【正文】 本次估價中估價對象土地為出讓住宅用地，土地使用期屆滿后，自動續(xù)期。租賃住房需求性增加：由于近兩年房價的攀升，個人出租房屋取得收益也是水漲船高，有很大比例的人群由于家庭、工作等方面的原因，以及經(jīng)濟利益的驅使，為讓房屋增值、保值提前把房屋購買下來；但是相比目前池州市的外來人口增長速度，可以買房用于投資保值的人還是少數(shù)的，大部分的人由于剛剛工作或者剛剛流動到本地區(qū)的原因，目前還處于租住房屋階段。隨著房屋租賃市場的興起，極大地促進了房屋租賃收入的增長。根據(jù)估價對象所在區(qū)域的經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來預測、同類房地產(chǎn)的投資利潤率及行業(yè)風險水平等確定風險調(diào)整值為 %；則估價對象報酬率r＝安全利率+風險調(diào)整值＝%+%＝%。即本次計算稅金如下：稅金＝有效毛收入%+其他稅金 =有效毛收入4%+有效毛收入[1/(1+5%)%]（1+7%+3%+2%）稅金合計＝有效毛收入%=%=運營費用合計：a+b+c+d=維修費+管理費+保險費+稅金=+++=C、求取估價對象的凈收益凈收益＝有效毛收入運營費用= =（2）確定報酬率Y（%）估價人員采取安全利率加風險調(diào)整值法來確定報酬率。（1+5﹪）﹪。則：管理費＝年有效毛收入3% =3%=c、保險費，通常為建筑物現(xiàn)值的一定比例，‰，估價對象為混合結構，殘值率為2%，耐用年限為50年，已使用15年，由此計算出估價對象的成新率為71%，另估價人員根據(jù)現(xiàn)場勘查及建筑物維護保養(yǎng)狀況，最終綜合確定成新率為71%。維修費，按照行業(yè)的正常標準，維修費的取值范圍一般為建筑物重置價格的2%4%，根據(jù)估價對象的具體特點，%；根據(jù)現(xiàn)行《池州市建設工程市場價格信息（2015年）》公布的信息得知：多層造價為1100元/平方米，另估價人員根據(jù)估價對象具體情況考慮房屋開發(fā)成本、管理費、銷售費用及銷售稅費等因素；結合估價對象具體結構裝修和設備情況（混合結構，總層數(shù)為五層，設備使用及維護狀況良好，房屋完損狀況為良好）。3=15元/平方米月）15由以上通過對三個可比實例的租金進行簽約日期、租賃情況、實物狀況、區(qū)位狀況、權益狀況的修正得出可比實例A修正后租金為15元/平方米則可比實例A、B、C 修正系數(shù)分別為100/100、100/100、100/100；權益狀況調(diào)整：主要包括權利性質(zhì)、土地使用期限、規(guī)劃條件、相鄰關系情況、地役權設立情況方面，可比實例A、B、C與估價對象在權益方面一致，無需修正。月）151515b、進行租賃情況調(diào)整根據(jù)所掌握的資料，可比實例A、B、C均為正常租賃，無需進行租賃情況調(diào)整，修正系數(shù)均為100/100。估價人員通過市場調(diào)查選取三個可比實例求取估價對象年有效毛收入，具體測算過程如下：租賃05實例調(diào)查表名稱翠微苑D7幢101翠微苑D18幢101翠微苑D23幢101坐落清風西路以南清風西路以南清風西路以南面積 出租房性質(zhì)住宅住宅住宅租賃日期付款方式簽約一年，現(xiàn)金付款簽約一年，現(xiàn)金付款簽約一年，現(xiàn)金付款房地產(chǎn)狀況說明實物狀況說明總層數(shù)五層，位于第一層，混合結構，內(nèi)墻為乳膠漆粉刷，外墻為防水涂料，普通裝修。E、朝向：分為朝南、朝東或朝西、朝北三個等級，每個等級修正1%，以待估建筑物的朝向狀況為標準，確定其指數(shù)為100，若可比實例的朝向狀況優(yōu)于此標準，則可比實例的指數(shù)高于100，若可比實例的朝向狀況劣于此標準，則可比實例的指數(shù)低于100； F、內(nèi)部裝修程度：分為精裝修、普通裝修、簡裝、毛坯四個等級，每個等級修正2%，以待估建筑物的內(nèi)部裝修程度為標準，確定其指數(shù)為100，若可比實例的內(nèi)部裝修程度優(yōu)于此標準，則可比實例的指數(shù)高于100，若可比實例的內(nèi)部裝修程度劣于此標準，則可比實例的指數(shù)低于100； G、物業(yè)管理程度：完善、較完善、一般、不完善四個等級，每個等級修正2%，以估價對象的物業(yè)管理程度為標準，確定其指數(shù)為100，若可比實例的物業(yè)管理程度優(yōu)于此標準，則可比實例的指數(shù)高于100，若可比實例的物業(yè)管理程度劣于此標準，則可比實例的指數(shù)低于100； H、基礎設施完備度：分為完備、較完備、一般、基本完備、不完備五個等級，每個等級修正2%，以估價對象的基礎設施完備度為標準，確定其指數(shù)為100，若可比實例的基礎設施完備度優(yōu)于此標準，則可比實例的指數(shù)高于100，若可比實例的基礎設施完備度劣于此標準，則可比實例的指數(shù)低于100；（6）進行權益狀況修正估價對象及可比案例于價值時點為完全產(chǎn)權，無權利限制，無需修正。