【正文】 第一節(jié)　房地產(chǎn)評(píng)估概述一、土地的特性（一）土地的供給⑴含義：供給人類可利用的土地?cái)?shù)量。⑵自然供給土地的5個(gè)條件。（滿足人類的生存）⑴含義：在自然供給范圍內(nèi)，對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)、規(guī)劃和整治，滿足不同需求的土地供給?！　⊥恋氐慕?jīng)濟(jì)供給的直接變化是指某種用途的土地?cái)?shù)量絕對(duì)面積的變化。土地的經(jīng)濟(jì)供給的間接變化是指單位土地面積上集約率的變化。⑵特點(diǎn)①土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的。②土地的經(jīng)濟(jì)供給會(huì)受人類社會(huì)活動(dòng)的影響。（二）土地的特性（掌握）（05年多選）（1）土地位置的固定性。土地位置的固定性決定了土地價(jià)格具有明顯的地域性特征。（2）土地效用的永續(xù)性只要土地使用得當(dāng)，土地的效用即利用價(jià)值會(huì)一直延續(xù)。（3）土地資源的不可再生性。（4）土地質(zhì)量的差異性。土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，此差異導(dǎo)致土地級(jí)差地租的產(chǎn)生。（1）土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性，與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性等有關(guān)。（2）土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性土地的所有權(quán)和使用權(quán)都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此，在土地所有權(quán)或使用權(quán)讓渡時(shí)，就必然要求實(shí)現(xiàn)其壟斷利益，在經(jīng)濟(jì)上獲得收益。（3）土地效益的級(jí)差性。土地質(zhì)量的差異性→不同區(qū)位土地的生產(chǎn)力不同→經(jīng)濟(jì)效益上具有級(jí)差性（4）土地利用的多方向性一塊土地的用途是多種的，可以作為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產(chǎn)估價(jià)中需要確定土地的最佳用途。二、土地使用權(quán)㈠土地所有權(quán)的歸屬，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。但使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，因此地價(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。㈡土地使用權(quán)出讓（土地使用權(quán)首次交易）指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿前，因公共利益需要提前收回土地的，應(yīng)該依法對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。（掌握）⑴居住用地 70 年；⑵工業(yè)用地 50 年；⑶教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；⑷商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；⑸綜合或者其他用地 50 年。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回。土地使用權(quán)有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期末獲批準(zhǔn)的，由原土地登記機(jī)關(guān)注銷土地登記。㈢土地使用權(quán)二次交易指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地使用權(quán)的年限為剩余年限（原來規(guī)定的出讓年限減去已經(jīng)使用年限）。凡未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地時(shí)，土地使用權(quán)不得出租。其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他隨著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。三、房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋的占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押同時(shí)，土地的區(qū)位決定了房屋的位置，直接影響到房地產(chǎn)的價(jià)格，因此，在房地產(chǎn)評(píng)估中，通常評(píng)估房地產(chǎn)的整體價(jià)值。房地產(chǎn)一般具有如下特性：（熟悉）。一般物品在使用過程中由于老化、變舊、損耗、毀損等原因，其價(jià)值會(huì)逐漸減少。而從長(zhǎng)期來看，土地的價(jià)值呈上升走勢(shì)。（1）由于土地資源的有限性和固定性，制約了對(duì)房地產(chǎn)不斷膨脹的要求，特別是對(duì)良好地段物業(yè)的需求，導(dǎo)致價(jià)格上漲。（2）對(duì)土地的改良和城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，使土地原有的區(qū)位條件改善，導(dǎo)致土地增值。房地產(chǎn)使用的長(zhǎng)期性和保值增值性使之成為投資回報(bào)率較高的行業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)也比較大。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要來自三個(gè)方面：（1）房地產(chǎn)無法移動(dòng)，建成后又不易改變用途，如果市場(chǎng)銷售不對(duì)路，容易造成長(zhǎng)期的空置、積壓。（2）房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，從取得土地到房屋建成銷售，通常要 35 年的時(shí)間，在此期間影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素發(fā)生變化，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生影響。（3）自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、社會(huì)動(dòng)蕩等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無法預(yù)見的影響。由于房地產(chǎn)位置固定性、用途不易改變等，房地產(chǎn)不像股票和外匯那樣，可以迅速變現(xiàn)，其變現(xiàn)性較差。房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)家和地區(qū)政策影響較大。城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、土地用途管理、住房政策、房地產(chǎn)信貸政策、房地產(chǎn)稅收政策等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生直接或間接的影響。