房地產(chǎn)評估專題講義(已修改)
2025-04-06 02:21 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)評估專題講義作者：日期：2009資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估》房地產(chǎn)評估講義 第一節(jié)、房地產(chǎn)評估概述 了解房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性是開展評估工作的基礎，對評估方法和相關參數(shù)的選擇至關重要。 土地的經(jīng)濟特性：土地經(jīng)濟供給的稀缺性。土地產(chǎn)權的可壟斷性。土地利用的多方向性。土地效益的級差性。 土地使用權：國有土地使用權出讓。土地使用權轉讓。土地使用權出租。土地使用權抵押。出讓合同屆滿。 注意：土地使用權轉讓、租賃和抵押均是與其附著建筑物一起轉讓的。 房地產(chǎn)的特性：位置固定性。供求區(qū)域性。使用長期性。投資大量性。保值與增值性。投資風險性。難以變現(xiàn)性。政策限制性。 房地產(chǎn)評估的兩個原則：由于土地具有固定性、稀缺性、個別性等特征，房地產(chǎn)市場是一個不完全競爭即不充分市場。 最有效使用原則和合法原則(房地產(chǎn)相關宏觀政策和規(guī)劃較多，這是學習中要注意的) 房地產(chǎn)評估程序：P159162注：為得到一個公平合理的價值，一般以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔，以相互驗證，需綜合分析確定評估值。 第二節(jié)、房地產(chǎn)價格及其影響因素 價格種類：基準地價、標定地價由政府制定并公布。 樓面地價=土地總價格/建筑總面積=土地單價/容積率(容積率=建筑總面積/土地總面積) 價格特征：房地產(chǎn)價格是權益價格、價格與用途相關、價格具有個別性和可比性。 價格的影響因素分一般因素、區(qū)域因素和個別因素。 教材P166169，閱讀將有助于房地產(chǎn)評估方法的理解。 第三節(jié)、收益法在房地產(chǎn)評估中的應用 基本思路：房地產(chǎn)價值=凈收益/資本化率 適用范圍：有收益的房地產(chǎn)價值評估。 凈收益=總收益總費用。注：收益和費用指的是客觀收益和客觀費用，非評估對象的實際收益。也就是要剔除評估對象的個別因素。 確定收益時：
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