【正文】 循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上經(jīng)過(guò)測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，滿足本報(bào)告的假設(shè)和限制條件下，并且在能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提下的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣陸拾陸萬(wàn)壹仟叁佰元整(￥)。變現(xiàn)費(fèi)用：處置房地產(chǎn)時(shí)，其變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類(lèi)、數(shù)額和清償順序與處置方式和營(yíng)銷(xiāo)等因素有策略等因素有關(guān)，以拍賣(mài)方式處置房地產(chǎn)時(shí)，變現(xiàn)時(shí)間較短，但變現(xiàn)價(jià)格一般較低，變現(xiàn)成本較高，要支付律師費(fèi)、案件受理費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)評(píng)估費(fèi)、拍賣(mài)傭金、契稅、營(yíng)業(yè)稅及附加等。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域商業(yè)繁華較好，經(jīng)營(yíng)環(huán)境較好，交通便捷度較好。估價(jià)對(duì)象在變現(xiàn)過(guò)程中可能會(huì)受到通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性的影響，根據(jù)估價(jià)人員掌握資料及對(duì)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀勘察，分析如下：（1）估價(jià)對(duì)象通用性：本次估價(jià)對(duì)象為臨街商業(yè)用房，建筑設(shè)計(jì)合理，結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強(qiáng)，不存在改造難度，加至所在區(qū)域的商業(yè)繁華度較優(yōu)，其通用性較好。根據(jù)本次估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況，綜合考慮估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的商業(yè)用途房地產(chǎn)價(jià)格水平后，以市場(chǎng)比較法和收益法綜合確定估價(jià)對(duì)象的最終價(jià)值。若需求不變，供給增加，則價(jià)格下降；若供求不變，需求增加，則價(jià)格上升，由于房地產(chǎn)具有地理位置的固定性、地區(qū)性和個(gè)別性，這種供求狀況主要是指當(dāng)?shù)赝?lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況。在同一市場(chǎng)供需圈內(nèi)，可以通過(guò)調(diào)查近期發(fā)生交易的、與估價(jià)對(duì)象有替代可能的房地產(chǎn)的價(jià)格和條件，通過(guò)與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。因此，估價(jià)中以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提。（二）技術(shù)規(guī)程中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T502911999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年12月8日。估價(jià)對(duì)象位置及區(qū)域狀況估價(jià)對(duì)象位于***蔡子池辦事處***，南臨城北中路，西臨金華北路，北鄰金星路，地理位置較優(yōu)，城市基礎(chǔ)配套設(shè)施，各類(lèi)生活服務(wù)配套齊全，商業(yè)氣氛較濃。估價(jià)對(duì)象實(shí)物情況簡(jiǎn)介估價(jià)對(duì)象位于***蔡子池辦事處***，建成于2004年，建筑物總層數(shù)為六層，本次估價(jià)對(duì)象所在層為一至二層，東西朝向，臨街深度約13米，設(shè)計(jì)用途為商業(yè)。 ***所屬的位于***蔡子池辦事處***一、二層商業(yè)用途房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告**估字[2010]第***號(hào)一、委托方：***住 所：***身份證號(hào)碼：***二、估價(jià)方：41法定代表人：***地址：***估價(jià)資格等級(jí)：**級(jí)資質(zhì)證書(shū)編號(hào)：湘建房(估)證字第0044號(hào)聯(lián)系電話：***三、估價(jià)對(duì)象：估價(jià)對(duì)象權(quán)屬概況根據(jù)委托方提供的房屋所有權(quán)證，編號(hào)為耒房權(quán)證蔡子池字第00034298號(hào)，房屋所有權(quán)人：***；房屋坐落：***蔡子池辦事處***；房屋總層數(shù)為六層，估價(jià)對(duì)象所在層數(shù)為一至二層，混合結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)用途為商業(yè)。本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。評(píng)估房地產(chǎn)之建筑面積、用途，以委托方提供的《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》所載面積、用途為準(zhǔn)，我們未進(jìn)行丈量；實(shí)地勘察時(shí)，對(duì)房屋僅進(jìn)行了一般性的察看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)測(cè)試，不能確定其內(nèi)部缺陷。