（3）市場狀況調(diào)整 由于當?shù)刂鞴懿块T未公布房地產(chǎn)價格指數(shù)，估價人員通過對池州市房產(chǎn)中介交易機構、各個樓盤住宅商品房開盤價格的調(diào)查以及估價對象周邊類似區(qū)域的平均價格水平，測算2012年10月至2016年5月住宅用途的房地產(chǎn)價格指數(shù)，交易日價格指數(shù)計算公式如下：交易日價格指數(shù)=100注：價格指數(shù)為定基指數(shù)，期初2012年10月的房地產(chǎn)價格指數(shù)設定為100，經(jīng)測算得出2012年10月至2016年5月住宅房地產(chǎn)的價格指數(shù)（定基價格指數(shù)）見下表：月份價格48004800495050005000510051505150價格指數(shù)100100103104104106107107月份價格51505828582852005250525052505300價格指數(shù)107108108108109109109110月份價格53005300535053505350540054005400價格指數(shù)110110111111111112112112月份價格54005400540054005400535053505350價格指數(shù)112112112112112111111111月份價格53505350535053505350540054005400價格指數(shù)111111111111111112112112月份價格5400540054005400價格指數(shù)112112112112由于估價對象所在價值時點（2016年6月20日）的價格指數(shù)未統(tǒng)計發(fā)布，本次價值時點與2016年5月較接近，且在此期間該區(qū)域內(nèi)房價變化不明顯，故本次評估參照2016年5月的價格指數(shù)，即為112，可比實例A、B、C成交日期分別為2016年2月、2016年3月和2016年2月，則可比實例價格指數(shù)分別為11111和111。比較法是選擇同一供需圈內(nèi)的3個可比實例，并對可比實例的成交價格進行交易情況、市場狀況、區(qū)位實物以及權益狀況調(diào)整，采用如下公式得出可比實例的比較價值，進而采用適當?shù)姆椒ㄇ蟪龉纼r對象的最終比較價值。收益法是預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉化為價值得到估價對象價值或價格的方法。（六）估價方法適用性分析估價人員根據(jù)中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和估價對象的特點以及此次評估的目的選擇估價方法。經(jīng)濟上的可行性，即對于法律上允許、技術上可能的每一種利用方式，還要進行經(jīng)濟可行性檢驗，估價對象收入現(xiàn)值大于支出限制，經(jīng)濟上可行。最高最佳利用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。估價人員根據(jù)以上分析，并結合估價對象所處區(qū)域具體情況，預測該區(qū)域住宅類房地產(chǎn)未來價格會保持穩(wěn)中有升的勢頭，市場前景狀況較優(yōu)。區(qū)域同類房地產(chǎn)市場狀況估價對象房地產(chǎn)為池州市某區(qū)，該區(qū)域交通較便捷，區(qū)域內(nèi)基礎設施完善度與公共配套設施完備度較高，生活較便利，居住成熟度較高。7月份池州樓市住宅成交量586套，與上月(545套)相比增加了41套，%；，與上月()，%。4月20日央行再次降準，4月底池州市正式出臺公積金新政，降低公積金貸款首付額度，5月11日央行再次降息，但對樓市影響微乎其微，“330”新政的落地情況不容樂觀，金三，銀四，紅五月，整體表現(xiàn)平穩(wěn)。與2月()，%。與12月()，%。住宅成交量525套，與2014年12月(568套)相比減少了43套，%；，與去年12月()，%。主要原因是銀行不良貸款反彈、部分項目建設進度滯后、企業(yè)融資渠道拓寬、貸款需求下降等。民生支出占財政支出比重由上年同期74%%。2015年18月份，非稅收入24億元，%，%。%，主要原因是企業(yè)盈利能力下滑，企業(yè)所得稅下降。在全部財政收入中，%。與前三季度比，耐福電聲、雙虹服飾出口增長加快，龍華醫(yī)藥、中山化工出口降幅收窄。2015年110月份，%。%，%，；%，%。%，%。10月末池州市限額以上批發(fā)零售和住宿餐飲業(yè)單位280戶，比上年新增52戶，%，增幅居全省第8位。%，%。2015年110月份，%，比上半年、。2015年110月份，%，比一季度、上半年、前三季度分別提高11個、增速居全省位次由上半年的第14位、前三季度的第11位，前進到第10位。2015年110月份，%，%。高新技術產(chǎn)業(yè)快速增長。2015年110月份，%，高于規(guī)上工業(yè)增速2個百分點。重點行業(yè)支撐有力。與前三季度比，工業(yè)生產(chǎn)增速持平，投資、限上消費、財政收入增速加快，出口降幅繼續(xù)收窄，存貸款增速“一升一滑”，物價低位運行。外部配套設施狀況描述基礎設施估價對象所在區(qū)域道路、供水、排水（雨污混排）、供電、通訊等設施完備，綜合基礎設施條件完善，且保管較完善，保障率較高、保障率在95%以上。