四、房地產(chǎn)評(píng)估的原則 （掌握）在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，除了需要遵循供需原則、替代原則、貢獻(xiàn)原則等，還應(yīng)該遵循以下原則：（一）最有效使用原則評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的用途和利用方式，而是結(jié)合預(yù)期原則考慮何種情況下房地產(chǎn)才能達(dá)到最佳使用及實(shí)現(xiàn)的可能，以最佳使用所能帶來的收益評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。（二）合法原則合法原則是指房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)以評(píng)估對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分等為前提進(jìn)行。在分析房地產(chǎn)的最有效使用時(shí)，必須根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律的規(guī)定，依據(jù)規(guī)定用途、容積率、建筑高度與建筑風(fēng)格等確定該房地產(chǎn)的最有效使用。五、房地產(chǎn)評(píng)估程序第六步綜合分析確定評(píng)估結(jié)果中特別注意以下幾點(diǎn)：；；，特別是對(duì)影響因素權(quán)重的賦值是否恰當(dāng)。第二節(jié)　房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類（一）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格。一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格。抵押價(jià)格由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，一般要比市?chǎng)交易價(jià)格低。租賃價(jià)格是承租方為取得房地產(chǎn)租賃權(quán)而出租方支付的價(jià)格。（二）根據(jù)價(jià)格形成方式可分為市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格。房地產(chǎn)在市場(chǎng)交易中實(shí)際成交的價(jià)格。對(duì)市場(chǎng)交易價(jià)格的模擬。房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格根據(jù)使用目的及其作用可分為基本地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易底價(jià)、課稅價(jià)格等幾種。其中基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格由政府制定，且由政府定期公布。（三）按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格。包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地交易價(jià)格等。（第七節(jié)講解）指純建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格。指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格。（四）按房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等 。（掌握）房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格房地產(chǎn)單位價(jià)格有三種情況：?jiǎn)挝煌恋孛娣e的土地價(jià)格、單位建筑面積的建筑物價(jià)格、單位建筑面積的房地產(chǎn)價(jià)格樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。容積率=建筑總面積/土地總面積樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積=（土地單價(jià)土地總面積）/建筑總面積=土地單價(jià)/容積率（五）其他價(jià)格類型公告地價(jià)，是政府定期公布的土地價(jià)格，在有些國(guó)家和地區(qū)，一般作為征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。申報(bào)地價(jià)，是房地產(chǎn)權(quán)利人向政府（縣級(jí)以上地方人民政府）申報(bào)的房地產(chǎn)交易成交價(jià)格。二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征：；（非所有權(quán)的價(jià)格）；；。三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素（掌握）影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通常可劃分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素，下面分別予以闡述。（一）一般因素主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素和心理因素等。（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素。（2）財(cái)政金融因素。（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。（1）人口因素。（2）家庭規(guī)模因素。（3）房地產(chǎn)投機(jī)因素。（4）教育科研水平和治安因素。（5）社會(huì)福利因素。（1）土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策。（2）城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。（3）稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。（4）行政隸屬關(guān)系變更。（5）交通管制。（二）區(qū)域因素（06年單選）區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特性。這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級(jí)商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。如果商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也會(huì)較高。這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級(jí)別（主干道、次干道、支路）越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高。這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高。（1）基礎(chǔ)設(shè)施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施。（2）生活設(shè)施：主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行、儲(chǔ)蓄所、郵局等設(shè)施。（3）文化娛樂設(shè)施：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設(shè)施。若一個(gè)地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平較高；若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重，則房地產(chǎn)價(jià)格水平較低。