房地產評估案例1-資料下載頁
2025-04-16 23:30本頁面
【正文】 市地價區(qū)類劃分標準，評估對象屬三類地區(qū)，其主要用途為公寓、寫字樓，取評估對象每平米土地使用權出讓金標準為2000元／平方米，則單位面積出讓金為： 2000=12000（元／平方米） 。評估對象的市政及四源費為800元／平方米，小區(qū)建設配套費為400／平方米，則每平方米土地的基礎設施配套費為： （800+400） =9120（元） 。此項標準取值定為7800元／平方米。 ： 單位地價=12000+9120+7800=28920（元／平方米） 總地價=2892010500=303660000（元） 樓面地價=303660000／80000=3796（元／平方米） （三）對以上兩種結果進行技術處理 運用假設開發(fā)法和基準地價修正法測算的土地價值，結果比較接近，我們對兩個結果進行算術平均，見表5—4。表5—4 土地價值評估表方法總地價(元)單位地價(元／平方米)樓面地價(元／平方術)假設開發(fā)法314378951299413930基準地價修正法303660000289203796平均309019476294313863（四）計算生地地價 。根據委托方提供的資料，拆遷安置補償費用如下：；地上建筑拆除清運費 ；設備報廢搬運費；；地上管線、道路等附屬的補償 100萬元；富余人員安置費500萬元；托、幼園搬家安置費（轉園費）；辦公場地周轉費540萬元；拆遷管理費49萬元；擁有土地方無償返還40％的物業(yè)建安成本21120萬元。 綜上所述，則單位土地面積拆遷安置補償費用為：262387334／19800=13252（元／平方米） 。將擰遷費用從熟地地價中扣除，即得到土地的生地地價。評估對象承擔市政代征地6800平方米，集中綠地代征地2500平方米，合計9300平方米， 占規(guī)劃用地的89％。生地總價=熟地總價－拆遷安置補償費用=309019476－1325210500=128129676（元） 土地單價=128129676／10500=12203（元／平方米） 樓面地價=128129676／80000=1602（元/平方米） （五）運用市場法進行土地評估 （見表5—5）。表5—5 交易實例情況表交易實例編號交易實例地點交易日期土地用途使用年限容積率土地區(qū)類樓面毛地價(元／平方米)1五—街99．12綜合502．18二類16502北海路99．12綜合504．92三類16283東大橋2000．7綜合50三類1550（見表5－6）表56 可比實例價格修正表樓面毛地價(元/平方米)交易情況修正日期修正用途修正區(qū)類修正容積率修正個別因素修正修正地價(元／平方米)1650100／loo102／100100／lOO94／lOO107／10096／lOO16251628100/1OO102／100lOO／100100／IOO104／10095／lOO16411550100／10098／lOO100／IOO102／lOO105／100100／1001627 以上三個比較案例與評估對象位于同一區(qū)位，且交易日期比較接近，故取三個修正結果的算術平均值作為評估對象的LL準價格，即： （1625+1641+1627）／3=1631（元／平方米） 六、評估結論 選取假設開發(fā)法、基準地價修正法求得的生地地價結果和用市場法測算的生地地價比較接近。兩者只是從不同側面反映7評估對象的地價水平，并無實質差異。為穩(wěn)妥起見，我們取兩者66算術平均值作為評估對象的最終地價，見表5—7。表5－7 地價計算表評估方法熟地生地總地價（元）單位地價（元/平方米）樓面地價（元/平方米）總地價（元）單位地價（元/平方米）樓面地價（元/平方米）假設開發(fā)法314378951299413930128129676122031602基準地價修正法303660000294303863市場法130480000124271631平均值309019476294313863129304838123151617七、案例分析 本案例針對該商業(yè)用地的具體情況，分別采用適宜商業(yè)用地的市場法、假設開發(fā)法和基準地價修正法，對待評估地塊進行了評估。在假設開發(fā)法中，針對該物業(yè)建成后部分面積出售、部分面積租賃經營的實際情況，在確定物業(yè)銷售收益時，結合當?shù)厥袌鰻顩r，分別運用市場法和收益還原法進行測算，使計算結果更為客觀、準確。在開發(fā)成本計算中，對建安成本、利息、利潤及其他各項成本費用的參數(shù)選取基本合理，計算正確，并對假設開發(fā)法的評估結果再用基準地價修正法予以驗證，兩種方法的評估結果基本吻合。 由于本案例的評估目的主要是測算向政府繳納的生地地價，因此在對上述兩種方法的評估結果進行技術處理后，根據該項目實際發(fā)生的拆遷安置補償成本，進一步分離出生地地價，并對生地地價的評估結果再一次用市場法加以驗證，經試算，得出最終評估結果。 本案例表5—3中對比較實例進行修正時，修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范。2
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