǔn)價格，將所求取的比準(zhǔn)價格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價對象現(xiàn)值。市場比較法按下列步驟進(jìn)行；；；；；；；。采用市場比較法計算公式估價對象的價格=可比實例的價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)區(qū)域因素修正系數(shù)房地產(chǎn)個別因素修正系數(shù)=可比實例價格100/（100+交易情況修正值）（100+交易日期修正值）/100100/（100+房地產(chǎn)區(qū)域因素修正值）100/（100+房地產(chǎn)個別因素修正值）選取可比實例表1：可比實例選用表項目 實例估價對象可比實例A可比實例B可比實例C位置金華北路金華北路金華北路金華北路類型商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)樓層2222結(jié)構(gòu)混合混合混合混合裝修普通裝修簡單裝修普通裝修簡單裝修交易日期/交易價格（元/㎡）待估156015961620比較因素的選擇通過對房地產(chǎn)市場的分析，根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)主要影響因素確定比較因素。結(jié)合房地產(chǎn)估價師收集的資料，參照比較實例的交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素等差別，本次評估選擇下列因素作為比較因素。：因交易日期的不同，成交價格存在差異，需進(jìn)行交易時間修正。：考慮交易是否正常對價格的影響。：主要有商業(yè)繁華度、公交狀況、公共配套設(shè)施、環(huán)境、治安狀況、規(guī)劃限制等。：主要有臨路狀況、臨路類型、平面適用性、層高、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建筑結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理水平等。將可比實例A、B、C與估價對象分別就交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素四大要素進(jìn)行修正。比較因素條件說明整理房地產(chǎn)估價師收集的有關(guān)資料，將估價對象與比較案例的因素條件列表表示，見表2。表2：因素條件說明表比較因素估價對象可比實例A可比實例B可比實例C交易情況/正常正常正常交易日期/區(qū)域因素商業(yè)繁華程度估價對象所在區(qū)域商服繁華程度優(yōu)估價對象所在區(qū)域商服繁華程度優(yōu)估價對象所在區(qū)域商服繁華程度優(yōu)估價對象所在區(qū)域商服繁華程度優(yōu)公交狀況有1條公交線路有1條公交線路有1條公交線路有1條公交線路公共配套設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施較完善基礎(chǔ)設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施較完善基礎(chǔ)設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施較完善基礎(chǔ)設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施較完善環(huán)境較好較好較好較好治安狀況較好較好較好較好規(guī)劃限制無無無無個別因素臨路狀況臨次干道臨次干道臨次干道臨次干道臨路類型一面臨街一面臨街一面臨街一面臨街平面適用性適用性較強適用性較強適用性較強適用性較強層高裝修標(biāo)準(zhǔn)普通裝修簡單裝修普通裝修簡單裝修建筑結(jié)構(gòu)混合混合混合混合物業(yè)管理水平無物業(yè)管理無物業(yè)管理無物業(yè)管理無物業(yè)管理編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)本次評估運用市場比較法時所選擇的區(qū)域因素、個別因素，在編制比較因素指數(shù)時，由估價師根據(jù)市場交易情況，確定本次運用市場比較法評估時所選擇的相應(yīng)的比較因素指數(shù)編制依據(jù)。由于房地產(chǎn)具有不可移動的特性，房地市場一般是個不完全市場，因此其價格往往容易受當(dāng)時的一些特殊行為的影響，必須將個別的特殊交易剔除，根據(jù)所掌握的資料，選取的可比實例A、B、C均為正常交易的房屋，故無需進(jìn)行交易情況修正。根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)交易市場狀況，選取的可比實例交易時間離估價時點較近，且這段時間房地產(chǎn)價格比較平穩(wěn)，無需對對可比實例A、B、C進(jìn)行交易日期修正。：分為繁華、較繁華、一般繁華、不繁華四個等級，以估價對象商服繁華程度為基準(zhǔn)（100%），可比實例相差一個等級，交易價格修正+/3%。：分公交線路6條以上、有公交線路56條、有公交線路35條、有公交線路13條、無公交線路五個等級，以估價對象附近公交線路為基準(zhǔn)（100%），可比實例相差一個等級，交易價格修正+/2%。：包括城市基礎(chǔ)設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施配套，分公共配套設(shè)施完善、公共配套設(shè)施較完善、公共配套設(shè)施不完善三個等級，以估價對象周邊公共配套設(shè)施狀況為基準(zhǔn)（100%），可比實例相差一個等級，交易價格修正+/2%。：主要包括自然和人文環(huán)境條件及環(huán)境質(zhì)量（區(qū)域內(nèi)大氣、水、噪音的污染程度），分為環(huán)境條件優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個等級，以估價對象環(huán)境條件為基準(zhǔn)（100%），可比實例相差一個等級，交易價格修正+/3%。：根據(jù)區(qū)域內(nèi)治安好壞程度，分為治安情況好、較好、差三個等級，以估價對象區(qū)域內(nèi)的治安狀況為基準(zhǔn)（100%），可比實例相差一個等級，交易價格修正+/2%。：主要包括對用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度等指標(biāo)的限制，分為無、有二個等級，以估價對象區(qū)域內(nèi)規(guī)劃限制為基準(zhǔn)（100%），可比實例相差一個等級，交易價格修正+/2%。以估價對象所在區(qū)域因素為基準(zhǔn)，因估價對象和比較實例處于同一區(qū)域，且位置接近，其商業(yè)繁華度、公交狀況、公共配套設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、治安狀況、規(guī)劃限制等相同，故無需進(jìn)行區(qū)域因素修正。：分為兩條主干道并匯處、主干道與次干道交匯處、臨主干道與巷道，臨一條主干道、臨次干道、臨支路或巷道、不臨路七個級別，可比實例相差一個等級，交易價格修正+/2%。：分為一面臨街、兩面臨街、丁字路口、十字路口四個等級，以估價對象臨街類型為基準(zhǔn)（100%），可比實例相差一個等級，交易價格修正+/2%。：指房屋形狀是否適應(yīng)空間的布局，分為適應(yīng)性強、較強、一般、差四個等級，以估價對象臨街類型為基準(zhǔn)（100%），可比實例相差一個等級，交易價格修正+/2%。：以估價對象層高為基準(zhǔn)（100%），交易價格向上修正3%，交易價格向下修正3%，最大修正幅度+/15%。 ：裝修分為毛坯房、簡易裝修、普通裝修、