報(bào)告中估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，該價(jià)值等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值（在估價(jià)時(shí)點(diǎn)預(yù)期能夠成交的最合理價(jià)值）減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償權(quán)價(jià)值。我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。以上內(nèi)容摘自房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，欲了解本估價(jià)項(xiàng)目的全面情況，請(qǐng)認(rèn)真閱讀房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告全文。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年12月8日，估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。本公司根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上經(jīng)過(guò)測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，滿足本報(bào)告的假設(shè)和限制條件下，并且在能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提下的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣陸拾陸萬(wàn)壹仟叁佰元整(￥)。41 法定代表人： 二○一○年一月十五日 估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。我公司估價(jià)人員譚鳴明、嚴(yán)偉于2009年12月8日對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)實(shí)勘察僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其它優(yōu)先受償款。二、估價(jià)限制條件未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制得分等因素對(duì)抵押價(jià)值均產(chǎn)生的一定影響，本報(bào)告結(jié)論未剔除上述風(fēng)險(xiǎn)因素造成的價(jià)值減損，抵押權(quán)人在辦理抵押事宜時(shí)需全面考慮。未經(jīng)本評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門(mén)以外的單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，該房產(chǎn)未設(shè)定抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。一層分兩空門(mén)面，一空現(xiàn)為中國(guó)聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳，進(jìn)戶為玻璃推拉門(mén)，地面貼600*600㎜地磚，墻面、天棚刷白，帶獨(dú)立衛(wèi)生間；另一空現(xiàn)為婚紗攝影樓，進(jìn)戶為玻璃推拉門(mén)，地面貼600*600㎜地磚，墻面刷白、天棚造形吊頂，帶獨(dú)立衛(wèi)生間，帶獨(dú)立衛(wèi)生間。周邊聚集了紅鑫網(wǎng)絡(luò)會(huì)所、國(guó)際保健中心、蔡倫國(guó)際新樂(lè)園足浴、佳福樂(lè)超市金華店、漓江春桂林美食城、名門(mén)世家婚紗攝影機(jī)構(gòu)、金杯衛(wèi)生室等。六、價(jià)值定義房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。（三）委托方提供的有關(guān)資料《國(guó)有土地使用證》 《房屋所有權(quán)證》（四）估價(jià)方現(xiàn)場(chǎng)勘查和房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)調(diào)查資料。最高最佳使用原則房地產(chǎn)估價(jià)要以房地產(chǎn)的最高、最佳使用為前提。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)實(shí)際上是求取某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格。公平原則房地產(chǎn)估價(jià)必須站在公正的立場(chǎng)上，估價(jià)目標(biāo)在于求得一個(gè)客觀合理的價(jià)格。市場(chǎng)比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期形成之類(lèi)似用途房地產(chǎn)交易案例的交易價(jià)格、交易時(shí)間等估價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)資料，對(duì)所選取的案例分別進(jìn)行交易情況、時(shí)間因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正，以求取比準(zhǔn)價(jià)格，將所求取的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值。（2）估價(jià)對(duì)象獨(dú)立使用性：估價(jià)對(duì)象為臨街商業(yè)建筑，不受其他建筑物限制和影響，不存在其他共用權(quán)人對(duì)估價(jià)對(duì)象的要求，也不存在地役權(quán)、通行權(quán)、公共空間等對(duì)估價(jià)對(duì)象獨(dú)立使用的影響。綜上所述，估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力較好。