（三）個(gè)別因素。（1）區(qū)位因素。區(qū)位是影響地價(jià)的一個(gè)非常主要的因素。區(qū)位也叫宗地位置。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會(huì)經(jīng)濟(jì)區(qū)位之別。當(dāng)區(qū)位由劣變優(yōu)時(shí)，地價(jià)會(huì)上升；相反，則地價(jià)下跌。（2）面積因素、寬度因素、深度因素。一般來說，宗地面積必須適宜，規(guī)模過大或過小都會(huì)影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價(jià)。（3）形狀因素。土地形狀有長(zhǎng)方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而降低地價(jià)。一般認(rèn)為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉號(hào)，三角形等不規(guī)則土地的地價(jià)也可能畸高。（4）地力因素、地質(zhì)因素、地勢(shì)因素、地形因素。地形是指地面的起伏形狀，一般來說，土地平坦，地價(jià)較高；反之，土地高低不平，地價(jià)較低。（5）容積率因素。容積率越大，地價(jià)越高；反之，容積率越小，地價(jià)越低。容積率與地價(jià)的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系。（6）用途因素。一般來說，對(duì)于同一宗土地而言，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價(jià)是遞減的。（7）土地使用年期因素。在年地租不變的前提下，土地使用年期越長(zhǎng)，地價(jià)越高。（1）面積、結(jié)構(gòu)、材料等。建筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同，則建筑物的重建成本也不相同。（2）設(shè)計(jì)、設(shè)備等是否良好。建筑物形狀、設(shè)計(jì)風(fēng)格、建筑裝潢應(yīng)與建筑物的使用目的相適應(yīng)，建筑物設(shè)計(jì)、設(shè)備是否與其功能相適應(yīng)，對(duì)建筑物價(jià)格有很大的影響。（3）施工質(zhì)量。建筑物的旋工質(zhì)量不僅影響建筑物的投入成本，更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒適性。因此施工質(zhì)量是否優(yōu)良，對(duì)建筑物的價(jià)格亦有很大影響。（4）法律限制。有關(guān)建筑物方面的具體法律限制，主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī)。（5）建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。建筑物應(yīng)當(dāng)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，否則就不是最有效使用狀態(tài)。建筑物不能充分發(fā)揮使用效用，其價(jià)值自然會(huì)降低。第三節(jié)　收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用（掌握）一、適用范圍收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，如商場(chǎng)、寫字樓、旅館、公寓等不適用于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。二、基本思路㈠收益為無限年期的房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)算公式為：房地產(chǎn)價(jià)值=純凈益/資本化率 （51）這種理論的抽象，包含著三個(gè)假設(shè)前提：（1）凈收益每年不變；（2）資本化率固定；（3）收益為無限年期。提示：參見教材56頁(yè)的公式214，二者是一樣的原理，大家要理解，不要死記公式。㈡收益為有限年期的房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)算公式為：這是一個(gè)在估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式，r為資本化率，成立條件為：（1）凈收益每年不變；（2）資本化率固定且大于零；（3）收益年期有限為n。提示：參見教材56頁(yè)的公式215，二者是一樣的原理，大家要理解，不要死記公式。㈢以上思路的具體運(yùn)用運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，首先通過總收益減總費(fèi)用求得凈收益；然后確定資本化率；最后選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得待估房地產(chǎn)的價(jià)值。三、凈收益（一）凈收益的含義（接近于財(cái)務(wù)管理中現(xiàn)金凈流量的概念）凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。，必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際凈收益和客觀收益的區(qū)別。⑴實(shí)際凈收益①指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益例如：ⅰ.當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓；ⅱ.當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低；ⅲ.收益權(quán)利人經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負(fù)值；ⅳ.土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當(dāng)前收益，還必須支付有關(guān)稅費(fèi)，凈收益為負(fù)值。②由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評(píng)估⑵客觀凈收益①含義房地產(chǎn)在正常的市場(chǎng)條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對(duì)未來收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期。這個(gè)收益稱為客觀純收益。由于評(píng)估的結(jié)果是用來作為正常市場(chǎng)交易的參考，因此，必須對(duì)存在上述偏差的實(shí)際凈收益進(jìn)行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。②只有客觀凈收益才能作為評(píng)估的依據(jù)。凈收益=客觀總收益客觀總費(fèi)用（二）客觀總收益（接近于會(huì)計(jì)中收入的概念）總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動(dòng)力及經(jīng)營(yíng)管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。⑴求取總收益時(shí)，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實(shí)際收益計(jì)算。⑵在計(jì)算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時(shí)，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須