臨街（路）狀況臨秋浦東路、九華山大道，臨路條件好朝向朝南層數(shù)/總層數(shù)1/5交通狀況描述道路狀況附近有秋浦東路、九華山大道，估價對象臨路狀況良好。（二）權益狀況描述與分析土地權益狀況描述土地所有權狀況估價對象所占土地所有權為國家所有土地使用權狀況根據(jù)委托方提供的池土國用（商品房）第230/2006號、4904/2010號土地證顯示，該宗土地使用年期至2068年12月25日止?？臻g布局估價對象均為兩室兩廳一廚兩衛(wèi)，入戶首先看到的是客廳餐廳，客廳、主臥室、次臥室朝南，餐廳、廚房、衛(wèi)生間朝北。土地實物狀況分析綜上所述，估價對象四至界限清晰，面積適中，用途符合規(guī)劃且為最佳用途，土地形狀規(guī)則便于利用，地形為平原地，地勢平坦，所在區(qū)域基礎設施已達到“六通”（通路、通電、通訊、通上水、通下水、通氣）及宗地內(nèi)場地平整，對估價對象房地產(chǎn)價值具有明顯的提升作用。估價技術報告（一）實物狀況描述與分析本次估價對象為某區(qū)翠微苑E12幢10或然損失風險：火災、風災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的抵押房地產(chǎn)的損失。②系統(tǒng)風險分析市場供求風險：抵押房地產(chǎn)所在的地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關系的變化所帶來的風險。預期風險：抵押期間房地產(chǎn)市場變動或泡沫破裂造成市場價值下降就會形成預期風險。因此隨著時間的推移,估價對象的價值也會發(fā)生變化而與本估價結果產(chǎn)生偏差,這是屬于正常的房地產(chǎn)市場現(xiàn)象,作為抵押貸款之目的,提請抵押權人注意估價對象價值的減損。④房地產(chǎn)抵押期間,抵押房地產(chǎn)仍由抵押人占有、使用。估價對象如在價值時點進行變現(xiàn),其清償順序如上所述。③抵押房地產(chǎn)如在價值時點進行拍賣或者變賣時,變現(xiàn)后所得價款除了法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)臄?shù)額外,一般應按下列順序進行清償:A、支付處置費用和傭金。②處分抵押房地產(chǎn)應繳納的稅費主要包括營業(yè)稅金及附加、土所得稅、印花稅、交易費等。估價對象抵押房地產(chǎn)如在價值時點進行拍賣或者變賣,其合理的變現(xiàn)時間一般為35個月，變現(xiàn)能力較好。④買主限制：拍賣公司在進行宣傳時，往往通過網(wǎng)絡、平面媒體、推介會等形式進行信息的發(fā)布，考慮到不同人群接受信息來源的習慣，造成了可能的潛在購買者可能看不到相關信息，對于某些通用性較差的房地產(chǎn)，因其房地產(chǎn)性質(zhì)決定可能購買的群體集中在一個較為狹窄的范圍內(nèi)，這樣也就造成了拍賣成交價與市場價的背離。③購買群體的心理:由于估價對象是“拍賣或變賣”的情形,購買群體在購買時可能存在一定的排斥心理,影響估價對象的變現(xiàn)能力。（2）假定在價值時點拍賣或者變賣時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度這種可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度是指在“價值時點”,而且是“拍賣或變賣”的情形。⑥房地產(chǎn)的市場狀況：一般來說，房地產(chǎn)市場越不景氣，出售房地產(chǎn)越困難，其變現(xiàn)能力也就越弱。估價對象總價值適中，變現(xiàn)能力較好。由于價值大的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，而如果該房地產(chǎn)容易分割，就可以分割成多個價值量小的可以獨立使用的部分分別轉讓，這樣就可以提高其變現(xiàn)能力。②房地產(chǎn)的獨立使用性：獨立使用性是指能夠單獨的使用而不受限制。本次評估主要從以下幾個方面對估價對象變現(xiàn)能力進行分析。綜上所述，本報告將采用比較法和收益法對估價對象進行評估。本次評估未選用的估價方法及理由由于該房產(chǎn)位于某區(qū)翠微苑E12幢10翠微苑小區(qū)E12幢108住宅，該區(qū)域近年來征收、拆遷資料少，不易取得土地成本相關測算數(shù)據(jù)，因此本次估價不采用成本法；另估價對象不屬于待開發(fā)或再開發(fā)房地產(chǎn)，因此不適合采用假設開發(fā)法。謹慎原則就是要求在影響估價對象價值或價格的因素存在不確定的的情況下對其做出判斷時，應充分考慮其導致估價對象價值或價格偏低的一面。換言之，估價結果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)。在合法前提下的最高最佳利用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。所謂公正，是要求房地產(chǎn)估價機構和估價人員在估價中應公平正直，不偏袒任何一方，因此，要求站在中立的立場上，實事求是、公平正直的評估出對各方估