假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)估價(jià)對(duì)象，其具體稅費(fèi)種類(lèi)及標(biāo)準(zhǔn)如下表： 項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)比例依據(jù)案件受理費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)訴訟標(biāo)的%法[司][1989] 14號(hào)評(píng)估費(fèi)評(píng)估額1%湘價(jià)服[2007]110號(hào)拍賣(mài)傭金成交額5%法釋[2004]16號(hào)契稅成交額4%按房地局、國(guó)土局有關(guān)規(guī)定營(yíng)業(yè)稅及附加成交額%律師費(fèi)訴訟標(biāo)的%根據(jù)銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國(guó)八個(gè)金融機(jī)構(gòu)調(diào)查結(jié)果和湖南省實(shí)際情況綜合確定可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值：假定估價(jià)對(duì)象第一次拍賣(mài)以評(píng)估價(jià)格的80%成交，則可用于優(yōu)先受償于支付抵押債權(quán)的數(shù)額為：評(píng)估總值80%－所需支付的相關(guān)稅費(fèi)（以上表作為參考依據(jù)）。具體結(jié)果見(jiàn)下表：土地證號(hào)產(chǎn)權(quán)證號(hào)用途層次建筑面積（m2）評(píng)估單價(jià)（元/m2）評(píng)估總值(萬(wàn)元)耒國(guó)用（2005）第010808號(hào)耒00034298商業(yè)1/64800商業(yè)2/61600合計(jì)——————估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的抵押價(jià)值為人民幣陸拾陸萬(wàn)壹仟叁佰元整(￥)。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，該房產(chǎn)未設(shè)定抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。一層分兩空門(mén)面，一空現(xiàn)為中國(guó)聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳，進(jìn)戶為玻璃推拉門(mén)，地面貼600*600㎜地磚，墻面、天棚刷白，帶獨(dú)立衛(wèi)生間；另一空現(xiàn)為婚紗攝影樓，進(jìn)戶為玻璃推拉門(mén)，地面貼600*600㎜地磚，墻面刷白、天棚造形吊頂，帶獨(dú)立衛(wèi)生間，帶獨(dú)立衛(wèi)生間。周邊聚集了紅鑫網(wǎng)絡(luò)會(huì)所、國(guó)際保健中心、蔡倫國(guó)際新樂(lè)園足浴、佳福樂(lè)超市金華店、漓江春桂林美食城、名門(mén)世家婚紗攝影機(jī)構(gòu)、金杯衛(wèi)生室等。改革開(kāi)放以來(lái)特別是近幾年，耒陽(yáng)堅(jiān)持以發(fā)展為第一要?jiǎng)?wù)，著力優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，大力實(shí)施開(kāi)放帶動(dòng)戰(zhàn)略，致力打造“三湘明珠”，社會(huì)、經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入發(fā)展的快車(chē)道。耒陽(yáng)資源豐富，已探明的礦產(chǎn)品有45種，是全國(guó)產(chǎn)煤百?gòu)?qiáng)重點(diǎn)縣（市）之一，大理石可采儲(chǔ)量9億立方米，人民大會(huì)堂、 人民英雄紀(jì)念碑、南岳大廟都曾取材于此，被譽(yù)為“漢白玉之鄉(xiāng)”；高嶺土儲(chǔ)量、品位均居全國(guó)前茅，是一級(jí)造紙涂豐原料。（二）綜合經(jīng)濟(jì)，%；第一、二、%、%%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為23:42:35，均比上年有所提高；，%的高幅增長(zhǎng)；城鎮(zhèn)居民人均可支配的收入和農(nóng)村居民人均純收入分別達(dá)到12955元和5778元。新增項(xiàng)目投資1000萬(wàn)元的有40個(gè)，其中過(guò)億元的10個(gè)。尤其是隨著紅太陽(yáng)家俱城、中星時(shí)代廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)新城、新世界國(guó)際廣場(chǎng)、金橋影視中心酒店、蔡倫竹海等重大項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)，我市商貿(mào)和旅游業(yè)將出現(xiàn)新一輪的提高和發(fā)展。***，%。%；非農(nóng)戶完成投資4850萬(wàn)元，%；，%。四、最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)要以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。對(duì)于每一中潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。如果技術(shù)上達(dá)不到的，應(yīng)被淘汰。因此我們判定估價(jià)對(duì)象目前用途已符合最高最佳使用原則，并以此作為本報(bào)告的估價(jià)前提。根據(jù)本次估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況，綜合考慮估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的商業(yè)用途房地產(chǎn)價(jià)格水平后，以市場(chǎng)比較法和收益法綜合確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。收益法按下列步驟進(jìn)行采用收益法的計(jì)算公式P=a/r[1－1/(1+r)N] 式中P——房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值總額a——為年凈收益r——資本化率N——收益年限（注：潛在毛收益、有效毛收益、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益均以年度計(jì)。：因交易日期的不同，成交價(jià)格存在差異，需進(jìn)行交易時(shí)間修正。將可比實(shí)例A、B、C與估價(jià)對(duì)象分別就租賃情況、租賃日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素四大要素進(jìn)行修正。根據(jù)衡陽(yáng)市房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)狀況，選取的可比實(shí)例與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，故無(wú)需進(jìn)行交易日期修正，則修正系數(shù)為100/100。④環(huán)境：主要包括自然和人文環(huán)境條件及環(huán)境質(zhì)量（區(qū)域內(nèi)大氣、水、噪音的污染程度），分為環(huán)境條件優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象環(huán)境條件為基準(zhǔn)（100%），可比實(shí)例相差一個(gè)等級(jí)，租賃價(jià)格修正+/3%。①臨路狀況：分為兩條主干道并匯處、主干道與次干道交匯處、臨主干道與巷道，臨一條主干道、臨次干道、臨支路或巷道、不臨路七個(gè)級(jí)別，可比實(shí)例相差一個(gè)等級(jí)，租賃價(jià)格修正+/2%。⑤平面適用性：指房屋形狀是否適應(yīng)空間的布局，分為適應(yīng)性強(qiáng)、較強(qiáng)、一般、差四個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象臨街類(lèi)型為基準(zhǔn)（100%），可比實(shí)例相差一個(gè)等級(jí)，租賃價(jià)格修正+/2%。⑨物業(yè)管理：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、無(wú)物管四個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象物業(yè)管理狀況為基準(zhǔn)（100%），可比實(shí)例相差一個(gè)等級(jí)，租賃價(jià)格修正+/2%。表5：綜合修正計(jì)算表名稱(chēng) 實(shí)例可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C租賃價(jià)格（元/㎡.月）343332租賃情況修正100/100100/100100/100租賃日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/100100/100100/100個(gè)別因素修正100/100/100/98修正后租賃價(jià)格（元/㎡.月），則：估價(jià)對(duì)象租賃價(jià)格=（++）247。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的商貿(mào)發(fā)展度高，房屋租賃較活躍，本次考慮年空置率為3%。根據(jù)待估房地產(chǎn)房屋經(jīng)營(yíng)的維修狀況，維修費(fèi)按房屋重置價(jià)的2%計(jì)算。稅金=%=㎡.年=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金=+13++=㎡.年計(jì)算估價(jià)對(duì)象年凈收益年凈收益=年有效毛收入年運(yùn)營(yíng)總費(fèi)用==㎡.年資本化率的確定報(bào)酬率即折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同等性質(zhì)的比率。累加法是將報(bào)酬率視為含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，在將它們相加得到報(bào)酬率的方法。根據(jù)衡陽(yáng)市目前的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r及未來(lái)預(yù)測(cè)，其風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值一般，隨著生活水平的提高，市場(chǎng)需求的增加，收益風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，%，%。）估算潛在毛收益根據(jù)當(dāng)?shù)胤课葑赓U水平，采用市場(chǎng)比較法確定估價(jià)對(duì)象的租賃價(jià)格，并確定潛在毛收益。：考慮交易是否正常對(duì)價(jià)格的影響。整理房地產(chǎn)估價(jià)師收集的有關(guān)資料，將估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的因素條件列表表示，見(jiàn)表2。①商服繁華程度：分為繁華、較繁華、一般繁華、不繁華四個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象商服繁華程度為基準(zhǔn)（100%），可比實(shí)例相差一個(gè)等級(jí)，租賃價(jià)格修正+/3%。⑤治安狀況：根據(jù)區(qū)域內(nèi)治安好壞程度，分為治安情況好、較好、差三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象區(qū)域內(nèi)的治安狀況為基準(zhǔn)（100%），可比實(shí)例相差一個(gè)等級(jí)，租賃價(jià)格修正+/2%。②臨路類(lèi)型：分為一面臨街、兩面臨街、丁字路口、十字路口四個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象臨街類(lèi)型為基準(zhǔn)（100%），可比實(shí)例相差一個(gè)等級(jí)，租賃價(jià)格修正+/2%。⑥建筑結(jié)構(gòu)：分為框架、混合、磚木三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)為基準(zhǔn)（100%），可比實(shí)例相差一個(gè)等級(jí)，租賃價(jià)格修正+/3%。表4：比較因素條件修正系數(shù)表比較因素可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C租賃情況100/100100/100100/100租賃日期100/100100/100100/100區(qū)域因素商業(yè)繁華度100/100100/100100/100